Mẫu hợp đồng xây nhà trọn gói, nhân công, phần thô: đọc trước một lượt cho nhẹ đầu
Có phải anh chị vừa mở điện thoại, gõ "mẫu hợp đồng xây nhà trọn gói", rồi cuộn một hồi mà thấy bản nào cũng dài, cũng đặc chữ, đọc xong lại mông lung hơn lúc chưa đọc? Nếu vậy thì bình thường thôi, không phải mình chậm hiểu đâu. Cái tờ hợp đồng nó vốn viết theo kiểu văn bản, đọc lần đầu ai cũng thấy nặng đầu như nhau.
Đọc trước các mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở theo từng hình thức thuê (nhân công, phần thô, trọn gói) không phải để thuộc lòng câu chữ, mà để anh chị biết mình đang cần gì và cần hỏi gì trước khi đặt bút ký.
Khuôn là kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, cái làm người xây nhà lần đầu bối rối nhất thường không phải giá cả, mà là tờ hợp đồng. Ai cũng biết phải ký. Nhưng ít người được ngồi đọc trước một bản mẫu cho thủng thẳng, để lúc ngồi với nhà thầu thì trong đầu đã có sẵn dăm ba câu muốn hỏi. Bài này Khuôn ngồi cạnh anh chị, mình mở từng loại ra coi thử, nhẹ nhàng thôi.
Vì sao nên đọc mẫu hợp đồng trước khi gặp nhà thầu
Mình hay để ngược thứ tự một chút. Gặp nhà thầu, nói chuyện hợp bụng, tới hồi nhà thầu rút hợp đồng ra thì mới đọc lần đầu ngay tại bàn. Lúc đó thường đã có chút cả nể, có chút vội, cà phê còn nóng trên bàn, nên hay đọc lướt cho xong rồi ký.
Đọc một mẫu hợp đồng ở nhà, lúc còn thảnh thơi, câu chuyện khác hẳn. Anh chị biết một tờ hợp đồng xây nhà thường gồm những mục gì, mục nào quan trọng, mục nào mình còn chưa hiểu. Tới khi ngồi với nhà thầu, thay vì gật cho qua, anh chị hỏi được đúng chỗ. Mà hỏi thêm một câu lúc chưa ký bao giờ cũng nhẹ hơn tiếc nuối nhiều tháng sau.
Nói cho công bằng, phần lớn chuyện lấn cấn khi xây nhà không tới từ ai gian ai ngay. Nó tới từ chỗ hai bên hiểu khác nhau về một dòng chữ, mà từ đầu không ai nói ra. Nhà thầu nghĩ một đằng, chủ nhà hiểu một nẻo, ai cũng thấy mình đúng. Đọc trước chính là để bớt đi mấy chỗ "hiểu khác nhau" như vậy. Mà muốn đọc thì trước tiên phải biết mình đang cầm loại hợp đồng nào trong tay.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Ba hình thức thuê, ba dáng hợp đồng
Bộ hợp đồng mẫu Khuôn hay dùng chia theo đúng cách anh chị thuê thợ. Có ba hình thức chính, mỗi hình thức một mẫu riêng.
Thứ nhất là hợp đồng nhân công xây dựng. Anh chị tự lo toàn bộ vật tư, từ cát đá gạch thép tới xi măng, thiết bị. Nhà thầu chỉ bỏ công thợ. Cách này cho anh chị quyền chủ động vật tư nhiều nhất. Đổi lại, mình phải chịu khó chạy tới chạy lui chuyện mua bán, tập kết, canh xe vật tư về công trường.
Thứ hai là hợp đồng xây nhà phần thô cộng nhân công hoàn thiện. Nhà thầu lo phần thô và công hoàn thiện, còn vật tư hoàn thiện như gạch ốp, cửa, thiết bị vệ sinh thì anh chị tự chọn tự mua. Nhiều gia đình thích kiểu này, vì vẫn được tự tay lựa cái mặt tiền, cái gạch, phần "làm đẹp" cho căn nhà mình, mà đỡ cực khoản kết cấu nặng nhọc.
Thứ ba là hợp đồng xây nhà trọn gói. Nhà thầu lo từ đầu tới cuối, cả thô lẫn hoàn thiện, cả công lẫn vật tư. Anh chị khỏe công sức nhất, chỉ cần theo dõi và nghiệm thu.
Ba mẫu này thật ra na ná nhau về bố cục, khác nhau chủ yếu ở phạm vi công việc, ai lo tới đâu. Chính vì na ná mà đọc cả ba một lượt lại hóa nhanh, anh chị thấy ngay mình đang đứng ở kiểu nào và thiếu gì. Dù chọn kiểu nào đi nữa, có năm mục anh chị nên đọc thật kỹ. Mục mở đầu nghe khô khan mà lại là cái ruột của cả tờ hợp đồng.
