Phạm vi công việc trong hợp đồng xây nhà: thứ quyết định anh chị thật sự nhận được gì
Hai nhà thầu báo hai con số chênh nhau khá xa, chưa chắc ai đang "chặt chém". Nhiều khi họ đang bán cho mình hai thứ khác nhau, mà mình lại đem so như một.
Khuôn đoán, trước khi mở bài này ra, anh chị vừa đặt xuống bàn vài bản báo giá xây nhà. Mắt cứ chạy tới chạy lui giữa mấy con số cuối trang. Bản này nhẹ hơn, bản kia nặng hơn, bản nọ nằm đâu đó ở giữa. Rồi trong bụng bắt đầu phân vân: chọn bản rẻ cho đỡ tốn, hay bản đắt cho chắc ăn?
Anh chị không tính sai đâu. Cũng chẳng phải xui rủi gặp nhằm ai gian. Chỉ là mình đang nhìn nhầm chỗ một chút thôi. Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, cái chỗ hay làm người ta lăn tăn nhất không nằm ở con số cuối trang, mà nằm ở phần ít ai chịu đọc kỹ: phạm vi công việc trong hợp đồng xây nhà. Nói mộc mạc, là bản này bao gồm những việc gì, bản kia bỏ ra những việc gì. Hai con số chỉ so được với nhau khi chúng bọc cùng một khối lượng công việc. Còn không, thì so con số cũng y như so một ký táo với một ký cam, thấy vậy mà hổng phải vậy.
Mình cứ thủng thẳng đi qua từng chỗ nghen. Đọc hết bài này, cầm bản hợp đồng lên, anh chị sẽ biết mình đang thật sự mua cái gì.
Con số cuối trang dễ nhìn nhất, mà cũng dễ đánh lừa nhất
Xây nhà lần đầu, ai cũng có chung một phản xạ: lật thẳng xuống dòng tổng tiền. Dễ hiểu thôi. Đó là con số dính tới túi tiền, tới khoản mình gom góp bao nhiêu năm trời.
Nhưng con số đó mới chỉ là phần ngọn. Nó là kết quả của một phép cộng dài nằm phía trên: bao nhiêu đầu việc, mỗi việc xài vật tư gì, làm tới mức nào. Hai nhà thầu cùng dựng một căn nhà mà ra hai con số lệch nhau, phần lớn là do phép cộng của họ khác nhau. Người này tính luôn cả phần đổ đất, làm sân, xây tường rào. Người kia lẳng lặng để mấy phần đó ra ngoài.
Cái khó nằm ở chỗ: phần "để ra ngoài" đó ít khi được nói lớn. Nó nằm im trong sự vắng mặt. Mình đọc bản báo giá thấy con số nhẹ hều, mừng thầm trong bụng, mà không hay mấy hạng mục kia rồi cũng phải làm, chỉ là làm sau và trả tiền sau.
Nên bí kíp hôm nay Khuôn gói gọn đúng một câu: đừng khởi đầu từ con số, hãy khởi đầu từ danh sách công việc. Con số để dành so sau cùng, sau khi mình đã chắc hai bản đang nói về cùng một khối lượng. Mà muốn vậy, thì phải biết một bản hợp đồng tử tế gồm những gì trước đã.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Hợp đồng xây nhà gồm những gì mới gọi là đủ đầy
Nhiều anh chị hỏi Khuôn, rốt cuộc một bản hợp đồng xây nhà phải có những gì mới gọi là đủ. Khuôn hay gom lại cho dễ nhớ, mà cái nào cũng xoay quanh đúng một câu hỏi: rốt cuộc mình nhận được gì, chất lượng tới đâu.
Đầu tiên, và nặng ký hơn cả, là bảng công tác xây dựng. Đây là trái tim của cả bản hợp đồng. Nó liệt kê từng đầu việc, từ ép cọc, đào móng cho tới sơn nước, gắn thiết bị vệ sinh. Việc nào nhà thầu làm, việc nào không, ghi ra cho rành mạch. Nói cho gọn, nó chính là bảng dự toán khối lượng được đưa vào hợp đồng. Cả bài hôm nay Khuôn xoáy vào đúng phần này, nên lát nữa mình soi thêm cho kỹ.
