Hiểu hợp đồng xây dựng nhà ở trước khi ký để cả nhà nhẹ đầu
Anh chị đang cầm bản hợp đồng nhà thầu vừa gửi, đọc tới đọc lui mấy trang, chữ nào cũng thấy quen mà ghép lại thì cứ mông lung. Có phải anh chị vừa gõ tìm "mẫu hợp đồng xây nhà", hay vừa gọi cho ông anh họ hỏi "ký vầy được chưa"? Khuôn hiểu cái bụng đó lắm. Đứng trước xấp giấy quyết định cả căn nhà mình dành dụm mấy năm trời, ai mà không hồi hộp.
Nói ngắn cho anh chị đỡ sốt ruột đã. Thứ dễ sinh chuyện nhất trong một bản hợp đồng xây dựng nhà ở không phải là giá cao hay giá thấp. Nó nằm ở chỗ phạm vi công việc, tức là ai làm gì, làm tới đâu, ghi không rõ. Gần như mọi tranh chấp hợp đồng xây nhà mà Khuôn từng thấy đều bắt đầu từ đúng cái chỗ mờ mờ này. Soi kỹ nó trước khi đặt bút, coi như anh chị đã để dành sẵn cho mình sự yên tâm suốt mấy tháng thi công.
Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, chuyện lấn cấn với nhà thầu gần như lần nào cũng quay về đúng một gốc: hai bên hiểu bản hợp đồng khác nhau. Không phải ai gian ai ngay đâu. Chỉ là lúc ký, mỗi người trong đầu tưởng tượng một kiểu. Bài này Khuôn ngồi kể anh chị nghe, thủng thẳng thôi, từng chỗ cần ngó trước khi ký nghen.
Vì sao "phạm vi công việc" mới là chỗ dễ sinh chuyện nhất
Nhiều anh chị lần đầu xây nhà hay dồn hết tâm trí vào con số cuối cùng. Bao nhiêu một mét vuông, tổng cộng nhiêu tiền. Con số đó quan trọng thật, nhưng nó mới là phần ngọn.
Phần gốc, cái quyết định anh chị có vui tới ngày dọn vào hay không, lại nằm ở chỗ khác. Nó nằm ở phạm vi công việc trong hợp đồng xây dựng. Với số tiền đó, nhà thầu làm những việc gì, và không làm những việc gì.
Khuôn kể một tình huống rất hay gặp cho dễ hình dung. Chủ nhà đinh ninh báo giá "trọn gói" là gồm luôn cái sân, cái tường rào, cái bồn nước trên mái. Còn nhà thầu thì hiểu "trọn gói" là trọn phần thân nhà thôi, mấy hạng mục ngoài kia tính riêng. Đổ xong móng mới lôi ra bàn tới thì kẹt cho cả hai. Chủ nhà thấy phát sinh ở đâu trên trời rơi xuống. Nhà thầu thấy mình bị đưa vào thế làm không công.
Ngồi ngẫm lại thì không ai sai cả. Chỉ là lúc ký, hai người ngồi cùng một cái bàn mà trong đầu đang nghĩ về hai căn nhà khác nhau.
Vậy làm sao để hai cái đầu cùng nghĩ về một căn nhà? Câu trả lời nằm gọn trong một cái bảng. Khuôn nói ngay đây.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Bảng công tác xây dựng: trái tim của bản hợp đồng
Trong một bộ hợp đồng làm đàng hoàng, luôn có một cái bảng liệt kê từng đầu việc. Từ lúc đóng cọc, đào móng, cho tới khi sơn nước hoàn thiện. Người trong nghề gọi là bảng công tác xây dựng, cũng chính là bảng dự toán khối lượng được đưa vào hợp đồng.
Cái bảng này quý ở chỗ nó nói rõ hạng mục nào nhà thầu làm, hạng mục nào không. Anh chị cứ dò từng dòng thong thả như dò danh sách đi chợ. Móng: có. Đổ sàn từng tầng: có. Xây tô: có. Còn cái sân sau, cái mái che chỗ để xe, hệ thống lọc nước thì sao, có nằm trong bảng không? Chỗ nào không thấy dòng nào nhắc tới, anh chị hỏi ngay lúc này, đừng để bụng.
Có một nguyên tắc Khuôn mong anh chị khắc trong đầu. Hạng mục nào không ghi trong hợp đồng thì coi như chưa tồn tại. Nghe hơi phũ chút, mà nó đứng về phía anh chị đó. Đừng gửi lòng tin vào câu "yên tâm, cái đó anh làm luôn cho" nói miệng giữa công trường. Người ta nói thật lòng lúc đó, nhưng công trình kéo dài mấy tháng, thợ đổi ca, cai đổi người, trí nhớ ai rồi cũng phai. Còn chữ viết trên giấy thì nằm im ở đó, không phai.
