Tiến độ thi công xây nhà: có kế hoạch trong tay, hành trình nhẹ nhàng hơn nhiều
Nếu anh chị đang vừa gõ tìm "tiến độ thi công xây nhà" vừa thấy trong lòng hơi rối, thì cả bài này gói lại trong một câu: một công trình có bảng kế hoạch rõ ràng luôn đi nhẹ hơn kiểu làm tới đâu tính tới đó. Và cái bảng đó, anh chị hoàn toàn cầm được, không cần giỏi kỹ thuật chút nào.
Khuôn đoán chừng anh chị vừa làm một trong hai việc. Hoặc mở điện thoại gõ thử "xây nhà mất bao lâu". Hoặc vừa gác máy với một nhà thầu, tai còn nghe câu quen thuộc "yên tâm, tụi em làm nhanh lắm". Rồi ngồi lại thấy trống trống. Vì "nhanh" là bao lâu, làm gì trước làm gì sau, trong đầu mình vẫn chưa hình dung nổi.
Anh chị không tính sai đâu, cũng chẳng gặp ai gian. Xây một căn nhà vốn nhiều đội, nhiều việc, nhiều mốc, người lần đầu làm thấy rối là chuyện thường. Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, Khuôn để ý gần như đúng hết: ai cầm trong tay một cái bảng tiến độ đơn giản thì đi đâu cũng thong thả, còn ai phó mặc "làm tới đâu tính tới đó" thì hay thấp thỏm, hay bị động. Khác biệt đó không nằm ở tiền nhiều tiền ít, mà nằm ở chỗ có tấm bản đồ hay không.
Vậy mình cùng vẽ tấm bản đồ đó, thủng thẳng từng bước nghen.
Vì sao "làm tới đâu tính tới đó" luôn mệt hơn
Kiểu làm không kế hoạch nghe thì khỏe: khỏi giấy tờ, khỏi họp hành, tới đâu hay tới đó. Nhưng cái giá của nó là anh chị luôn đứng ở thế bị động.
Thợ điện nước hẹn vào rồi mà vật tư chưa kịp mua, cả đội ngồi ngó nhau. Xe bê tông sắp tới mới sực nhớ chưa ai ngó qua cốt thép. Tới khúc sân với hàng rào thì sờ lại thấy ngân sách mỏng dính, vì hồi đầu chẳng ai tính phần đó vào. Mỗi lần như vậy là một lần dừng, một lần chờ, một lần tốn thêm. Mà cái mệt nhất không phải mấy đồng phát sinh, là cái cảm giác lúc nào cũng chạy đuổi theo công trình thay vì đi trước một bước.
Việc lập kế hoạch xây nhà làm mọi thứ đổi chiều. Anh chị biết tuần này làm gì, tuần sau tới cái gì, nên mua vật tư đúng lúc, hẹn thợ đúng ngày, tính trước hôm nào cần ghé. Không phải để soi cho căng, mà để chủ động. Người chủ động thì tối ngủ ngon.
Cái bảng ấy không làm căn nhà mọc nhanh hơn. Nó chỉ làm anh chị bớt bất ngờ, mà bất ngờ mới là thứ khiến người ta lo. Vậy trong tấm bản đồ đó có những gì?
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Phần thô đi theo trình tự nào
Muốn có một kế hoạch tiến độ công trình, đầu tiên phải biết một căn nhà mọc lên theo thứ tự ra sao. Phần thô, tức cái khung xương, thường chạy theo một mạch khá cố định.
Đầu tiên là lo cái nền: đóng cọc hoặc gia cố nếu đất yếu. Rồi đào móng, đổ một lớp bê tông lót mỏng cho phẳng. Kế đó đặt cốt thép, xây thành móng, xong xuôi mới đổ bê tông móng. Có móng rồi thì tới phần ngầm, cái phần nằm dưới đất mà sau này chẳng còn thấy mặt: hầm tự hoại, hố ga, đường ống thoát nước, rồi lấp cát tạo nền.
Xong bên dưới, căn nhà mới bắt đầu vươn lên. Đổ cột, đổ dầm, đổ sàn, từng tầng một. Có khung thì xây tường, rồi tô trát cho phẳng phiu. Thợ tô trát dọn đồ ra về, coi như phần thô gần cán đích.
Anh chị để ý cái mạch này nghen: dưới trước trên sau, khuất trước lộ sau, cái chịu lực làm trước cái bề mặt làm sau. Nhớ được chừng đó logic là đủ, khỏi cần thuộc lòng. Mà biết trình tự để làm gì? Để lo vật tư đúng lúc và biết khi nào cần có mặt, chớ không phải để ra công trình cãi tay nghề với thợ. Phần thô mới là nửa đầu câu chuyện. Nửa sau mới đông vui.
