Chi phí xây nhà 3 tầng: thêm một lầu thì con số thay đổi ở những chỗ nào
Có thể anh chị vừa đứng trên miếng đất của mình, tay cầm ly cà phê sáng, nhìn qua căn nhà bên cạnh rồi tự hỏi: hay mình xây luôn 1 trệt 2 lầu cho rộng rãi? Tối về gõ thử chi phí xây nhà 3 tầng, rồi “xây nhà 1 trệt 2 lầu bao nhiêu tiền”, trang này một con số, trang kia một con số. Càng đọc càng phân vân. Chuyện này bình thường lắm anh chị.
Nói ngắn để anh chị nắm trước: chi phí xây nhà 3 tầng không phải chi phí nhà 2 tầng cộng thêm một phần cho đều. Thêm một lầu làm đổi diện tích xây dựng tính giá, phần thô, hoàn thiện, các khoản theo tỷ lệ, và cả móng, cọc. Có khoản lại đứng yên.
Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, Khuôn để ý một điều: người ngủ ngon nhất mùa xây nhà là người biết tiền mình đi vào từng chỗ nào, chứ không phải người cầm con số tròn trịa nhất. Mình đi qua từng chỗ một, thủng thẳng thôi nghen.
Xây nhà 1 trệt 2 lầu bao nhiêu tiền: vì sao giá mỗi m² chưa nói hết
Ngoài đời mình hay gọi căn 1 trệt 2 lầu là “nhà 3 tầng”.
Con số “bao nhiêu tiền 1 m²” chỉ để dự trù ban đầu. Nó không phải giá cuối, càng không phải con số để ký hợp đồng. Cùng một căn nhà mà ra nhiều báo giá là chuyện thường: nhà thầu ở vị trí khác nhau, nhu cầu chủ nhà rõ hay chưa, có làm trọn gói hay không. Mỗi bên có cách tính và lý do của họ. Phần thô thì các báo giá gần ngang nhau, vì có công thức. Chỗ chênh nằm ở phần hoàn thiện, nơi mỗi nhà một ý thích, một túi tiền.
Vậy nên Khuôn mời anh chị đổi câu hỏi: thêm lầu này, tiền của mình đi thêm vào những khoản nào? Chỗ đầu tiên cần nhìn là cách tính diện tích.
Diện tích xây dựng tính giá: thêm một lầu không nhân lên tất cả
Công cụ lập ngân sách Khuôn để miễn phí trên web tính như vầy: lấy chiều ngang nhân chiều dài, rồi nhân với hệ số của từng phần, gồm móng, tầng trệt, mỗi lầu, và mái theo loại mái.
Lấy ví dụ minh họa một căn ngang 5 m, dài 20 m, mỗi mặt sàn 100 m². Căn 1 trệt 1 lầu có một phần móng, một trệt, một lầu, một mái. Lên 1 trệt 2 lầu thì móng vẫn một, trệt vẫn một, mái vẫn một. Chỉ phần “mỗi lầu” được cộng thêm một lần nữa.
Diện tích tính giá có tăng. Nhưng chỉ tăng đúng một lầu nhân hệ số của nó.
Mái cũng có hệ số riêng. Nhà ba tầng hay có sân thượng nên mái thành hỗn hợp, chỗ đổ bê tông, chỗ lợp tôn; hệ số mái trong công cụ sửa được cho gần căn nhà mình.
Còn móng? Trong công thức vẫn tính một lần. Ngoài công thức thì có chuyện riêng, Khuôn để dành ở mục sau. Giờ nhìn khoản lớn nhất trước đã.
Phần thô và hoàn thiện: chỗ lớn theo diện tích, chỗ lớn theo ý mình
Theo sổ chuẩn Khuôn hay dùng, phần thô chiếm khoảng 55% căn nhà. Đơn giá thô mỗi m² gồm vật tư thô, nhân công, coffa và điện nước, rồi nhân với diện tích tính giá. Diện tích tăng thì phần thô tăng theo.
