Chắc anh chị vừa gõ vào điện thoại dòng chữ "trình tự thi công xây nhà". Hoặc vừa gấp cuốn sổ lại, sau khi ngồi nghe nhà thầu kể một tràng "đổ móng xong lên cột, rồi xây tường, rồi tô trát…", nghe thì gật gù mà trong đầu vẫn mờ mờ. Tới hồi tự hỏi "vậy tuần sau mình cần lo gì đây" thì lại chịu.

Nắm được trình tự thi công không phải để đi cãi tay đôi với thầu. Là để anh chị biết trước lúc nào cần lo vật tư, lúc nào nên ra công trình ngó một buổi. Nhà nhờ vậy chạy đều, tiền ra đúng nhịp, còn mình thì nhẹ cái đầu.

Khuôn nói ngay một câu cho anh chị an lòng: thấy rối là chuyện thường tình, chẳng phải anh chị chậm hiểu gì đâu. Trong hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đi cùng, hầu như ai lần đầu cất nhà cũng ngợp ngay khúc này. Một căn nhà có mấy chục đầu việc, mấy đội thợ ra vào, vậy mà chẳng ai phát cho mình một tấm bản đồ. Bài này chính là tấm bản đồ đó. Đọc xong, anh chị sẽ thấy công trình của mình hiện ra thành một hành trình có cột mốc đàng hoàng, biết mình đang đứng ở đâu và sắp bước tới đoạn nào.

Vì sao chủ nhà nên thuộc trình tự, dù không cầm bay cầm thước

Sẽ có anh chị nghĩ bụng: "Thi công là việc của thợ, mình thuê người ta lo hết rồi, thuộc làm chi cho mệt." Suy nghĩ đó có cái lý của nó chứ. Nhưng Khuôn để ý mãi rồi rút ra điều này: chủ nhà nào nắm được thứ tự các công đoạn xây nhà thì đi qua mùa xây nhà nhẹ nhõm hơn hẳn. Có hai lẽ.

Lẽ thứ nhất là chuyện vật tư. Nhiều món đâu phải cứ ra tiệm là có liền. Gạch ốp lát loại ưng mắt thường phải đặt trước cả tuần; cửa gỗ, cửa nhôm kính thì đóng theo số đo thực tế mới có; thiết bị vệ sinh kiểu mình thích có khi hết hàng, phải chờ lô sau. Nếu mình biết "sắp tới là khúc ốp lát" thì thủng thẳng đi chọn gạch từ sớm, hàng về vừa kịp lúc thợ cần. Còn không, đợi thợ hỏi "gạch đâu rồi anh chị ơi" mới cuống cuồng chạy đi mua, thợ thì ngồi đó chờ mà công mình vẫn phải trả, nhà thì khựng lại mấy bữa.

Lẽ thứ hai là chuyện kiểm tra. Xây nhà có mấy khoảnh khắc mà làm xong rồi thì khó lòng sửa lại. Đổ bê tông xong, cây thép nằm luôn trong đó. Lát gạch xong, đường ống nằm luôn bên dưới. Biết trình tự, anh chị biết đúng cái buổi nào nên ra ngó qua, nghiệm thu cho yên tâm, trước khi mọi thứ bị che kín.

Vậy mình bắt đầu từ phần nằm dưới cùng, cái phần âm thầm dưới đất mà lại gánh cả căn nhà.

🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị

Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.

Các bước xây nhà phần thô: bộ khung xương, làm từ dưới lên

Phần thô là giai đoạn dựng nên bộ xương cho ngôi nhà: móng, cột, dầm, sàn, tường. Các bước đi theo một mạch rất tự nhiên, từ dưới đất lên dần, cái sau tựa vào cái trước.

Mở màn là khâu làm nền móng. Đất yếu thì thợ ép cọc hoặc gia cố nền cho chắc bụng trước đã. Chắc rồi mới đào móng theo bản vẽ, rồi đổ một lớp bê tông lót mỏng dưới đáy. Lớp lót này ví như tấm chiếu sạch trải ra, để cây thép khỏi dính bùn đất và có mặt phẳng mà làm khâu sau. Tiếp đó thợ đan cốt thép, xây thành móng, rồi mới đổ bê tông móng. Nói một hơi nghe gọn vậy thôi, chứ đây là phần gánh cả căn nhà trên vai, nên cứ chậm mà chắc.

Móng xong đừng vội trông nhà mọc lên liền. Còn một khúc hay bị bỏ quên, đó là phần ngầm: hầm tự hoại, hố ga, hệ thống ống thoát nước, rồi đổ cát tôn nền. Mấy thứ này phải làm khi mặt bằng còn trống trơn. Lỡ đổ sàn xuống rồi thì có muốn cũng khó chen vô làm lại.

