Nghiệm thu hạng mục xây nhà: xong tới đâu, chốt gọn tới đó cho nhẹ lòng
Chiều muộn, anh chị tranh thủ ghé công trình sau giờ làm. Thợ đang chuẩn bị ốp viên gạch cuối lên bức tường phòng tắm, tay còn lấm vữa. Tự nhiên trong bụng thoáng lên một câu hỏi rất thiệt: "Ủa, cái lớp chống thấm phía dưới, hồi nãy có ai kiểm chưa ta?". Anh chị không khó tính, cũng chẳng nghi ngờ ai gian dối gì đâu. Chỉ là căn nhà mỗi ngày một lớn, mà có những thứ một khi đã lấp vào, đã ốp che lại rồi thì muốn ngó lại cũng khó.
Bài này Khuôn xin nói gọn một điều: hạng mục nào làm xong thì mình chốt một lần cho dứt điểm, đừng dồn hết tới ngày nhận nhà. Làm đúng ngay từ đầu bao giờ cũng nhẹ hơn, và đỡ tốn hơn chuyện đập ra sửa lại.
Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng được đồng hành, cái khiến nhiều anh chị mệt lòng nhất hóa ra không nằm ở chuyện tiền nong. Nó nằm ở cảm giác "nhà xong xuôi hết rồi mới lòi ra". Nghiệm thu từng hạng mục xây nhà chính là cách để cái cảm giác đó đừng ghé tới. Mình cùng đi qua từng bước, thủng thẳng thôi nghen.
Nghiệm thu hạng mục là gì, khác gì với nghiệm thu theo giai đoạn
Trong chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" này, Khuôn có một bài nói về nghiệm thu theo giai đoạn: chia cả công trình thành bảy giai đoạn lớn, từ chuẩn bị, móng, phần thô, điện nước, hoàn thiện, lắp thiết bị, tới bàn giao. Đó là bản đồ tổng, cho anh chị biết mình đang ở đâu trên hành trình.
Bài hôm nay nhỏ hơn một bậc, nói về nghiệm thu hạng mục công trình. Một giai đoạn hoàn thiện thôi đã chứa bao nhiêu là hạng mục: chống thấm nhà vệ sinh là một, ốp lát là một, lắp cửa với phụ kiện là một, gắn thiết bị vệ sinh lại là một cái khác nữa.
Nói cho dễ hình dung, giai đoạn giống một chương sách, còn hạng mục là từng đoạn văn nằm trong chương đó. Nghiệm thu hạng mục nghĩa là cứ viết xong một đoạn, mình đọc lại cho gọn một lần, chứ không đợi tới trang cuối mới hớt hải dò từ đầu.
Vì sao phải tách nhỏ vậy? Bởi có những hạng mục, làm xong là bị hạng mục kế tiếp che khuất mất. Mà cái gì đã bị che rồi thì kiểm lại vừa cực công vừa hao tiền. Chỗ này quan trọng, Khuôn nói rõ liền đây.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Xong hạng mục nào chốt hạng mục đó, vì sao lại đáng giá tới vậy
Anh chị thử hình dung với Khuôn một chút. Sàn nhà vệ sinh vừa xong lớp chống thấm. Nếu mình bỏ qua, không ngâm nước thử, thợ cứ thế ốp gạch đè lên. Vài tháng sau dọn vào ở, trần phòng bên dưới bắt đầu có vệt loang ẩm. Tới lúc đó, muốn tìm chỗ rỉ nước, người ta phải đục gạch, cạy lớp lát, làm lại chống thấm rồi ốp lại từ đầu. Một chỗ thấm bằng bàn tay mà kéo theo cả buổi đục đẽo, bụi mù, và một khoản tiền chẳng ai muốn chi.
Còn nếu ngay khi lớp chống thấm vừa khô, mình cho ngâm nước một hai ngày rồi mới ốp, thì lỡ có trục trặc, sửa ngay lúc ấy cũng chỉ là quét dặm lại một lớp. Nhẹ tênh.
Đó là cái lõi của chuyện nghiệm thu từng phần khi xây nhà: một lỗi để càng lâu thì cái giá để sửa nó càng phình lên. Bắt sớm thì rẻ và gọn. Bắt trễ thì đắt và mệt.
Vậy hạng mục nào thuộc loại "che rồi khó mở lại" mà anh chị nên để mắt trước? Mình qua đó.
