Chưa biết cách tính chi phí xây nhà? Có công cụ tính sẵn từng khoản trước khi động thổ
Anh chị vừa mở điện thoại, gõ vào ô tìm kiếm mấy chữ "cách tính chi phí xây nhà", rồi bấm tìm kèm một cái thở dài nhẹ. Màn hình hiện ra chục kết quả, mỗi nơi một con số. Chỗ nói bảy triệu một mét vuông, chỗ kêu năm triệu, chỗ lại mười mấy triệu. Càng đọc càng rối, phải hông anh chị.
Khuôn xin nói ngay một câu cho anh chị nhẹ lòng. Anh chị không tính sai đâu, cũng chẳng gặp phải ai gian. Chuyện một căn nhà có nhiều con số khác nhau là chuyện thường tới mức ai xây nhà cũng vấp. Cái mình thiếu không phải là sự khôn ngoan, mà chỉ là một tấm bản đồ chia sẵn các khoản, để mình biết đồng tiền của mình sẽ đi về đâu.
Chưa từng lập ngân sách xây nhà thì đừng ngồi đoán. Có một công cụ tính chi phí xây nhà miễn phí, tính trước từng khoản một, để anh chị thấy trọn bức tranh tiền bạc trước khi động thổ. Bài này Khuôn ngồi kể anh chị nghe cách dùng nó cho khéo.
Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, người nào bắt đầu bằng việc lập ngân sách rõ ràng thì cả hành trình xây nhà nhẹ nhõm hẳn. Còn ai vội gặp thầu hỏi giá trước khi biết mình cần gì thì đường đi hay chông chênh hơn chút. Thủng thẳng cùng Khuôn nghen, mình đi từ đầu.
Vì sao "bao nhiêu tiền một mét vuông" không trả lời được câu hỏi của anh chị
Con số "một mét vuông nhiêu tiền" nghe thì gọn, nhưng nó chỉ là cái mức để dự trù ban đầu cho vui thôi. Nó không phải giá cuối, càng không phải con số để đặt bút ký hợp đồng.
Vậy chớ vì sao cùng một căn nhà mà mỗi nhà thầu báo một giá? Không phải ai nói dối cả đâu. Nó khác nhau ở vị trí của nhà thầu, ở chỗ nhu cầu của mình đã rõ hay chưa, và ở việc người ta báo trọn gói hay báo từng phần. Có một điều hay ho là phần thô, tức phần khung xương của căn nhà, các nơi báo gần ngang nhau, bởi phần đó có công thức tính đàng hoàng. Cái chênh lệch lớn nằm ở phần hoàn thiện, mà hoàn thiện thì tùy anh chị chọn gạch nào, cửa gì, thiết bị ra sao.
Nói cho dễ hiểu, lấy một con số mét vuông rồi nhân đại lên, anh chị đang gom chung phần "có công thức" với phần "tùy sở thích của mình" vào một rổ. Vậy nên rối là phải.
Muốn hết rối, mình đổi cách đặt câu hỏi. Khuôn kể anh chị nghe cách đổi đó liền đây.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Đổi một câu hỏi, gỡ được cả mớ lo
Hồi mới vô nghề, Khuôn hay nghe chủ nhà hỏi: "Khuôn ơi, tui có chừng này tiền, đủ xây không?" Câu đó thành thật lắm. Mà nó cũng là câu khó trả lời nhất trên đời, vì nó thiếu mất một nửa dữ kiện.
Anh chị thử đổi nó thành câu này coi: "Tôi đã biết mình phải chi những khoản gì chưa?"
Nghe chỉ khác vài chữ thôi, mà cảm giác khác hẳn. Câu đầu khiến mình lo, vì mình đang so một túi tiền với một khoảng mờ mịt. Câu sau khiến mình chủ động, vì mình đang liệt kê ra một danh sách rõ ràng, khoản nào ra khoản nấy. Khi danh sách hiện đủ trước mắt, tự nhiên anh chị biết ngay chỗ nào co được, chỗ nào giãn được, khỏi cảnh nhắm mắt đưa chân.
Đây chính là lý do mình cần một danh sách các khoản chi trước. Mà một căn nhà gồm những khoản gì, có phải chỉ mỗi tiền thi công đâu. Khuôn kể anh chị nghe.
