Chi phí dự phòng khi xây nhà: nên chừa lại bao nhiêu tiền cho nhẹ lòng?
Anh chị vừa cộng xong bảng tiền xây nhà, thấy con số vừa khít với số mình đang có trong tay, rồi khẽ thở phào: "Vậy là đủ rồi ha?" Khuôn đoán trúng cái nhịp thở đó không nè?
Nói ngắn cho anh chị đỡ sốt ruột: khoan hẵng dồn hết tiền vào phần xây. Nên để dành riêng một khoản chi phí dự phòng khi xây nhà, chừng 8–12% tổng ngân sách (con số này Khuôn nêu như ví dụ minh họa cho dễ hình dung thôi nghen, tùy nhà tùy nơi mà xê dịch). Khoản đó không phải tiền "phòng khi xui", nó là tiền mình mua lấy quyền được thong thả lựa chọn, và mua một giấc ngủ ngon cho mấy tháng công trường sắp tới.
Khuôn là kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Qua hơn 200 chủ nhà từng đồng hành, Khuôn để ý một điều lặp lại hoài: người ta ít khi vấp vì tính sai phần xây. Cái khiến mình chao đảo lại là chuyện khác. Lúc lập kế hoạch mình gom hết tiền vào một chỗ, tới hồi công trình cần thêm chút đỉnh thì trong túi không còn chỗ nào để xoay trở. Bài này Khuôn ngồi kể anh chị nghe, thủng thẳng thôi, về cái khoản để dành đó. Để lỡ phát sinh có ghé chơi, mình vẫn cười mời nó ly nước được.
"Đủ tiền" với "đủ tiền để yên tâm" là hai chuyện khác nhau
Có một cảm giác dễ chịu lắm khi bảng dự trù vừa vặn với số tiền trong tay. Cảm giác đó thiệt, Khuôn hiểu chớ. Mà nó hơi giống chuyện đổ xăng vừa đầy bình rồi chạy một cuốc đường xa, không chừa lấy một lít. Chạy thì vẫn tới, nhưng gặp kẹt xe hay lạc một đoạn là bụng đã thấy lo lo.
Xây nhà là chuyện kéo dài mấy tháng trời. Có bàn tay của mấy chục con người, có bữa nắng bữa mưa, có cả những thứ nằm im dưới lòng đất tới hồi đào lên mới lộ ra. Vậy nên "đủ tiền để xây" và "đủ tiền để xây trong an tâm" là hai con số khác nhau. Con số thứ hai nhỉnh hơn một chút. Cái phần nhỉnh hơn đó, gọi tên ra, chính là khoản dự phòng.
Anh chị đừng nghĩ để dành dự phòng là bi quan nghen. Ngược lại là đằng khác. Người chừa được khoản này thường là người vững dạ nhất công trường, bởi họ biết dù có chuyện gì thì mình vẫn còn một đường lui êm ru.
Mà "có chuyện gì" là những chuyện gì, để mình còn biết đường mà lường? Khuôn kể tiếp cho rõ.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Phát sinh không phải tai họa, nó là chuyện thường ngày ở công trường
Nhiều anh chị nghe hai chữ "phát sinh" là giật thót, tưởng đâu gặp thầu tính gian hay tại mình hớ hênh. Phần nhiều không phải vậy đâu. Dự phòng phát sinh xây nhà là chuyện thuộc về bản chất của việc dựng một căn nhà thiệt, chớ đâu phải mua món hàng đóng hộp sẵn ngoài tiệm.
Ví dụ gần gũi nhất là gạch. Khi thi công thực tế, phần gạch nhích thêm chừng 10–15% so với dự trù ban đầu là chuyện thường gặp ở nhiều công trình (con số này Khuôn nêu như một khoảng minh họa để anh chị hình dung, nhà nào nơi nào cũng xê xích chút đỉnh). Lý do rất đời: cắt gạch thì có hao, chỗ này anh chị muốn ốp cao thêm một hàng cho đẹp, chỗ kia đổi qua mẫu ưng mắt hơn. Chẳng ai sai trong mấy chuyện đó hết.
