“Làm xong công trình rồi mà không biết mình có lời hay không”

Câu đó tôi từng nói với chính mình.

Bàn giao xong, bắt tay chủ nhà, chụp tấm hình kỷ niệm. Rồi về ngồi thừ ra, không trả lời nổi một câu đơn giản: căn này lời hay lỗ?

Cái cảnh dẫn tới câu hỏi đó chắc bạn quen. Chiều muộn, máy cắt vừa tắt, mùi hồ còn vương trong áo. Bạn kéo cái ghế nhựa ra ngồi, bấm máy tính vài phút, rồi nhắn cho chủ nhà một con số tròn trịa. Mét vuông nhân đơn giá. Gửi.

Câu hỏi thật nằm ngay chỗ đó: mình vừa gửi đi một con số, hay gửi đi luôn phần lời của mình?

Nếu bạn từng đưa giá mà trong lòng không chắc — sợ hớ, sợ sót hạng mục, sợ chủ nhà mang đi so kè với một báo giá rẻ hơn — thì cảm giác đó không phải bằng chứng bạn dở nghề. Tôi làm nghề 10 năm, sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse, và hồi đó cái tôi thiếu không phải tay nghề. Thép tôi buộc chắc, tường tôi tô thẳng. Cái tôi thiếu là cái thước đủ mịn để đo phần lời của chính mình.

Chuyện này hay bị gói lại thành hên xui. Tôi thì nghĩ khác: hai căn giống nhau mà một căn lời đẹp, một căn làm không công — chuyện đó có cơ chế, mà cơ chế thì học được.

Giá m2 là ngôn ngữ để nói chuyện, bóc chi tiết là ngôn ngữ để ra quyết định

Nói cho công bằng: báo giá xây nhà theo m2 không có tội gì.

Chủ nhà gọi giữa trưa: “Nhà em ba tầng, cỡ chừng bao nhiêu anh?” Bạn mà bảo họ chờ hai ngày để bóc dự toán thì họ cúp máy, chiều đó có người khác trả lời trong ba mươi giây. Con số trên mét vuông sinh ra cho đúng việc đó, và tôi vẫn dùng nó.

Nhưng nó là ngôn ngữ để nói chuyện. Còn bảng bóc chi tiết là ngôn ngữ để ra quyết định.

Hai thứ không thay nhau được. Bảng bóc chi tiết mới cho bạn biết mình đang đứng ở đâu: hạng mục nào còn co giãn, hạng mục nào chạm đáy rồi, dự phòng còn hay đã bị ăn mất. Phải tính kỹ thì mới làm chủ được lợi nhuận và kiểm soát được chi phí. Tôi tìm đường tắt rồi, không có.

Nên ai hỏi tôi dạy báo giá kiểu gì, tôi trả lời thật: tôi dạy bằng dự toán chi tiết, không dạy giá mét vuông. Giá mét vuông là phần của chủ nhà.

Nói vậy dễ bị hiểu thành tôi chê ai đó. Không hề. Sai lầm không nằm ở chỗ dùng giá mét vuông — nó nằm ở chỗ dùng giá mét vuông để tự quyết định số phận lợi nhuận của mình. Người làm nghề cần cả hai, chỉ là phải biết cái nào dùng ở đâu.

Lúc bạn đọc một con số trên mét vuông rồi gật đầu nhận công trình, thực chất bạn vừa đặt một ván cược: rằng căn nhà này giống mức trung bình. Có căn thắng, có căn thua. Cái đáng nói là mình không biết mình đang cược. Nên cứ dùng giá mét vuông để mở chuyện, chỉ đừng để nó là con số cuối cùng bạn nhìn trước khi gật đầu.

Hai căn cùng ngần ấy mét sàn, vì sao một căn ăn hết phần lời

Trên tờ báo giá, hai con số y hệt nhau. Làm xong thì một căn có lời, căn kia phần lời đi đâu mất. Không phải xui. Nó có chỗ để chỉ ra.

