Nghiệm thu các giai đoạn xây nhà: cứ ghé đều tay, đừng để dành hết cho ngày nhận nhà
Có một hình ảnh Khuôn gặp hoài. Anh chị đi làm cả tuần, cuối tuần mới chạy ra công trình một buổi, đứng ngó cái khung nhà đang lớn dần, rồi thôi, giao hết cho thầu. Trong bụng nhủ thầm "để tới ngày nhận nhà mình coi một thể cho kỹ". Nghe hợp lý ghê. Mà thiệt ra mình đang dồn hết kỳ vọng vào đúng cái ngày mình còn ít quyền sửa nhất.
Không phải anh chị tính sai, cũng chẳng phải gặp ai gian. Chỉ là chưa có ai chỉ cho mình cái nhịp ghé đúng lúc thôi.
Căn nhà tốt không phải căn được soi thật gắt vào ngày cuối, mà là căn được nghiệm thu rải đều qua từng giai đoạn. Nên chuyện nghiệm thu các giai đoạn xây nhà, anh chị cứ ghé đều tay, mỗi mốc một chút, thay vì để dành hết cho ngày dọn vào.
Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, những căn về sau ít lăn tăn nhất đều giống nhau ở một điểm nhỏ xíu: chủ nhà biết mình cần có mặt ở đâu, hỏi câu gì, vào lúc nào. Bài này Khuôn gửi anh chị tấm bản đồ đó, để mình đi cùng thợ chứ không phải chạy theo sau lưng thợ.
Vì sao đừng nên để dành hết cho ngày nhận nhà
Ngày nhận nhà nghe thì oách. Nhà xong xuôi, sạch sẽ, mình cầm checklist đi một vòng cho yên tâm. Nhưng anh chị thử nghĩ coi, tới lúc đó thì thép đã nằm trong bê tông cả năm trời, đường ống nước chôn kín trong tường, lớp chống thấm bị gạch đè lên trên. Mấy thứ quan trọng nhất của căn nhà đều "lấp vào trong rồi", muốn coi cũng chẳng còn thấy đâu mà coi.
Nghề xây dựng có một câu Khuôn thấy lúc nào cũng đúng: cái gì lấp vào trong rồi thì khó sửa. Không phải không sửa được đâu, mà sửa thì phải đục, phải phá, tốn thêm một khoản, và tốn cả một mớ tình cảm với nhà thầu. Còn nếu mình ghé coi ngay lúc nó còn phơi ra đó, mọi thứ nhẹ tênh. Một câu nhờ giám sát coi lại giúp là xong.
Cho nên tinh thần Khuôn muốn gửi anh chị không phải "soi cho gắt", mà là "ghé cho đúng lúc". Chia nhỏ việc kiểm tra công trình xây nhà ra, rải đều theo tiến độ, thì tới ngày nhận nhà mình chỉ còn mỗi việc vui: mở cửa, ngửi mùi nhà mới, rồi tính chuyện bày biện. Vậy bảy cái mốc để ghé là mốc nào, mình mở bản đồ ra coi.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Bản đồ quy trình nghiệm thu xây nhà, in ra dán lên tủ lạnh cho dễ nhớ
Một căn nhà, từ hồi còn là tờ giấy phép cho tới lúc mình cắm bình hoa lên bàn ăn, đi qua đúng bảy giai đoạn. Đây cũng là bảy giai đoạn trong các giai đoạn nghiệm thu công trình mà anh chị nên nhớ:
1. Chuẩn bị. Hồ sơ pháp lý, chọn nhà thầu, ký hợp đồng. Toàn chuyện trên giấy mà nặng ký nhất. 2. Thi công móng. Phần nằm dưới cùng, âm thầm đỡ cả căn nhà. 3. Kết cấu phần thô. Cột, dầm, sàn, cái bộ xương của ngôi nhà. 4. Hệ thống điện nước. Mấy đường ống sắp đi ngầm hết vào trong tường. 5. Hoàn thiện. Ốp lát, sơn bả, cái phần mình ngắm mỗi ngày. 6. Lắp thiết bị. Đèn, quạt, thiết bị vệ sinh, cái bếp mình sẽ nấu ăn. 7. Nghiệm thu bàn giao. Vòng coi cuối trước khi cầm chùm chìa khóa.
