Thiết kế miễn phí khi xây nhà: được tặng bản vẽ thì vui, mình hỏi thêm vài câu cho chắc
Anh chị vừa cầm bảng báo giá trọn gói về, lật tới trang cuối thì thấy một dòng nhỏ: “Tặng bản vẽ thiết kế”. Vui chứ. Đỡ được một khoản. Tối đó pha ly trà ngồi coi lại, anh chị gõ thử “thiết kế miễn phí khi xây nhà” lên mạng, đọc vài bài rồi tự nhiên thấy lăn tăn: nhận vậy có ổn không?
Khuôn nói trước cho anh chị yên tâm: nhận bản vẽ được tặng không có gì sai cả. Người tặng có lý do hợp lý của họ. Mình chỉ cần hỏi thêm vài câu, hỏi vui vẻ, để biết bộ hồ sơ trong tay dùng được tới đâu.
Nói gọn: bản vẽ được tặng thì cứ nhận, rồi hỏi cho rõ ba điều. Bộ hồ sơ có đủ để thi công không, nó được vẽ để phục vụ ai, và mình có được mang nó đi hỏi giá chỗ khác không.
Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, Khuôn để ý chuyện bản vẽ là chỗ nhiều anh chị ít hỏi kỹ, mà nó lại đi theo mình suốt chặng đường phía sau. Mình đi chậm từng bước, thủng thẳng thôi nghen.
Vì sao nhà thầu hay tặng bản vẽ thiết kế
Nhà thầu muốn báo giá cho sát thì phải hình dung được căn nhà: mấy tầng, mấy phòng, mái gì, nhà vệ sinh đặt chỗ nào. Không có bản vẽ thì báo giá kiểu gì cũng là ước chừng. Nên nhiều anh em nhà thầu chủ động vẽ luôn, vừa để chủ nhà dễ hình dung, vừa để báo giá có cơ sở. Đó là lý do rất thật.
Chỉ có một điều Khuôn hay nhắc: người vẽ vẫn bỏ công, bỏ thời gian thật. Công đó được tính ở đâu thì mình cứ hỏi, nhẹ nhàng như hỏi giá một món đồ ngoài chợ.
Trong 21 video hướng dẫn miễn phí của Khuôn có một bài tên “Bản vẽ miễn phí là bản vẽ đắt nhất, vì sao?”. Tên nghe hơi mạnh, nhưng nội dung thì nhẹ nhàng: Khuôn ngồi giải thích khi bản vẽ được tặng thì nó thường phục vụ việc gì trước, và mình nên bổ sung chỗ nào để bộ hồ sơ phục vụ đúng nhà mình.
Hiểu người tặng rồi, câu kế tiếp là: thứ mình đang cầm thật ra là loại bản vẽ gì?
Bản vẽ xin phép và bản vẽ thi công: hai bộ khác nhau xa
Nghe chữ “bản vẽ”, nhiều anh chị nghĩ là một bộ. Thật ra có hai bộ, làm hai việc khác nhau.
Bản vẽ xin phép là bộ nộp cho cơ quan cấp phép, để xem căn nhà có xây đúng quy định không. Nó thường thể hiện mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt và vị trí căn nhà trên khu đất.
Bản vẽ thi công dày hơn nhiều, là thứ anh em thợ cầm ra công trường mỗi sáng. Trong đó thường có kiến trúc chi tiết (kích thước phòng, cao độ, vị trí cửa), kết cấu (móng, cọc, cột, dầm, sàn, thép), điện nước, chỗ cần chống thấm.
Cho dễ nhớ: bản vẽ xin phép giống tấm ảnh chụp mâm cơm. Bản vẽ thi công là cuốn sổ ghi bao nhiêu gạo, nêm gì, nấu bao lâu. Có ảnh mà không có sổ thì người nấu phải tự đoán.
Chữ “tặng bản vẽ” có khi là bộ xin phép, có khi là bộ phối cảnh đẹp, có khi là bộ thi công đầy đủ. Mình chỉ cần biết rõ trong tay đang là bộ nào, để khỏi tưởng là đã đủ.
Nhưng thiếu bộ thi công thì công trình vẫn chạy được mà, sao phải bận tâm?
Hồ sơ thiết kế nhà phố là bản kế hoạch của cả công trình
Khuôn hay nói với chủ nhà: bộ hồ sơ thiết kế không phải mấy tờ giấy cho có. Nó là bản kế hoạch của cả công trình.
Một buổi sáng, máy trộn vừa nổ, anh thợ cả cầm ly cà phê đá đứng nhìn mặt bằng tầng trệt. Anh cần biết liền chỗ này xây tường 100 hay tường 200, cửa sổ phòng ngủ chừa ô rộng bao nhiêu, ống thoát nhà vệ sinh đi đường nào. Có bản vẽ thi công rõ thì anh mở ra coi, làm luôn. Không có thì anh phải gọi hỏi, hoặc làm theo kinh nghiệm. Kinh nghiệm của anh thường tốt. Có điều đó là ý của anh, chưa chắc đã là ý của chủ nhà.