Kết cấu. Số tầng, khẩu độ, chiều cao tầng, có tầng hầm hay không, có thang máy hay không, kết thúc bằng sân thượng hay mái tum. Nhưng thứ ăn tiền nhất lại nằm dưới đất: nền đất quyết định móng. Một căn nền cứng, một căn nền yếu — riêng phần móng đã là hai câu chuyện, mà cái mặt bằng bạn nhân với đơn giá không hề nói cho bạn biết.

Hoàn thiện. Đây mới là chỗ nặng. Theo cách tôi đang làm, phần thô chiếm khoảng 55% tổng chi phí — gần một nửa còn lại nằm ở hoàn thiện, mà phần đó co giãn dữ nhất. Cùng một mét vuông sàn, viên gạch có thể chênh nhau mấy lần. Cái cửa cũng vậy. Thiết bị vệ sinh, trần, nước sơn — mỗi thứ nhích một chút, cộng lại thành khoản không nhỏ. Riêng gạch còn hao 10–15% do cắt, do vỡ, do chừa ron; con số đó chỉ mang tính minh họa theo cách tôi tính.

Những thứ tốn tiền mà không có mét sàn nào. Hàng rào, cái sân, cổng, bể nước, hố ga, lan can, mái che — không nằm trong diện tích để bạn nhân vào, nhưng vẫn ngốn vật tư và ngày công thật. Phòng vệ sinh cũng vậy: mỗi bộ là một cụm chi phí trọn gói gồm thiết bị, cấp thoát nước, chống thấm.

Thời điểm và khu vực. Đơn giá vật tư, nhân công đổi liên tục. Con số đúng của quý trước chưa chắc còn đúng chiều nay.

Gom lại: giá mét vuông là con số trung bình của rất nhiều căn nhà, mà bạn thì chỉ đang làm đúng một căn.

Lần báo giá tới, trước khi nói con số, thử viết ra bốn dòng đó rồi tự hỏi căn này lệch chuẩn ở chỗ nào. Chưa cần bóc khối lượng đầy đủ, bốn dòng thôi cũng đủ biết mình đang trên hay dưới mức trung bình.

Nói thật: bóc chi tiết ngán lắm

Nếu tôi vẽ ra cảnh bóc dự toán nhẹ nhàng thơm tho thì bạn đọc xong sẽ hết tin tôi. Bóc dự toán là việc ngán nhất trong nghề — với tôi là vậy, và nhiều anh em cũng vậy.

Cả ngày ngoài công trình, thợ kêu vật tư, chủ nhà kêu tiến độ. Về tới nhà, mở bộ bản vẽ ra là muốn gấp lại. Bản vẽ để thi công thì tôi xem bình thường, ra công trường tới đâu coi tới đó. Còn ngồi một chỗ đọc cho hết để bóc dự toán thì nản thật sự: nó bắt mình thấy trọn căn nhà trong đầu khi chưa có viên gạch nào.

Gần nửa ngày mới xong một bộ dự toán và một cái báo giá. Gửi đi. Hai hôm sau chủ nhà nhắn đổi cái cầu thang. Bóc lại gần như từ đầu. Chưa kể thép tháng này khác tháng trước, đơn giá phải cập nhật liên tục.

Nên tôi không nói bóc chi tiết là chuyện dễ. Nó tốn thời gian hơn áng chừng và đòi kỷ luật hơn: bản vẽ phải bám sát báo giá đã đưa, chứ không phải báo giá chạy theo bản vẽ.

Nhưng có một hiểu lầm tôi muốn gỡ: bóc tách khối lượng không phải là ngồi gõ Excel cả ngày. Nó chỉ là dựng lại căn nhà bằng một danh sách — hạng mục nào, khối lượng bao nhiêu, đơn giá bao nhiêu — để mỗi đồng trong báo giá đều có một chỗ đứng có tên.

Có danh sách đó rồi, chủ nhà nhìn thấy tiền đi đâu nên ít cãi nhau hơn hẳn. Và bạn còn đường đàm phán: ai có bảng chi tiết thì chỉ được đúng dòng đang khác nhau, ai không có thì chỉ còn mỗi cách hạ giá của chính mình.