Kế đó là vật tư sử dụng. Cùng một bức tường thôi, mà xây bằng gạch loại nào, tô bằng cát ra sao, cây thép là hãng này hay hãng kia, xi măng thương hiệu gì, mỗi lựa chọn là một mức tiền khác nhau. Rồi tới vật tư hoàn thiện: gạch lát nền, cửa nẻo, thiết bị vệ sinh. Chỗ này mà ghi mập mờ thì sau dễ "tưởng vậy mà hổng phải vậy" lắm.
Ba phần còn lại gọn hơn, nhưng bỏ qua là hụt. Yêu cầu kỹ thuật, tức mấy tiêu chuẩn xây tô, ốp lát, cách bố trí sắt thép, nghe hơi khô nhưng đó là cái để người giám sát của mình cầm ra công trường mà đối chiếu. Tiến độ thanh toán thì chia làm mấy đợt, mỗi đợt ứng với một giai đoạn công trình; người ta thường giữ lại một khoản cuối để bảo đảm — ví dụ minh họa, có nơi giữ khoảng 10% rồi 5% sau khi bàn giao — còn con số cụ thể thì tùy hai bên ngồi lại thỏa thuận. Sau chót là cách xử lý phát sinh tăng giảm, cái này thống nhất trước cho đỡ lăn tăn về sau.
Trong năm phần đó, phần đầu tiên, cái bảng công tác, chính là "phạm vi công việc" mà cả bài này đang xoay quanh. Giờ mình soi kỹ vào nó.
Phạm vi công việc: cái ranh giới giữa "nhà thầu làm" và "mình tự lo"
Phạm vi công việc, nói mộc mạc, là cái ranh giới vẽ ra hai vùng. Bên trong ranh giới là việc nhà thầu chịu trách nhiệm. Bên ngoài là việc mình phải tự xoay, hoặc thuê người khác làm.
Ranh giới đó nghe thì rõ ràng, mà thực tế hay mờ đúng mấy chỗ ít ai để ý. Đổ đất nền, san lấp mặt bằng có nằm trong giá không? Làm sân, đúc cổng, xây tường rào tính riêng hay tính chung? Đồng hồ điện, đồng hồ nước, giấy phép xây dựng ai lo? Xong việc rồi, chở xà bần đi đổ, dọn dẹp vệ sinh, phần đó của ai?
Mấy hạng mục nghe lặt vặt vậy chớ cộng lại hổng nhỏ đâu. Một bản báo giá "gọn nhẹ" có khi gọn chỉ vì nó lặng lẽ đẩy mấy phần đó ra khỏi ranh giới. Tới hồi thi công, mình mới ngớ người ra là còn cả một mớ việc chưa ai lo, mà tất nhiên cũng chưa ai tính tiền.
Vậy nên cách đọc hợp đồng xây nhà khôn nhất không phải đọc xuôi một mạch từ trên xuống, mà đọc bằng một câu hỏi ngược: "Cái gì KHÔNG có trong danh sách này?" Có một nguyên tắc Khuôn hay nhắc anh chị, xin nhắc lại vì nó thiệt sự đáng giá: hạng mục nào không được ghi trong hợp đồng thì coi như nó chưa tồn tại. Đừng để căn nhà của mình phụ thuộc vào trí nhớ, hay vào câu "yên tâm, cái đó anh lo hết" nói lúc ngồi uống ly cà phê. Lời nói rồi bay đi, còn trang giấy thì nằm lại đó.
Lối ra thì nhẹ nhàng thôi. Anh chị lấy một tờ giấy, ngồi liệt kê hết mọi việc mình hình dung phải làm cho căn nhà xong xuôi, dọn vào ở được, kể cả mấy việc nhỏ xíu như đấu điện, cấp nước, làm cái sân trước. Rồi cầm tờ đó dò ngược vào bảng công tác của từng nhà thầu. Cái nào có rồi thì gạch đi, cái nào còn thiếu thì khoanh tròn lại. Mấy vòng tròn đó chính là mấy câu mình cần đem đi hỏi, trước khi đặt bút ký.
So sánh báo giá xây nhà: kéo hai bản về cùng một vạch xuất phát
Tới đây thì chuyện so sánh báo giá xây nhà mới bắt đầu công bằng. Mẹo của Khuôn là đừng vội so hai con số tổng, mà so hai danh sách công việc trước cái đã.