Lối ra chỗ này nhẹ nhàng thôi. Cái gì muốn có, anh chị xin ghi bổ sung thẳng vào bảng trước khi ký. Một dòng chữ thêm vào hôm nay đỡ cho anh chị mấy cuộc điện thoại căng thẳng vài tháng sau.
Dò xong chuyện "làm cái gì", giờ mình bước qua chuyện "làm bằng cái gì". Chỗ này cũng nhiều điều đáng ngó lắm.
Vật tư sử dụng: ghi tên, ghi hãng, đừng ghi chung chung
Cùng gọi là "gạch", là "thép", là "xi măng", nhưng mỗi loại một giá, một chất lượng. Nên phần vật tư trong hợp đồng, anh chị đừng để nó chung chung kiểu "vật tư loại 1" hay "hàng chất lượng cao". Loại 1 của người này rất có thể là loại 2 của người kia.
Một bản hợp đồng rõ ràng sẽ ghi cụ thể hơn. Cát, đá, gạch dùng loại nào. Thép của hãng nào, ví dụ như Pomina, Miền Nam, Tây Đô hay Việt Nhật, tùy khu vực và tùy anh chị chọn. Xi măng hãng gì. Rồi tới nhóm vật tư hoàn thiện, nơi tiền hay lặng lẽ đội lên mà mình không để ý: gạch ốp lát, cửa, thiết bị vệ sinh.
Vì sao Khuôn cứ nhắc riêng nhóm hoàn thiện? Vì giữa một bộ thiết bị vệ sinh phổ thông và một bộ cao cấp, khoảng chênh có khi bằng cả một món tiền anh chị tính để dành mua sắm nội thất. Nếu hợp đồng chỉ ghi trơ trọi mấy chữ "thiết bị vệ sinh" mà không nói rõ dòng nào, tới lúc đi chọn đồ anh chị dễ rơi vào cái cảnh quen thuộc: món mình ưng thì vượt ngân sách, món trong tầm tiền thì nhìn hoài không thương nổi.
Lối ra: chốt trước tên hãng, dòng sản phẩm, hoặc chí ít là một khoảng giá cho từng nhóm vật tư hoàn thiện, rồi ghi vô hợp đồng luôn. Vậy là tới bữa đi chọn đồ, anh chị chọn trong một cái khung đã biết trước, đầu óc thảnh thơi hơn nhiều.
Biết làm gì rồi, biết làm bằng vật tư gì rồi, nhưng làm cho đúng cách hay không lại là chuyện nữa. Mình nói qua phần kỹ thuật.
Yêu cầu kỹ thuật: tấm lưới đỡ cho người giám sát
Phần này nghe qua thấy "chuyên môn quá, để nhà thầu lo", nhưng anh chị cứ giữ nó trong hợp đồng, vì nó là tấm lưới đỡ cho mình.
Yêu cầu kỹ thuật là mấy tiêu chuẩn về cách xây, cách tô, cách ốp lát, cách bố trí sắt thép. Anh chị không cần thuộc lòng từng con số kỹ thuật đâu, khỏi mệt. Cái anh chị cần chỉ là để những tiêu chuẩn đó có mặt trong hồ sơ. Để mai này nếu có thuê người giám sát, họ cầm tờ đó ra đối chiếu với thực tế ngoài công trường được ngay.
Nói cho dễ hiểu, phần yêu cầu kỹ thuật bổ sung cho bản vẽ thiết kế. Bản vẽ cho biết căn nhà hình dáng ra sao. Yêu cầu kỹ thuật cho biết nó phải được làm chắc chắn tới mức nào. Hai cái đi cùng nhau thì người giám sát mới có căn cứ mà nói "chỗ này đạt rồi", hay "chỗ kia mình làm lại giúp anh".
Chuyện tách vai giám sát với thi công cũng đáng nhắc. Khuôn nhớ chú Bảy, một trong những chủ nhà từng đồng hành, có tới bốn nhà thầu báo giá, rồi chú chọn một người làm giám sát và một người khác đứng ra thi công. Có tờ yêu cầu kỹ thuật trong tay, người giám sát của chú mới soi được từng chỗ mà nói cho có căn cứ, chớ không phải cãi nhau bằng cảm tính.
Lối ra cho anh chị: nếu bản hợp đồng nhà thầu đưa chưa có phần này, đừng ngại đề nghị họ bổ sung. Một nhà thầu làm ăn tử tế sẽ không thấy phiền lòng đâu, bởi tiêu chuẩn ghi rõ cũng đứng ra bảo vệ chính họ, khỏi bị bắt bẻ vô cớ về sau.
Xong ba phần thuộc về cái "chất" của căn nhà, giờ tới phần khiến nhiều anh chị mất ngủ nhất: đồng tiền chi ra sao.
