Chủ nhà cần làm gì khi xây nhà: đồng hành đúng cách, đừng ôm hết việc của nhà thầu
Nếu anh chị vừa gõ vào ô tìm kiếm dòng "chủ nhà cần làm gì khi xây nhà", Khuôn đoán trong bụng anh chị đang có một câu hỏi thật: nhà mình, mình phải lo tới đâu mới đủ, mà lo nhiều quá thì có thành giành việc của thợ không? Câu này chẳng có gì lạ. Gần như ai lần đầu xây nhà cũng dừng lại đúng ngay chỗ này.
Khuôn xin nói ngắn cái ý chính trước, rồi mình thủng thẳng đi vào từng phần. Vai của chủ nhà không phải là xắn tay làm thay thợ. Vai đó gần với một người nhạc trưởng hơn: không tự mình kéo đàn, nhưng biết chọn đúng người và giữ cho cả dàn chơi ăn khớp.
Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, có một điều Khuôn để ý hoài: những anh chị nhẹ nhõm nhất lúc dọn vào nhà mới thường không phải người rành xây dựng nhất. Họ là người biết rõ mình cần làm gì, rồi giao phần còn lại cho đúng người. Bài này là bài cuối trong chuỗi 101 bí kíp, nên Khuôn xin gói hết tinh thần đó vào đúng một chữ: đồng hành.
Vai trò của chủ nhà khi xây nhà: giống chủ tịch dự án, không phải người thợ chính
Có một hình dung Khuôn thích lắm: khi xây nhà, anh chị đóng vai như chủ tịch, hay giám đốc, của cả dự án. Bên dưới là những người giúp mình dựng nên giấc mơ ngôi nhà: người thiết kế, người giám sát, người thi công.
Chủ tịch một công ty đâu có tự tay đi hàn sắt, trộn hồ. Việc của chủ tịch là quyết công ty đi về đâu, tiêu tiền vào đâu, và tin ai để giao việc. Xây nhà y hệt vậy. Con số, vật tư, công năng của căn nhà là do chính anh chị quyết, chứ không phó mặc cho nhà thầu hay giám sát muốn sao thì muốn. Mấy anh đó giỏi nghề, mấy anh đó đồng hành, nhưng người ngồi ăn cơm trong căn nhà đó mấy chục năm là gia đình mình.
Nói vậy không có nghĩa anh chị phải rành mọi thứ. Chủ tịch giỏi là người biết đặt đúng câu hỏi cho đúng người, chứ đâu phải người tự trả lời được hết. Vậy "đúng người" gồm những ai? Mình cùng gặp ba người đồng hành quan trọng nhất nghen.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Ba người đồng hành: thiết kế, giám sát, thầu thi công
Trong hành trình xây nhà, anh chị có ba đòn bẩy chuyên gia để tựa vào.
Người thiết kế vẽ căn nhà ra từ nhu cầu của gia đình, rồi làm bộ hồ sơ để cứ theo đó mà thi công. Người giám sát đứng ở công trường thay anh chị, lúc mình còn bận đi làm kiếm sống. Nhà thầu thi công là người biến bản vẽ thành bê tông, thành gạch, thành cái cửa mình đóng mở mỗi ngày.
Cái hay là ba vai này đỡ nhau. Nhà thầu triển khai thì bám vào hồ sơ của thiết kế. Giám sát cũng cầm chính bộ hồ sơ đó để coi thầu làm đúng chưa. Lúc hai bên nhìn khác nhau, người thiết kế ra nói cho rõ về mặt kỹ thuật. Ba chân kiềng đứng vững nhờ tựa vào nhau, còn anh chị đứng ở giữa, giữ vai người điều hành.
Trong ba vai đó, thiết kế với giám sát là vai gián tiếp. Nghĩa là anh chị có thể thuê, cũng có thể không, cân nhắc được mất tùy điều kiện mỗi nhà. Riêng thầu thi công thì gần như luôn có. Mà nhắc tới thuê giám sát, nhiều anh chị hay khựng lại một nhịp: thuê thêm người là thêm tiền, có đáng không? Mình bàn ngay khúc này.
Giám sát đúng chỗ: tiêu một khoản nhỏ để yên tâm một khoản lớn
Nghe tới thuê giám sát, nhiều anh chị ngại liền: "Thêm một người là thêm một khoản." Khuôn hiểu cái ngại đó chớ. Nhưng mình thử lật qua mặt kia của tờ giấy coi sao.
