Bảng dự toán chi phí xây nhà: để cả nhà cùng nhìn một chỗ mà thở phào
Một cái bảng rõ ràng dán ở góc bếp có khi giúp anh chị ngủ ngon hơn cả chục lần bấm máy tính trong đầu lúc nửa đêm.
Khuôn đoán anh chị đang gõ tìm cái này sau một buổi tối ngồi bên vợ (hoặc bên chồng), giấy bút một mớ, con số cứ nhảy tới nhảy lui mà chẳng đâu vào đâu. Người tính tiền cọc, người nhắc tiền gạch, tới khúc thiết kế thì hai vợ chồng nhìn nhau ngơ ngác. Không phải anh chị tính sai đâu, cũng chẳng phải gặp ai gian. Chỉ là mình đang cố ôm cả một căn nhà trong đầu, mà cái đầu con người thì đâu phải cái kho.
Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, Khuôn thấy chuyện này lặp đi lặp lại hoài: người ta lo "không đủ tiền", trong khi cái thiếu thật sự chỉ là một chỗ để nhìn cho rõ. Bài này Khuôn xin ngồi kể chuyện dựng một bảng dự toán chi phí xây nhà, như người em bày cái bàn ra, rót ly trà, rồi cùng anh chị sắp từng khoản cho gọn. Bày ra giấy rồi, anh chị sẽ ngạc nhiên vì nó nhẹ hơn mình tưởng nhiều.
Vì sao ôm hết con số trong đầu lại mệt tới vậy
Xây một căn nhà không phải một khoản chi, mà là cả một chùm khoản chi kéo dài mấy tháng trời. Tiền phần thô, vật tư hoàn thiện, thiết kế, xin phép, giám sát, rồi nội thất, sân vườn, hàng rào, chưa kể mấy khoản ẩn cứ nấp đâu đó chờ nhảy ra. Chín, mười cái ngăn như vậy mà bắt cái đầu giữ hết thì tối nào cũng trằn trọc, phải thôi.
Cái mệt thật ra không nằm ở số tiền lớn, mà ở chỗ mình không thấy được toàn cảnh cùng một lúc. Y như đi chợ mà quên đem tờ giấy ghi, cứ nhớ món này thì sót món kia, về tới nhà mới hỡi ơi thiếu chai nước mắm.
Có một điều Khuôn muốn nói sớm cho anh chị an lòng: khi con số được bày ra thành bảng, phần lớn nỗi sợ tự nó tan bớt. Bởi thứ làm mình sợ thường là cái mờ mờ chưa gọi được tên, chứ không phải cái đã rõ mặt.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Một bảng dự toán chi phí xây nhà thật ra gồm những gì
Anh chị đừng nghĩ tới mấy bảng biểu rối rắm của phần mềm dự toán theo định mức nhà nước. Nhà dân mình cần một cái đơn giản hơn nhiều: một danh sách các khoản, mỗi khoản một dòng, có ô ghi số dự trù và ô ghi số thật khi tiêu tới.
Khuôn hay gợi ý anh chị gom bảng thành mấy nhóm cho dễ nhớ. To nhất là phần xây dựng chính, gồm thi công phần thô với vật tư hoàn thiện, cũng là khoản báo giá nhà thầu nói tới nhiều nhất. Riêng phần thô đã chiếm cỡ 55% tổng chi phí căn nhà, nên nó là cái cột sống của cả bảng. Kế đó là mấy dịch vụ đi kèm: thiết kế, xin phép, giám sát, nhỏ hơn nhưng hay bị bỏ sót vì nó không hiện hình thành gạch thành đá cho mình thấy. Rồi tới phần làm cho đẹp, cho ở được, gồm nội thất, sân vườn, sân đường, hàng rào, co giãn theo nhu cầu từng nhà. Cuối cùng, nhóm mà Khuôn thương nhất, là dự phòng và chi phí ẩn. Chính hai ngăn này quyết định anh chị ngủ ngon hay trằn trọc suốt mùa xây.
Bốn nhóm, chừng chục dòng, vậy là đủ cho một căn nhà phố hay nhà vườn thông thường. Anh chị không cần giỏi Excel đâu, một tờ A4 kẻ tay bằng cây thước dán lên cánh tủ lạnh cũng chạy tốt như ai. Khuôn nhớ có anh Đăng, xây căn một trệt một lầu nhỏ nhắn thôi, vậy mà khoản nào ra khoản nấy, gọn gàng bài bản. Nhà to nhà nhỏ gì cái bảng cũng không chê. Mà trong mấy dòng đó, có hai ngăn hay bị bỏ trống nhất, để Khuôn chỉ mặt gọi tên giúp anh chị.
Hai ngăn hay bị bỏ trống: dự phòng và chi phí ẩn
Nói không quá, chuyện quản lý chi phí xây nhà nhẹ gánh hay nặng gánh, phần lớn nằm ở hai ngăn này. Nhiều anh chị dồn hết tiền đang có vào phần xây, bảng nhìn thì đẹp, tổng thì vừa khít. Mà vừa khít quá đôi khi lại là cái bẫy dễ thương của chính mình.