Suy nghĩ của Khuôn là phần thô nên là chỗ anh chị nắm chắc nhất, vì nó gánh hơn nửa căn nhà. Một buổi chiều ghé tiệm vật tư đầu hẻm, gọi ly nước mía, hỏi giá cát đá theo khối, xi măng theo bao, gạch ống theo viên, thép theo ký. Rồi hỏi anh thợ hồ quen giá ngày công thợ chính, phụ hồ. Vậy là anh chị đã có hơn nửa căn nhà bằng con số thật của chỗ mình.
Phần hoàn thiện thì khác. Khuôn hình dung phần thô là cái mâm, hoàn thiện là đồ ăn bày lên. Thêm một lầu thì mâm rộng hơn, đồ bày cũng nhiều hơn: thêm sàn lát gạch, thêm tường để sơn, thêm cửa, thêm lan can, có khi thêm một phòng vệ sinh, thêm đèn.
Cầm báo giá, anh chị soi kỹ mấy dòng này: đơn giá gạch mỗi m², cửa, lan can mỗi mét, thiết bị vệ sinh, đèn. Đó là những thứ mình sờ được hằng ngày.
Trong công cụ, hoàn thiện là một thanh kéo từ tối giản tới cao cấp, kéo tới đâu con số tính lại tới đó. Túi tiền chưa đủ cho cả hai thì thử kéo xuống một nấc coi sao. Khuôn nghĩ, biết mình còn lựa chọn là lòng đã nhẹ đi nhiều.
Còn mấy khoản theo sau thì hay bị quên lắm.
Những khoản chạy theo tỷ lệ, và những khoản đứng yên
Ngoài thô và hoàn thiện còn thiết kế, giám sát, sân đường hàng rào, dự phòng và mấy khoản ẩn. Khi thêm một lầu, chúng chia hai nhóm.
Nhóm thứ nhất chạy theo tỷ lệ, nhà lớn lên thì nó lớn theo:
- Thiết kế: khoảng 1–1,5% giá trị căn nhà. Khuôn hay khuyên chọn đơn vị thiết kế độc lập; đã có hồ sơ riêng thì nói với nhà thầu để được giảm trừ phần thiết kế.
- Giám sát: khoảng 1–2% tổng chi phí.
- Dự phòng: chừa khoảng 8–12%, đừng dồn hết tiền đang có vào phần xây. Phát sinh gạch khoảng 10–15% là bình thường; đã dự trù thì khỏi phải đi vay.
Nhóm thứ hai gần như đứng yên dù nhà hai hay ba tầng. Sân đường, hàng rào đi theo miếng đất chứ không theo số lầu; theo sổ chuẩn, hàng rào chừng nửa đơn giá xây nhà, con số cụ thể tùy khu vực, tùy thời điểm. Khoản xử lý pháp lý trong công cụ cũng là khoản cố định.
Vài khoản nằm giữa. Máy nước nóng, máy lạnh thường đi theo số phòng. Tiền ăn uống, đi lại theo dõi công trình nhiều tháng cũng nên ghi vào, kể cả mấy bữa cơm trưa với anh em thợ dưới tấm bạt che nắng.
Muốn thấy rõ, có cách rất nhẹ: vào công cụ nhập số lầu là 1, tải bản PDF. Đổi sang 2, tải thêm bản nữa. Đặt cạnh nhau, khoản nào nhích lên, khoản nào đứng yên, thấy liền.
Có điều, trên tờ PDF có một ô máy không trả lời thay được: ô cọc và móng.
Chi phí phần móng nhà 3 tầng: chỗ này mình hỏi kỹ sư kết cấu
Thêm sàn, thêm tường, thêm người ở, tất cả dồn xuống móng. Công thức tính móng một lần, nhưng móng căn ba tầng vẫn gánh tải lớn hơn căn hai tầng trên cùng miếng đất.
