Các giai đoạn xây nhà: nắm đúng một điều quan trọng nhất ở mỗi bước là đủ
Chắc anh chị vừa mở một tab tìm "các giai đoạn xây nhà", rồi thấy hiện ra cả một danh sách dài dằng dặc: nào quy hoạch, nào thiết kế, nào dự toán, nào phần thô, nào hoàn thiện. Đọc tới đâu thấy đầu mình quay quay tới đó. Khuôn hiểu cảm giác này lắm. Anh chị không phải người chậm hiểu gì đâu, cũng chẳng gặp phải ai đang cố làm khó mình. Chỉ là lần đầu đứng trước một việc lớn, ai cũng muốn nắm cho thật chắc, mà càng muốn nắm hết thì lại càng thấy rối.
Nói ngắn cho anh chị đỡ mất thời gian: một chủ nhà thông thái không cần thuộc lòng từng chi tiết của từng bước. Chỉ cần biết ở mỗi giai đoạn, điều gì là quan trọng nhất, để đặt tâm sức đúng chỗ. Bài này Khuôn đi cùng anh chị qua bản đồ chín giai đoạn xây nhà, mỗi chặng chỉ ra một điều đáng nhớ nhất.
Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, Khuôn để ý một điều vui: những người thảnh thơi nhất trong lúc xây nhà thường không phải là người biết nhiều nhất. Họ là người biết đúng chỗ cần để tâm. Mấy chỗ còn lại, họ tin tưởng giao cho người đồng hành. Mình cùng đi từng bước nghen.
Vì sao cần một bản đồ các giai đoạn xây nhà trước khi bắt tay vào làm
Trước khi kể tên từng bước, Khuôn muốn nói cái đã làm nhiều anh chị mệt. Xây nhà mệt, thường không phải vì nó khó. Mệt vì mình không biết mình đang đứng ở đâu trên hành trình. Giống như đi đường lạ mà trong tay không có bản đồ, cứ tới ngã ba là phải dừng lại đoán, đoán xong lại lo mình đoán sai.
Quy trình xây nhà từ đầu tới cuối thật ra có một trình tự rất tự nhiên. Nó đi từ trong suy nghĩ của mình, dần dần ra tới viên gạch ngoài công trường. Khi anh chị nhìn được cả con đường một lượt, tự nhiên cái nỗi lo "mình chưa biết gì" nó nhẹ bớt. Bởi mình đâu cần đi hết đường trong một ngày. Chỉ cần biết bước kế tiếp là bước nào.
Có một chuyện Khuôn thấy hoài: nhiều anh chị vừa mới ấp ủ trong đầu là gọi ngay cho nhà thầu. Nghe thì nhanh gọn thiệt. Nhưng vô tình mình bỏ qua mấy bước đầu, mà mấy bước đó lại là chỗ quyết định căn nhà này là của mình hay của người khác. Vậy nên mình cứ thong thả, đi từ bước một. Giờ mình mở bản đồ ra, xem cả thảy có mấy chặng nghen.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Toàn cảnh chín giai đoạn: các bước xây nhà từ đầu đến cuối
Để anh chị dễ hình dung, Khuôn gom cả trình tự xây nhà thành chín chặng lớn:
1. Ấp ủ. Hình dung căn nhà mình mơ ước, ở đó gia đình mình sống ra sao. 2. Chuẩn bị tiền. Biết mình có bao nhiêu trong tay, dám xây tới đâu. 3. Tìm đơn vị thiết kế. Nhưng phải rõ công năng mình cần trước khi ngồi với họ. 4. Dự toán và bóc khối lượng. Làm cho ra bộ hồ sơ thi công. 5. Chào thầu và chọn nhà thầu. Mời báo giá, so sánh, rồi chọn người. 6. Thi công phần thô. Dựng bộ khung xương của căn nhà. 7. Hoàn thiện. Khoác áo quần cho ngôi nhà. 8. Nghiệm thu. Kiểm cho kỹ rồi mới nhận bàn giao. 9. Dọn vào ở. Chặng vui nhất, cũng là lúc mình gặt hái.
Nhìn qua thì chín bước, nghe cũng thấy nhiều. Nhưng anh chị khoan vội thấy ngợp. Ở mỗi bước, mình chỉ cần giữ trong đầu một câu hỏi cốt lõi thôi. Mình đi từng chặng, coi câu hỏi đó là gì.