Mục 1: Bảng công tác xây dựng, tấm bản đồ của căn nhà
Trong bất kỳ mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở nào, phần đáng đọc chậm nhất là bảng công tác xây dựng. Nó liệt kê từng đầu việc, từ ép cọc, đào móng, đổ bê tông, xây tô, cho tới lát gạch, sơn nước, lắp thiết bị. Nói gọn lại, đây chính là bảng dự toán khối lượng được đưa vào hợp đồng.
Anh chị đọc bảng này để làm đúng một việc thôi: coi phần nào nhà thầu làm, phần nào không. Có một nguyên tắc Khuôn muốn anh chị giữ giùm trong bụng. Hạng mục nào không ghi trong hợp đồng thì coi như chưa tồn tại. Đừng để nó nằm ở câu "yên tâm, cái đó có trong đó hết rồi anh". Trí nhớ thì mờ dần theo mấy tháng công trường bụi bặm, còn tờ giấy thì cứ nằm yên đó, ai giở ra cũng đọc y một nghĩa.
Cho nên khi đọc mẫu, anh chị cứ hình dung căn nhà mình rồi dò thử. Cái sân sau có trong danh mục không. Cái mái che chỗ phơi đồ có không. Hệ thống điện nước âm tường tính tới đâu, có luôn phần kéo dây, đi ống chưa. Thiếu chỗ nào, mình ghi ra một tờ giấy nhỏ, để lúc ngồi với nhà thầu đưa vào cho đủ. Làm được vậy thì tới hồi thi công, hai bên cứ theo bảng mà nghiệm thu, đỡ tị nạnh, đỡ mặt nặng mày nhẹ. Có bảng công việc rồi, tự nhiên câu kế tiếp bật ra trong đầu: mà xây bằng vật tư gì đây?
Mục 2: Vật tư ghi rõ tới tên hãng
Đây là chỗ đọc mẫu trước sẽ giúp anh chị rất nhiều, vì một tờ hợp đồng làm tử tế sẽ ghi vật tư khá chi tiết. Không chỉ chữ "thép" chung chung, mà thép hãng nào, ví dụ minh họa như Pomina, Miền Nam, Tây Đô hay Việt Nhật. Không chỉ "xi măng", mà xi măng loại gì. Rồi cát, đá, gạch xây, và cả vật tư hoàn thiện như gạch ốp lát, cửa, thiết bị vệ sinh.
Vì sao phải ghi tới tên hãng cho mệt? Vì cùng một chữ "thép" thôi mà giá với chất có thể chênh nhau. Ghi rõ ra không phải để làm khó ai hết, mà để hai bên cùng nhìn về một điểm, sau này khỏi cảnh "tôi tưởng loại này, anh lại đưa loại kia".
Khi đọc mẫu ở nhà, anh chị chưa cần chốt hãng nào đâu. Chỉ cần thấy mục này có mặt, và biết nó cần điền những gì. Để lúc gặp nhà thầu mình hỏi một câu gọn thôi: "Vật tư mình đi loại nào anh, ghi vô hợp đồng luôn cho chắc nghen?". Một câu vậy mà giữ được sự rõ ràng cho cả chặng đường dài phía sau. Vật tư rõ rồi, kế tới là chuyện làm cho đúng, cho chắc.
Mục 3: Yêu cầu kỹ thuật, chỗ dựa cho người giám sát
Mục yêu cầu kỹ thuật ghi các tiêu chuẩn thi công. Xây tô thế nào, ốp lát ra sao, sắt thép bố trí theo nguyên tắc gì. Nghe qua thấy chuyên môn, dễ nghĩ "cái này để dân kỹ thuật lo, mình đọc chi cho rối". Nhưng anh chị chỉ cần đọc để biết nó có nằm trong hợp đồng, vậy là đủ.
Vì sao chỉ cần biết nó có mặt? Vì mục này chính là chỗ dựa cho người giám sát công trình đối chiếu lúc thi công. Nó bổ sung cho bản vẽ thiết kế, thành cây thước để đo. Nếu có, người theo dõi công trình cứ cầm hợp đồng ra so. Đúng thì gật, chưa đúng thì trao đổi lại, mọi chuyện dựa trên giấy tờ chứ không dựa trên cảm tính hay lời nói suông giữa nắng.
Trong bộ giải pháp Khuôn hay chia sẻ với chủ nhà, có hẳn một cuốn cẩm nang câu hỏi để anh chị mang ra công trường tick từng mục. Yêu cầu kỹ thuật trong hợp đồng và cuốn cẩm nang đó đi với nhau rất hợp, một cái ghi chuẩn, một cái để mình đi kiểm. Xong ba mục về "làm cái gì, bằng gì, đúng ra sao", giờ tới phần mà thú thật ai cũng để ý nhất: tiền.