Khoản dự phòng nên chừa ra một phần. Ví dụ minh họa cỡ 8 tới 12% tổng thôi, tùy khu vực với tùy nhà. Nghe như tiền để không, nhưng thật ra đó là tiền mua quyền được lựa chọn. Tới lúc đứng giữa công trình, thợ hỏi chọn loại gạch nào, có khoản dự phòng thì mình thong thả chọn cái vừa mắt; không có nó thì chọn theo túi tiền đang cạn, về nhà cứ tiếc hoài. Phát sinh khi lát gạch cỡ 10 tới 15% là chuyện thường tình; đã ghi sẵn vào bảng thì lúc nó tới mình gật đầu cái rụp, chứ không giật mình.
Còn chi phí ẩn thì có mấy anh hay núp kỹ lắm. Tiền cọc, tiền gia cố móng: đất cứng thì đỡ lo, chứ đất yếu như nhiều nơi miền Tây mình thì tốn kha khá. Rồi tiền sân đường, hàng rào, thiết bị như máy nước nóng, máy lạnh, tấm năng lượng mặt trời trên mái. Tiền san lấp nền nếu đất trũng, cả tiền ăn uống đi lại lo cho công trình mấy tháng ròng, nghe nhỏ nhỏ mà cộng lại cũng thành một khoản.
Cái hay là vầy: hễ mình lôi được mấy khoản ẩn này ra bảng, thì phần "phát sinh" của cả công trình tự nó nhẹ đi thấy rõ. Ẩn mà gọi được tên thì nó hết ẩn, đúng không anh chị. Vậy khi bảng đã đủ dòng rồi, làm sao cho cả nhà cùng dõi theo, chứ không để mình anh chị ôm một mình?
Cái lợi lớn nhất: cả nhà cùng nhìn một chỗ
Tới đây mới là điều Khuôn muốn nói nhất. Một mẫu bảng dự trù kinh phí xây nhà đâu chỉ để tính toán, nó còn là chỗ để cả gia đình đứng chung một phía.
Xây nhà là chuyện của cả nhà, chứ đâu phải gánh nặng của riêng một người. Vậy mà nhiều khi ông chồng ôm hết con số, bà vợ đứng ngoài lo mơ hồ, tối về hỏi tới thì lời qua tiếng lại, bởi mỗi người giữ một con số khác nhau. Không phải ai sai, chỉ là hai cái đầu chưa cùng nhìn một tờ giấy.
Khi bảng được dán ra chỗ ai cũng thấy, mọi thứ đổi khác liền. Vợ chồng cùng biết đang tới khúc nào, còn ngăn nào chưa tiêu. Con cái lớn ngó vào góp ý chỗ phòng ốc. Ông bà nhìn cũng an lòng, thấy con cháu làm có kế hoạch chứ không phải làm liều. Cái bảng biến chuyện tiền nong từ nỗi lo thầm kín thành câu chuyện chung bên bữa cơm.
Khuôn để ý một điều nhỏ mà thương: nhà nào có cái bảng chung, hai vợ chồng ít căng với nhau hơn. Bởi hễ có gì chưa xuôi, hai người không quay ra trách nhau, mà cùng quay qua nhìn cái bảng. Vấn đề nằm trên giấy, chứ không nằm ở người kia nữa. Nhưng muốn cả nhà dõi theo lâu dài thì cái cột "theo dõi" phải làm cho khéo.
Theo dõi chi phí xây nhà: cột dự trù đứng cạnh cột thật
Một cái bảng chỉ có con số dự trù thì mới đi được nửa đường. Muốn nó sống cùng anh chị suốt mùa xây, mỗi khoản nên có hai cột đứng cạnh nhau: cột dự trù ghi lúc đầu, cột chi thật cập nhật khi tiêu tới.
Việc theo dõi chi phí xây nhà kiểu này nhẹ nhàng lắm, không cần siêng như kế toán đâu. Cứ mỗi lần chi một khoản, ghi con số thật vào cạnh con số dự trù, vài giây thôi à. Nhờ vậy mà anh chị luôn thấy mình đang đi đúng đường hay đã hơi lệch, lệch chỗ nào. Thấy sớm thì chỉnh sớm cho lòng nhẹ, chứ đừng để tới cuối mới hay.
Có một mẹo nhỏ Khuôn hay khuyên: đừng ghi chi li tới từng bao xi măng cho nhức đầu, cứ theo từng nhóm khoản lớn là đủ. Phần kỹ thuật như khối lượng bê tông, số tấn thép, mượn đòn bẩy của người giám sát coi giúp; mà khoản giám sát thường chỉ cỡ 1 tới 2% tổng chi phí, nhỏ xíu so với sự yên tâm nó mang lại. Còn phần hoàn thiện mình sờ được nhìn được như gạch, cửa, đèn, thiết bị vệ sinh, mới là chỗ anh chị soi kỹ.
