Cách nghiệm thu công trình nhà ở: đừng chỉ nhìn bằng mắt, hãy cầm bản vẽ mà đối chiếu
Anh chị vừa cầm trên tay xấp bản vẽ dày cộp, đứng giữa căn nhà đang thành hình, trong lòng có một câu hỏi rất thật: giờ nhìn vào đâu để biết thợ làm đúng? Khuôn hiểu cảm giác đó lắm. Nhiều anh chị đi một vòng công trình, thấy tường thẳng, nền phẳng, gạch đẹp, gật gù "ừ, ổn rồi", rồi ký. Anh chị không làm gì sai đâu, cũng chẳng gặp ai gian. Chỉ là con mắt mình nhìn cái gì cũng na ná nhau, còn cái quan trọng nhất thì nằm trong bản vẽ chứ ít khi lộ ra bề mặt.
Nói gọn cho anh chị đỡ mất thời gian, cách nghiệm thu công trình nhà ở cho chắc bụng không phải là đi ngắm nhà. Nó là ngồi đối chiếu cái có ngoài thực tế với cái vẽ trong hồ sơ, rồi soi lại với cái ghi trong checklist. Nhìn để thấy, đối chiếu để chắc.
Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, cái khiến người ta tiếc nhất về sau gần như không bao giờ là "thợ làm xấu quá". Thợ làm xấu thì nhìn phát ra ngay. Cái làm người ta tiếc là những thứ đúng ra phải có mà lại thiếu, hoặc lẽ ra một kiểu mà thành ra kiểu khác, phải lật bản vẽ ra soi mới lòi. Bài này Khuôn kể anh chị nghe kinh nghiệm nghiệm thu nhà ở theo lối đối chiếu, để nhà mình chắc từ trong ruột chứ không chỉ mượt ngoài mặt.
Vì sao nhìn bằng mắt thường lại dễ hụt?
Con mắt mình bắt cái sai lộ liễu thì tuyệt vời: vết nứt, mảng loang, viên gạch dán lệch. Nhưng bắt cái thiếu thầm lặng thì mắt lại chịu.
Anh chị thử hình dung một bức tường xây xong. Nhìn thì bức nào cũng giống bức nào. Nhưng trong bản vẽ, chỗ này lẽ ra có cái đà lanh-tô trên ô cửa, chỗ kia lẽ ra chừa sẵn hộp kỹ thuật cho đường ống. Mắt anh chị nhìn vào mặt tường trơn, nó đâu có báo cho biết bên trong thiếu cây thép nào. Nó im re. Chỉ bản vẽ mới mách được.
Rồi tới chuyện kích thước. Ví dụ minh họa thôi nghen: phòng ngủ trong bản vẽ ghi 3,6m, ra thực tế thợ lỡ xây thành 3,3m vì "canh gạch cho chẵn". Đứng trong phòng anh chị không cảm được ba tấc đó đâu, tới hồi kê giường mới ngớ người. Cái cửa sổ cũng vậy, vẽ một đằng làm một nẻo thì nhìn vẫn là cửa sổ, ở ít bữa mới thấy phòng sao hơi tối. Mấy con số Khuôn nói đây chỉ để dễ hình dung, nhà mỗi người mỗi khác.
Cho nên bước đầu của cách kiểm tra chất lượng công trình không phải là "nhìn kỹ hơn", mà là đổi công cụ: bỏ con mắt xuống, cầm bản vẽ lên. Cầm bản vẽ rồi thì soi cái gì trước? Khuôn chỉ anh chị mấy thứ đáng soi nhất.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Đối chiếu bản vẽ thi công: soi cái gì, soi thế nào?
Bản vẽ thi công không phải một tờ, nó là cả một xấp. Anh chị khỏi cần đọc hiểu hết như kỹ sư. Vai của mình là ông giám đốc dự án ngồi ghế trên, đặt câu hỏi và tích vào checklist khi giám sát báo cáo, chứ không phải leo giàn giáo đi đo từng phân. Nhưng có mấy thứ đơn giản anh chị tự đối chiếu được, Khuôn kể lần lượt.
Thứ nhất là kích thước phòng. Cầm bản vẽ mặt bằng, nhờ giám sát căng thước dây đo lại vài phòng chính, coi dài rộng có khớp con số trong vẽ không. Lệch một hai phân do lớp vữa trát thì thường thôi. Nhưng lệch cả tấc trở lên là hỏi cho ra lẽ ngay, đừng để trát xong mới nói.