Mục 4: Tiến độ thanh toán chia theo giai đoạn
Một tờ hợp đồng gọn gàng thường không viết "thanh toán khi xong nhà", mà chia tiền ra thành nhiều đợt theo giai đoạn thi công. Xong móng một đợt, lên khung một đợt, xây tô một đợt, cứ vậy mà đi.
Nhiều mẫu còn giữ lại một phần cuối để đảm bảo. Ví dụ minh họa thường gặp là giữ khoảng 10%, rồi 5% cuối cùng, thanh toán nốt sau khi bàn giao và chạy thử ổn thỏa. Con số cụ thể tùy hai bên thỏa thuận với nhau, tùy công trình, anh chị đừng coi đó là bảng giá cố định. Cứ xem như một cách chia để tham khảo cho dễ hình dung.
Cái hay của việc chia đợt là cả hai bên cùng chủ động. Nhà thầu làm tới đâu nhận tới đó, có dòng tiền lo vật tư, lo trả công thợ đúng kỳ. Anh chị thì chi theo tiến độ, tiền ra từ từ chứ không dồn một cục nặng trĩu. Nhân đây, đọc mẫu tới đoạn này, anh chị để ý thêm một dòng nữa: nếu chậm tiến độ thì xử lý sao? Có mẫu ghi rõ, có mẫu để trống. Cái chỗ trống đó chính là câu anh chị nên hỏi nhà thầu cho tỏ tường. Còn một khoản nữa, cái này hay làm hai bên lấn cấn nhất, là phát sinh.
Mục 5: Xử lý phát sinh, thống nhất cách tính từ đầu
Xây nhà mà có phát sinh là chuyện thường tình, tăng có mà giảm cũng có. Điều đáng lo không phải "làm sao để không phát sinh", vì khó mà tránh sạch. Đáng lo là hai bên chưa thống nhất trước cách tính, để tới lúc nó xảy ra thì mỗi người hiểu một kiểu.
Khuôn kể anh chị nghe một ví dụ minh họa cho dễ hình dung. Giả sử gạch lát nhà báo giá 450.000 một mét vuông, trong đó đã gồm keo, chà ron, công thợ và quản lý. Tới lúc làm, anh chị đổi qua loại gạch khác rẻ hơn, chừng 400.000. Nhiều người nhẩm nhanh trong bụng là mình giảm được nguyên khoản chênh. Nhưng phần thợ vẫn phải lát, vẫn chà ron, vẫn công cán như thường, nên phần giảm chỉ nằm ở chỗ chênh của viên gạch, còn công, hồ vữa, quản lý thì tính riêng. Con số ở đây chỉ để minh họa cách nghĩ, chứ không phải đơn giá của nhà anh chị.
Cho nên tới mục phát sinh, anh chị đừng lướt. Cứ hỏi cho tới nơi: tăng thì tính thế nào, giảm thì trừ ra sao, một đơn giá gồm những gì ở trong đó. Hỏi kỹ một lần lúc này thôi, cả chặng thi công về sau anh chị nhìn bảng phát sinh nào cũng hiểu, khỏi phải đoán già đoán non, khỏi bụng dạ băn khoăn. Năm mục vậy là đủ khung để đọc. Còn một câu nhỏ nữa: đọc mẫu ở đâu, và đọc một mình liệu có ổn?
Đọc mẫu ở đâu, và đọc cùng ai cho chắc
Nói thật với anh chị, bộ hợp đồng mẫu đầy đủ ba hình thức này là tài liệu Khuôn để trong khóa học "Chủ Nhà Thông Thái", không phát rời từng file. Khuôn nhắc tới nó ở đây như một nơi để anh chị biết mà tham khảo, chứ không phải để hứa tặng cái gì.
Mà chưa có mẫu trong tay thì anh chị vẫn làm được nhiều thứ. Cứ lấy đúng năm mục vừa kể ra làm khung: bảng công tác, vật tư, yêu cầu kỹ thuật, tiến độ thanh toán, xử lý phát sinh. Khi nhà thầu đưa hợp đồng ra, anh chị dò đủ năm mục đó, thiếu chỗ nào thì hỏi bổ sung chỗ đó. Chừng đó thôi đã đỡ cho anh chị rất nhiều rồi.
Và có một việc nhỏ mà lợi lớn: đừng đọc một mình. Rủ người thân, hay một người quen đã từng xây nhà, ngồi đọc cùng. Bốn con mắt bao giờ cũng thấy nhiều hơn hai. Người đi trước hay chỉ đúng cái chỗ mình chưa nghĩ tới, kiểu "ủa cái này hồi đó nhà anh cũng vướng nè". Ngồi đọc chung một buổi cà phê, vừa vui vừa chắc bụng.