Một căn nhà "ăn" tiền vào bao nhiêu khoản
Nhiều anh chị nghĩ xây nhà là trả tiền cho nhà thầu, xong chuyện. Thiệt ra đồng tiền của mình nó chia ra kha khá nhánh. Mình điểm mặt cho quen nghen:
- Tiền thi công phần thô: khung xương, móng, cột, sàn.
- Tiền hoàn thiện: gạch, sơn, cửa, trần, thiết bị vệ sinh, đèn.
- Tiền thiết kế: bản vẽ cho căn nhà.
- Tiền xin phép xây dựng: mấy thủ tục giấy tờ.
- Tiền giám sát: người thay mình coi ngó công trình.
- Tiền nội thất: bàn ghế, tủ, giường sau khi nhà xong.
- Tiền sân vườn, sân đường, hàng rào: phần bao quanh căn nhà.
- Tiền dự phòng: khoản để dành cho những chuyện phát sinh.
- Và chi phí ẩn: mấy khoản dễ quên nhất, Khuôn dành hẳn một mục nói riêng.
Nhìn cái danh sách này, anh chị thấy con số mét vuông hồi nãy nó chỉ ôm được một hai nhánh đầu thôi, phải hông. Sáu bảy nhánh còn lại nếu mình không dự trù, tới lúc cần là hụt. Mà hụt tiền giữa chừng thì hay sinh ra đi vay, đi vay thì mất vui.
Tin mừng là mình khỏi cần thuộc lòng mấy nhánh này. Công cụ nó liệt kê sẵn hết. Nhưng trước khi Khuôn dẫn anh chị tới công cụ, mình nói cho rõ mấy khoản ẩn hay bị bỏ quên nhất, kẻo tính xong vẫn còn thiếu.
Năm khoản chi phí ẩn hay làm chủ nhà giật mình
Gọi là "ẩn" vì nó không nằm sờ sờ trên bảng báo giá, mà tới lúc làm là phải chi thiệt. Qua nhiều chủ nhà Khuôn đồng hành, năm khoản này hay bị quên nhất.
Một là chuyện cọc, gia cố móng. Đất cứng thì mình đỡ lo. Còn đất yếu, như nhiều vùng ở miền Tây mình, thì phải đóng cọc, khoản này có khi tốn kha khá. Đây là chỗ đáng hỏi cho kỹ.
Hai là sân đường, hàng rào. Nhà xong rồi vẫn cần lối đi, cần cái rào cho an tâm. Nhiều anh chị dồn hết tiền vô căn nhà, tới khoản này mới ngớ ra.
Ba là thiết bị. Máy nước nóng, máy lạnh, tấm năng lượng mặt trời. Mấy thứ này sắm sau, nhưng vẫn là tiền của mình bỏ ra.
Bốn là chuyện ăn uống, đi lại theo dõi công trình. Xây nhà mấy tháng trời, mình chạy tới chạy lui. Ly cà phê mời thợ buổi sáng, bữa cơm trưa ngoài công trường, góp lại cũng thành một khoản chớ chẳng chơi.
Năm là san lấp nền. Cái này hay giấu mặt nhất. Báo giá thường tính san lấp tới khoảng bốn tấc rưỡi. Nhưng nếu nền nhà mình sâu tới cả mét, phần bù thêm đó có thể là một số tiền không nhỏ.
Luật ở đây đơn giản thôi. Dự trù được mấy khoản ẩn này rồi thì phần "phát sinh bất ngờ" giảm mạnh, cái cảm giác nơm nớp lo hụt tiền cũng theo đó mà nhẹ đi. Vậy chớ làm sao một người chưa từng xây nhà lại nhớ hết chừng đó khoản? Đây, chỗ này công cụ mới vào cuộc.
Công cụ tính chi phí xây nhà giúp anh chị được tới đâu
Anh chị hình dung cái công cụ tính chi phí xây nhà online này giống một người trợ lý tư vấn nhanh cho nhà dân dụng, chớ nó không phải phần mềm dự toán theo định mức nhà nước rắc rối. Nó dựng sẵn cái sườn, còn anh chị điền phần thịt.
Điều Khuôn muốn anh chị hiểu cho đúng, để khỏi kỳ vọng lệch, là vầy. Cái máy chỉ tự tin chốt chắc hai con số từ đơn giá địa phương mà anh chị nhập vào. Một là đơn giá nhân công. Hai là phần thô, tức nhân công cộng vật tư thô. Hai con số này có công thức, máy tính chắc tay.