Chi phí giám sát thường rơi vào khoảng một tới hai phần trăm tổng giá trị công trình. Con số này Khuôn nói như một ví dụ minh họa thôi, tùy khu vực với tùy quy mô nhà mà xê dịch. Đổi lại khoản đó, anh chị có một người biết nghề đứng ở công trường đúng lúc mình đang kẹt ở cơ quan, kiểm cây thép trước khi đổ bê tông, để mắt tới mấy chỗ mà con mắt chủ nhà mình khó thấy. Bê tông đã đổ xuống rồi thì gỡ ra sửa lại vừa tốn vừa mệt. Cho nên đồng tiền bỏ ra để có người soi kỹ trước lúc đó, phần nhiều là đồng tiền khôn.
Mà giám sát đúng chỗ không phải là đứng kè kè bên thợ, soi từng viên gạch cho không khí công trường căng như dây đàn. Nó là biết mấy mốc nào thật sự quan trọng cần người chuyên môn kiểm: cái móng, cây thép, khâu chống thấm, đường điện nước âm tường. Dồn sự chú ý vào đó. Còn mấy phần khác thì để lòng mình nhẹ đi.
Chú Bảy, một chủ nhà Khuôn từng đồng hành, làm chuyện này gọn ghẽ lắm. Chú mời bốn nhà thầu tới báo giá, rồi chọn một bên làm giám sát, một bên khác thi công. Người soi và người làm không phải là một, tự nhiên mọi thứ sáng tỏ hơn. Tách vai kiểu vậy chính là giám sát đúng chỗ, mà không cần rành kỹ thuật.
Nói tới đây, thể nào cũng có anh chị nghĩ theo hướng ngược lại: "Thôi khỏi thuê ai cho mệt, tự tôi làm thầu luôn cho rẻ." Ý này đáng bàn cho tới nơi tới chốn.
Có nên tự làm nhà thầu xây nhà không?
"Có nên tự làm nhà thầu xây nhà không" là một trong mấy câu Khuôn được hỏi nhiều nhất. Câu trả lời thành thật là: tùy anh chị, nhưng mình nhìn cho rõ đang đổi cái gì lấy cái gì đã.
Tự làm thầu, tức là tự đi mua vật tư, tự kêu từng tốp thợ, tự điều phối cho nhịp nhàng. Nghe thì để dành được phần lãi của nhà thầu. Nhưng phần đó không tự nhiên bốc hơi đâu, nó chuyển thành thời gian và công sức của chính mình: phải rành giá cát giá thép để khỏi bị hớ, biết tốp thợ nào làm được việc, có mặt để tốp này vừa xong thì tốp kia vô liền, không thì công trường nằm chờ mà tiền thuê vẫn cứ chạy.
Với người làm nghề khác để lo cơm áo, cái giá thật của việc tự làm thầu thường là mấy buổi phải xin nghỉ chạy ra công trường, mấy đêm trằn trọc lo mai thiếu cát thiếu gạch. Khuôn không nói là không nên nghen: có anh chị dư thời gian, lại có người quen trong nghề, tự làm rất ngon. Khuôn chỉ mong anh chị chọn bằng con mắt tỉnh, đừng vì một chữ "cho rẻ" mà rước vào mình một công việc toàn thời gian mà lại không có lương.
Lối ra nhẹ nhàng cho phần đông là vầy: giữ vai chủ nhà điều hành, giao phần thi công cho người có nghề, rồi dồn sức mình vào đúng ba việc mà không ai làm thay được. Ba việc đó là gì, mình đi tiếp liền.
Ba việc chủ nhà nên tự tay lo, đừng giao cho ai
Có nhiều phần anh chị nên mạnh dạn giao đi. Nhưng có ba việc, theo Khuôn, chủ nhà nên tự tay giữ lấy.
Việc thứ nhất là làm rõ nhu cầu của gia đình. Trước khi hỏi giá bao nhiêu, hãy hỏi "gia đình mình cần một ngôi nhà như thế nào". Mấy phòng, ai ở phòng nào, mười năm nữa nhà có thêm thành viên không, mình hạp không gian mở hay kín đáo. Chuyện này không kiến trúc sư nào rành hơn chính mình đâu. Đúng nhu cầu còn quan trọng hơn đúng giá.