Ba chặng đầu: căn nhà bắt đầu từ trong đầu mình, chứ không phải từ tờ báo giá
Ở giai đoạn ấp ủ, điều quan trọng nhất không phải là giá. Là nhu cầu. Gia đình mình cần một ngôi nhà như thế nào? Mấy phòng ngủ, ông bà có ở chung không, vài năm nữa con lớn thì sao, mình thích buổi sáng có nắng rọi vào bếp hay thích một góc nhỏ yên tĩnh để đọc sách. Trả lời được mấy câu đó trước, thì những con số phía sau mới có chỗ mà dựa vào. Khuôn hay nói vui với anh chị: đúng nhu cầu quan trọng hơn đúng giá. Một căn xây đúng giá thị trường mà không hợp nếp sống nhà mình, ở vô rồi vẫn thấy tiếc.
Sang chặng chuẩn bị tiền, điều đáng nhớ là liệu cơm gắp mắm, và nhớ để dành một khoản cho ngày dọn vào. Khuôn gặp nhiều anh chị dồn gần hết tiền cho phần xây, tới lúc nhà xong lại chưa sắm nổi cái giường cho tử tế, cái bếp cho ra bếp. Một khoản dự phòng chừng 8 đến 12% tổng chi phí (con số này chỉ là ví dụ minh họa, tùy khu vực với quy mô mà co giãn) sẽ giúp mình ngủ ngon hơn nhiều mỗi khi có việc bất chợt.
Tới chặng tìm đơn vị thiết kế, cái bẫy dễ vấp nhất là mình đi gặp người thiết kế khi trong đầu còn trống trơn. Điều quan trọng nhất ở đây: xác định công năng trước khi ngồi với kiến trúc sư. Anh chị cứ ngồi lại cả nhà một buổi, chọn ra ít nhất ba phương án phong cách mình thương, rồi mang câu chuyện của gia đình mình tới. Lúc đó người thiết kế mới vẽ được ngôi nhà của mình, chứ không phải một mẫu nhà đẹp chung chung ai ở cũng được.
Ba chặng đầu này gần như không tốn xi măng cốt thép gì mấy, vậy mà lại quyết định phân nửa sự hài lòng về sau. Xong phần trong đầu, giờ mình bước ra phần giấy tờ.
Chặng 4 và 5: khi căn nhà thành con số, và mình chọn người để giao
Ở giai đoạn dự toán và bóc khối lượng, căn nhà từ bản vẽ bắt đầu biến thành những con số cụ thể: bao nhiêu khối bê tông, bao nhiêu tấn thép, bao nhiêu mét vuông gạch ốp lát. Điều quan trọng nhất mình cần nhớ: bộ hồ sơ khối lượng này chính là cây thước đo chung để lát nữa mình đặt các nhà thầu cạnh nhau mà so. Không có nó, mỗi nhà thầu báo một kiểu, mình biết đường nào mà so. Có nó trong tay rồi, mình như cầm sẵn cây thước.
Sang chặng chào thầu và chọn nhà thầu, đây là lúc mình dễ bị con số dẫn dắt nhất. Cùng một căn nhà, ba nhà thầu có thể ra ba mức giá khác nhau, mà cái rẻ nhất chưa chắc đã là cái lợi nhất. Điều cần giữ trong đầu: mình đang chọn người đồng hành cho suốt mấy tháng trời, chứ đâu phải chọn con số thấp nhất trên tờ giấy. So báo giá thì so trên cùng một khối lượng, hỏi cho kỹ phần nào đã gồm, phần nào lát nữa mới tính thêm. Hỏi kỹ lúc này, anh chị đỡ phải lăn tăn lúc sau. Có anh Bảy Khuôn từng đi cùng, mời tới bốn nhà thầu báo giá, rồi chọn một người làm giám sát, một người khác thi công. Anh không ham người rẻ nhất, anh chọn cách để hai vai soi lẫn nhau cho mình yên tâm.
Ở hai chặng này, có một tâm thế Khuôn rất mong anh chị giữ cho vững: mình là người điều hành, giống như một vị giám đốc của chính dự án nhà mình. Con số, vật tư, nhu cầu, là do mình quyết. Còn thiết kế, giám sát, nhà thầu, cả ba là người đồng hành giúp mình thực hiện cái ước mơ đó, chứ không phải người quyết thay mình. Chọn xong người rồi, mình cùng nhau kéo ra công trường.