Cái bảng hai cột như vậy còn tặng anh chị một niềm vui ở cuối hành trình: ngoảnh lại thấy mình đã đi trọn một chặng dài mà không lạc. Nhưng để dựng nó cho ngay ngắn từ đầu, Khuôn có sẵn hai cách để anh chị khỏi phải bắt đầu từ con số không.
Bắt đầu từ đâu để khỏi ngồi ngó tờ giấy trắng
Nói dựng bảng thì dễ, chứ ngồi trước tờ giấy trắng lại thấy hơi khớp, Khuôn hiểu mà. Nên anh chị đừng đoán mò từng con số cho cực, có hai lối ra thong thả hơn.
Lối thứ nhất, nếu anh chị chưa từng lập bảng bao giờ, thì đừng gồng. Anh chị thử dùng công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/. Máy sẽ giúp anh chị chốt chắc phần thô từ đơn giá nhân công và vật tư ngay tại địa phương mình. Còn mấy ngăn kia như thiết kế, giám sát, dự phòng, nó dựng sẵn cái sườn để anh chị điền phần thịt theo túi tiền nhà mình. Công cụ dựng sườn, anh chị điền thịt, vậy là có ngay bộ khung.
Lối thứ hai là chuyện thứ tự. Cái bảng này nên có mặt trước khi anh chị ngồi xuống nói chuyện với nhà thầu, chứ đừng để sau. Có bảng trong tay rồi, anh chị biết giới hạn của mình tới đâu, tự tin ra đề bài chứ không bị con số dắt đi lòng vòng. Chuyện lập ngân sách trước khi gặp thầu này Khuôn kể kỹ hơn ở một bài khác trong chuỗi 101 Bí kíp xây nhà, anh chị ghé đọc để nối mạch cho trọn. Còn muốn có người đi cùng chậm rãi từng khoản, khóa Chủ Nhà Thông Thái ở www.chunhathongthai.com là chỗ Khuôn ngồi kể thủng thẳng.
Xây nhà, nói cho cùng, phải là một chuyện vui, là chuyện cả nhà cùng dựng lên một chỗ để về. Cái bảng dự toán không phải để anh chị thêm lo, mà để bớt lo, để tối ngủ trọn giấc, sáng còn dậy sớm pha ly cà phê ra ngó mấy anh thợ đổ móng. Anh chị cứ thủng thẳng bày từng khoản ra, mỗi ngày rõ thêm một chút, rồi sẽ tới ngày nhìn cái bảng đã kín số mà mỉm cười, biết mình đã đi trọn một hành trình mà lòng vẫn nhẹ tênh.
Vài câu anh chị hay hỏi Khuôn
Bảng dự toán chi phí xây nhà gồm những khoản nào? Gọn lại bốn nhóm cho dễ nhớ: phần xây dựng chính (thô cộng hoàn thiện, riêng phần thô cỡ 55% tổng); dịch vụ đi kèm (thiết kế, xin phép, giám sát); phần làm đẹp cho ở được (nội thất, sân vườn, hàng rào); và dự phòng cùng chi phí ẩn. Chừng chục dòng là đủ.
Nên để dự phòng bao nhiêu cho vừa? Theo Khuôn thấy qua nhiều nhà đã đồng hành, chừa ra cỡ 8 tới 12% tổng là dễ thở (đây chỉ là ví dụ minh họa, tùy khu vực và tùy nhà). Đó là tiền mua quyền thong thả chọn lựa khi đứng giữa công trình.
Không rành Excel thì lập bảng kiểu gì? Khỏi cần Excel cũng được nghen. Một tờ A4 kẻ tay, mỗi khoản một dòng, thêm hai cột dự trù và chi thật, dán lên cánh tủ lạnh cho cả nhà cùng thấy. Muốn có sẵn bộ khung thì dùng công cụ lập ngân sách miễn phí ở ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/.
Lập bảng trước hay sau khi gặp nhà thầu? Nên lập trước. Có bảng trong tay, anh chị biết giới hạn của mình tới đâu, tự tin ra đề bài chứ không bị báo giá dắt đi lòng vòng.
Về tác giả
Khuôn là Ngô Đình Khuôn, kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Hơn 10 năm trong nghề, Khuôn đã đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà trên hành trình xây tổ ấm đầu tiên. Những gì Khuôn chia sẻ đều rút ra từ chuyện thật ngoài công trường, mong anh chị xây nhà mà lòng vẫn nhẹ.
Ghé Khuôn ở ngodinhkhuon.vn · YouTube @ngodinhkhuon · Facebook /ngodinhkhuon66.
Bài viết thuộc chuỗi "101 Bí kíp xây nhà". Các con số về tiền chỉ là ví dụ minh họa gắn thời điểm và khu vực, không phải bảng giá hiện hành; anh chị nên tham khảo thêm đơn giá tại địa phương mình.
Bạn không phải xây nhà một mình
Xây nhà là chuyện vui khi mình hiểu và có kế hoạch. Khóa học Chủ Nhà Thông Thái đồng hành cùng anh chị từ lúc ấp ủ đến ngày nhận nhà — để anh chị tự tin làm chủ ngôi nhà của mình, không còn phụ thuộc vào ai.
Bài viết liên quan