Hoàn thiện, phần nhiều đội nhiều việc nhất
Phần thô là dựng khung xương, còn hoàn thiện là khoác áo, làm đẹp, làm cho ở được. Đây là quãng đông đội thợ nhất, việc chồng lên việc, và cũng dễ rối nhất khi thiếu tấm bảng tiến độ.
Mạch hoàn thiện thường mở màn bằng đi điện nước âm tường. Rồi tới chống thấm. Chỗ này Khuôn dặn kỹ một câu: phải thử nước cho chắc trước khi che kín. Ốp lát đóng trần xong mới phát hiện thấm thì gỡ ra cực lắm, tốn nữa. Qua khúc đó thì tới ốp lát, đóng trần, bột trét cho tường phẳng. Sau đó là bộ ba hay dắt tay nhau cùng vào: sơn bả, lắp cửa, lắp thiết bị. Rồi làm mặt tiền, cho căn nhà có cái gương mặt ra đường.
Sau chót là khúc nhiều anh chị hay bỏ sót: sân, đường nội bộ, hàng rào, cái cổng. Đây là giai đoạn cuối, mà cũng là chỗ hay hụt tiền nhất. Hồi đầu ít ai ngồi tính kỹ, tới nơi mới giật mình. Cứ để dành sẵn một khoản cho khúc này, ngày dọn vô nhà mới lòng nhẹ hẳn.
Nhìn cả hai mạch, thô rồi tới hoàn thiện, anh chị thấy chưa? Nó đâu phải mớ bòng bong, mà là một chuỗi có đầu có đuôi. Xếp cái chuỗi đó lên một tấm bảng, chuyện theo dõi bỗng dễ tới bất ngờ.
Bảng tiến độ thi công nhà ở, đơn giản mà đủ xài
Nghe mấy chữ "bảng tiến độ thi công nhà ở" thì hơi kỹ thuật, chớ thật ra nó chỉ là một danh sách cột mốc để mình tick. Khỏi phần mềm phức tạp gì hết. Một tờ giấy, hay ghi ngay trong điện thoại, cũng xong.
Cứ lấy mấy mốc lớn làm hàng dọc: xong móng, xong phần ngầm, xong khung mỗi tầng, xây tường, tô trát, rồi điện nước, chống thấm, ốp lát, tới sơn cửa thiết bị, mặt tiền, và cuối cùng là sân đường hàng rào. Mỗi mốc chừa hai ô: dự kiến bao giờ tới, thực tế xong ngày nào. Vậy là đủ để anh chị liếc một cái biết ngay công trình đang ở đoạn nào so với kế hoạch. Sớm hay trễ, nhìn phát thấy liền.
Cái hay của tấm bảng này là nó biến câu hỏi mơ hồ thành câu hỏi cụ thể. Thay vì hỏi thầu "chừng nào xong nhà?", cái câu ai cũng trả lời chung chung cho qua được, anh chị hỏi "hôm nay mình đang làm giai đoạn nào?". Câu sau buộc phải trả lời thật, và anh chị thì lúc nào cũng nắm được thực trạng. Khuôn hay gọi vui đây là câu hỏi vàng của người chủ nhà thông thái.
Mà anh chị khỏi lo phải nhớ hết chừng đó mốc, cứ tới đâu tick tới đó là được. Ai muốn có sẵn bản bấm theo giai đoạn thì bộ câu hỏi và checklist trong khóa "Chủ Nhà Thông Thái" tại www.chunhathongthai.com đã soạn giùm rồi. Có bảng, có câu hỏi vàng rồi, chuyện kế tiếp là mình nên xuất hiện ở công trình lúc nào cho vừa.
Ghé công trình bao nhiêu là vừa
Nhiều anh chị nghĩ thương căn nhà thì phải ra công trình mỗi ngày, đứng canh từ sáng tới tối. Khuôn lại thấy ngược. Người ôm 24/24 thường là người mệt nhất: điện thoại reo suốt buổi, việc nhà việc sở rối tung, mà công trình chưa chắc đã tốt hơn.
Ở phần thô, nếu đã có giám sát thì anh chị ra thưa cũng được, vài ngày một bận, vì quãng này ít đội và các mốc cách nhau xa. Nhưng bước qua hoàn thiện, lúc nhiều đội nhiều việc chen nhau, Khuôn khuyên anh chị chịu khó đích thân dành chừng mười lăm phút mỗi sáng ghé qua. Sao lại buổi sáng? Vì nói buổi sáng thì thợ còn kịp chỉnh trong ngày. Chớ chiều mới tới, việc làm xong hết trơn rồi, muốn sửa cũng khó.