Qua khúc đó mới tới đoạn vui mắt: đổ cột, dầm, sàn cho từng tầng một. Xong khung mỗi tầng, thợ xây tường ngăn phòng, rồi tô trát cho phẳng phiu cả mặt trong lẫn mặt ngoài. Tới hồi thợ tô trát xong xuôi, anh chị được phép thở ra một nhịp: phần thô coi như gần trọn.

Kể một mạch thì trơn tru vậy, nhưng mỗi cột mốc nằm trong đó đều là chỗ mình nên để mắt tới. Và cái chỗ đáng dừng chân đầu tiên, chính là cái móng.

Mấy cột mốc phần thô: ghé đúng buổi, khỏi phải tiếc

Nguyên tắc của Khuôn đơn giản lắm: đừng thấp thỏm ngày nào cũng ra kiểm cho mệt người, mà canh đúng vài thời điểm quan trọng thôi. Bởi có những chỗ, một khi đã bị lấp vào trong, sau lớp bê tông hay dưới lớp cát nền, thì muốn sửa lại tốn kém vô cùng. Thà mình ghé đúng buổi, nhẹ nhàng hơn nhiều.

Cột mốc đầu là cao độ móng. Móng đặt đúng cao độ thì nền nhà sau này mới không thấp hơn mặt đường, để khỏi cái cảnh mưa lớn nước ngoài đường tràn ngược vô nhà.

Cột mốc thứ hai, cũng là cái đáng bận tâm bậc nhất của phần thô, là cốt thép trước khi đổ bê tông. Bê tông mà đã đổ xuống rồi thì cây thép nằm trong đó vĩnh viễn, chẳng ai ngó lại được nữa. Nên trước mỗi lần đổ, mình ráng thu xếp ra công trình một buổi. Không cần biết đọc bản vẽ giỏi giang gì đâu. Chỉ cần có mặt để đội thi công báo cáo, và để cái sự "có chủ nhà đứng đó" khiến ai nấy làm kỹ hơn một chút.

Rồi tới khâu bảo dưỡng bê tông, tức là tưới nước giữ ẩm cho đủ ngày, đừng để nó khô nhanh quá mà rạn nứt. Sau nữa là phần ngầm trước khi đổ sàn nền: ngó lại đường ống, coi độ dốc thoát nước cho xuôi, trước khi cát với bê tông phủ kín lên trên.

Anh chị thấy đó, bốn cột mốc này đâu bắt mình phải là kỹ sư. Chỉ cần nhớ "à, bữa nay tới ngày đổ móng" là thu xếp ghé một buổi. Đó chính là cái lợi của việc thuộc trình tự: mình ra công trình đúng lúc. Một buổi có mặt đúng chỗ còn đáng giá hơn mười buổi ghé cho có.

Phần thô xong, tưởng đâu nhẹ gánh. Ai dè giai đoạn gian nan mà cũng nhiều niềm vui nhất mới thật sự bắt đầu.

Hoàn thiện: nhiều đội, nhiều việc, và cũng là lúc nhà "có hồn"

Trong quy trình thi công nhà ở, hoàn thiện là phần Khuôn hay gọi vui là "phần quan trọng nhất, nhiều đội nhiều việc nhất". Đây là lúc cái khối bê tông xám xịt lột xác thành tổ ấm: có màu sơn, có ánh đèn vàng, có cánh cửa khép mở. Nhưng cũng vì thợ ra vào đông (điện nước, ốp lát, đóng trần, sơn, lắp cửa…) nên đây là khúc dễ rối nhất.

Trình tự nó đi như vầy. Trước hết là đi điện nước âm tường, tức chôn ống chôn dây vào tường trước khi trét, khi sơn. Liền sau đó là chống thấm, để tâm nhất mấy khu ẩm ướt như nhà vệ sinh, sân thượng, ban công. Rồi mới tới ốp lát gạch, đóng trần, bột trét cho tường phẳng mịn.

Kế đến là bộ ba phải phối hợp ăn ý với nhau: sơn bả, lắp cửa, lắp thiết bị. Ba việc này đan xen, thợ phải biết nhường nhau chứ giẫm chân là hỏng. Trong nhà tươm tất rồi mới quay ra làm mặt tiền cho nở mày nở mặt. Và sau rốt, cái khúc hay bị làm cho qua quýt nhất, là sân vườn, đường nội bộ với hàng rào.

Riêng khúc cuối này Khuôn muốn dặn anh chị một câu ở mục sau, vì nó dính tới túi tiền. Nhưng trước đó, mình bàn nhau mấy cái nguyên tắc để giai đoạn rối rắm này khỏi loạn.

Năm cái "không" để hoàn thiện khỏi phải đập đi làm lại

Ở phần thô mình canh cột mốc. Qua phần hoàn thiện, vì việc chồng lên việc, Khuôn gói lại thành năm điều "không" cho anh chị dễ nằm lòng.