Có cọc hay không, cọc loại nào, là do đất và tải trọng quyết định, không phải nhà bên cạnh làm sao mình làm vậy. Cẩm nang Bộ Câu Hỏi có nhắc ở trang 15: đất tốt mà tải nhỏ, có khi móng đơn hay móng băng là đủ; còn đất yếu, đất bùn, ao lấp thì thường phải có cọc. Tải đã khác thì phương án móng có thể khác. Cơ sở đáng tin nhất là khảo sát địa chất, người chốt là kỹ sư kết cấu.
Ở miền Tây, nhiều nơi đất yếu, nên phần cọc và gia cố móng thường chiếm một khoản đáng kể. Đây là khoản đứng đầu trong năm chi phí ẩn Khuôn hay nhắc chủ nhà để ý. Đi kèm là san lấp nền: báo giá thường tính tới khoảng 0,45 m, nền phải nâng tới khoảng 1 m thì cần bù thêm phần chênh.
Lối ra thì đơn giản thôi. Phần cọc thường tính theo mét dài với cọc ép, hoặc theo cọc, theo đầu cọc, và thay đổi theo địa chất, độ sâu ép. Khuôn mời anh chị xin báo giá theo đơn vị thay vì một con số trọn gói, rồi hỏi luôn: cọc phải ép sâu hơn dự kiến thì thêm 1 m là bao nhiêu. Có con số này trong tay, phần cọc hết còn là ẩn số.
Trong công cụ, cọc là một ô tỷ lệ chỉnh được, nền tốt thì tắt; con số đúng thì chờ hồ sơ kết cấu. Bài viết này để anh chị biết nên hỏi gì, không thay cho khảo sát địa chất, thiết kế kết cấu hay giám sát chuyên môn; kỹ sư công trình của anh chị sẽ chốt.
Hỏi sao cho nhẹ nhàng? Khuôn soạn sẵn mấy câu dưới đây.
Mấy câu anh chị có thể mang theo buổi gặp thiết kế
Buổi ngồi với bên thiết kế, ai cũng háo hức bàn phòng ngủ, mặt tiền. Tới trang kết cấu móng, anh chị cứ chậm lại một nhịp. Hỏi không phải soi mói: bên thiết kế, nhà thầu, giám sát đều cùng phe với anh chị, ai cũng muốn căn nhà đứng vững.
- “Điều kiện đất ở đây phù hợp với loại cọc nào nhất?”
- “Phương án nào tối ưu chi phí mà vẫn an toàn?”
- Nhà mình lên 1 trệt 2 lầu thì phương án móng có khác so với 1 trệt 1 lầu không, khác ở chỗ nào?
- Phần cọc tính theo mét dài hay theo cọc, ép sâu hơn dự kiến thì phát sinh tính ra sao?
- Sau này nếu muốn lên thêm một lầu, móng bây giờ có cần tính trước cho phần đó không?
Hai câu đầu Khuôn lấy nguyên từ trang 16 của cẩm nang. Anh chị ghi vào điện thoại, không cần hiểu hết ngay, chỉ cần người có chuyên môn trả lời rõ.
Phần này nhờ giám sát
Bê tông bao nhiêu khối, cọc ép đủ chưa, anh chị đừng ôm cho nhức đầu. Đó là chỗ mượn đòn bẩy của người giám sát, người đội nón bảo hộ đứng cạnh tiếng máy trộn mỗi lần đổ bê tông. Suy nghĩ của Khuôn: căn ba tầng mà chưa thuê giám sát thường xuyên được thì ít nhất nên có người coi giúp phần dưới đất và các lần đổ sàn. Hoàn thiện là quyền chọn của mình thì mình soi kỹ; phần kỹ thuật để người trong nghề coi giúp.
Còn lại một câu hỏi lớn hơn mọi con số: mình có thật cần tầng thứ ba không?
Hai tầng hay ba tầng, căn nào cũng nên là căn ngủ ngon
Khuôn nói thật lòng: nhà đẹp không nằm ở số tầng hay số tiền. Nhà đẹp là căn mình hoàn thành được trong an tâm, đúng sức mình. Một mái ấm vừa sức vui hơn nhiều so với căn nhà đẹp mà cả nhà phải gồng.
