Thuê giám sát nghiệm thu xây nhà: lần đầu, anh chị đừng gồng một mình nghen
Có một khoảnh khắc Khuôn tin gần như chủ nhà nào lần đầu cũng gặp. Anh chị đứng giữa công trình đang chuẩn bị đổ bê tông, tay cầm tờ checklist tải trên mạng về, mắt nhìn rừng thép chằng chịt mà trong bụng thì trống trơn. Không biết bắt đầu từ đâu, cái nào đúng cái nào sai, mà thợ với kỹ thuật thì đứng đó chờ mình gật đầu để làm tiếp.
Nếu anh chị vừa gõ tìm "có nên thuê giám sát xây nhà" hay "thuê giám sát nghiệm thu xây nhà" rồi lạc vào đây, Khuôn xin nói ngay cho nhẹ lòng. Anh chị không hề dở, cũng chẳng phải người duy nhất bối rối đâu. Lần đầu xây nhà mà nghiệm thu vanh vách mới là chuyện lạ.
Nói gọn trước cho anh chị dễ theo: nghiệm thu là việc của "giám đốc dự án". Anh chị đặt câu hỏi và tích checklist, còn phần chuyên môn cứ để người rành nghề đi cùng lo. Thuê giám sát, hay rủ một người có nghề, không phải là yếu đuối. Đó là cách một căn nhà được kiểm rải đều, chắc từng bước một.
Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, Khuôn để ý ai sớm chốt được chuyện "ai sẽ đi cùng mình lúc nghiệm thu" thì cả hành trình nhẹ hẳn, đỡ hơn nhiều so với người gồng một mình tới cuối rồi trong bụng cứ thấp thỏm. Nên bài này mình ngồi lại, thủng thẳng gỡ từng khúc cho thông.
Vì sao lần đầu, nghiệm thu một mình lại đuối đến vậy
Nghiệm thu xây nhà không giống mua cái điện thoại về, coi màn hình có trầy, sạc có vô là xong. Nó rải suốt bảy giai đoạn: chuẩn bị hồ sơ, thi công móng, kết cấu phần thô, hệ thống điện nước, hoàn thiện ốp lát sơn bả, lắp thiết bị, rồi mới tới ngày bàn giao. Mỗi mốc có cái để coi riêng. Có những cái, lấp vào trong rồi thì khó mà sửa lại.
Cái khó không nằm ở chỗ anh chị lười hay thiếu tâm. Nó nằm ở chỗ mắt mình chưa quen để nhìn ra cái sai. Thép bố trí đúng tiêu chuẩn chưa, cốp pha vệ sinh sạch để đổ bê tông hay còn vướng rác, độ dốc sàn đủ thoát nước chưa. Mấy thứ đó người trong nghề liếc qua là biết, còn mình phải theo vài công trình mới quen mắt.
Lối ra ở đây rất đời: anh chị không cần biến mình thành kỹ sư. Vai của chủ nhà là "giám đốc dự án", người đặt câu hỏi và tích vào checklist khi bên kỹ thuật đã báo cáo xong, chứ không phải người cầm thước đo từng cây thép. Mà giám đốc khôn thì luôn có một người cố vấn chuyên môn đứng bên. Chuyện thuê hay rủ một người như vậy, mình bàn tiếp ngay đây.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Vai trò của giám sát xây nhà thật ra là gì
Nhiều anh chị hình dung giám sát công trình nhà ở như một ông "cảnh sát" đứng soi thợ, canh me bắt lỗi. Khuôn thấy hình dung vậy hơi tội cho cả hai bên. Người giám sát tử tế giống một người phiên dịch hơn: họ dịch cái ngôn ngữ kỹ thuật khô khan thành thứ anh chị nghe là hiểu, để mình gật đầu yên tâm chứ không phải gật đại cho qua.
Nói gọn thì vai trò của giám sát xây nhà nằm ở ba việc. Thứ nhất, họ bám bản vẽ và tiêu chuẩn để coi giúp mình những mốc mắt thường khó thấy. Thứ hai, họ báo trước: sắp tới hạng mục này cần nghiệm thu, anh chị thu xếp ghé nghen. Khỏi rơi vào cảnh thợ làm xong xuôi hết rồi mới gọi tới coi. Việc thứ ba, cái này quý nhất với người lần đầu, là họ giải thích. Vì sao chỗ này đạt, chỗ kia cần chỉnh, nghe riết vài lần là anh chị tự tin lên trông thấy.