Chuẩn bị ngân sách song song với đọc hợp đồng
Đọc tới mấy mục vật tư với thanh toán, anh chị sẽ tự nhiên nghĩ tới con số. Bao nhiêu là hợp lý, chia đợt như vậy mình kham nổi không, để dành bao nhiêu cho khoản dự phòng. Đây đúng là lúc hợp để ngồi lập một bảng ngân sách cho căn nhà mình.
Khuôn có làm sẵn một công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/, anh chị điền vào là ra được bức tranh tổng. Có con số trong đầu rồi, lúc đọc phần tiến độ thanh toán trong hợp đồng anh chị sẽ thấy nhẹ hơn nhiều, vì mình biết mình đang đứng ở đâu, còn dư sức tới đâu.
Nói cho cùng, xây nhà là chuyện vui. Là cái tổ mình dựng để tối tối cả nhà quây quần, sáng ra pha ly cà phê ngồi ngó ra sân. Tờ hợp đồng không phải để làm anh chị căng thẳng đâu, nó có mặt là để hai bên cùng nhẹ đầu, làm xong ai cũng vui vẻ, anh chị dọn vào ngủ ngon. Đọc mẫu trước một lượt chính là cách mình chuẩn bị cho cái sự nhẹ đầu đó.
Vài câu hỏi anh chị hay gặp
Hợp đồng nhân công xây dựng khác hợp đồng trọn gói ở chỗ nào? Khác nhau ở chuyện ai lo vật tư. Hợp đồng nhân công thì nhà thầu chỉ bỏ công thợ, anh chị tự mua toàn bộ vật tư. Hợp đồng trọn gói thì nhà thầu lo hết, cả công lẫn vật tư, từ phần thô tới hoàn thiện. Ở giữa còn có mẫu hợp đồng xây nhà phần thô cộng nhân công hoàn thiện, nhà thầu lo thô và công, anh chị tự mua vật tư hoàn thiện.
Một mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở cần có những mục nào? Anh chị cứ nhớ năm mục làm khung là chắc bụng: bảng công tác xây dựng, danh mục vật tư (ghi tới tên hãng), yêu cầu kỹ thuật thi công, tiến độ thanh toán chia theo giai đoạn, và cách xử lý phát sinh. Đọc mẫu nào cũng dò đủ năm mục này, thiếu chỗ nào thì hỏi bổ sung chỗ đó.
Có nên giữ lại một phần tiền cuối cùng không? Nhiều mẫu có giữ lại một khoản bảo đảm để thanh toán nốt sau khi bàn giao và chạy thử ổn thỏa. Ví dụ minh họa thường gặp là giữ chừng 10% rồi 5% cuối, nhưng con số cụ thể tùy hai bên thỏa thuận, tùy công trình, không phải một tỷ lệ cố định cho mọi nhà.
Chưa có mẫu hợp đồng trong tay thì làm sao? Vẫn làm được nhiều. Anh chị lấy đúng năm mục ở trên ra làm danh sách kiểm. Lúc nhà thầu đưa hợp đồng ra, mình dò từng mục cho đủ, chỗ nào chưa rõ thì hỏi thẳng. Rủ thêm một người đã từng xây nhà ngồi đọc cùng thì càng chắc.
Về tác giả
Khuôn là kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse, với 10 năm trong nghề. Qua hơn 200 chủ nhà từng đồng hành, Khuôn viết lại những gì mình thấy có ích, bằng giọng người em chỉ đường chứ không dạy đời. Anh chị có thể gặp Khuôn tại website ngodinhkhuon.vn, YouTube @ngodinhkhuon và Facebook /ngodinhkhuon66.
Đây là một bài trong chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" Khuôn viết mỗi ngày một bài. Nếu anh chị thấy có ích, ghé đọc thêm mấy bài khác trong chuỗi nghen. Còn muốn đi sâu hơn, có cả bộ hợp đồng mẫu và cẩm nang đi kèm, anh chị tham khảo khóa "Chủ Nhà Thông Thái" tại www.chunhathongthai.com. Khuôn để đó, anh chị cứ thủng thẳng coi, không có gì phải vội hết.
<!– meta-description: Đọc trước mẫu hợp đồng xây nhà trọn gói, nhân công, phần thô: 5 mục cần biết trước khi ký, kèm câu nên hỏi nhà thầu. –> <!– slug: mau-hop-dong-xay-nha-tron-goi-nhan-cong-phan-tho –>
Anh chị không phải xây nhà một mình
Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn hơn 20 bài cho anh chị xem miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.
Bài viết liên quan