Mấy hạng mục "khuất rồi khó ngó lại" nên chốt trước khi che kín
Không phải hạng mục nào cũng cần soi kỹ như nhau đâu nghen. Có cái lỡ tay còn sửa dễ ợt. Nhưng mấy nhóm dưới đây, đã phủ lên rồi thì mở ra lại rất cực, nên mình ưu tiên chốt trước.
Đầu bảng là chống thấm và độ dốc sàn. Chống thấm nhà vệ sinh, ban công, sân thượng luôn là nhóm hay gây phiền về sau nhất. Cách kiểm lại dân dã mà ăn tiền: bịt hết các lỗ thoát, cho ngâm nước ngập sàn chừng một tới hai ngày, rồi coi tường với trần bên dưới có dấu ẩm không. Ngâm xong, tiện tay để ý luôn độ dốc: đổ một ca nước ra sàn, coi nó tự trôi về phễu thoát, hay đọng lại thành vũng nằm ì đó. Hai thứ này ổn rồi mới cho ốp lát đè lên.
Kế đến là đường điện nước đi âm tường. Ống nước nóng lạnh nên được thử áp lực trước khi tô trát phủ kín. Đường điện thì kiểm chuyện rò rỉ, coi sơ đồ đi dây có khớp bản vẽ không. Bởi một khi tường đã tô, đã bả, đã sơn, thì muốn dò lại một mối nối rỉ là cả một hành trình dài thườn thượt.
Rồi tới cửa và phụ kiện. Cửa lắp xong, mình mở ra đóng vào vài lượt, nghe bản lề có kêu, thử khóa có ăn khớp, ngó khe hở có đều. Kiểm lúc thợ còn đứng đó thì chỉnh cái một; để tới ngày bàn giao mới lên tiếng, thợ đã rút, hẹn tới hẹn lui mệt cả đôi bên.
Cuối cùng là ốp lát và thiết bị. Gạch ốp coi có phẳng, ron có đều, lấy tay gõ nhẹ nghe có chỗ nào bộp bộp (rỗng ở dưới) không. Thiết bị vệ sinh gắn xong thì xả thử, coi nước chảy êm, chân có rịn giọt nào không. Điểm chung của mấy nhóm này gói lại một câu: nghiệm thu cho ổn rồi mới lắp cố định, mới che kín. Cái thứ tự nghe hiển nhiên vậy mà lại là chỗ hay bị làm ngược nhất. Khuôn nói rõ hơn ở khúc sau.
Quy tắc vàng: nghiệm thu xong rồi hẵng che, hẵng cố định
Đây là điều Khuôn mong anh chị nhớ kỹ nhất trong cả bài. Nó gắn với một nguyên tắc mà trong khóa học Khuôn hay gom vào nhóm những điều "không nên" của giai đoạn hoàn thiện. Một trong số đó là: đừng che kín, đừng lắp cố định khi cái hạng mục nằm bên trong chưa được nghiệm thu.
Vì sao? Vì che kín và lắp cố định, về bản chất, là làm cho chuyện kiểm tra sau này trở nên tốn kém. Lớp chống thấm bị gạch che. Đường ống bị vữa tô che. Mối điện bị nước sơn bả phủ lên. Mỗi lần "che" là một lần mình vô tình bớt đi khả năng nhìn thấy của chính mình.
Cho nên trình tự đúng luôn là: làm xong, mời nghiệm thu, được gật đầu là ổn, rồi mới che, mới cố định. Đảo thứ tự này lại thì phần thiệt sau cùng rơi về đúng căn nhà của mình chứ chẳng ai khác.
Có một chi tiết nhỏ xíu về thời điểm mà nhiều anh chị hay lỡ. Đó là chuyện báo nghiệm thu. Khuôn kể ngay.
Báo trước khi làm, đừng đợi làm xong mới mời
Nhiều anh chị nghĩ nghiệm thu là làm xong rồi mới kêu người tới coi. Đúng, mà chưa đủ. Hay hơn là báo trước cho giám sát, cho kỹ thuật một tiếng: "Mai bên mình làm chống thấm nhà vệ sinh tầng hai nghen anh, anh tranh thủ ghé coi giúp em nha".
Vì sao báo trước lại lợi hơn? Vì có những thứ chỉ nhìn được lúc đang làm, xong rồi thì khuất mất tiêu. Ví dụ lớp lót chống thấm quét mấy nước, có quét kỹ vào cái góc chân tường hay không, cái đó phải coi ngay lúc người ta đang quét. Khô rồi, phủ rồi thì có căng mắt cũng chỉ thấy được bề mặt.