Khuôn nhớ có anh Quân, một chủ nhà từng đồng hành, hồi làm nhà anh thuê giám sát cũng chính vì mấy việc kiểu vậy. Có người kiểm giúp, rồi giải thích lại cho anh nghe từng chỗ, tới đâu hiểu tới đó, đỡ phải gật mò.
Nói vậy để thấy, giám sát không thay mình làm chủ nhà, chỉ làm cho cái vai đó đỡ chông chênh. Còn có nên bỏ tiền thuê hẳn hay không thì tùy túi tiền và tùy căn nhà, mình cân tiếp ở khúc dưới.
Có nên thuê giám sát xây nhà, hay rủ người rành nghề là đủ?
Đây là câu Khuôn được hỏi nhiều nhất, và thành thật là chẳng có đáp án chung cho mọi nhà.
Nếu căn nhà quy mô kha khá, kết cấu nhiều tầng phức tạp, hoặc anh chị bận đi làm khó ghé công trình thường xuyên, thì thuê một người giám sát độc lập là khoản đáng đồng tiền. Chi phí giám sát thường nằm đâu đó khoảng một tới hai phần trăm tổng giá trị xây dựng. Con số này Khuôn nói chỉ để anh chị dễ hình dung, tùy khu vực và tùy người mà nhích lên xuống, chứ không phải giá cố định. Đổi lại, mình có một cặp mắt nghề đứng canh mấy mốc an toàn quan trọng nhất.
Còn nếu nhà nhỏ, ngân sách liệu cơm gắp mắm, thì không nhất thiết phải thuê trọn gói. Anh chị vẫn có lối ra: rủ một người quen có nghề, anh bạn làm bên xây dựng, hay ông chú từng cai thầu, đi cùng vào đúng vài mốc quan trọng thôi. Không cần người ta ở đó mỗi ngày, chỉ cần có mặt lúc nghiệm thu cốt thép trước khi đổ bê tông, lúc test chống thấm, lúc bàn giao. Một ly cà phê mời người ta, một bữa cơm trưa ngoài công trường, nhiều khi đủ để mình có bạn đồng hành trong đúng khúc căng nhất.
Có một điều Khuôn mong anh chị giữ trong bụng: tiết kiệm khoản giám sát là hợp lý, nhưng đừng vì tiết kiệm mà ôm hết vào một mình. Để dành một chút cho người đi cùng ở mấy mốc quan trọng, coi như mua thêm sự yên tâm cho chính mình. Mà mốc nào quan trọng nhất thì mình soi ngay đây.
Một người đi cùng, quý nhất là ở những mốc chôn vào rồi khó gỡ
Có những hạng mục làm xong thì nằm khuất hẳn bên trong, muốn kiểm lại phải đục ra mới thấy. Đây đúng là chỗ một cặp mắt nghề đáng giá nhất, cũng là lúc anh chị đừng ngại có người đi cùng.
Đứng đầu bảng là nghiệm thu cốt thép trước khi đổ bê tông. Bê tông đã phủ lên rồi thì thép bên trong đúng hay sai mình cũng chịu, không cách nào nhìn thấy nữa. Cho nên trước lúc đổ, cần có người bám thiết kế với hợp đồng mà coi giúp: thép đúng loại đúng số lượng chưa, bố trí đúng tiêu chuẩn chưa, cốp pha vệ sinh sạch chưa. Coi kỹ, gật đầu xuôi hết rồi mới đổ.
Kế đến là mấy phép thử mà người lần đầu ít khi nghĩ tới. Test áp lực nước cho đường ống nóng lạnh. Kiểm tra chống rò rỉ điện. Test chống thấm bằng cách ngâm nước 24 đến 48 tiếng ở khu vệ sinh, sân thượng. Bê tông đổ xong phải bảo dưỡng tối thiểu bảy ngày mới yên tâm. Còn với nền đất, nếu nghi đất yếu, đây là lúc mượn đòn bẩy chuyên gia đánh giá cho chắc trước khi đặt móng.
Nghe thì nhiều, nhưng anh chị khỏi cần thuộc lòng. Chỉ cần biết mấy mốc này có tồn tại, và nên có người rành nghề bên cạnh đúng lúc. Vậy còn phối hợp với thợ, với nhà thầu sao cho êm, để không ai phật lòng? Mình bàn tiếp khúc này, vì nó là nỗi lo có thật của nhiều anh chị.
Có người đi cùng không có nghĩa là mình về "phe soi mói"
Khuôn để ý nhiều anh chị ngại thuê giám sát, hay ngại rủ người rành nghề, chỉ vì sợ nhà thầu tự ái. Sợ không khí công trường tự nhiên căng lên, đôi bên nhìn nhau như đối thủ. Nỗi lo đó có lý lắm, nhưng gỡ được anh chị à.