Việc thứ hai là cầm trịch con số. Bao nhiêu cho phần thô, chừa bao nhiêu để hoàn thiện, và để dành một khoản dự phòng chừng tám tới mười hai phần trăm cho mấy chuyện phát sinh dọc đường. Mấy con số phần trăm này cũng là ví dụ minh họa thôi, tùy nhà tùy lúc mà thay đổi. Cái chính là con số mình giữ tay lái, để khỏi bị mấy bảng báo giá theo mét vuông trên mạng dẫn đi lạc.
Việc thứ ba là hiểu mấy bước đi lớn. Không cần thành kỹ sư, chỉ cần biết căn nhà mình sẽ đi qua những giai đoạn nào, để tới đâu mình còn biết mình đang đứng ở đâu, cần hỏi câu gì cho đúng.
Ba việc đó gom lại đúng một câu: hiểu căn nhà của chính mình. Và đây cũng là chỗ có một hiểu lầm khá phổ biến mà Khuôn muốn gỡ nhẹ giúp anh chị.
"Nhà tôi có ông thầu lo là xong": chỗ nhiều người hay vấp
Câu này nghe quen lắm: "Nhà tôi kiếm một ông thầu quen, giao hết cho ổng là xong." Khuôn không chê ai nói vậy hết, bởi nó bắt nguồn từ lòng tin, mà tin người vốn là điều đẹp.
Chỉ có một chỗ nhỏ mình để ý giùm nhau. Khi mọi việc dồn vô một người, mà người đó vừa làm vừa tự chấm bài mình, thì tới lúc có chỗ chưa ưng ý, cái tình nể nhau dễ khiến hai bên cho qua. "Thôi chỗ này nhỏ xíu, để vậy đi." Dăm ba cái "để vậy đi" gom lại, người sống chung với nó lâu dài lại là gia đình mình.
Lối ra ở đây không phải là bớt tin nhà thầu, vì nhà thầu tử tế nhiều vô kể. Lối ra là giữ cho mình một điểm tựa độc lập: một người giám sát riêng, hoặc chí ít một bộ hồ sơ thiết kế rõ ràng để làm chỗ đối chiếu. Có thêm một tiếng nói thứ hai, không phải để bắt lỗi cho vui, mà để mọi người cùng làm đúng ngay từ đầu, đỡ phải đục ra sửa lại về sau. Tin người, nhưng dựa vào hồ sơ. Đó mới là đồng hành cùng nhà thầu một cách khỏe cho cả đôi bên.
Mà nói đi thì cũng nói lại. Giao trọn gói cho một đơn vị vẫn ổn như thường, miễn là mình đừng hiểu "trọn gói" thành "phó mặc". Khuôn nhớ chuyện anh Thảo.
Trọn gói không phải là phó mặc: chuyện anh Thảo
Anh Thảo, một chủ nhà Khuôn từng đồng hành, chọn cách thuê trọn gói. Nghe qua thì tưởng anh giao hết. Nhưng không. Trước khi đặt bút ký, anh vẫn ngồi lại với gia đình làm cho rõ nhu cầu, rồi coi kỹ khâu thiết kế cho đúng ý mình, xong xuôi mới để đơn vị triển khai.
Điều Khuôn muốn anh chị giữ lại từ chuyện anh Thảo gọn trong một ý: trọn gói không có nghĩa là buông tay. Người ta có thể chọn trọn gói cho nhẹ đầu, mà cái gốc là nhu cầu với thiết kế thì vẫn tự tay mình nắm, đúng như anh Thảo đã làm. Chọn hình thức nào cũng được hết, trọn gói, tách thầu, hay thuê giám sát riêng, miễn là anh chị vẫn giữ vai người điều hành ở ba việc cốt lõi kia. Trọn gói mà tỉnh thì vẫn là chủ nhà thông thái. Ôm hết vào người mà rối thì lại hóa ra người thợ mệt nhất công trường.
Xây nhà là chuyện vui: gói lại cả hành trình
Đi hết 101 bí kíp, nếu chỉ được giữ lại đúng một điều, Khuôn mong anh chị giữ điều này: xây nhà là chuyện vui, và anh chị có quyền vui trong hành trình đó.