Một, không làm chồng lên nhau khi chưa đủ điều kiện. Đủ hai lớp bột trét rồi hẵng lăn sơn. Tường tô xong phải bảo dưỡng đủ ngày mới trét. Nóng vội làm sớm, sơn dễ bong, tường dễ nứt chân chim, rồi lại làm lại từ đầu.

Hai, không che kín khi chưa thử nghiệm. Cái này quan trọng lắm nghen. Đường ống nước phải thử áp cho chắc, sàn vệ sinh phải ngâm nước thử thấm, tất cả làm trước khi xây hộp gen bọc ống, trước khi đóng trần, trước khi lát gạch đè lên. Che kín xong mới lòi ra chỗ rò thì phải đục ra sửa, xót của lắm.

Ba, không lắp cố định khi chưa nghiệm thu. Coi lại độ dốc sàn cho nước trôi về đúng chỗ, thử bản lề phụ kiện cửa cho đóng mở êm tay, rồi hẵng bắt vít chết luôn.

Bốn, đội sau đừng phá việc đội trước. Người tới sau có cái trách nhiệm giữ gìn thành quả của người đi trước. Bắc giàn giáo thì lấy tấm gì che mặt gạch vừa lát lại, đừng để rơi vữa làm ố cả mảng.

Năm, đừng để làm xong xuôi mới mời nghiệm thu. Báo nghiệm thu trước mỗi hạng mục, lỡ có chỗ chưa ưng thì còn sửa được, chứ che kín hết rồi thì chịu.

Năm cái "không" này, anh chị khỏi cần học thuộc cứng nhắc làm gì. Chỉ cần nắm cái tinh thần gọn lỏn: kiểm trước khi che, thử trước khi lấp. Mà muốn kiểm cho đúng lúc thì phải biết mình đang đứng ở khúc nào của trình tự. Vòng đi vòng lại, cũng về đúng cái ý xuyên suốt của bài này.

Sân vườn, hàng rào và chuyện hay hụt tiền ở khúc cuối

Khuôn để dành riêng một mục cho chuyện này, vì đây là chỗ kha khá anh chị bị vấp. Sân, đường nội bộ, hàng rào, cái cổng, mấy thứ nằm cuối trình tự, lại hay bị bỏ sót ngay từ lúc tính tiền ban đầu. Lý do là khi ký hợp đồng thi công, nhiều khi phần này chưa được đưa vô, để đó "tính sau". Rồi tới cái lúc "sau" ấy, ngân sách đã vơi gần cạn.

Mấy con số Khuôn nói ở đây chỉ là ví dụ minh họa, còn tùy khu vực với thời điểm, anh chị đừng coi là bảng giá. Phần thô của hàng rào, sân đường có nơi tầm ba triệu rưỡi một mét vuông, cỡ phân nửa đơn giá xây nhà. Riêng cái cổng rào thì co giãn dữ lắm tùy kiểu dáng: có nhà làm chừng mười lăm triệu, có nhà hai chục, có nhà cầu kỳ đội lên cả trăm triệu. Kể vậy để anh chị thấy đây đâu phải khoản lẻ tẻ bỏ túi được.

Lối ra thì nhẹ nhàng thôi. Ngay từ đầu, khi đã biết trình tự sẽ có đoạn sân vườn hàng rào nằm ở cuối, anh chị để dành sẵn cho nó một khoản, rồi bàn với nhà thầu đưa hẳn vô hợp đồng cho rành mạch. Biết trước thì mình để dành được thong thả, chứ không tới lúc sắp dọn vào nhà lại thiếu tiền làm cái cổng, kỳ lắm.

Tấm bản đồ trong đầu, để hỏi cho trúng

Nói gọn lại, cả căn nhà đi qua hai giai đoạn lớn. Phần thô dựng khung, từ cái móng dưới đất lên tới lớp tô trát. Rồi hoàn thiện khoác áo cho nhà, từ đường điện nước âm trong tường cho tới cái hàng rào ngoài cùng ngõ. Thuộc được cái mạch này, trong đầu anh chị đã có sẵn một tấm bản đồ.

Có bản đồ rồi thì câu hỏi của mình cũng khác hẳn. Thay vì gọi điện hỏi thầu "chừng nào xong nhà vậy anh", câu mà ai bị hỏi cũng chỉ biết trả lời chung chung, anh chị hỏi "nay nhà mình làm tới giai đoạn nào rồi anh". Một câu hỏi trúng khớp giúp mình lúc nào cũng nắm được thực trạng. Nhà thầu nghe vậy cũng dễ trao đổi với mình hơn, vì biết chủ nhà đang quan tâm đúng chỗ.