Cách đơn giản nhất là nói rõ tinh thần với nhà thầu ngay từ đầu: mình mời thêm người giám sát không phải vì nghi ngờ tay nghề anh em, mà vì lần đầu xây nhà, muốn học thêm và muốn yên tâm. Một nhà thầu làm ăn đàng hoàng thường không ngại. Có khi họ còn mừng, vì có người thứ ba xác nhận thì sau này đỡ tranh cãi tới lui. Ai làm đúng thì càng thích được nghiệm thu minh bạch, phải không anh chị.
Khuôn nhớ chú Bảy, một chủ nhà từng đồng hành, làm chuyện này khéo lắm. Trước khi khởi công, chú cho tới bốn nhà thầu vô báo giá, rồi chọn một bên đứng ra giám sát, một bên khác lo thi công. Hai vai tách bạch, mỗi người một việc. Cái hay là không ai phải vừa đá bóng vừa thổi còi: người thi công lo làm cho tốt, người giám sát lo kiểm cho kỹ. Anh chị đứng giữa cũng nhẹ đầu, khỏi phải phân xử ai đúng ai sai.
Giữ được không khí đó rồi thì nghiệm thu không còn là cuộc soi mói. Nó thành một buổi cả nhà cùng nhìn lại công trình của mình. Và tới khúc cuối cùng, ngày bàn giao, có người đi cùng lại càng quý.
Ngày bàn giao và 5% cuối: đừng ký một mình lúc đang lâng lâng
Ngày nhận nhà là ngày vui. Mà chính vì vui quá nên mình dễ lơ là. Nhà đẹp bày ra trước mắt, lòng đang lâng lâng, thợ thì đứng chờ mình chi nốt khoản cuối. Trong cái tâm trạng đó, người ta hay gật cho xong để còn ăn mừng.
Đây là lúc có người tỉnh táo, rành nghề bên cạnh đỡ cho anh chị nhiều lắm. Nghiệm thu lần cuối cứ đi từ trên xuống, thong thả thôi. Mở vòi sen thử nước nóng nước lạnh. Bật hết CB, công tắc, đèn cho chạy full công suất coi có ổn. Soi lại mấy điểm dễ rò rỉ, ngó tổng thể phần vệ sinh, rà lại mấy hạng mục nhà thầu còn hứa làm nốt. Xong hết xuôi rồi mới chi nốt 5% cuối.
Cho anh chị một con số dễ mường tượng nghen: nhà tầm ba tỷ thì 5% rơi vào khoảng 150 triệu. Con số này chỉ để hình dung, tùy nhà mình mà khác, không phải mức cứng.
Và đừng quên xin cho được giấy cam kết bảo hành của nhà thầu. Khuôn hay nói, tờ giấy này nhiều khi còn quan trọng hơn cả khoản 5% kia. Bảo hành nên ghi rõ theo từng giai đoạn. Chuẩn của một thương hiệu tử tế là 24 tháng cho phần hoàn thiện, 15 năm cho phần kết cấu. Có người rành nghề đứng cạnh, anh chị sẽ nhớ hỏi cho đủ mấy thứ mà lúc vui quá mình hay quên.
À, mấy chuyện lặt vặt ngày đầu dọn vào như mùi nhà mới, mùi hố ga thoảng lên, cái đó bình thường thôi. Bơm nhiều nước cho trôi, hoặc gắn cái phễu chống hôi là ổn (ví dụ tầm 800 tới 900 nghìn một cái). Ngày tân gia điện nước dùng nhiều nhất, tranh thủ bữa đó kiểm thêm một lượt cho chắc bụng.
Gom lại: nghiệm thu là chuyện vui, và anh chị được phép có người đi cùng
Nếu phải rút gọn thành một câu, Khuôn xin nói vầy. Xây nhà là để về ở cho ngủ ngon, chứ đâu phải để mình gánh một mình cho tới kiệt sức. Nghiệm thu cũng vậy thôi. Nó là một chuỗi cột mốc vui, những lần mình được tận mắt thấy tổ ấm lớn lên từng ngày, chứ không phải một kỳ thi căng thẳng gì cả.