Đây là hai cách làm, không phải hai hạng người — tôi từng ở cột áng chừng nhiều năm. Nên vấn đề không phải bóc hay không bóc, mà là bóc sao cho đừng mất nửa ngày.

Quy trình báo giá 3 nhịp bạn chạy thử được ngay tuần này

Cách tôi đang làm, bạn cứ lấy về xài thử. Chia việc ra ba nhịp, xong nhịp này mới qua nhịp kia — chia nhỏ vậy nên bớt ngán.

Nhịp 1 — Đầu vào. Đọc bản vẽ ở mức cơ bản thôi: quy mô, số tầng, mặt bằng từng tầng, sơ bộ móng. Rồi nhập thông tin khách hàng cho chuẩn — tên, địa chỉ công trình, ngày tháng. Nghe nhỏ, nhưng sai một chữ là mất điểm ngay trang đầu tờ báo giá.

Chỗ này chính tôi từng vướng: đừng đợi hiểu hết bản vẽ mới bắt đầu. Mở ra, ngán, đóng lại. Ba ngày trôi qua mà tờ báo giá vẫn trắng. Cách thoát là khai phần mình đã rõ trước, phần chưa rõ để trống, quay lại sau.

Nhịp 2 — Xử lý lợi nhuận. Tính ngay tại bàn, tính xong là thấy con số. Rồi mới cân biên độ lợi nhuận và trích lập dự phòng.

Đây là nhịp nhiều anh em bỏ qua nhất, mà theo tôi nó quan trọng nhất. Bạn phải biết mình lời bao nhiêu trước khi bấm gửi. Tính lời sau khi bàn giao thì chỉ để biết mà buồn.

Vài dòng theo cách tôi đang làm, chỉ mang tính minh họa và thay đổi theo khu vực, thời điểm: dự phòng 8–12%; gạch cộng hao hụt 10–15%; giám sát 1–2% tổng chi phí; thiết kế 1–1,5% tổng chi phí căn nhà; bảo hành 24 tháng, riêng kết cấu phần thô 15 năm. Bạn nên đối chiếu lại với đơn giá thực tế nơi mình thi công.

Nhịp 3 — Đầu ra và chốt. Xuất báo giá có đầu mục rõ ràng, gửi kèm hợp đồng mẫu và bảng vật tư mẫu. Chủ nhà cầm ba thứ đó thì câu chuyện đổi hẳn: từ “sao mắc vậy” thành “cái này là loại gì”.

Còn một nhịp gần như ai cũng quên: quản trị phát sinh. Làm rõ hạng mục phát sinh trước khi thi công, đừng đợi đổ xong mới nói; thỏa thuận sẵn cách xử lý phần chênh khi chủ nhà chọn vật tư cao cấp hơn mức đã báo. Một dòng trong hợp đồng thôi mà đỡ bao nhiêu cuộc nói chuyện khó xử.

Chạy ba nhịp này mất công hơn ghi một con số mét vuông rồi gửi, và cần kỷ luật hơn. Đổi lại, bạn cầm được cái mình đang cầm. Tuần này thử vầy: lấy đúng một công trình đang chào, chạy hết ba nhịp, rồi so với con số theo mét vuông bạn định gửi.

Ô lợi nhuận: thấy mình lời bao nhiêu trước khi bấm gửi

Giữa “đưa giá xong trong lòng không chắc” và “đưa giá xong tối về ngủ ngon”, nhiều khi khoảng cách chỉ là một ô số.

Ô đó ghi bạn còn lời bao nhiêu. Ở phần lớn anh em mình, nó chỉ hiện ra sau khi bàn giao, lúc ngồi cộng lại sổ sách và không sửa được gì nữa. Nó phải hiện ra trước lúc bấm gửi. Đó mới là khúc mình còn quyền quyết định: bớt cái này, đổi cái kia, hoặc thẳng thắn nói với chủ nhà rằng mức giá đó tôi không làm được.