Ghé, nhưng đừng ôm. Người chủ nhà thông thái tới công trình hỏi một chút, nghía một chút, nhận cái báo cáo một chút. Tiện tay mời anh em ly cà phê sáng. Chớ không giành việc của thợ, không đứng chỉ trỏ từng viên gạch. Nhẹ vậy thôi mà nắm được gần hết. Còn bận quá, hay ở xa quá, chẳng lẽ đành chịu mù?
Bận hoặc ở xa vẫn theo sát được
Không sao hết, giờ có nhiều cách theo dõi mà khỏi cần có mặt hoài.
Gọn nhất là dặn giám sát mỗi ngày gửi vài tấm hình kèm mấy dòng báo cáo: bữa nay làm gì, có gì cần anh chị quyết. Lắp thêm cái camera ngó ra công trường, rảnh thì mở điện thoại xem. Rồi một thói quen nhỏ mà lời to: ghi nhật ký thi công, chụp hình từng giai đoạn, ghi lại mốc nào xong ngày nào, đổi gì so với ban đầu. Cuốn nhật ký đó vừa giúp anh chị theo dõi, vừa là bằng chứng để đối chiếu lúc nghiệm thu sau này. Bởi khi lớp vữa, lớp gạch đã che kín rồi, tấm hình cũ chụp vội là thứ nói thật giùm mình.
Trong những chủ nhà Khuôn từng đi cùng, có anh Trí, mỗi tuần chỉ ghé công trình được một lần. Vậy mà nhờ giám sát báo hình đều đặn, nhờ bảng tiến độ cầm tay, anh vẫn nắm chắc từng bước, lại nhàn, lại vui. Bí quyết không nằm ở chuyện có mặt cho nhiều. Nó nằm ở chỗ có mặt đúng lúc.
Ghé đúng thời điểm hơn ghé nhiều lần
Nhắc tới "đúng lúc", đây là chỗ Khuôn muốn thủ thỉ kỹ. Một buổi ghé trúng thời điểm đáng giá hơn mười bận ghé vu vơ.
Có những mốc mà lỡ để trôi qua thì sửa rất cực, vì cái lỗi bị lấp vào trong mất rồi. Trước khi đổ bê tông, nên ghé nhìn cái cốt thép một lần; đổ xong thì thép nằm luôn trong bê tông. Trước khi che kín điện nước, nên ngó qua và thử nước; che rồi, đục ra mới thấy. Trước khi lát gạch, nên xem độ dốc, độ phẳng; lát rồi, gỡ lên là hư cả mảng.
Anh chị thấy điểm chung chưa? Cứ hễ cái gì sắp bị phủ kín lại, thì mình ghé một bận cho chắc bụng. Mấy lúc còn lại, để thợ làm, mình theo qua hình ảnh là đủ. Ghé theo cột mốc kiểu vậy vừa đỡ mất thời gian, vừa không lỡ mấy khoảnh khắc quan trọng thật sự. Đó cũng là cái tinh thần dễ thương của một bảng tiến độ tốt: nó không bắt anh chị canh mọi thứ mỗi ngày, chỉ mách cho anh chị ngày nào mới là ngày đáng canh.
Kế hoạch tiến độ đi liền với dòng tiền
Có một chuyện nữa Khuôn muốn thủ thỉ: kế hoạch tiến độ và kế hoạch tiền bạc là hai anh em sinh đôi. Mỗi giai đoạn gắn với một đợt phải chi. Làm móng cần tiền móng, lên khung tiền sắt thép bê tông, qua hoàn thiện thì tiền gạch, sơn, cửa, thiết bị dồn về một lượt. Nhìn được các mốc tiến độ, anh chị cũng ngó thấy dòng tiền sắp chảy ra lúc nào, khỏi rơi vào cảnh tới khúc sân đường hàng rào thì cái ví đã mỏng teo.
Muốn hình dung cho dễ, anh chị thử ngồi mươi phút với công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/. Nhập vài con số, nó phác giùm bức tranh tiền theo từng giai đoạn, để lúc lên kế hoạch tiến độ mình cũng lận sẵn kế hoạch tiền. Hai cái nắm tay nhau thì công trình mới thật sự nhẹ.