Cho nên anh chị cứ mạnh dạn để dành một khoản cho người giám sát, hoặc rủ một người rành nghề đi cùng vào những mốc quan trọng. Đó không phải là mình yếu đuối gì đâu, mà là mình biết lo xa và thương chính căn nhà tương lai của mình. Anh chị cứ giữ vững vai giám đốc dự án: đặt câu hỏi, tích checklist, còn phần chuyên môn để người có nghề lo. Khuôn thì vẫn ở đây, trong chuỗi "101 Bí kíp xây nhà", đồng hành cùng anh chị từng bước một.
Nếu anh chị muốn có sẵn mấy con số để liệu trước tiền giám sát, khoản dự phòng và các chi phí ngay từ đầu, thử ghé công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/ nghen. Còn nếu muốn đi sâu hơn vào chuyện làm chủ cuộc chơi xây nhà của mình, khóa "Chủ Nhà Thông Thái" bên www.chunhathongthai.com là nơi mình ngồi lại với nhau lâu hơn được. Thủng thẳng thôi, mình còn nhiều bí kíp để kể cho anh chị nghe.
Vài câu anh chị hay hỏi Khuôn
Có nên thuê giám sát xây nhà khi mình làm nhà nhỏ không? Nhà nhỏ, ngân sách gọn thì không nhất thiết phải thuê trọn gói đâu anh chị. Mình vẫn có lối ra nhẹ hơn: rủ một người quen có nghề đi cùng vào đúng vài mốc căng nhất, như lúc nghiệm thu cốt thép trước khi đổ bê tông, lúc test chống thấm, lúc bàn giao. Còn nhà nhiều tầng, kết cấu phức tạp, hoặc mình bận khó ghé công trình thì thuê giám sát độc lập là khoản đáng đồng tiền.
Chi phí thuê giám sát nghiệm thu xây nhà khoảng bao nhiêu? Thường nằm đâu đó khoảng một tới hai phần trăm tổng giá trị xây dựng. Con số này Khuôn chỉ nêu để anh chị dễ hình dung thôi, tùy khu vực và tùy người mà nhích lên xuống, không phải mức cố định. Anh chị nên hỏi rõ phạm vi công việc trước khi chốt, coi người ta đi cùng mình tới những mốc nào.
Vai trò của giám sát xây nhà là gì, có thay mình quyết không? Giám sát làm ba việc: coi giúp những mốc mắt thường khó thấy theo bản vẽ và tiêu chuẩn, báo trước lịch nghiệm thu để mình khỏi trễ, và giải thích cho mình hiểu vì sao chỗ này đạt chỗ kia cần chỉnh. Họ không thay anh chị làm chủ nhà, chỉ làm cái vai đó đỡ chông chênh. Quyền quyết vẫn ở mình, họ đưa thông tin để mình gật đầu cho yên tâm.
Thuê giám sát riêng, nhà thầu có phật lòng không? Gỡ được anh chị à. Cứ nói rõ tinh thần từ đầu: mình mời thêm người giám sát không phải vì nghi ngờ tay nghề, mà vì lần đầu xây nhà muốn học thêm và muốn yên tâm. Nhà thầu làm ăn đàng hoàng thường không ngại, có khi còn mừng vì có người thứ ba xác nhận thì sau này đỡ tranh cãi. Tách hẳn vai giám sát và vai thi công cho hai bên khác nhau là cách nhiều chủ nhà đã làm cho êm.
Về tác giả
Bài viết bởi KS. Ngô Đình Khuôn — Kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Với 10 năm trong nghề và hành trình đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà, Khuôn viết chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" để anh chị lần đầu làm nhà bớt chông chênh, đi từng bước một cho chắc.
Gặp Khuôn tại: website ngodinhkhuon.vn · YouTube @ngodinhkhuon · Facebook /ngodinhkhuon66.
Bài thuộc chuỗi "101 Bí kíp xây nhà". Mọi con số về chi phí, tỷ lệ trong bài chỉ mang tính ví dụ minh họa, thay đổi tùy thời điểm và khu vực, không phải bảng giá hiện hành.
Anh chị không phải xây nhà một mình
Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn 21 video cho anh chị học miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.
Mang theo bộ câu hỏi khi ra công trường
Nếu anh chị muốn có sẵn câu để hỏi nhà thầu và giám sát ở từng giai đoạn, Khuôn có cuốn cẩm nang Bộ Câu Hỏi Dành Cho Chủ Nhà — bản PDF 98 trang, 295 câu hỏi, đi từ trước khi đào móng cho tới ngày dọn vào ở. Mỗi hạng mục có sẵn câu hỏi cho anh chị, phần giám sát sẽ kiểm và lỗi hay gặp. Giá 168.000đ, chuyển khoản xong là đường dẫn tải về hộp thư trong vài phút.
Bài viết liên quan