Tiến độ thanh toán: chia đợt cho cả hai bên cùng chủ động
Chuyện tiền nong, nếu thỏa thuận rõ ngay từ đầu, thì lại hóa nhẹ nhàng, chẳng có gì phải ngại.
Một hợp đồng tốt sẽ chia tiền thành từng đợt, gắn với từng giai đoạn thi công. Xong móng thanh toán đợt này, xong phần thân thanh toán đợt kia, cứ vậy mà theo tiến độ. Cách chia này hay ở chỗ nó giúp cả hai bên cùng chủ động. Nhà thầu có dòng tiền để mua vật tư, trả công thợ đúng lúc. Còn anh chị thì chi tới đâu ngó thấy công trình lớn lên tới đó, trong lòng an.
Có một chi tiết Khuôn muốn anh chị để mắt. Người ta thường giữ lại một phần nhỏ ở mấy đợt cuối. Ví dụ minh họa thôi nghen, mỗi khu vực mỗi nhà thầu một khác: giữ lại khoảng 10% trước khi bàn giao, rồi khoảng 5% sau khi bàn giao một thời gian để chờ mọi thứ ổn định. Con số cụ thể tùy anh chị và nhà thầu thống nhất với nhau, nhưng cái ý phía sau thì đáng giữ. Một khoản nhỏ ở lại tới phút chót giúp anh chị yên tâm rằng những chi tiết cuối cùng sẽ được chăm cho tới nơi tới chốn.
Và đừng quên hỏi một câu tưởng nhỏ mà quý: nếu chậm tiến độ thì mình xử lý sao? Không phải để bắt bí ai đâu. Chỉ là để hai bên biết trước cách ứng xử, đỡ lúng túng lúc mưa gió kéo dài hay vật tư về trễ.
Chi đúng thời điểm, giữ đúng chỗ, hỏi trước cho rõ. Vậy là phần tiền theo tiến độ đã êm. Nhưng còn một loại tiền nữa cũng hay làm hai bên kém vui, đó là tiền phát sinh.
Xử lý phát sinh: thống nhất cách tính trước khi nó xảy ra
Xây nhà mà không phát sinh gì thì hiếm lắm. Đổi một loại gạch, dời một bức tường, thêm một ổ điện, cái nào cũng có thể làm con số nhúc nhích. Phát sinh không đáng sợ. Cái đáng lăn tăn là phát sinh mà chưa thống nhất cách tính.
Nên trong hợp đồng, anh chị xin ghi rõ khi có phát sinh tăng hay giảm thì tính theo cách nào. Khuôn kể một ví dụ minh họa cho dễ hình dung. Giả sử nhà thầu báo giá gạch lát là 450.000 một mét vuông. Anh chị đừng gật vội, hỏi kỹ một câu: con số đó đã gồm keo dán, chà ron, tiền công thợ, phí quản lý chưa? Rồi giả như anh chị đổi qua loại gạch nhẹ tiền hơn, cỡ 400.000. Nghe thì tưởng cứ trừ thẳng phần chênh là xong. Thực tế phần công thợ, hồ vữa, quản lý lại tính riêng, chớ đâu phải cứ đổi gạch là giảm trọn cả cục.
Thấy chưa, chỉ một viên gạch nhỏ xíu mà bên trong đã mấy tầng chi phí. Nếu không hỏi kỹ cách tính từ đầu, tới lúc ngồi quyết toán anh chị dễ ngớ người ra, "ủa sao con số nó lạ vậy ta".
Lối ra thì đơn giản lắm. Trước khi ký, anh chị hỏi cho tường tận cái cơ chế tính phát sinh tăng giảm, rồi ghi thẳng vào hợp đồng. Hỏi thêm một lần hôm nay bao giờ cũng nhẹ hơn tiếc nuối vài tháng sau. Khuôn nói thiệt lòng, chưa thấy ai hối hận vì đã hỏi kỹ, chỉ thấy người ta tiếc vì hồi đó ngại mà không hỏi.
Đừng ký một mình, và đừng ký khi còn lấn cấn
Có một điều Khuôn hay dặn, tưởng nhỏ mà quý. Anh chị đừng đọc hợp đồng một mình rồi ký một mình. Rủ thêm người thân, hoặc một người bạn từng xây nhà, ngồi đọc chung một buổi. Mỗi người soi ra một góc mà mình không nhìn thấy. Bốn con mắt bao giờ cũng tỏ hơn hai.
Và nếu đọc tới đâu còn thấy gợn tới đó, anh chị cứ để bản hợp đồng đó lại đã, hỏi cho hết rồi hẵng ký. Một bản hợp đồng ký khi trong bụng đã hiểu rõ nó khác hẳn một bản ký cho xong vì ngại làm mất lòng người ta. Phần lớn tranh chấp hợp đồng xây nhà mà Khuôn nghe kể lại đều mọc lên từ những chỗ hồi ký còn lấn cấn mà tặc lưỡi cho qua.