Với nhà phố, chuyện này càng rõ. Mặt tiền hẹp, nhà sâu, mấy tầng chồng lên nhau, cầu thang và giếng trời phải tính từng tấc. Hồ sơ thiết kế nhà phố mà vẽ kỹ thì anh em thợ đỡ đoán, chủ nhà đỡ phải chạy ra công trường hỏi tới hỏi lui.
Hồ sơ đầy đủ còn dính tới chuyện tiền. Phần thô thì các nhà thầu báo giá gần ngang nhau, vì nó có công thức. Chỗ chênh lệch thường nằm ở phần hoàn thiện, mà phần hoàn thiện chạy theo nhu cầu của chủ nhà. Nhu cầu được vẽ rõ chừng nào thì các báo giá càng dễ so chừng đó. Muốn có bảng dự toán đủ chắc để ký hợp đồng, mình cần hồ sơ thiết kế từ đơn vị thiết kế chuyên nghiệp.
Giờ mình quay lại bộ bản vẽ được tặng và hỏi nó ba câu.
Ba câu hỏi Khuôn hay dò lại giúp chủ nhà
Ba câu này không phải để soi nhà thầu. Nhà thầu, giám sát, anh em thợ đều cùng phe với chủ nhà. Hỏi rõ từ đầu là để ai cũng làm việc nhẹ hơn.
Câu thứ nhất: bộ hồ sơ này có đủ để thi công không? Anh chị cứ hỏi: “Bộ này gồm những phần nào, có kết cấu và điện nước chưa, hay mới là bản xin phép?” Nếu mới có phần kiến trúc, mình hỏi tiếp phần còn lại do ai lập, lập lúc nào, trước hay sau khi ký hợp đồng.
Câu thứ hai: bộ hồ sơ được vẽ để phục vụ ai? Bộ vẽ cho chủ nhà ở sướng thì đi từ nhu cầu sống của gia đình: ai ở phòng nào, ông bà lên xuống ra sao, mười năm nữa con lớn thì thế nào. Bộ vẽ để kịp báo giá thì có khi chưa có dịp hỏi tới mấy chuyện đó. Cách dò đơn giản: người vẽ đã ngồi hỏi nhà mình bao nhiêu câu về cách sống? Còn ít thì mình chủ động kể thêm, nhờ chỉnh lại cho hợp.
Câu thứ ba: mình có được mang bộ này đi hỏi giá chỗ khác không? Câu này nhiều anh chị ngại nhất, mà không cần ngại đâu: “Nếu tôi chưa ký thi công, tôi có được dùng bộ này để tham khảo giá thêm không, hay phần bản vẽ sẽ tính phí riêng?” Câu trả lời nào cũng được, miễn hai bên hiểu nhau từ đầu. Có phí riêng thì mình cộng vào ngân sách, vậy thôi.
Hỏi xong, có khi bộ được tặng là đủ dùng. Có khi lại thấy cần thêm. Khuôn kể anh chị nghe một chuyện.
Chuyện anh Duy ở Gò Công và việc thuê thiết kế độc lập
Năm 2025, anh Duy ở Gò Công có thuê thiết kế, tức là anh đã bỏ tiền ra hẳn hoi. Vậy mà bộ hồ sơ đó không dùng được, anh phải tốn thêm một lần tiền thiết kế nữa.
Khuôn kể không phải để nói ai đúng ai sai. Suy nghĩ của Khuôn là vầy: câu hỏi chưa bao giờ là “bản vẽ miễn phí hay bản vẽ trả tiền”. Câu hỏi là “bộ hồ sơ này có dùng được để xây không”. Được tặng hay đi thuê, mình đều nên hỏi ba câu ở trên, hỏi sớm, trước khi đặt viên gạch đầu tiên.
Nếu anh chị tính thuê thiết kế riêng, Khuôn hay chia sẻ mấy điều:
- Thiết kế từ khoảng 20 triệu trở lên (mốc ví dụ, tùy khu vực, tùy thời điểm) thì nên có hợp đồng, có hóa đơn chứng từ.
- Khuôn hay khuyên chọn đơn vị thiết kế độc lập thay vì để bên thi công vẽ luôn. Không phải bên thi công vẽ chưa tốt, chỉ là có bộ hồ sơ riêng thì anh chị mang đi hỏi giá nhiều nơi cho dễ so.
- Đã có hồ sơ riêng thì nói rõ với nhà thầu, để được ưu đãi hoặc giảm trừ phần thiết kế trong gói trọn gói.
Có hồ sơ rồi thì ngồi với người vẽ, hỏi cho ra đầu ra đũa.
Mấy câu anh chị có thể mang theo khi ngồi với người vẽ
Ngoài ba câu ở trên, đây là ba câu Khuôn chép nguyên văn từ cẩm nang Bộ Câu Hỏi Dành Cho Chủ Nhà:
- “Điều kiện đất ở đây phù hợp với loại cọc nào nhất? (Đã có khảo sát địa chất chưa, hay đang dựa theo nhà kế bên?)” (trang 16)
- “Vị trí nào xây tường 200, vị trí nào xây tường 100?” (trang 37)
- “Đã thống nhất kích thước ô chờ của cửa sổ và cửa đi chưa?” (trang 38)
Câu 2 và câu 3 là thứ bản vẽ thi công trả lời được, còn bản vẽ xin phép thường chưa đi tới mức đó. Bộ được tặng mà trả lời được thì anh chị yên tâm phần lớn rồi. Chưa trả lời được cũng không sao, mình ghi ra giấy phần cần bổ sung rồi nhờ người vẽ làm thêm.