Anh chị làm theo bốn bước nhỏ là đủ tròn vai: in bản đồ ra mang theo, đi đúng thứ tự đừng nhảy cóc, tick vào ô nào mình đã tận mắt coi, và dừng lại ở mỗi mốc nghiệm thu. Còn một điều Khuôn mong anh chị nhớ nhất, cái quy tắc vàng xuyên suốt cả quy trình nghiệm thu xây nhà: nghiệm thu xong cái này rồi mới cho làm cái che kín nó lại. Báo nghiệm thu trước khi làm hạng mục, đừng đợi xong xuôi hết mới mời người tới coi. Giờ mình đi vào vai của anh chị trong từng giai đoạn nghen.
Chuẩn bị và móng: nơi mọi thứ được quyết trước khi có viên gạch nào
Giai đoạn chuẩn bị nghe khô khan, mà là giai đoạn anh chị có nhiều quyền nhất, vì chưa đổ đồng nào ra công trường. Ở đây mình coi ba thứ trên giấy: giấy phép xây dựng có đúng cái mình định xây không, nhà thầu có đủ sức làm không, và bản hợp đồng đã chặt chẽ chưa. Ngồi đọc kỹ hợp đồng một buổi bây giờ, nhẹ hơn nhiều so với chuyện phải đục tường ra sửa sau này.
Có một chú Khuôn từng đồng hành, chú Bảy, làm khúc chọn thầu này hay lắm. Chú mời tới bốn nhà thầu báo giá, rồi chọn một bên làm giám sát, một bên khác thi công. Người coi và người làm tách hẳn ra, không phải cùng một nhà. Anh chị không nhất thiết làm y chang chú, nhưng cái ý tách vai đó đáng để mình ngẫm.
Qua giai đoạn móng, mình bước ra công trường lần đầu với vai người kiểm. Có một việc rất đáng nhờ giám sát làm giúp ngay từ đây: đánh giá giùm nền đất mình yếu hay chắc. Đây đúng là chỗ mình dùng "đòn bẩy chuyên gia". Mình không cần biết đọc địa chất, chỉ cần đặt câu hỏi cho người có chuyên môn: nền nhà mình thuộc loại nào, phương án móng vậy đã hợp chưa.
Anh chị để ý, vai của mình suốt cả quá trình kiểm tra công trình xây nhà là giám đốc dự án, không phải kỹ sư. Mình không cầm thước đo thép, không ngồi tính tải trọng, chỉ đặt câu hỏi rồi tick checklist khi giám sát báo đã ổn. Nhẹ vậy thôi mà đủ. Và cái mốc căng nhất, nơi vai này phát huy rõ nhất, nằm ngay ở giai đoạn kế bên.
Phần thô và cái mốc vàng: nghiệm thu cốt thép xong mới được đổ bê tông
Nếu cả bài này anh chị chỉ nhớ được một câu, Khuôn mong đó là câu này. Nghiệm thu cốt thép xong mới được đổ bê tông.
Đây là mốc an toàn quan trọng bậc nhất của cả căn nhà. Bởi một khi bê tông đổ xuống phủ kín đám thép, thì thép có thiếu, có bố trí sai, có lệch so với thiết kế, mình cũng chẳng biết được, trừ khi đục ra. Mà đục bê tông kết cấu thì thôi, mình đâu có muốn tới nước đó.
Nên trước ngày đổ, anh chị nhờ giám sát bám theo bản thiết kế và tiêu chuẩn, coi giùm ba thứ: thép có đúng chủng loại và số lượng như hợp đồng không, cách bố trí có đúng tiêu chuẩn không, và cốp pha đã dọn sạch chưa. Ba cái đó ổn thì mới mở nước đổ bê tông. Mình cầm checklist, giám sát xác nhận dòng nào mình tick dòng đó là tròn vai.
Đổ xong vẫn chưa hết chuyện nghen. Bê tông cần được bảo dưỡng tối thiểu bảy ngày, tức là tưới nước giữ ẩm cho nó đạt cường độ chứ đừng để khô nứt. Anh chị ghé qua vài buổi, ngó coi thợ có tưới đều không, tiện tay mời mấy anh thợ ly cà phê cho vui. Việc nhỏ xíu vậy mà nhiều nhà quên. Xương nhà chắc rồi, mình đi tiếp tới phần mạch máu chạy ngầm trong tường.
Điện nước: coi lúc ống còn phơi ra, đừng đợi tường trát kín
Điện với nước cũng đi ngầm, lại thêm một giai đoạn "lấp vào trong rồi khó sửa". Nguyên tắc y hệt cái mốc cốt thép: coi lúc đường ống còn phơi trên tường, trước khi thợ trát vữa che kín.