Chỗ này tôi làm nhẹ bớt bằng một công cụ tự dựng, gọi là DuTaFI. Nó không thay bạn làm nghề, chỉ gánh giùm phần bóc chi tiết vốn ngốn gần nửa ngày. Tôi kể như đồng nghiệp chỉ nhau món đồ nghề trong cốp xe: hợp thì lấy dùng, không hợp thì thôi. Mấy cái ngán kể trên, nó gỡ thế này:

• Sợ hớ giá: có ô tính lợi nhuận riêng, thấy mình lời bao nhiêu ngay trước khi gửi.
• Bóc mất nửa ngày: khai báo theo từng bước, ra số trong ít phút; chưa đọc hết bản vẽ vẫn khai được, tới đâu ra số tới đó.
• Khách đổi ý: đổi thông số thì báo giá tự cập nhật, không bóc lại từ đầu.
• Đơn giá nhảy liên tục: chỉnh giá vật tư, mác bê tông, thép ngay trong app (ứng dụng) rồi lưu lại xài cho lần sau.
• Sợ sót hạng mục: báo giá ra chi tiết từng hạng mục, nhìn là biết mình quên gì.

Nói luôn cái giới hạn: bản này là nhập tay, mình phải tự khai số liệu từng bước. Khai sai thì nó ra sai. Nó không đọc bản vẽ giùm bạn được.

Bản Free dùng thoải mái cho công trình dưới 1 tỷ, lưu 5 dự án, vẫn xuất PDF gửi khách. Muốn gắn logo và thương hiệu riêng lên tờ báo giá thì có Pro 199.000đ/tháng. Premium 399.000đ/tháng cho ai cần sửa giá và chủng loại vật tư lưu theo tài khoản, thêm hạng mục riêng, xuất và sửa Excel. Riêng tôi vẫn nghĩ phần đáng giá nhất là ô lợi nhuận, còn lại chỉ là tiện.

Ba câu anh em hay hỏi tôi về chuyện báo giá

1. Báo giá xây nhà theo m2 có sai không? Không sai. Nó là ngôn ngữ để nói chuyện với chủ nhà, giúp họ hình dung nhanh. Chỉ sai khi bạn lấy chính con số đó để tự quyết định phần lời của mình.

2. Vì sao hai căn cùng diện tích lại chênh chi phí? Vì mét sàn không nói gì về nền đất dưới chân móng, khẩu độ, chiều cao tầng, số bộ WC hay mức hoàn thiện. Theo cách tôi đang làm, phần thô chiếm khoảng 55% tổng chi phí; gần một nửa còn lại — gạch, cửa, thiết bị, trần, sơn — mới là chỗ hai căn tách xa nhau nhất.

3. Nhà thầu mới nên bắt đầu từ đâu? Từ đúng một công trình: bóc chi tiết trọn vẹn một bộ, chậm cũng được. Bộ đầu tiên mất thời gian và cần kỷ luật hơn hẳn cách áng chừng, nhưng làm xong bộ đó bạn có cái khung để lần sau nhanh hơn.

Việc làm được ngay chiều nay: mở dutafi.com, lấy bộ bản vẽ công trình bạn đang chuẩn bị chào, khai theo từng bước, rồi so với con số bạn định nhắn theo mét vuông.

Nếu bạn muốn có người ngồi cùng, tôi có lớp 1-1 “Thầu Thực Chiến”, 8 buổi qua Zoom (học trực tuyến qua video), riêng Buổi 5 dành trọn cho chuyện báo giá lợi nhuận, học phí 6.868.000đ. Tôi không hứa bạn sẽ có khách hay tăng thu nhập — cái đó không ai hứa được.

Còn bạn, lần gần nhất bạn báo giá theo mét vuông, bạn có biết mình lời bao nhiêu không? Kể tôi nghe ở phần bình luận.

Đừng cược mà không biết mình đang cược.

Bài viết liên quan

• Tư vấn khách hàng xây nhà: ba thứ phải chốt được trước khi ra về

KS. Ngô Đình Khuôn — Kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. 10 năm trực tiếp làm nghề, hơn 200 chủ nhà đã đồng hành. Theo học ngành xây dựng năm 2012, ra trường 2016, năm 2022 nhận thi công trọn gói, năm 2023 lập HappyHouse. Website ngodinhkhuon.vn · YouTube @ngodinhkhuon · Facebook /ngodinhkhuon66.