Còn phần kỹ thuật sâu hơn, mình có phải ôm hết không?
Phần kỹ thuật thì nhờ giám sát coi giúp
Khuôn không mong anh chị đọc được bản vẽ kết cấu, đếm được tấn thép hay khối bê tông. Mình mượn đòn bẩy chuyên gia: hẹn giám sát hoặc một kỹ sư mình tin, gọi hai ly nước mía ở quán đầu hẻm, lật bộ hồ sơ ra nhờ coi giúp xem đã đủ để thi công chưa, phần kết cấu có hợp lý không.
Chi phí giám sát thường được hiểu theo tỷ lệ, khoảng 1 đến 2% tổng chi phí, và có thể thuê theo hạng mục. Phần hoàn thiện như gạch, cửa, thiết bị vệ sinh là quyền lựa chọn của mình, mình soi kỹ. Phần kỹ thuật để người giỏi coi, mình đội nón bảo hộ đi theo nghe là được.
Bài viết này để anh chị biết hỏi gì, không thay khảo sát địa chất, thiết kế kết cấu hay giám sát chuyên môn. Kỹ sư công trình của anh chị sẽ là người chốt.
Xây nhà là chuyện vui
Xây nhà vốn là chuyện vui, được ai đó tặng bản vẽ lại càng vui. Mình hỏi thêm vài câu không phải vì nghi ngờ ai, mà vì muốn căn nhà xong rồi cả nhà dọn vào, tối nằm ngủ ngon, khỏi phải nghĩ lại chuyện gì.
Nếu anh chị muốn nghe Khuôn kể kỹ hơn, bài “Bản vẽ miễn phí là bản vẽ đắt nhất, vì sao?” và bài “Nhà là nhu cầu sống” đều nằm trong 21 video hướng dẫn xây nhà miễn phí tại chunhathongthai.com. Bài sau có bộ câu hỏi để cả nhà ngồi lại trả lời, mang theo khi gặp người vẽ. Chỉ cần đăng ký bằng email, không thu phí, xem lại bao nhiêu lần cũng được.
Câu hỏi thường gặp
Nhận thiết kế miễn phí khi xây nhà có nên không?
Nhận được nghen anh chị. Mình chỉ cần hỏi thêm ba câu: hồ sơ có đủ để thi công không, có đi từ nhu cầu sống của nhà mình không, và có được mang đi tham khảo giá chỗ khác không.
Bản vẽ xin phép và bản vẽ thi công khác nhau chỗ nào?
Bản vẽ xin phép dùng để nộp cấp phép, thường có mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, vị trí trên khu đất. Bản vẽ thi công chi tiết hơn nhiều: kiến trúc, kết cấu, điện nước, chống thấm, là thứ anh em thợ cầm ra làm mỗi ngày. Được tặng bản vẽ thiết kế thì anh chị hỏi rõ là bộ nào.
Chi phí thiết kế nhà nên dự trù thế nào?
Nên hiểu theo tỷ lệ, khoảng 1 đến 1,5% giá trị căn nhà; số tuyệt đối tùy loại nhà, tùy khu vực, tùy thời điểm. Muốn thấy khoản này nằm đâu trong cả ngân sách, anh chị thử công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí: đã có hồ sơ thì tắt khoản thiết kế, chưa có thì để bật. Con số chỉ là dự trù ban đầu để tham khảo, chưa phải chi phí cuối cùng.
Đã có hồ sơ thiết kế nhà phố riêng thì báo giá trọn gói có giảm không?
Anh chị cứ nói rõ với nhà thầu là nhà mình đã có hồ sơ thiết kế, để được ưu đãi hoặc giảm trừ phần thiết kế trong báo giá.
Về tác giả. Ngô Đình Khuôn là kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. 10 năm trực tiếp làm nghề, Khuôn đã đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà. Khuôn chia sẻ kinh nghiệm xây nhà tại ngodinhkhuon.vn, YouTube @ngodinhkhuon và Facebook /ngodinhkhuon66.
Anh chị không phải xây nhà một mình
Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn 21 video cho anh chị học miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.
Mang theo bộ câu hỏi khi ra công trường
Nếu anh chị muốn có sẵn câu để hỏi nhà thầu và giám sát ở từng giai đoạn, Khuôn có cuốn cẩm nang Bộ Câu Hỏi Dành Cho Chủ Nhà, bản PDF 98 trang, 295 câu hỏi, đi từ trước khi đào móng cho tới ngày dọn vào ở. Mỗi hạng mục có sẵn câu hỏi cho anh chị, phần giám sát sẽ kiểm và lỗi hay gặp. Giá 168.000đ, chuyển khoản xong là đường dẫn tải về hộp thư trong vài phút.
Bài viết liên quan
