Xây nhà cần chuẩn bị những gì? Bắt đầu từ chỗ biết mình sẽ chi vào đâu
Có phải anh chị đang ngồi đây, mở điện thoại lên gõ "xây nhà cần chuẩn bị những gì", đọc được vài dòng rồi định bấm số một anh thầu quen để hỏi cho ra nhẽ? Khuôn đoán vậy, chắc cũng gần đúng. Ai sắp cất căn nhà đầu đời cũng đứng đúng ngay chỗ này. Cái chỗ vừa háo hức vừa hơi lo lo, sợ mình chuẩn bị hụt một chỗ nào đó rồi cả kế hoạch đổ theo.
Bí kíp hôm nay của Khuôn gọn trong một câu thôi: thay vì hỏi "tôi có đủ tiền không", anh chị thử đổi thành "tôi đã biết mình phải chi vào những khoản gì chưa". Đổi được câu hỏi đó là coi như nắm được nửa phần chủ động trong tay rồi.
Khuôn là kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse, mười năm nay chỉ làm mỗi một việc là đứng cạnh chủ nhà lo chuyện cất nhà. Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, có một chuyện cứ lặp đi lặp lại hoài: người ngồi hụt tiền giữa chừng phần lớn không phải vì họ nghèo. Tiền họ có đó. Chỉ là lúc đầu chưa biết căn nhà của mình gồm bao nhiêu khoản, nên chia không tới, tới đoạn cần thì lại thiếu.
Vậy nên bài này Khuôn không ngồi dọa anh chị "coi chừng thiếu tiền" đâu. Khuôn chỉ kể lại cho anh chị nghe một căn nhà thật ra gồm những khoản chi nào, để mình dự trù cho đủ đầu. Biết trước rồi thì đi thủng thẳng, khỏi hồi hộp.
Vì sao câu "tôi có đủ tiền không" hay làm mình rối
Câu này nghe thì hợp lý lắm, mà kỳ thực nó là một câu hỏi cụt. Anh chị hỏi "tôi có đủ tiền không" trong khi chưa biết căn nhà tốn những khoản gì, thì lấy chi mà so ra được "đủ" hay "thiếu". Cũng giống như đứng hỏi "tôi ăn no chưa" mà chưa biết mâm cơm dọn mấy món vậy đó.
Cái bẫy nằm ở chỗ nhiều anh chị chỉ nhìn thấy một khoản to nhất là tiền thi công. Lấy số tiền đang có trừ đi, thấy còn dư ra chút đỉnh là yên tâm. Tới hồi bắt tay vào làm mới lòi ra tiền thiết kế, tiền xin phép, rồi tiền cọc móng, tiền mua cái máy nước nóng. Mỗi thứ một ít, mà cộng lại thành một cục. Số tiền dư hồi đầu bay đi đâu mất tiêu.
Cho nên khi anh chị thắc mắc "xây nhà cần bao nhiêu tiền", thứ đầu tiên cần chuẩn bị không phải là tiền. Là một cái danh sách. Danh sách những khoản anh chị sẽ phải chi. Có nó trong tay rồi thì chuyện "đủ hay thiếu" tự nó hiện ra, mà quan trọng hơn, anh chị nhìn được chỗ nào co lại được, chỗ nào giãn ra được. Vậy một căn nhà rốt cuộc gồm những khoản nào, mình đi qua từng cái cho tỏ nghen.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Một căn nhà gồm những khoản chi gì
Đây là phần xương sống của cả bài, anh chị đọc chậm giúp Khuôn chỗ này. Một căn nhà tính cho đủ đầu thường gồm chừng này nhóm.
Thi công phần thô. Bộ khung của căn nhà: móng, cột, dầm, sàn, tường, mái. Phần này báo giá giữa các nhà thầu thường gần ngang nhau, vì khối lượng bê tông, tấn thép đều có công thức mà tính ra. Nói cách khác, đây là khoản dễ dự trù nhất, anh chị đỡ phải lo nó nhảy lung tung.
Thi công và vật tư hoàn thiện. Gạch lát, sơn nước, cửa nẻo, lan can, thiết bị vệ sinh, đèn đóm. Đây mới là chỗ chênh lệch nhiều nhất, vì nó chạy theo cái gu của anh chị. Cùng một căn nhà y hệt, người chọn gạch bình dân với người mê gạch cao cấp là ra hai con số khác hẳn nhau.
Thiết kế. Một bộ hồ sơ đàng hoàng thường tính theo tỷ lệ chừng 1 đến 1,5% giá trị căn nhà. Con số này Khuôn nói ra chỉ để anh chị hình dung, tùy loại nhà mà nó khác, không phải bảng giá cố định gì. Khuôn khuyên nên chọn một đơn vị thiết kế độc lập, thay vì để bên thi công vẽ luôn cho tiện.