Còn mọi phần trăm còn lại, nào thiết kế, giám sát, cọc, hoàn thiện, nội thất, chi phí ẩn, dự phòng, máy đưa ra như một cái khung để anh chị tự phân theo nhu cầu và túi tiền của mình. Bởi mấy khoản đó là quyền lựa chọn của anh chị, máy đâu có quyết thay được.
Khuôn hay nói vui với chủ nhà một câu cho dễ nhớ. Máy chỉ tính chắc phần thô từ giá vật tư và nhân công tại địa phương anh chị, phần còn lại anh chị tự phân theo nhu cầu và túi tiền. Công cụ dựng sườn, anh chị điền thịt.
Hiểu vậy rồi thì mình dùng nó thong thả, không sợ máy "phán" bậy, cũng không ỷ y phó mặc hết cho máy. Giờ Khuôn chỉ anh chị cách dùng sao cho ra được bức tranh rõ nhất.
Dùng công cụ sao cho ra bức tranh rõ ràng
Anh chị mở công cụ ra, việc đầu tiên là nhập đơn giá tại địa phương mình, tức giá vật tư, giá nhân công ở chỗ anh chị đang tính xây. Bước này quan trọng nhất, vì máy tính chắc phần thô dựa trên chính con số này. Cùng một căn nhà mà xây ở quê hay ở phố, con số sẽ khác, nên mình đừng lấy giá nơi khác áp vô.
Máy sẽ trả cho anh chị hai con số chắc tay, là tiền nhân công và tiền phần thô. Riêng phần thô thường chiếm khoảng năm mươi lăm phần trăm căn nhà. Con số này Khuôn nêu như một tỷ lệ tham khảo để anh chị dễ hình dung thôi, tùy khu vực mà xê dịch chút đỉnh.
Từ cái nền đó, anh chị lần lượt điền phần thịt cho các khoản còn lại theo khung gợi ý. Thiết kế thì hình dung theo tỷ lệ chừng một tới một phẩy năm phần trăm giá trị căn nhà. Giám sát chừng một tới hai phần trăm tổng chi phí. Mấy con số phần trăm này Khuôn nêu như ví dụ minh họa để anh chị dễ nhắm, chớ không phải bảng giá cứng nghen.
Đây là chỗ nhiều anh chị hay quên nhất, Khuôn nhắc riêng. Nhớ chừa một khoản dự phòng, cỡ tám tới mười hai phần trăm chẳng hạn. Đừng dồn hết số tiền đang có vô phần xây. Khoản dự phòng này không phải tiền phí đâu, nó là quyền được lựa chọn của anh chị khi có chuyện phát sinh giữa đường. Riêng phát sinh gạch ốp lát thôi, dao động mười tới mười lăm phần trăm là chuyện thường. Đã để dành sẵn rồi thì anh chị khỏi hụt, khỏi phải chạy vạy đi vay.
Điền xong một lượt, anh chị có trong tay một bức tranh dự toán chi phí xây nhà đủ các khoản, hiện ra ngay trước mắt, trước khi mình gặp bất kỳ nhà thầu nào. Cầm cái bức tranh này đi nói chuyện với thầu, tự nhiên anh chị ở thế chủ động hẳn, vì mình là người ra đề bài chớ không phải người bị dắt đi.
Có một điều nữa Khuôn muốn anh chị nhớ, nó còn quan trọng hơn cả mấy con số.
Xây trong khả năng, đó mới là căn nhà đẹp
Có anh chị điền công cụ xong, thấy con số hơi lớn so với túi tiền, rồi đâm buồn. Khuôn xin nói thiệt lòng. Một căn nhà đẹp không nằm ở chỗ nó mấy tầng, hay nó tốn nhiêu tiền.
Trong hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, có anh Đăng xây một trệt một lầu thôi, nhà không to. Vậy mà anh làm bài bản từng bước, tính toán từng khoản chỉn chu, đâu ra đó. Nhìn cách anh chuẩn bị, Khuôn thấy nhà nhỏ mà chắc bụng còn hơn nhà to mà nơm nớp. Căn nhà đẹp, với Khuôn, là căn nhà mình hoàn thành được nó trong sự an tâm, đúng với khả năng của mình.