Thứ hai là vị trí mấy cái cửa, ô thoáng, hộp kỹ thuật. Mở bản vẽ ra, chỉ tay hỏi: cửa này đặt đúng chỗ chưa, ô lấy sáng cầu thang có chừa không, hộp gen đi ống nước nằm đúng góc chưa. Mấy thứ này lỡ xây bít vào rồi, đục ra vừa cực vừa tốn thêm tiền.
Thứ ba, cái mà người ta hay quên, là cao độ. Cao độ nền từng tầng, cao độ bậc tam cấp, rồi ngạch cửa nhà vệ sinh phải thấp hơn sàn một chút để nước đừng tràn ra ngoài. Bản vẽ có ghi hết. Làm ngược cao độ nhà vệ sinh thì sau này lau nhà, nước cứ đọng rồi len ra hành lang, chùi tới chùi lui cũng mệt. Biết trước, dặn thợ một câu là xong.
Lối ra cho anh chị nhẹ hều: khỏi cần thuộc bản vẽ. Trước mỗi buổi nghiệm thu, ngồi với giám sát chừng mười lăm phút, hỏi "bữa nay mình đối chiếu tới hạng mục nào, em mở đúng tờ vẽ ra chỉ giúp anh với", vậy là đủ. Mà muốn đối chiếu bản vẽ thi công cho trúng thì phải biết khi nào soi cái gì, chứ đợi nhà xong hết trơn mới lôi bản vẽ ra thì trễ mất rồi.
Rải đều, đừng dồn: bản đồ 7 giai đoạn nghiệm thu
Cái hay gặp nhất Khuôn thấy không phải là nghiệm thu ẩu, mà là nghiệm thu trễ, dồn hết vào ngày nhận nhà. Tới bữa đó anh chị mới cầm bản vẽ đi soi thì nhiều thứ đã nằm sâu trong bê tông, trong tường, dưới lớp gạch nền rồi, có muốn đối chiếu cũng chịu.
Căn nhà tốt là căn nhà được kiểm tra rải đều qua bảy giai đoạn:
1. Chuẩn bị (hồ sơ pháp lý, nhà thầu, hợp đồng). 2. Thi công móng. 3. Kết cấu phần thô. 4. Hệ thống điện nước, hay còn gọi là MEP. 5. Hoàn thiện (ốp lát, sơn bả). 6. Lắp đặt thiết bị. 7. Nghiệm thu bàn giao.
Anh chị đi đúng thứ tự này, đừng nhảy cóc. Giai đoạn nào cũng có cái để đối chiếu riêng, và có những thứ làm xong là khuất tầm mắt. Nắm được nhịp bảy giai đoạn rồi, anh chị sẽ thấy có mấy điểm lỡ bỏ qua là mất luôn cơ hội soi. Khuôn hay gọi vui đó là mấy mốc một đi không trở lại.
Mấy mốc "lấp vào trong rồi khó sửa": soi kỹ nhất chỗ này
Đây là phần Khuôn muốn anh chị để tâm nhất, vì nó chính là chỗ cái bản vẽ phát huy công lớn nhất.
Đầu bảng là nghiệm thu cốt thép trước khi đổ bê tông. Cái này Khuôn xin gọi là mốc vàng. Khi giàn thép đã buộc xong, cốp pha đã dựng mà chưa đổ bê tông, đó là khoảnh khắc duy nhất anh chị đối chiếu được cây thép thật ngoài kia với bản vẽ kết cấu trong tay. Đúng loại thép chưa, số cây có đủ không, khoảng cách mấy cái đai đúng thiết kế chưa, cốp pha sạch chưa. Đổ bê tông xuống một cái là thôi, tháo ra đếm lại đâu có được nữa. Anh chị nhờ giám sát bám tiêu chuẩn coi giúp, còn mình cầm bản vẽ đứng kế bên tích từng dòng cho chắc bụng.
Kế đó là đánh giá nền đất trước khi làm móng, coi nền yếu hay chắc mà chọn phương án cho trúng, cứ mượn đòn bẩy chuyên gia, đừng ngại hỏi. Rồi kiểm tra chống rò rỉ điện, test áp lực nước nóng lẫn lạnh, làm trước khi tường trát kín ống.
Có một việc nữa là test chống thấm bằng cách ngâm nước liền một hai ngày ở sàn vệ sinh, ở sân thượng. Ngâm vô rồi mới biết chỗ nào rịn. Chứ ốp gạch đè lên xong mới phát hiện thấm thì lại đục nguyên mảng, xót lắm. Còn bê tông thì phải bảo dưỡng, tưới nước giữ ẩm ít ngày cho đạt cường độ. Cái này con mắt không thấy, phải hỏi cho ra rồi ghi lại.