Xin phép xây dựng. Khoản này không lớn nhưng bắt buộc, anh chị nhớ đừng bỏ sót nó ra khỏi danh sách.
Giám sát. Nếu anh chị thuê người coi giúp phần kỹ thuật, khoản này tính chừng 1 đến 2% trên tổng chi phí (cũng là con số minh họa cho dễ hình dung thôi). Thuê giám sát là mình mượn cái đòn bẩy chuyên gia, khỏi phải tự ôm mấy chuyện khối lượng, cường độ bê tông cho nhức cái đầu.
Nội thất. Bàn ghế, tủ giường, cái bếp. Nhiều anh chị hay để dành khoản này tính sau, đợi nhà xong rồi hẵng hay. Được thôi, nhưng vẫn phải ghi nó vào tổng ngay từ đầu, kẻo tới lúc dọn vào nhà trống trơn mới giật mình.
Sân vườn, sân đường, hàng rào. Cái này lát nữa Khuôn nói kỹ hơn một chút, vì nó hay bị bỏ quên lắm.
Dự phòng phát sinh. Một khoản để dành, thường chừng 8 đến 12% (minh họa thôi nghen), để khi có việc bất ngờ mình còn cái quyền được lựa chọn, khỏi phải chạy đôn chạy đáo.
Chi phí ẩn. Nhóm này quan trọng tới mức Khuôn để dành hẳn một mục kể riêng cho anh chị nghe ở ngay bên dưới.
Anh chị thấy chưa, cái "tiền xây nhà" mà mình hay nói gọn một tiếng, bung ra là chín mười khoản lận. Nắm được chừng này thôi là đã đi trước hơn phân nửa người cất nhà lần đầu rồi đó.
Năm khoản chi phí ẩn hay bị bỏ quên nhất
Khuôn gọi là "chi phí ẩn" bởi nó nấp kỹ. Báo giá của nhà thầu nhiều khi không ghi rõ, tới lúc làm mới thò ra. Anh chị nhớ giùm Khuôn năm cái này.
Một, cọc và gia cố móng. Đất cứng thì mình khỏe re. Còn đất yếu, như nhiều vùng dưới miền Tây mình, thì phải ép cọc, mà cọc thì tính theo mét, ăn tiền dữ lắm. Cách hỏi cho ra khoản này Khuôn sẽ chỉ anh chị kỹ hơn ở một bài sau.
Hai, sân đường với hàng rào. Căn nhà xây xong đẹp đẽ mà chưa có cái hàng rào, chưa đổ được cái sân trước, thì kể như ở chưa trọn vẹn. Khoản này gộp lại không nhỏ như mình tưởng đâu.
Ba, thiết bị. Máy nước nóng, máy lạnh, có nhà còn tính chuyện lắp năng lượng mặt trời. Mấy món này không nằm trong tiền xây thô, nhưng thiếu nó thì nhà chưa xài được.
Bốn, ăn uống đi lại theo dõi công trình. Cái này nghe nhỏ xíu mà nó kéo dài mấy tháng trời. Ly cà phê mời thợ buổi sáng, bữa cơm trưa ghé ngang công trường, tiền xăng chạy tới chạy lui coi ngó. Gom một mùa xây nhà lại cũng thành một khoản chứ chẳng chơi.
Năm, san lấp nền. Chỗ này nhiều anh chị dính nhất. Báo giá thường chỉ tính san lấp tới chừng 0,45m thôi. Nền nhà anh chị mà thấp, phải lấp sâu tới cả mét, thì phần chênh ra đó mình bù thêm, có khi bù kha khá đó.
Kể ra năm khoản này không phải để anh chị hoảng đâu, ngược lại là đằng khác. Cái hay của việc biết trước là vầy: khi mình đã dự trù được mấy khoản ẩn rồi, thì phần "phát sinh" về sau nó tự nhiên teo lại. Người ta hụt tiền vì gặp bất ngờ. Mình biết trước rồi thì còn đâu mà bất ngờ nữa. Vậy cái phần dự phòng nên chuẩn bị sao cho đủ mà khỏi thừa, mình bàn tiếp.
Chuẩn bị tài chính xây nhà: nhớ chừa lại một khoản phòng thân
Có một thói quen Khuôn hay gặp, mà cũng hay thương: nhiều anh chị gom được bao nhiêu là dồn hết vào phần xây, để cất cho được căn to nhất trong khả năng. Tâm lý đó dễ hiểu lắm, ai mà không muốn nhà mình rộng rãi khang trang. Nhưng Khuôn xin anh chị giữ lại một khoản, đừng đổ hết ra.