Xây nhà là chuyện vui. Đặt hai bản dự trù cạnh nhau, thấy tầng thứ ba vừa sức thì cứ mạnh dạn. Thấy hơi căng, lùi một nhịp cũng chẳng sao, nhà mình chứ có ai chấm điểm đâu.
Khuôn để sẵn công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí cho anh chị ngồi thử tối nay, không cần mua gì: nhập kích thước, số lầu, loại mái, đơn giá vật tư và nhân công ở chỗ mình, rồi đổi số lầu từ 1 sang 2 để thấy từng khoản đổi ra sao. Công cụ dựng sườn, anh chị điền thịt. Còn nếu muốn mang mấy câu hỏi về cọc, móng ra buổi gặp thiết kế, cuốn cẩm nang Bộ Câu Hỏi Dành Cho Chủ Nhà có phần thiết kế và cọc nằm ngay đầu sách, anh chị mở trên điện thoại là dùng được.
Câu hỏi thường gặp
Nhà 1 trệt 2 lầu thì nhập số lầu bao nhiêu trong công cụ?
Nhập 2. Công cụ không tính tầng trệt vào số lầu, nên căn 1 trệt 1 lầu thì nhập 1.
Xây nhà 1 trệt 2 lầu bao nhiêu tiền thì đủ?
Khó có một con số chung, vì còn tùy kích thước, loại mái, mức hoàn thiện, nền đất, và giá vật tư, nhân công tùy khu vực, tùy thời điểm. Anh chị lấy đơn giá thô ở chỗ mình nhân với diện tích xây dựng tính giá, cộng thêm hoàn thiện, các khoản theo tỷ lệ và dự phòng khoảng 8–12% là ra khung dự trù của chính nhà mình.
Con số trong công cụ có dùng để ký hợp đồng được không?
Chưa được anh chị. Đây là khái toán, dự trù ban đầu. Muốn có dự toán để ký hợp đồng, anh chị cần hồ sơ thiết kế từ đơn vị thiết kế chuyên nghiệp.
Thêm một lầu thì chi phí phần móng nhà 3 tầng có chắc tăng không?
Tải lớn hơn thì phương án móng có thể khác, còn khác bao nhiêu là do đất và hồ sơ kết cấu. Anh chị xin báo giá cọc theo mét hoặc theo cọc, hỏi trước phần phát sinh khi ép sâu hơn, rồi để kỹ sư kết cấu chốt.
Về người viết. Ngô Đình Khuôn là kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse, 10 năm trực tiếp làm nghề và đã đồng hành hơn 200 chủ nhà từ bản vẽ tới ngày dọn vào ở. Anh chị có thể gặp Khuôn tại ngodinhkhuon.vn, YouTube @ngodinhkhuon và Facebook /ngodinhkhuon66.
Tự lập ngân sách xây nhà, miễn phí
Nhập kích thước, số lầu, loại mái và đơn giá thợ, vật tư ở địa phương mình; kéo hai thanh hoàn thiện và nội thất để nắn theo túi tiền. Công cụ dựng sườn, anh chị điền thịt. Đây là quà tặng, không cần mua gì.
Anh chị không phải xây nhà một mình
Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn 21 video cho anh chị học miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.
Mang theo bộ câu hỏi khi ra công trường
Nếu anh chị muốn có sẵn câu để hỏi nhà thầu và giám sát ở từng giai đoạn, Khuôn có cuốn cẩm nang Bộ Câu Hỏi Dành Cho Chủ Nhà, bản PDF 98 trang, 295 câu hỏi, đi từ trước khi đào móng cho tới ngày dọn vào ở. Mỗi hạng mục có sẵn câu hỏi cho anh chị, phần giám sát sẽ kiểm và lỗi hay gặp. Giá 168.000đ, chuyển khoản xong là đường dẫn tải về hộp thư trong vài phút.
Bài viết liên quan