Cách làm cụ thể mà dễ: kẻ một cái bảng ba cột. Cột đầu ghi toàn bộ đầu việc mình cần. Hai cột còn lại để cho hai nhà thầu. Đầu việc nào bản A có mà bản B không có, đánh dấu lại. Đầu việc nào cả hai đều có nhưng xài vật tư khác nhau, chẳng hạn một bên gạch tám lỗ một bên gạch đặc, thì ghi chú riêng ra một bên.
Kẻ xong cái bảng này, anh chị sẽ thấy một điều khá thú vị. Nhiều khi bản báo giá "đắt" thực ra không đắt, nó chỉ đầy đủ hơn. Còn bản "rẻ" rẻ được là vì nó mỏng hơn, thiếu mất vài hạng mục mà sớm muộn mình cũng phải móc tiền ra làm. Khi kéo được hai bản về cùng một vạch xuất phát, cùng khối lượng, cùng loại vật tư, con số chênh lệch thật mới chịu lộ ra. Và thường thì nó nhỏ hơn cái khoảng cách ban đầu mình hoảng hồn nhiều lắm.
Lúc đó mình mới có cái để hỏi cho ra ngô ra khoai: "Cùng chừng này việc, cùng loại vật tư, sao bên anh nhỉnh hơn bên kia một khoản vậy?" Câu hỏi đó công bằng cho cả đôi bên, vì nó hỏi đúng chỗ. Người làm ăn đàng hoàng sẽ vui vẻ ngồi giải thích. Có khi họ cao hơn vì tính luôn phần dự phòng, phần bảo hành chu đáo hơn, mà đó lại đúng là cái mình đang cần chớ đâu.
Chuyện chú Bảy: đọc phạm vi của hai bên cùng một lúc
Có một chuyện Khuôn nhớ hoài, kể anh chị nghe cho thấm thêm cái ý đọc kỹ phạm vi. Đó là chuyện chú Bảy, một chủ nhà Khuôn từng đồng hành. Hồi làm nhà, chú Bảy mời tới bốn nhà thầu vào báo giá. Bốn bản, bốn con số, mỗi bản một kiểu.
Chú Bảy không dừng lại ở chuyện chọn đại một nhà thầu rồi giao hết cho người ta. Chú tính một nước khác: chọn một bên đứng làm giám sát, một bên khác đứng thi công. Bên giám sát thay mình canh chừng chất lượng, bên thi công lo dựng nên căn nhà.
Cách này hay, nhưng nó đặt lên vai chú một việc mà không phải ai cũng gặp. Chú phải đọc kỹ phạm vi công việc của cả hai bên cùng một lúc, rồi canh cho hai cái ranh giới đó khớp vào nhau, đừng chồng lấn mà cũng đừng hở khe. Việc gì thuộc bên thi công, việc gì thuộc bên giám sát, chỗ giáp ranh trách nhiệm nằm ở đâu, tất cả phải ghi cho rõ ngay trong hợp đồng. Để mờ một chỗ, sau này có chuyện là dễ chỉ qua chỉ lại, mà người đứng giữa lãnh đủ vẫn là chủ nhà.
Khuôn kể chuyện chú Bảy không phải để nói ai cũng nên tách vai ra như vậy. Đó là lựa chọn hợp với hoàn cảnh riêng của chú. Điều Khuôn muốn anh chị giữ lại chỉ gọn một ý: thuê một bên hay nhiều bên gì cũng vậy, chuyện mình có nhẹ đầu về sau hay không, luôn nằm ở chỗ phạm vi công việc được viết rõ tới đâu.
Đọc kỹ một lần cho đỡ hỏi lại mười lần
Khuôn hiểu, ngồi dò từng dòng bảng công tác thì hơi cực, hơi khô, không vui bằng lúc chọn màu sơn hay coi mấy mẫu nhà đẹp trên mạng. Nhưng thiệt tình, đây là một trong mấy tiếng đồng hồ đáng giá nhất của cả hành trình xây nhà.