Xây nhà, rốt cuộc, là một chuyện vui
Khuôn viết bài này không phải để anh chị thấy xây nhà rắc rối thêm. Ngược lại là đằng khác.
Cái rối của xây nhà, phần lớn, tới từ chỗ mình không biết trước điều gì sắp xảy ra. Mà cái đó thì một tấm bản đồ tiến độ gỡ được gần hết. Biết trình tự, có bảng cột mốc, hỏi trúng câu hỏi vàng, ghé trúng thời điểm. Bốn thứ nhỏ xíu đó chụm lại, đủ để anh chị đi hết một công trình mà đêm vẫn ngủ ngon, vẫn còn nụ cười khi có người hỏi "nhà xây tới đâu rồi?".
Xây một căn nhà, đáng lẽ, phải là một trong những chuyện vui nhất đời người. Có kế hoạch cầm tay, nó vui thiệt. Anh chị cứ thủng thẳng, mỗi ngày một mốc. Rồi tới bữa dọn vô nhà mới, ngoái lại nhìn, sẽ thấy hành trình đâu có nặng như hồi mới đứng ở vạch xuất phát, nghen.
Vài câu anh chị hay hỏi Khuôn
Xây một căn nhà phố mất khoảng bao lâu? Cái này tùy quy mô, tùy đất, tùy thời tiết nên Khuôn không dám hứa một con số cứng. Điều quan trọng hơn cái tổng thời gian là anh chị biết được trình tự các giai đoạn và mốc nào đang tới. Khi có bảng tiến độ trong tay, câu hỏi đổi từ "chừng nào xong" thành "hôm nay đang ở giai đoạn nào", và câu sau mới là câu giúp mình chủ động.
Bảng tiến độ thi công nhà ở gồm những gì? Đơn giản là một danh sách cột mốc theo hàng dọc: xong móng, xong phần ngầm, xong khung mỗi tầng, xây tường, tô trát, điện nước, chống thấm, ốp lát, sơn cửa thiết bị, mặt tiền, rồi sân đường hàng rào. Mỗi mốc chừa hai ô là ngày dự kiến và ngày thực tế. Vậy là đủ xài, khỏi cần phần mềm gì cầu kỳ.
Chủ nhà nên ra công trình bao nhiêu lần một tuần? Không có con số vàng chung cho mọi người. Ở phần thô mà đã có giám sát thì vài ngày một bận cũng được. Qua hoàn thiện, lúc nhiều đội chen nhau, ghé chừng mười lăm phút mỗi sáng là hợp. Bận hay ở xa thì dựa vào hình ảnh và báo cáo của giám sát, miễn có mặt đúng mấy thời điểm quan trọng.
Những thời điểm nào bắt buộc nên có mặt? Cứ hễ cái gì sắp bị phủ kín lại thì nên ghé một bận: trước khi đổ bê tông (ngó cốt thép), trước khi che điện nước (thử nước), trước khi lát gạch (xem độ dốc, độ phẳng). Lỡ mấy mốc này thì sửa rất cực vì lỗi đã nằm khuất bên trong.
Về tác giả
Bài viết bởi Kỹ sư xây dựng Ngô Đình Khuôn, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Với 10 năm trong nghề và đã đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà trên hành trình dựng tổ ấm, Khuôn viết chuỗi 101 Bí kíp xây nhà để anh chị lần đầu xây nhà đi nhẹ nhàng, chủ động và bớt lo hơn.
Tìm Khuôn tại: ngodinhkhuon.vn · YouTube @ngodinhkhuon · Facebook /ngodinhkhuon66.
Đây là một bài trong chuỗi 101 Bí kíp xây nhà. Bí kíp kế bên bàn chuyện kiểm tra chất lượng theo từng giai đoạn, mấy cái mốc nào đáng dừng lại ngó cho kỹ. Anh chị ghé đọc tiếp cho trọn bộ nghen.
Anh chị không phải xây nhà một mình
Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn 21 video cho anh chị học miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.
Mang theo bộ câu hỏi khi ra công trường
Nếu anh chị muốn có sẵn câu để hỏi nhà thầu và giám sát ở từng giai đoạn, Khuôn có cuốn cẩm nang Bộ Câu Hỏi Dành Cho Chủ Nhà — bản PDF 98 trang, 295 câu hỏi, đi từ trước khi đào móng cho tới ngày dọn vào ở. Mỗi hạng mục có sẵn câu hỏi cho anh chị, phần giám sát sẽ kiểm và lỗi hay gặp. Giá 168.000đ, chuyển khoản xong là đường dẫn tải về hộp thư trong vài phút.
Bài viết liên quan