Chặng 6 và 7: đâu là phần xương, đâu là phần áo
Giai đoạn thi công phần thô là lúc dựng bộ khung xương của căn nhà: móng, cột, dầm, sàn, rồi tường. Phần thô thường chiếm khoảng 55% giá trị căn nhà (tỷ lệ tham khảo thôi nghen, tùy công trình mà khác). Điều quan trọng nhất ở chặng này: phần thô là phần khó sửa nhất về sau. Cái gì đã nằm trong bê tông rồi thì lúc muốn đục ra sửa lại, tốn lắm. Vậy nên đây là lúc mình để tâm nhiều nhất tới chuyện giám sát, tới chất lượng mấy thứ vật tư khuất trong tường mà mắt thường ở ngoài không nhìn thấy.
Nhắc tới giám sát, Khuôn nói nhỏ một điều mà nhiều anh chị hay bỏ qua: đừng vội nghĩ "thôi nhà tôi cứ mình ông thầu lo là xong". Không phải vì mình nghi ngờ ai đâu. Chỉ là có thêm một đôi mắt độc lập soi giúp thì việc gì cũng rõ ràng, mà rõ ràng thì ai cũng nhẹ lòng, kể cả ông thầu. Người ở trong căn nhà này mấy chục năm là mình mà.
Sang chặng hoàn thiện, căn nhà bắt đầu được khoác áo quần: sơn nước, lát gạch, lắp cửa, gắn thiết bị. Đây là phần mình nhìn thấy với chạm vào mỗi ngày, nên cũng là phần dễ phát sinh chi phí nhất. Thấy viên gạch bên cạnh đẹp hơn một chút là muốn đổi, mà đổi qua đổi lại vật tư hoàn thiện thì hay đội lên chừng 10 đến 15% (con số minh họa thôi nghen). Điều cần nhớ: chốt vật tư hoàn thiện càng sớm thì càng đỡ phát sinh, và mình cứ bám theo cái khoản dự phòng đã để dành từ chặng thứ hai. Có nó rồi, thấy viên gạch đẹp mình cũng bình tĩnh hơn. Xây tới đây là gần xong rồi. Nhưng còn một bước mà nhiều người nôn nóng hay bỏ qua.
Chặng 8 và 9: nghiệm thu cho kỹ, rồi dọn vào ngủ ngon
Giai đoạn nghiệm thu là lúc mình kiểm tra cho kỹ trước khi ký nhận bàn giao. Điều quan trọng nhất: nghiệm thu xong xuôi rồi hẵng thanh toán nốt và nhận nhà, chứ đừng vì vui quá mà nhận trước rồi mới soi sau. Mình cứ thong thả đi một vòng, thử từng cái công tắc, vặn thử vòi nước, đóng mở từng cánh cửa coi có êm không. Chỗ nào chưa ưng thì mình trao đổi ngay lúc còn dễ chỉnh sửa. Chuyện bảo hành cũng nên hỏi cho rõ mốc thời gian để sau này lỡ cần thì mình biết đường mà gọi, thường phần hoàn thiện được bảo hành khoảng 24 tháng, phần kết cấu thì dài hơi hơn nhiều.
Rồi tới chặng dọn vào ở, cái chặng Khuôn thích nhất. Bao nhiêu tháng ngày ấp ủ trong đầu, giờ thành một mái nhà thiệt, có mùi sơn mới, có nắng buổi sáng rọi vào đúng cái góc mình từng mơ. Điều quan trọng nhất ở đây, nói ra chắc anh chị cười, nó giản dị lắm: tận hưởng. Mời mấy anh em thợ ở lại làm ly cà phê, bày một bữa cơm đầu tiên trong căn bếp mới. Xây nhà là chuyện vui mà, ráng để cái chặng cuối này được vui cho trọn.
Vậy chủ nhà thông thái cần biết tới đâu là đủ
Đi hết một vòng chín chặng, chắc anh chị cũng thấy rồi: mình đâu cần học để thành kỹ sư. Mỗi giai đoạn xây nhà chỉ có đúng một điều cốt lõi cần để tâm, mấy chỗ còn lại cứ tin tưởng giao cho những người đồng hành đúng vai của họ. Cái hay của việc nắm được bản đồ, là mình biết lúc nào cần xắn tay nhảy vô, lúc nào có thể yên tâm lùi lại một bước cho người ta làm.
Khuôn hay ví chủ nhà giống như người nhạc trưởng. Nhạc trưởng đâu có cần chơi giỏi hết từng loại đàn. Nhưng ông biết lúc nào cây vĩ cầm cất tiếng, lúc nào tiếng trống mới nên vào. Anh chị cũng vậy đó: không cần giỏi hết mọi việc, chỉ cần biết ở mỗi chặng, mình đang trông chờ điều gì và đang gửi gắm việc cho ai.