Chuyện ép cọc phát sinh thêm, chuyện gạch ốp lát đội lên chừng 10 đến 15% so với dự tính ban đầu, đó là chuyện thường tình của gần như mọi công trình, không phải mình xui rủi gì. Nếu anh chị đã chừa sẵn khoản dự phòng, thì mấy cái phát sinh đó chỉ là chuyện nhỏ, rút quỹ ra chi, xong. Còn nếu lỡ dồn hết rồi thì cũng khoản đó thôi, nó thành cái nỗi lo mất ngủ, thành chuyện đi vay nóng.
Cho nên chuyện chuẩn bị tài chính xây nhà, khi tính "cần bao nhiêu tiền để xây nhà", anh chị đừng tính vừa khít. Tính đủ các khoản đã, rồi cộng thêm một phần dự phòng chừng 8 đến 12% (con số minh họa cho dễ hình dung thôi nghen). Khoản đó không phải tiền phí đâu. Đó là tiền mua sự an tâm, mua cái quyền được bình tĩnh lựa chọn khi đứng trước một tình huống bất ngờ. Chừa xong khoản này rồi, tới câu hỏi quan trọng nhất: mấy thứ này chuẩn bị vào lúc nào mới là đúng lúc?
Chuẩn bị trước khi gặp thầu, đừng để ngược lại
Đây là điều Khuôn tha thiết muốn anh chị nhớ. Hãy lập cái danh sách các khoản chi, hãy dự trù ngân sách của mình, TRƯỚC khi ngồi xuống nói chuyện với nhà thầu. Đừng làm ngược.
Vì sao vậy? Vì khi anh chị đã biết giới hạn của mình, biết mình có chừng này tiền và muốn chia vào những khoản nào, thì lúc gặp thầu anh chị là người ra đề. Anh chị nói "nhà tôi ngân sách chừng này, tôi muốn phần thô thật chắc, phần hoàn thiện làm vừa phải", rồi nhà thầu báo giá theo đúng cái đề đó. Còn nếu anh chị tới tay không, chưa biết mình muốn gì, thì tự nhiên mình thành người bị dẫn. Người ta báo sao mình gật vậy, khó lòng biết được chỗ nào hợp lý chỗ nào chưa.
Chuẩn bị trước không phải để mặc cả hơn thua với thầu. Mặc định người ta cũng có cái lý của người ta, cũng đang lo cơm áo cho đội thợ của họ. Chuẩn bị trước là để cuộc nói chuyện của hai bên rõ ràng ngay từ đầu. Mình biết mình cần gì thì người kia mới báo đúng cái mình cần. Vậy lỡ anh chị chưa từng lập ngân sách bao giờ, chưa biết bắt đầu từ đâu, thì tính sao?
Chưa từng lập ngân sách thì bắt đầu từ đâu
Câu trả lời thành thật của Khuôn là: đừng ngồi đoán mò. Xây nhà là chuyện lớn của cả một đời người, mình bốc đại một con số rồi tin theo nó thì còn nguy hơn là chưa có số.
Nếu anh chị chưa từng làm bảng ngân sách xây nhà lần nào, thì cách nhẹ nhàng nhất là dùng một công cụ tính giúp mình từng khoản một. Khuôn có làm một công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí, đặt ở ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/, anh chị vào nhập vài thông tin cơ bản là nó dựng giúp cho cái sườn.
Khuôn nói thẳng để anh chị hiểu đúng bản chất nó nghen. Công cụ đó là một người trợ lý tư vấn nhanh, không phải phần mềm dự toán theo định mức nhà nước gì đâu. Nó chỉ tính chắc cho anh chị được phần thô, từ đơn giá vật tư và nhân công ở chính địa phương anh chị nhập vào. Mấy khoản còn lại như thiết kế, giám sát, cọc, hoàn thiện, nội thất, dự phòng thì nó đưa ra cái khung để anh chị tự phân theo nhu cầu và túi tiền của mình. Nói gọn một câu: máy dựng sườn, anh chị điền thịt. Con số nó cho là để tham khảo bước đầu, chưa phải chi phí cuối cùng, anh chị cứ chỉnh dần theo thực tế nhà mình.
Có được cái sườn ngân sách trong tay rồi, tự nhiên anh chị thấy nhẹ hẳn người. Cái câu hỏi lo lắng "không biết tôi có đủ tiền không" nó chuyển thành một câu chủ động, dễ thở hơn nhiều: "à, tôi cần chuẩn bị chừng này khoản, mỗi khoản cỡ này, giờ liệu cơm mà gắp mắm".
Nói cho cùng, xây nhà là chuyện vui
Khuôn muốn khép lại bài này bằng một điều. Đừng để chuyện tiền nong làm mất đi cái niềm vui đáng lẽ phải có, khi mình cất một mái ấm cho gia đình. Chuẩn bị kỹ không phải để lo nhiều hơn. Chuẩn bị kỹ là để mình được vui cho trọn, vui mà không nơm nớp.