Báo trước còn giúp mọi người chủ động giờ giấc, khỏi cảnh thợ làm xong ngồi đợi chủ nhà tất tả chạy tới. Cách làm cũng đời thường lắm: một tin nhắn ngắn trong nhóm Zalo chung của công trình mỗi khi sắp đụng tới một hạng mục quan trọng. Vừa là lời báo, vừa là cái mốc để sau này mình lần lại "à, bữa đó mình kiểm rồi nè". Nhắc tới chuyện lưu lại, mình bước qua phần biên bản.
Biên bản nghiệm thu hạng mục: cuốn nhật ký của căn nhà, không phải tờ giấy bắt lỗi
Nghe hai chữ "biên bản" tự nhiên thấy nặng nề, cứ như sắp ra tòa tới nơi. Khuôn xin đổi giùm anh chị cái cách nhìn: biên bản nghiệm thu hạng mục thật ra là cuốn nhật ký của căn nhà. Nó ghi lại rằng ngày đó, hạng mục đó đã làm xong, đã kiểm, mọi người có mặt đều thấy ổn.
Nó chẳng cần cầu kỳ. Vài dòng là đủ: tên hạng mục, ngày kiểm, ai có mặt, kết quả ra sao, còn gì cần chỉnh không. Kèm mấy tấm hình chụp bằng điện thoại, cái lớp chống thấm trước khi ốp, cái đường ống trước khi tô. Vậy là tròn.
Cái lợi của việc ghi lại có ba tầng. Trước hết, nó giúp mọi người thống nhất "chỗ này xong rồi nghen", khỏi cảnh sau này mạnh ai nấy nhớ một kiểu. Kế nữa, lúc cần bảo hành, mấy tấm hình với dòng ghi chú đó là bằng chứng rõ ràng, khỏi phải tranh qua cãi lại. Và điều Khuôn thích nhất: sau khi dọn vào ở, một bữa rảnh giở lại xấp biên bản với đống hình, anh chị sẽ thấy lại cả hành trình căn nhà lớn lên từng ngày. Nó thành kỷ niệm hồi nào không hay.
Mình ghi để mình an tâm, để căn nhà có hồ sơ đàng hoàng, chứ không phải để soi mói hay hơn thua với ai. Giữ được tinh thần đó thì cả chủ nhà lẫn anh em thợ đều thoải mái. Vậy trong tất cả chuyện này, vai của mình là gì? Khuôn nói nốt phần cuối.
Chủ nhà làm "giám đốc dự án", không phải làm kỹ sư
Đọc tới đây, thế nào cũng có anh chị chợt lo: "Trời, tôi có rành kỹ thuật gì đâu mà nghiệm với thu". Khuôn xin trấn an liền: anh chị không cần làm kỹ sư đâu.
Vai của chủ nhà trong chuyện nghiệm thu giống ông giám đốc dự án hơn. Giám đốc đâu có tự tay đi đo độ dốc sàn hay tính áp lực nước; mấy việc chuyên môn đó là của giám sát, của kỹ thuật. Việc của giám đốc là đặt câu hỏi, và tích vào bảng checklist khi bên kỹ thuật đã báo là ổn.
Cụ thể thì anh chị chỉ cần cầm theo một tờ checklist, đi đúng thứ tự các hạng mục, tới mỗi mục hỏi vài câu bình dân: "Chống thấm ngâm nước kiểm chưa anh?", "Ống nước thử áp chưa?", "Cửa nãy anh đóng mở thử giúp em rồi hen?". Người ta báo ổn, mình tận mắt ngó qua một cái, rồi tick vào ô. Vậy là tròn vai.
Khuôn nhớ có anh Quân, một chủ nhà từng đồng hành, chọn cách thuê hẳn một người giám sát để kiểm giúp và giải thích lại cho anh nghe từng chỗ. Nhờ vậy anh không cần tự mình thạo kỹ thuật mà vẫn nắm được trong nhà đang làm tới đâu. Đó cũng là một cách hay để làm "giám đốc" mà nhẹ đầu.
Tờ checklist đó, cùng bộ câu hỏi theo từng hạng mục, là mấy tài liệu Khuôn có soạn trong khóa học "Chủ Nhà Thông Thái", anh chị tham khảo cho đỡ sót. Nhưng cái mấu chốt không nằm ở chỗ mình giỏi kỹ thuật tới đâu, mà ở chỗ mình có mặt đúng lúc và hỏi đúng chỗ.