Chủ nhà giỏi không phải người biết nhiều nhất, cũng chẳng phải người ôm việc nhiều nhất. Là người biết rõ chủ nhà cần làm gì khi xây nhà: cầm chắc ba việc cốt lõi, chọn đúng người đồng hành, và giám sát đúng chỗ. Phần còn lại, cứ để người có nghề lo, mình để dành sức mà pha ly cà phê mời mấy anh thợ, ghé công trường coi căn nhà lớn lên từng ngày với một nụ cười trên mặt.
Anh chị không cần trở thành kỹ sư đâu. Chỉ cần thủng thẳng đi cho đúng vai của mình, thì tới ngày dọn vào, anh chị sẽ ngủ ngon trong chính căn nhà mình đã đồng hành dựng nên, chứ không phải căn nhà mình xây thay cho ai hết. Cảm ơn anh chị đã đi cùng Khuôn suốt 101 bí kíp này, nghen.
Câu hỏi thường gặp
Chủ nhà cần làm gì khi xây nhà, gói gọn nhất là gì? Gói gọn là giữ ba việc không ai làm thay được: làm rõ nhu cầu của gia đình, cầm trịch con số ngân sách, và hiểu mấy bước đi lớn của công trình. Phần thi công, kỹ thuật thì giao cho người có nghề. Anh chị đóng vai người điều hành, không phải người thợ chính.
Vai trò của chủ nhà khi xây nhà khác gì với nhà thầu? Nhà thầu lo phần tay nghề: biến bản vẽ thành bê tông, gạch, cửa. Chủ nhà lo phần quyết định: nhà cần gì, tiêu tiền ra sao, tin ai để giao việc. Hai vai này bổ cho nhau chứ không giẫm chân nhau, giống chủ tịch với đội ngũ chuyên môn của mình vậy.
Có nên tự làm nhà thầu xây nhà để tiết kiệm không? Tùy điều kiện mỗi nhà. Tự làm thầu để dành được phần lãi của nhà thầu, nhưng phần đó đổi thành thời gian và công sức: phải rành giá vật tư, biết chọn thợ, có mặt điều phối liên tục. Ai dư thời gian và có người quen trong nghề thì làm ngon; ai bận đi làm nghề khác thì cân nhắc kỹ, đừng vì "cho rẻ" mà ôm một việc toàn thời gian không lương.
Chi phí thuê giám sát khoảng bao nhiêu, có đáng không? Thường rơi vào khoảng một tới hai phần trăm tổng giá trị công trình, con số này chỉ là ví dụ minh họa, tùy khu vực và quy mô nhà mà xê dịch. Đổi lại, anh chị có người biết nghề kiểm mấy mốc quan trọng như móng, thép, chống thấm, điện nước âm tường trước khi bịt lại. Với phần đông chủ nhà bận đi làm, đây thường là đồng tiền khôn.
Về tác giả
Bài viết bởi Ngô Đình Khuôn — Kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Với 10 năm trong nghề và đã đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà trên hành trình xây tổ ấm, Khuôn viết chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" với mong muốn mỗi anh chị lần đầu xây nhà đều đi qua hành trình này một cách nhẹ nhõm và vui vẻ.
Tìm Khuôn tại: website ngodinhkhuon.vn · YouTube @ngodinhkhuon · Facebook /ngodinhkhuon66.
Nếu anh chị muốn bắt đầu từ việc dễ thở nhất, là nắm con số cho chắc, thì cứ ghé thử công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/. Còn nếu muốn đi sâu hơn vào tâm thế người điều hành, khóa "Chủ Nhà Thông Thái" tại www.chunhathongthai.com là nơi Khuôn kể lại trọn vẹn. Mấy bí kíp khác trong chuỗi 101 Bí kíp xây nhà vẫn nằm đó, chờ anh chị rảnh thì đọc thêm bất cứ lúc nào.
Anh chị không phải xây nhà một mình
Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn 21 video cho anh chị học miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.
Mang theo bộ câu hỏi khi ra công trường
Nếu anh chị muốn có sẵn câu để hỏi nhà thầu và giám sát ở từng giai đoạn, Khuôn có cuốn cẩm nang Bộ Câu Hỏi Dành Cho Chủ Nhà — bản PDF 98 trang, 295 câu hỏi, đi từ trước khi đào móng cho tới ngày dọn vào ở. Mỗi hạng mục có sẵn câu hỏi cho anh chị, phần giám sát sẽ kiểm và lỗi hay gặp. Giá 168.000đ, chuyển khoản xong là đường dẫn tải về hộp thư trong vài phút.
Bài viết liên quan