Hai phép thử ở giai đoạn này Khuôn mong anh chị đừng bỏ qua.
Một là test áp lực nước, cho cả đường nóng lẫn đường lạnh. Bơm áp vào để chắc chắn không có mối nối nào rịn. Mình thử ngay lúc ống còn hở, để sau này bức tường vừa sơn xong cứ khô ráo thơm tho, khỏi phải lo cái vết loang nào hiện lên.
Hai là kiểm tra chống rò rỉ điện, để cả nhà mở công tắc lên là dùng cho an tâm. Điện đi trong tường mà an toàn thì mình ngủ ngon hẳn.
Làm xong hai phép thử, ghi lại kết quả, rồi mới cho trát tường. Cái nếp "nghiệm thu rồi mới che kín" cứ lặp lại qua từng giai đoạn, nó là sợi chỉ đỏ xuyên suốt cả căn nhà. Tường kín lại rồi, mình bước vào phần đẹp đẽ nhất, mà cũng lắm chi tiết vặt nhất.
Hoàn thiện và lắp thiết bị: xong hạng mục nào, chốt hạng mục đó
Tới phần hoàn thiện, căn nhà bắt đầu có hình hài để mình mê. Ốp lát, sơn bả, cửa nẻo, rồi tới đèn quạt thiết bị. Nhưng chính vì nhiều hạng mục nhỏ nên cách coi cũng đổi: mình nghiệm thu từng hạng mục một, xong cái nào chốt cái đó rồi mới cho lắp cố định hay che kín.
Có mấy chỗ đáng để anh chị dừng lâu hơn chút. Chống thấm và độ dốc sàn ở nhà vệ sinh, ban công, sân thượng. Cách coi chắc ăn nhất là ngâm nước 24 tới 48 tiếng, rồi xuống tầng dưới rọi đèn ngó trần coi có rịn giọt nào không. Thử vậy trước khi lát gạch đè lên thì nhẹ đầu về sau cả chục năm.
Cửa và phụ kiện, ốp lát, thiết bị vệ sinh, mỗi thứ mình nghiệm thu riêng, coi kỹ trước khi bắt vít cố định. Cái bản lề, cái tay nắm, viên gạch lỡ cấn góc, giờ đổi thì dễ ợt. Chứ để nhà thầu rút quân rồi mới thấy thì mời mấy anh quay lại hơi cực cho cả đôi bên.
Vẫn cái nếp cũ nghen: mình báo cho thợ biết sẽ nghiệm thu trước khi họ làm, để ai cũng thoải mái, không anh thợ nào có cảm giác bị dòm chừng. Xong hết các hạng mục, mình tới cái cửa cuối cùng.
Ngày bàn giao: vòng coi cuối và chuyện 5% còn lại
Ngày bàn giao, mình đi nghiệm thu lần chót theo nguyên tắc từ trên xuống dưới cho khỏi sót. Mở hết vòi sen, thử nước nóng nước lạnh. Bật hết CB, công tắc, cho đèn quạt chạy hết công suất một lượt. Rọi lại các góc coi có rịn rỉ gì không, ngó lại vệ sinh đã sạch chưa, rồi điểm danh mấy hạng mục nhà thầu còn hứa mà chưa làm.
Cả vòng này ổn thì mình mới chi khoản 5% còn lại. Nói con số cho dễ tưởng tượng: một căn tầm ba tỷ thì 5% rơi vào khoảng 150 triệu. Mà đây chỉ là ví dụ minh họa thôi nghen, tùy khu vực tùy hợp đồng mỗi nhà mỗi khác, không phải mức cứng gì. Khoản 5% này giống như một cái bắt tay tử tế để mọi việc hoàn tất đàng hoàng, chứ không phải để làm khó ai.
Còn hai chuyện nhỏ ở ngày nhận nhà mà nhiều anh chị hay giật mình, Khuôn nói trước cho yên bụng. Mùi nhà mới và mùi bốc lên từ hố ga là bình thường, mình bơm thật nhiều nước cho mấy đường thoát, hoặc gắn thêm cái phễu chống hôi là ổn. Loại phễu này ví dụ tầm 800 tới 900 nghìn một cái, con số minh họa cho anh chị dễ liệu thôi. Và ngày tân gia là bữa căn nhà chạy hết công suất lần đầu, đông người, điện nước thiết bị dùng nhiều nhất, nên anh chị cứ coi đó là dịp kiểm thêm một lượt nữa. Tiện thể nhắc nhau: tiền tân gia cũng là một khoản nên để dành trước cho ngày dọn vào, để cái niềm vui được trọn.