Anh chị để ý cái mẫu số chung chưa: mấy mốc này đều phải nghiệm thu trước khi bị che kín. Nên Khuôn xin gửi một quy tắc nhỏ, nhớ giùm Khuôn: báo nghiệm thu trước khi làm hạng mục kế tiếp, đừng đợi xong xuôi mới mời. Chống thấm chốt xong mới cho ốp gạch. Cửa lắp xong, kiểm phụ kiện đàng hoàng rồi mới bả sơn quanh. Cứ xong hạng mục nào chốt gọn hạng mục đó, tới cuối anh chị nhẹ tênh. Mà để chốt cho gọn, bên cạnh bản vẽ anh chị cần thêm một thứ trợ thủ nữa.
Bản vẽ đi với checklist: một tay cầm bản đồ, một tay cầm danh sách
Bản vẽ cho anh chị biết cái gì phải đúng. Checklist nhắc anh chị đừng quên kiểm cái gì. Hai thứ đi đôi, thiếu một là hụt.
Kinh nghiệm nghiệm thu nhà ở của mấy anh chị làm bài bản thường gói trong bốn bước mộc mạc. In checklist ra giấy mang theo, đừng nhớ trong đầu, bởi ra tới nơi trăm thứ lo, đầu đâu còn chỗ mà nhớ. Đi đúng thứ tự bảy giai đoạn, không nhảy cóc. Chỉ tích khi tận mắt thấy, hoặc khi giám sát, kỹ thuật đã báo cáo OK và anh chị hỏi lại cho rõ ràng rồi; tích khống thì cái checklist thành tờ giấy lộn. Và sau chót, dừng lại ở mỗi mốc nghiệm thu, chốt xong mới đi tiếp.
Trong khóa "Chủ Nhà Thông Thái" có sẵn bộ Checklist Xây Nhà A→Z với Bộ câu hỏi cho từng giai đoạn, anh chị tham khảo cho khỏi tự nghĩ ra từng dòng. Khuôn nói trước cho khỏi hiểu lầm: đó là tài liệu học trong khóa, Khuôn nhắc như một chỗ để tham khảo thôi, không phải hứa tặng rời đâu nghen.
Còn anh chị muốn tự lập cũng dễ. Cứ bám nguyên tắc mỗi hạng mục một dòng, mỗi dòng một câu hỏi có hoặc không, kiểu "Đường ống nước nóng test áp lực chưa? Rồi hay chưa?". Mộc vậy thôi mà cứu anh chị nhiều lắm. Kê xong bản vẽ với checklist rồi, còn một thứ nữa Khuôn muốn anh chị mang theo suốt cả chặng đường, mà nó không nằm trong tờ giấy nào hết. Đó là cái tâm thế.
Nghiệm thu là niềm vui, không phải cuộc soi mói
Khuôn để ý nhiều anh chị bước vào buổi nghiệm thu với gương mặt căng như đi đòi nợ, sợ bị qua mặt nên soi từng li từng tí. Khuôn thương lắm, mà cũng muốn nói nhỏ: mình khỏi cần vậy đâu.
Nghiệm thu, hiểu cho đúng, là một cột mốc vui của căn nhà. Là buổi anh chị chính thức gặp mặt từng phần cơ thể ngôi nhà mình, trước khi nó khoác lên lớp áo hoàn thiện. Cái giàn thép anh chị đối chiếu bữa nay, chục năm nữa vẫn âm thầm gánh cả nhà mà anh chị chẳng còn nhìn thấy nó nữa. Vậy nên hôm nay được nhìn tận mắt, được chụp tấm hình làm kỷ niệm, được đứng kế anh giám sát nghe giải thích, đó là cái duyên, chứ đâu phải cuộc chiến.
Khuôn nhớ có anh Quân, một chủ nhà Khuôn từng đồng hành, thuê hẳn một người giám sát riêng để mỗi lần ra công trình có người kiểm giúp và giải thích cho anh nghe cặn kẽ. Cái kiểu thuê người đứng bên cạnh để mình học, mình hiểu, chứ không phải để rình rập ai, Khuôn thấy quý lắm.
Anh chị cứ giữ cái bụng đó. Mặc định người thợ, người giám sát ai cũng có cái lý và cái nghề của họ. Khi mình hỏi bằng giọng cùng phe, kiểu "chỗ này bản vẽ ghi vầy nè, ngoài này em coi sao giúp anh", thì người ta cũng vui vẻ chỉ lại, mà công trình cũng êm ả hơn nhiều. Pha ly cà phê mời anh em thợ giữa buổi, hỏi han đôi câu rồi mới lật bản vẽ ra cùng soi, vừa tình vừa việc.