Xây nhà, xét cho cùng, là một chuyện vui. Là ngóng tới cái ngày dọn vào, ngủ giấc đầu tiên trong tổ ấm của mình. Thuộc trình tự không phải để anh chị thêm gánh lo, mà để bớt lo. Để mỗi bận ra công trình là một lần thấy nhà lớn thêm chút nữa, chứ không phải một lần thấp thỏm không biết thợ đang làm gì. Cứ thủng thẳng đi theo tấm bản đồ này. Rồi tới bữa pha được ly cà phê mời thợ ngay trong căn nhà mới của mình, anh chị sẽ thấy cả hành trình đáng công lắm.

Nếu anh chị muốn có sẵn một chỗ để nhẩm tính mấy khoản cho từng giai đoạn, kể cả cái khoản sân vườn hàng rào hay bị bỏ quên, thì ghé thử công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/. Bài này nằm trong chuỗi "101 Bí kíp xây nhà", nên đọc tới đây rồi, anh chị mời ghé thêm mấy bài kế bên, mình đi cùng nhau cho trọn hành trình nghen.

Mấy câu anh chị hay hỏi Khuôn

Trình tự thi công xây nhà gồm mấy giai đoạn chính? Gói gọn thì hai giai đoạn lớn: phần thô dựng khung (móng, phần ngầm, cột dầm sàn, tường, tô trát) rồi tới hoàn thiện khoác áo cho nhà (điện nước âm, chống thấm, ốp lát, sơn, lắp cửa lắp thiết bị, mặt tiền, cuối cùng là sân vườn hàng rào). Nhớ được hai giai đoạn này là anh chị đã có tấm bản đồ trong đầu.

Các bước xây nhà phần thô đi theo thứ tự nào? Từ dưới lên: gia cố nền (nếu đất yếu) rồi đào móng, đổ bê tông lót, đan thép, đổ bê tông móng. Xong móng mới tới phần ngầm (hầm tự hoại, hố ga, ống thoát, tôn nền), rồi đổ cột dầm sàn từng tầng, xây tường, sau chót là tô trát. Cái sau tựa vào cái trước, không đảo lộn được.

Chủ nhà nên ra công trình kiểm tra vào những lúc nào? Ở phần thô canh bốn buổi: xem cao độ móng, ngó cốt thép trước khi đổ bê tông, khâu bảo dưỡng bê tông, và phần ngầm trước khi đổ sàn nền. Qua hoàn thiện thì nhớ cái tinh thần "kiểm trước khi che, thử trước khi lấp": thử áp đường ống, ngâm thử thấm sàn vệ sinh, nghiệm thu độ dốc sàn, tất cả làm trước khi che kín. Ghé đúng buổi còn hơn ngày nào cũng ra cho mệt.

Quy trình thi công nhà ở mất bao lâu? Cái này tùy quy mô, số tầng, thời tiết và cách đội thợ phối hợp nên Khuôn không dám hứa một con số, kẻo thành lời hẹn suông. Điều đáng nắm hơn là biết mỗi giai đoạn cần chuẩn bị gì và không dồn ép làm sớm khi chưa đủ điều kiện, vì mỗi lần đập đi làm lại mới là thứ ngốn thời gian thật sự.

Về tác giả

Khuôn là kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse, với 10 năm theo nghề và đã đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà trên hành trình cất tổ ấm. Những gì Khuôn chia sẻ đều rút ra từ chuyện thật ở công trường, viết lại bằng giọng người em đi trước, mong anh chị xây nhà nhẹ đầu hơn một chút.

Anh chị gặp Khuôn thêm ở: website ngodinhkhuon.vn · YouTube @ngodinhkhuon · Facebook /ngodinhkhuon66.

Anh chị không phải xây nhà một mình

Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn 21 video cho anh chị học miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.

Mang theo bộ câu hỏi khi ra công trường

Nếu anh chị muốn có sẵn câu để hỏi nhà thầu và giám sát ở từng giai đoạn, Khuôn có cuốn cẩm nang Bộ Câu Hỏi Dành Cho Chủ Nhà — bản PDF 98 trang, 295 câu hỏi, đi từ trước khi đào móng cho tới ngày dọn vào ở. Mỗi hạng mục có sẵn câu hỏi cho anh chị, phần giám sát sẽ kiểm và lỗi hay gặp. Giá 168.000đ, chuyển khoản xong là đường dẫn tải về hộp thư trong vài phút.

Bài viết liên quan

• 101 lời khuyên khi xây nhà lần đầu (tấm bản đồ 8 giai đoạn)
• Tiến độ thi công xây nhà: có kế hoạch trong tay, hành trình nhẹ nhàng hơn nhiều
• Theo dõi công trình xây nhà: chỉ cần hỏi đúng một câu là nắm được tình hình