Xây nhà là chuyện vui, mình chỉ đang chăm nó lớn
Khuôn viết dài vậy chứ cả bài gói lại trong một ý thôi. Đừng biến ngày nhận nhà thành kỳ thi cuối kỳ mà mình dồn hết áp lực vào đó. Chia nhỏ ra, mỗi giai đoạn ghé một chút, hỏi một câu, tick vài dòng. Vai của anh chị là người đi cùng thợ, cùng giám sát, chứ không phải người đi bắt lỗi ai.
Cái hay là khi mình ghé đều như vậy, tới ngày nhận nhà lại chẳng còn gì phải căng. Chỉ còn mình, chùm chìa khóa, với một căn nhà mà mình đã thấy nó lớn lên từng bữa. Ngủ ngon trong căn nhà đó, biết rõ từng cây thép từng đường ống bên trong, thì đó mới là phần thưởng thật.
Câu hỏi anh chị hay gặp về nghiệm thu các giai đoạn xây nhà
Xây một căn nhà cần nghiệm thu bao nhiêu giai đoạn? Có bảy giai đoạn chính: chuẩn bị hồ sơ và hợp đồng, thi công móng, kết cấu phần thô, hệ thống điện nước, hoàn thiện, lắp thiết bị, và nghiệm thu bàn giao. Anh chị đi đúng thứ tự, mỗi mốc dừng lại kiểm một chút là đủ tròn vai.
Mốc nghiệm thu quan trọng nhất khi xây nhà là mốc nào? Là nghiệm thu cốt thép trước khi đổ bê tông. Một khi bê tông phủ kín thép rồi thì có sai cũng khó biết, trừ khi đục ra. Trước ngày đổ, nhờ giám sát coi giùm thép đúng chủng loại số lượng, bố trí đúng tiêu chuẩn, và cốp pha đã dọn sạch chưa.
Không thuê giám sát riêng thì có tự kiểm tra công trình xây nhà được không? Được, nhưng nên có người chuyên môn đứng cạnh cho chắc. Vai của chủ nhà là giám đốc dự án, không phải kỹ sư: mình không đo thép tính tải, chỉ đặt câu hỏi đúng chỗ rồi tick checklist khi giám sát báo ổn. Đó chính là "đòn bẩy chuyên gia".
Ngày bàn giao nên giữ lại bao nhiêu phần trăm giá trị hợp đồng? Nhiều hợp đồng để lại khoảng 5% chi sau khi nghiệm thu bàn giao xong xuôi. Con số này chỉ là ví dụ minh họa, tùy khu vực và tùy thỏa thuận mỗi nhà mỗi khác. Anh chị cứ coi kỹ điều khoản này ngay từ lúc ký hợp đồng cho rõ ràng.
Về tác giả
Bài viết bởi Ngô Đình Khuôn — Kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Hơn 10 năm trong nghề, Khuôn đã đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà trên hành trình xây tổ ấm, và viết lại những gì mình học được thành lời cho anh chị đi sau đỡ bỡ ngỡ.
Gặp Khuôn tại: website ngodinhkhuon.vn · YouTube @ngodinhkhuon · Facebook /ngodinhkhuon66.
Bộ checklist chi tiết và bộ câu hỏi để anh chị hỏi giám sát, Khuôn gói sẵn trong khóa Chủ Nhà Thông Thái tại www.chunhathongthai.com, ai muốn tham khảo sâu thì ghé. Đây là một bài trong chuỗi 101 Bí kíp xây nhà Khuôn viết mỗi ngày, thấy có ích thì mời anh chị đọc thêm mấy bài khác. Ai đang ở giai đoạn tính toán ban đầu thì thử công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/ cho nhẹ đầu ngay từ vạch xuất phát nghen.
Anh chị không phải xây nhà một mình
Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn 21 video cho anh chị học miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.
Mang theo bộ câu hỏi khi ra công trường
Nếu anh chị muốn có sẵn câu để hỏi nhà thầu và giám sát ở từng giai đoạn, Khuôn có cuốn cẩm nang Bộ Câu Hỏi Dành Cho Chủ Nhà — bản PDF 98 trang, 295 câu hỏi, đi từ trước khi đào móng cho tới ngày dọn vào ở. Mỗi hạng mục có sẵn câu hỏi cho anh chị, phần giám sát sẽ kiểm và lỗi hay gặp. Giá 168.000đ, chuyển khoản xong là đường dẫn tải về hộp thư trong vài phút.
Bài viết liên quan