Nói cho cùng, xây nhà đâu phải cuộc thi coi ai bắt lỗi giỏi hơn ai. Nó là chuyện vui, chuyện mình cùng một nhóm người dựng nên chốn đi về cho cả gia đình. Nghiệm thu từng hạng mục cho gọn gàng chỉ để tới cái ngày dọn vào, anh chị bước qua cửa với lòng nhẹ tênh, ngủ được giấc ngon trong căn nhà mà mình biết rõ từng lớp bên trong nó lành lặn ra sao.
Nếu anh chị đang ở khúc sớm hơn, còn tính toán tổng thể, thì Khuôn có làm sẵn một công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/, ghé thử cho biết khoản của mình co giãn tới đâu nghen. Còn muốn đi sâu vào từng mốc nghiệm thu, với trọn bộ checklist và câu hỏi cho từng hạng mục, thì khóa "Chủ Nhà Thông Thái" tại www.chunhathongthai.com là nơi Khuôn gom hết lại cho anh chị.
Vài câu anh chị hay hỏi Khuôn
Nghiệm thu hạng mục khác nghiệm thu theo giai đoạn ở chỗ nào? Nghiệm thu theo giai đoạn là chia cả công trình thành bảy giai đoạn lớn (móng, phần thô, điện nước, hoàn thiện…) để biết mình đang ở đâu. Còn nghiệm thu hạng mục nhỏ hơn một bậc: trong một giai đoạn có nhiều hạng mục như chống thấm, ốp lát, lắp cửa, mình kiểm gọn từng cái ngay khi nó vừa xong. Giai đoạn là cái chương, hạng mục là từng đoạn văn trong chương đó.
Chủ nhà không rành kỹ thuật có tự nghiệm thu được không? Được nghen, vì anh chị đóng vai "giám đốc dự án" chứ không phải kỹ sư. Việc đo độ dốc, thử áp lực nước là của giám sát và kỹ thuật. Anh chị chỉ cần cầm tờ checklist, tới mỗi hạng mục hỏi vài câu bình dân, người ta báo ổn thì ngó qua một cái rồi tick vào ô. Cần chắc hơn thì thuê một người giám sát kiểm giúp và giải thích lại, như cách anh Quân từng làm.
Hạng mục nào cần nghiệm thu trước khi che kín? Ưu tiên mấy nhóm "khuất rồi khó mở lại": chống thấm và độ dốc sàn (nhà vệ sinh, ban công, sân thượng), đường điện nước đi âm tường, cửa và phụ kiện, cuối cùng là ốp lát và thiết bị. Nguyên tắc chung là nghiệm thu cho ổn rồi mới lắp cố định, mới phủ che.
Biên bản nghiệm thu hạng mục cần ghi gì cho đủ? Không cần cầu kỳ đâu. Vài dòng là tròn: tên hạng mục, ngày kiểm, ai có mặt, kết quả ra sao, còn gì cần chỉnh không. Kèm mấy tấm hình chụp bằng điện thoại lúc chưa che (lớp chống thấm trước khi ốp, đường ống trước khi tô). Xấp biên bản này vừa để mọi người thống nhất, vừa là bằng chứng lúc cần bảo hành sau này.
Về tác giả
Bài viết bởi Ngô Đình Khuôn — Kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Với 10 năm trong nghề và đã đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà trên hành trình xây tổ ấm, Khuôn viết chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" để anh chị đi trước biết trước, làm nhà mà lòng nhẹ tênh.
Gặp Khuôn tại: ngodinhkhuon.vn · YouTube @ngodinhkhuon · Facebook /ngodinhkhuon66.
Đây là một bài trong chuỗi "101 Bí kíp xây nhà". Mời anh chị đọc thêm bài về nghiệm thu theo bảy giai đoạn để có bức tranh trọn vẹn, ngó tới đâu chắc tay tới đó. Lưu ý nhỏ: mọi con số, mốc thời gian trong bài chỉ là ví dụ minh họa, tùy công trình và khu vực mà co giãn nghen.
Anh chị không phải xây nhà một mình
Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn 21 video cho anh chị học miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.
Mang theo bộ câu hỏi khi ra công trường
Nếu anh chị muốn có sẵn câu để hỏi nhà thầu và giám sát ở từng giai đoạn, Khuôn có cuốn cẩm nang Bộ Câu Hỏi Dành Cho Chủ Nhà — bản PDF 98 trang, 295 câu hỏi, đi từ trước khi đào móng cho tới ngày dọn vào ở. Mỗi hạng mục có sẵn câu hỏi cho anh chị, phần giám sát sẽ kiểm và lỗi hay gặp. Giá 168.000đ, chuyển khoản xong là đường dẫn tải về hộp thư trong vài phút.
Bài viết liên quan