Một mái ấm vừa sức thì vui hơn nhiều so với một căn nhà lộng lẫy mà tối nào cũng nằm lo tiền. Cái công cụ này, suy cho cùng, không phải để dọa anh chị bằng một con số lớn, mà để anh chị nhìn cho rõ khả năng của mình, rồi thong thả chọn một căn nhà vừa vặn mà vui.
Bởi vậy Khuôn mới hay nói, xây nhà đáng lẽ phải là một chuyện vui, một chuyện mình được mong tới cái đêm đầu tiên ngủ trong nhà mới cho ngon giấc. Cái làm nó hết vui thường không phải là thiếu tiền, mà là cái sự mù mờ, không biết tiền đi đâu. Gỡ được cái mù mờ đó, phần vui tự khắc quay lại.
Anh chị thử ghé công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/, ngồi điền thử từng khoản một buổi tối rảnh rỗi coi. Khỏi cần đăng ký gì, cũng chẳng ai hối. Điền xong, Khuôn tin anh chị sẽ ngủ ngon hơn, vì lần đầu tiên bức tranh tiền bạc của căn nhà hiện ra trọn vẹn, sáng sủa, nằm gọn trong tay mình.
Vài câu anh chị hay hỏi Khuôn
Tính chi phí xây nhà cần liệt kê những khoản nào? Không chỉ mỗi tiền thi công đâu anh chị. Một căn nhà thường chia ra phần thô, hoàn thiện, thiết kế, xin phép, giám sát, nội thất, sân vườn hàng rào, dự phòng và mấy khoản chi phí ẩn. Liệt kê đủ chừng đó khoản trước rồi mới tính, anh chị sẽ khó bị hụt giữa chừng.
Công cụ tính chi phí xây nhà online có cho ra con số chính xác tuyệt đối không? Nói thiệt là không, và cũng không nên kỳ vọng vậy. Máy chỉ chốt chắc hai con số là nhân công và phần thô, dựa trên đơn giá địa phương anh chị nhập. Mấy khoản còn lại nó đưa ra như một cái khung để anh chị tự phân theo nhu cầu. Con số cuối cùng vẫn nên đối chiếu với báo giá thực tế của nhà thầu tại khu vực mình.
Nên chừa khoản dự phòng bao nhiêu khi xây nhà? Khuôn hay gợi ý cỡ tám tới mười hai phần trăm, nêu như ví dụ minh họa để anh chị dễ nhắm thôi, tùy công trình mà xê dịch. Đừng dồn hết tiền vô phần xây. Khoản này không phải tiền phí, nó là quyền được lựa chọn của mình khi có phát sinh.
Chi phí ẩn khi xây nhà thường gồm những gì? Hay gặp nhất là năm khoản: cọc và gia cố móng khi đất yếu, sân đường hàng rào, thiết bị sắm sau như máy lạnh máy nước nóng, chuyện ăn uống đi lại theo dõi công trình, và san lấp nền khi nền sâu. Dự trù sẵn mấy khoản này thì phần phát sinh bất ngờ nhẹ hẳn.
Bài này nằm trong chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" Khuôn viết để đi cùng anh chị từng bước. Bài sau Khuôn sẽ chỉ anh chị cách cầm bảng báo giá của nhà thầu lên mà đọc cho ra, soi đúng năm chỗ cần soi, để khỏi bị con số làm cho hoa mắt. Còn nếu anh chị muốn đi bài bản từ đầu tới cuối, Khuôn có khóa "Chủ Nhà Thông Thái" tại www.chunhathongthai.com, mình thủng thẳng học cùng nhau nghen.
Về tác giả
Ngô Đình Khuôn là Kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Hơn 10 năm trong nghề, qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, Khuôn viết lại những gì mình thấy có ích để anh chị chuẩn bị xây nhà đỡ chông chênh hơn. Anh chị gặp Khuôn ở website ngodinhkhuon.vn, kênh YouTube @ngodinhkhuon và Facebook /ngodinhkhuon66.
Lưu ý nhỏ: mọi con số tiền và tỷ lệ phần trăm trong bài chỉ là ví dụ minh họa gắn với thời điểm và khu vực, không phải bảng giá hiện hành. Khi tính cho căn nhà của mình, anh chị nhớ đối chiếu với đơn giá thực tế tại địa phương nghen.
Anh chị không phải xây nhà một mình
Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn hơn 20 bài cho anh chị xem miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.
Bài viết liên quan