Bởi phạm vi công việc chính là cái chỗ mà phần lớn chuyện lăn tăn giữa chủ nhà với nhà thầu bắt nguồn từ đó. Không phải vì ai xấu bụng, mà vì mỗi bên hiểu cái ranh giới đó một kiểu, tới hồi va vào nhau mới vỡ lẽ hai người đã nghĩ khác nhau ngay từ đầu. Đọc kỹ trước khi ký là cách để hai bên cùng hiểu giống nhau, cùng nhẹ đầu về sau. Hỏi thêm một câu ngay lúc này, bao giờ cũng dễ chịu hơn tiếc nuối mấy tháng trời.
Và anh chị đừng ngại đọc bản hợp đồng chung với một người thân, hay một người từng xây nhà. Bốn con mắt bao giờ cũng thấy nhiều hơn hai. Người đi trước hay nhớ ra đúng mấy hạng mục dễ bị bỏ quên, mà mình có ngồi nghĩ cả buổi cũng không ra.
Xây nhà vốn là chuyện vui, chuyện của một khởi đầu mới. Mình đọc kỹ cái phạm vi công việc ngay từ đầu, không phải để đề phòng ai, mà để tới ngày dọn vào, căn nhà đúng y như cái mình từng hình dung, không thiếu một góc sân, không hụt một khúc tường rào. Để đêm đầu tiên ngủ trong nhà mới, mình ngủ được một giấc thật ngon, đầu không còn vướng con số nào nữa.
Vài câu anh chị hay hỏi Khuôn
Hợp đồng xây nhà gồm những gì? Gọn lại có năm phần: bảng công tác xây dựng (liệt kê từng đầu việc nhà thầu làm), vật tư sử dụng (loại gạch, thép, xi măng, đồ hoàn thiện), yêu cầu kỹ thuật (tiêu chuẩn xây tô, ốp lát, sắt thép), tiến độ thanh toán chia theo đợt, và cách xử lý phát sinh tăng giảm. Thiếu phần nào cũng dễ lăn tăn về sau.
Phạm vi công việc trong hợp đồng xây nhà là gì? Là cái ranh giới phân định việc nào nhà thầu chịu trách nhiệm, việc nào mình phải tự lo hoặc thuê riêng. Mấy chỗ hay mờ là san lấp mặt bằng, làm sân, tường rào, đồng hồ điện nước, chở xà bần, dọn vệ sinh. Không ghi rõ là dễ hụt tiền lúc thi công.
Cách đọc hợp đồng xây nhà sao cho không sót? Đừng đọc xuôi từ trên xuống, hãy đọc bằng câu hỏi ngược: "Cái gì KHÔNG có trong danh sách này?" Tự liệt kê mọi việc cần làm cho nhà xong xuôi, rồi dò ngược vào bảng công tác của nhà thầu. Cái nào thiếu thì khoanh lại đem đi hỏi trước khi ký.
So sánh báo giá xây nhà thế nào cho công bằng? So danh sách công việc trước, đừng vội so hai con số tổng. Kẻ bảng ba cột, kéo hai bản về cùng khối lượng và cùng loại vật tư, rồi mới nhìn chênh lệch. Nhiều khi bản "đắt" chỉ là đầy đủ hơn, còn bản "rẻ" đang thiếu vài hạng mục sớm muộn cũng phải làm.
Về tác giả: Ngô Đình Khuôn là kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Hơn 10 năm trong nghề, Khuôn đã đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà trên hành trình xây tổ ấm, và viết lại những gì mình học được thành chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" cho anh chị chuẩn bị khởi công. Anh chị gặp Khuôn tại website ngodinhkhuon.vn, kênh YouTube @ngodinhkhuon và Facebook /ngodinhkhuon66.
Đây là một bài trong chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" Khuôn viết mỗi ngày. Bí kíp kế bên cũng xoay quanh chuyện hợp đồng, anh chị ghé đọc tiếp cho liền mạch nghen. Còn nếu muốn ước lượng trước khoản tiền cho từng hạng mục, để lát nữa dò vào báo giá cho dễ hình dung, anh chị cứ dùng thử công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/. Nó giúp mình nhìn ra bức tranh tổng trước khi ngồi vào bàn với nhà thầu.
Bạn không phải xây nhà một mình
Xây nhà là chuyện vui khi mình hiểu và có kế hoạch. Khóa học Chủ Nhà Thông Thái đồng hành cùng anh chị từ lúc ấp ủ đến ngày nhận nhà — để anh chị tự tin làm chủ ngôi nhà của mình, không còn phụ thuộc vào ai.
Bài viết liên quan