Vài câu anh chị hay hỏi Khuôn về các giai đoạn xây nhà
Xây nhà gồm mấy giai đoạn tất cả? Cách Khuôn hay gom cho dễ nhớ là chín chặng: ấp ủ, chuẩn bị tiền, tìm thiết kế, dự toán và bóc khối lượng, chào thầu và chọn nhà thầu, thi công phần thô, hoàn thiện, nghiệm thu, và dọn vào ở. Có nơi gộp lại còn năm sáu bước cũng không sao. Cái chính không phải đếm cho đủ số, mà là ở mỗi bước mình biết điều gì đáng để tâm nhất.
Bước nào trong quy trình xây nhà là quan trọng nhất? Nói thiệt lòng, ba chặng đầu, lúc còn nằm trong suy nghĩ và trên giấy tờ, mới là chỗ quyết định phân nửa sự hài lòng về sau. Nhiều anh chị hay nôn nóng nhảy thẳng vô phần thô, mà phần gốc lại là chuyện xác định đúng nhu cầu và chuẩn bị tiền cho vững.
Phần thô chiếm bao nhiêu trong tổng chi phí xây nhà? Theo cách tính tham khảo mà Khuôn hay dùng, phần thô rơi vào khoảng 55% giá trị căn nhà, phần còn lại là hoàn thiện. Con số này chỉ để anh chị dễ hình dung tỷ lệ thôi nghen, còn tùy công trình, tùy vật tư mà mỗi nhà một khác.
Nên tự làm hay thuê nhà thầu trọn gói? Cái này tùy sức và tùy thời gian mỗi nhà. Nhưng dù chọn cách nào, Khuôn vẫn mong anh chị giữ vai người điều hành: nhu cầu, con số, vật tư là mình quyết, còn phần chuyên môn thì gửi cho người đồng hành đúng vai. Có thêm một người giám sát độc lập soi giúp phần thô thì càng nhẹ lòng.
Đọc thêm để đi sâu từng chặng
Nếu anh chị muốn đi sâu hơn vào từng chặng, chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" của Khuôn có mấy bài riêng cho từng bước. Như chuyện bắt đầu từ nhu cầu chứ đừng bắt đầu từ giá (bài LK1), chuyện chịu đầu tư cho kiến thức trước khi đầu tư cho gạch đá (bài LK8), hay chuyện đừng ngại khi mình chưa biết gì lúc xây lần đầu (bài LK4). Anh chị cứ đọc thủng thẳng, mỗi ngày một bài, tới lúc cầm bản vẽ trong tay thì trong bụng mình đã vững rồi.
Còn nếu anh chị đang đứng ngay chặng thứ hai, chặng chuẩn bị tiền, và muốn thử ước lượng coi căn nhà mơ ước của mình rơi vào khoảng bao nhiêu, thì Khuôn có làm sẵn một công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/. Anh chị nhập vài thông số là ra một con số tham khảo, để mình có cái mà tính toán tới lui. Chúc anh chị đi hết chín chặng thật thong thả, và tới ngày dọn vào, được ngủ một giấc thật ngon trong ngôi nhà của chính mình.
Về tác giả
Bài viết bởi Ngô Đình Khuôn — Kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Hơn 10 năm trong nghề, Khuôn đã đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà trên hành trình xây tổ ấm của họ. Khuôn viết chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" với mong muốn giản dị: để mỗi anh chị lần đầu xây nhà đều bước đi thong thả và ngủ ngon hơn.
Gặp Khuôn tại: website ngodinhkhuon.vn · YouTube @ngodinhkhuon · Facebook /ngodinhkhuon66.
Lưu ý nhỏ: mọi con số tiền bạc và tỷ lệ trong bài chỉ là ví dụ minh họa gắn với thời điểm và khu vực, không phải bảng giá hiện hành. Anh chị nên tham khảo thêm đơn vị thiết kế và nhà thầu tại địa phương để có con số sát với công trình của mình.
Bạn không phải xây nhà một mình
Xây nhà là chuyện vui khi mình hiểu và có kế hoạch. Khóa học Chủ Nhà Thông Thái đồng hành cùng anh chị từ lúc ấp ủ đến ngày nhận nhà — để anh chị tự tin làm chủ ngôi nhà của mình, không còn phụ thuộc vào ai.
Bài viết liên quan