Mấy tấm hình, mấy tờ checklist anh chị tích hôm nay, ráng giữ lại hết nghen. Sau này nó vừa là tư liệu lỡ cần đối chiếu, vừa là cuốn nhật ký căn nhà mình lớn lên từng ngày. Xây nhà mà, cực thì có cực thiệt, nhưng cái đích cuối cùng là để mình dọn vô ngủ cho ngon giấc, sáng ra pha ly cà phê nhìn nắng rọi vô nhà, thấy lòng nhẹ hẫng. Muốn tới cái ngày ấm áp đó mà đừng lấn cấn gì, thì mình chịu khó một tay bản vẽ, một tay checklist ngay từ bây giờ, thủng thẳng mà chắc ăn.
Nếu anh chị muốn hình dung sớm cả bức tranh tiền nong, công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/ có thể giúp anh chị phác trước một cái khung cho dễ tính. Còn muốn đi sâu vô từng giai đoạn nghiệm thu cho bài bản, thì khóa "Chủ Nhà Thông Thái" tại www.chunhathongthai.com là nơi Khuôn gói ghém đầy đủ. Bài này nằm trong chuỗi "101 Bí kíp xây nhà", mấy bài trước Khuôn cũng kể chuyện móng, chuyện thép, mời anh chị ghé đọc thêm cho tròn câu chuyện nghen.
Câu hỏi anh chị hay gửi Khuôn
Nghiệm thu một căn nhà ở thường đi qua mấy giai đoạn? Khuôn hay chia làm bảy giai đoạn cho dễ nhớ: chuẩn bị hồ sơ, thi công móng, kết cấu phần thô, hệ thống điện nước, hoàn thiện, lắp thiết bị, rồi nghiệm thu bàn giao cuối. Anh chị đi rải đều qua từng giai đoạn, đừng dồn hết vào ngày nhận nhà, vì tới lúc đó nhiều thứ đã nằm khuất trong bê tông và tường rồi.
Chủ nhà không biết đọc bản vẽ thì đối chiếu kiểu gì? Anh chị không cần đọc như kỹ sư đâu. Vai của mình là người đặt câu hỏi và tích checklist. Trước mỗi buổi, ngồi với giám sát mười lăm phút, nhờ họ mở đúng tờ vẽ của hạng mục hôm đó rồi chỉ giúp mình đối chiếu vài điểm chính: kích thước phòng, vị trí cửa, cao độ nền. Vậy là đủ chắc bụng.
Mốc nào là quan trọng nhất, dễ mất cơ hội kiểm nhất? Nghiệm thu cốt thép trước khi đổ bê tông. Đó là khoảnh khắc duy nhất anh chị đối chiếu được thép thật với bản vẽ kết cấu, coi đúng loại, đủ cây, đúng khoảng cách đai chưa. Đổ bê tông xuống rồi thì không đếm lại được nữa, nên chỗ này Khuôn khuyên soi kỹ nhất.
Test chống thấm nhà vệ sinh nên làm sao? Ngâm nước ở sàn vệ sinh và sân thượng liền một tới hai ngày để coi có chỗ nào rịn, làm trước khi ốp gạch đè lên. Số ngày cụ thể tùy hạng mục và điều kiện thực tế, anh chị nên hỏi kỹ giám sát; nhưng nguyên tắc thì bất di bất dịch: chống thấm phải chốt xong mới cho ốp lát.
Về tác giả
Bài viết bởi Kỹ sư Ngô Đình Khuôn — kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Với 10 năm trong nghề và đã đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà trên hành trình xây tổ ấm, Khuôn viết chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" để san sẻ những điều mình học được, giúp anh chị chủ nhà đi qua công trình của mình cho nhẹ nhàng và chắc bụng.
Kết nối với Khuôn: website ngodinhkhuon.vn · YouTube @ngodinhkhuon · Facebook /ngodinhkhuon66.
Anh chị không phải xây nhà một mình
Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn 21 video cho anh chị học miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.
Mang theo bộ câu hỏi khi ra công trường
Nếu anh chị muốn có sẵn câu để hỏi nhà thầu và giám sát ở từng giai đoạn, Khuôn có cuốn cẩm nang Bộ Câu Hỏi Dành Cho Chủ Nhà — bản PDF 98 trang, 295 câu hỏi, đi từ trước khi đào móng cho tới ngày dọn vào ở. Mỗi hạng mục có sẵn câu hỏi cho anh chị, phần giám sát sẽ kiểm và lỗi hay gặp. Giá 168.000đ, chuyển khoản xong là đường dẫn tải về hộp thư trong vài phút.
Bài viết liên quan