Trong hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đi cùng, có anh Đăng xây một căn một trệt một lầu, gọn gàng thôi, mà làm bài bản từng bước một. Tới ngày dọn vào anh cười tươi rói. Một căn nhà đẹp không nằm ở chỗ nó mấy tầng hay tốn bao nhiêu tiền. Nó đẹp ở chỗ anh chị hoàn thành được nó trong an tâm, đúng cái khả năng của mình, để ngày dọn vào còn cười được chứ không phải thở dài vì nợ. Biết trước mình sẽ chi vào đâu, chừa sẵn một khoản phòng thân, đi thủng thẳng từng bước, vậy là đủ ngủ ngon rồi đó anh chị.
Vài câu anh chị hay hỏi Khuôn
Xây nhà cần chuẩn bị những gì trước tiên? Trước cả chuyện tiền, anh chị cần một cái danh sách các khoản sẽ phải chi: phần thô, hoàn thiện, thiết kế, xin phép, giám sát, nội thất, sân đường, dự phòng và mấy khoản chi phí ẩn. Có danh sách trước thì chuyện đủ hay thiếu tự nó hiện ra.
Xây nhà cần bao nhiêu tiền là đủ? Không có một con số chung cho mọi nhà, vì nó tùy diện tích, tùy khu vực và tùy cái gu hoàn thiện của anh chị. Thay vì đi tìm một con số, anh chị nên tính đủ từng khoản một rồi cộng lại, như vậy con số ra mới đúng với căn nhà của mình.
Chuẩn bị tài chính xây nhà nên chừa dự phòng bao nhiêu? Theo kinh nghiệm Khuôn, một khoản dự phòng chừng 8 đến 12% tổng chi phí là hợp lý (con số minh họa cho dễ hình dung, tùy công trình mà khác). Khoản đó để mình bình tĩnh xoay xở khi có phát sinh, khỏi phải đi vay nóng.
Chưa từng lập ngân sách thì bắt đầu từ đâu? Đừng đoán mò. Anh chị có thể dùng công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí ở ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/ để dựng cái sườn ban đầu, tính chắc phần thô theo đơn giá địa phương, rồi tự phân các khoản còn lại theo túi tiền của mình.
Bí kíp hôm nay tới đây thôi. Đây là một bài trong chuỗi 101 Bí kíp xây nhà Khuôn viết mỗi ngày, anh chị ghé đọc mấy bài trước sau cho đủ bộ nghen. Còn nếu anh chị muốn đi sâu hơn, có hẳn một lộ trình từ đầu tới cuối, thì Khuôn có khóa Chủ Nhà Thông Thái ở www.chunhathongthai.com, khi nào rảnh anh chị coi thử cho biết. Còn giờ thì cứ mở công cụ ngân sách lên, dựng cái sườn cho căn nhà của mình trước cái đã.
Về tác giả
Ngô Đình Khuôn là kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Mười năm trong nghề, Khuôn dành phần lớn thời gian đứng cạnh chủ nhà lo chuyện cất nhà, đã đồng hành cùng hơn 200 gia đình từ lúc còn là miếng đất trống tới ngày dọn vào ở. Những bài viết như thế này là cách Khuôn gói lại kinh nghiệm thực tế thành lời khuyên gần gũi, để anh chị chuẩn bị xây nhà đỡ bỡ ngỡ hơn.
Anh chị có thể gặp Khuôn ở:
- Website: ngodinhkhuon.vn
- YouTube: @ngodinhkhuon
- Facebook: /ngodinhkhuon66
Lưu ý: các tỷ lệ và con số tiền trong bài chỉ là ví dụ minh họa để anh chị dễ hình dung, không phải bảng giá hiện hành. Chi phí thực tế tùy thời điểm, khu vực và đặc điểm từng công trình, anh chị nên đối chiếu với báo giá và tư vấn cụ thể cho nhà mình.
Meta description: Xây nhà cần chuẩn bị những gì? Kỹ sư Ngô Đình Khuôn chỉ cách liệt kê đủ các khoản chi và chừa dự phòng, để đi thủng thẳng, không hụt tiền giữa chừng.
Slug: xay-nha-can-chuan-bi-nhung-gi
Bạn không phải xây nhà một mình
Xây nhà là chuyện vui khi mình hiểu và có kế hoạch. Khóa học Chủ Nhà Thông Thái đồng hành cùng anh chị từ lúc ấp ủ đến ngày nhận nhà — để anh chị tự tin làm chủ ngôi nhà của mình, không còn phụ thuộc vào ai.
Bài viết liên quan