Nếu anh chị là người lần đầu, chưa biết bắt đầu từ đâu, thì có thể ngó qua trước mấy dạng hợp đồng theo từng cách thuê. Thuê nhân công, thuê phần thô, hay trọn gói, mỗi kiểu một phạm vi. Biết trước để hình dung mình cần hỏi gì lúc gặp nhà thầu. Trong khóa Chủ Nhà Thông Thái ở www.chunhathongthai.com, Khuôn có để sẵn mấy mẫu hợp đồng theo từng hình thức làm chỗ tham khảo, ai cần thì ghé xem cho rộng đường suy nghĩ. Càng biết rõ mình muốn gì, cuộc nói chuyện với nhà thầu càng gọn ghẽ.
Ký xong là mở ra một hành trình vui
Khuôn muốn khép lại bằng một điều nhẹ nhàng. Bản hợp đồng nghe khô khan vậy chớ thật ra nó là lời hứa của hai bên về một căn nhà. Hiểu nó cho kỹ không phải để phòng thủ ai. Là để anh chị được tận hưởng chuyện xây nhà đúng như nó đáng ra phải vậy, một chuyện vui. Để mỗi lần ghé công trường, anh chị rót ly cà phê mời mấy anh thợ, đứng ngó bức tường mới xây mà lòng nhẹ tênh, chớ không phải đứng đó phấp phỏng "cái này có tính thêm tiền không ta".
Xây một căn nhà, suy cho cùng, là để tối tối về đó ngủ cho ngon. Mà muốn ngủ ngon ngay từ đêm đầu dọn vào, thì bắt đầu từ chỗ ký hợp đồng mà lòng đã an, anh chị nghen.
Mấy câu anh chị hay hỏi Khuôn
Hợp đồng xây dựng nhà ở cần có những gì để tránh tranh chấp? Gọn nhất là năm phần: bảng công tác xây dựng liệt kê từng đầu việc, danh mục vật tư ghi rõ tên hãng, phần yêu cầu kỹ thuật, tiến độ thanh toán chia theo giai đoạn, và cơ chế tính phát sinh tăng giảm. Thiếu phần nào thì bổ sung phần đó trước khi ký, đừng để trống.
Phạm vi công việc trong hợp đồng xây dựng là gì mà quan trọng vậy? Đó là phần ghi rõ với số tiền đã thỏa thuận, nhà thầu làm những hạng mục nào và không làm hạng mục nào. Hầu hết lấn cấn giữa chủ nhà và nhà thầu đều mọc ra từ chỗ này hiểu khác nhau, nên anh chị cứ dò thật kỹ từng dòng.
Có nên giữ lại một phần tiền ở đợt thanh toán cuối không? Nên. Nhiều người giữ lại một khoản nhỏ trước và sau khi bàn giao (con số cụ thể tùy anh chị và nhà thầu thống nhất, đây chỉ là cách làm phổ biến để minh họa). Khoản này giúp những chi tiết cuối cùng được chăm tới nơi tới chốn, không phải để làm khó ai.
Lưu ý khi ký hợp đồng xây nhà quan trọng nhất là gì? Đừng ký khi trong bụng còn lấn cấn. Đọc chung với người thân, hỏi cho hết mọi chỗ chưa rõ, ghi bổ sung mọi thứ mình muốn vào giấy, rồi mới đặt bút. Một câu hỏi thêm hôm nay luôn nhẹ hơn một cuộc tranh cãi vài tháng sau.
Về tác giả
Khuôn là kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse, với 10 năm trong nghề. Qua hơn 200 chủ nhà từng đồng hành, Khuôn viết lại những điều mình học được thành chuỗi bài để anh chị chuẩn bị xây nhà đỡ bỡ ngỡ hơn.
Ghé thêm với Khuôn tại ngodinhkhuon.vn, YouTube @ngodinhkhuon và Facebook /ngodinhkhuon66.
Đây là một bài trong chuỗi 101 Bí kíp xây nhà Khuôn đang viết mỗi ngày. Thấy hữu ích thì anh chị ghé đọc thêm mấy bài khác trong chuỗi. Và trước khi đặt bút ký, anh chị thử dùng công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/ để căn nhà trong đầu mình rõ hình hài hơn một chút, cầm bản hợp đồng lên đọc cũng đỡ mông lung hơn nhiều.
<!– slug: hop-dong-xay-dung-nha-o-truoc-khi-ky –>
Anh chị không phải xây nhà một mình
Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn hơn 20 bài cho anh chị xem miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.
Bài viết liên quan