Cái hay nằm ở chỗ này. Nếu anh chị đã để sẵn khoản dự phòng, thì lúc phát sinh gạch ghé tới, mình chỉ việc lấy trong đó ra chi, gương mặt vẫn tươi rói. Còn nếu đã dồn sạch tiền vào phần xây, thì cũng cái khoản y hệt đó lại hóa ra chuyện nặng lòng: tối nằm tính tới tính lui, sáng bấm máy hỏi mượn chỗ nọ chỗ kia, rồi lỡ có gắt lên với anh thợ vốn chẳng làm gì nên tội.
Cùng một số tiền phải chi, mà lòng mình nhẹ hay nặng lại khác nhau xa lắc, chỉ vì một bên có chừa dự phòng, một bên thì không. Vậy chừa nhiêu là vừa? Đây mới là phần anh chị chờ.
Xây nhà nên để dư bao nhiêu tiền: lấy 8–12% làm cái mốc để bắt đầu
Nếu phải đưa anh chị một con số cầm tay cho chắc, Khuôn hay nói khoảng 8–12% trên tổng ngân sách xây dựng. Xin nói lại lần nữa cho rõ: đây là khung minh họa để anh chị có điểm neo, không phải quy định cứng, càng không phải bảng giá gì hết.
Vì sao là một khoảng chớ không phải một con số duy nhất? Tại mỗi nhà mỗi cảnh.
Nhà anh chị nền đất cứng, hồ sơ thiết kế rõ ràng, nhu cầu hoàn thiện đã chốt kỹ tới từng viên gạch cái đèn, thì ẩn số ít, nghiêng về mức thấp của khoảng đó cũng an tâm. Còn nếu đất còn nhiều điều chưa rõ, nhu cầu của mình còn để "tính sau", hay anh chị thuộc tuýp thấy mẫu đẹp là muốn nâng cấp giữa chừng, thì cứ mạnh dạn nhích lên mức cao hơn cho chắc bụng.
Cách làm nhẹ nhàng lắm. Lấy tổng tiền xây dự trù, nhân với tỷ lệ anh chị chọn trong khoảng đó, ra được khoản dự phòng. Rồi mình cất riêng khoản này ra một góc, coi như nó "không có mặt" trong lúc tính phần xây. Tính phần xây thì chỉ dựa trên số tiền còn lại. Như vậy nhà mình lớn nhỏ tới đâu là do phần tiền dành để xây quyết định, còn khoản dự phòng thì cứ nằm im làm hậu phương.
Nghe đơn giản vậy đó, mà ngay khúc này có một cái bẫy ngọt khiến nhiều người quên mất bước cất riêng. Khuôn nói anh chị nghe.
Cái bẫy ngọt: "để chung đó, thiếu đâu bù đó"
Khuôn gặp không ít anh chị gật gù đồng ý chuyện dự phòng, mà rồi lại không tách nó thành một khoản riêng. Bụng nghĩ đơn giản: "Tiền mình để hết một cục đó, thiếu đâu rút bù đó, chia chác chi cho mệt."
Nghe hợp lý mà lại là chỗ dễ hụt nhất đó anh chị. Vì khi tiền nằm chung một cục, con mắt nhìn cục tiền bự sẽ thấy rủng rỉnh, rồi tay chân vô tình nâng phần xây lên hồi nào không hay. Thôi làm luôn cái mái này cho đẹp. Thôi lát luôn loại gạch xịn hơn chút. Từng chút từng chút, cái phần lẽ ra để dành cho ngày sau bị "ăn" lẹm mất. Tới hồi phát sinh gõ cửa thiệt thì ngân quỹ đã căng như dây đàn.
Lối ra thì dễ mà hiệu nghiệm: tách nó ra cho tách bạch luôn. Khoản dự phòng gởi một tài khoản riêng, hoặc chí ít trong đầu anh chị dán cho nó cái nhãn "không đụng tới, trừ khi công trình thiệt sự cần". Khi nó vô hình trong lúc mình cân đo phần xây, thì mình mới quyết bằng đúng số tiền được phép tiêu, và cái mốc lớn nhỏ của căn nhà cũng thành ra con số thiệt.
Nói tới đây chắc có anh chị thắc mắc: chừa dự phòng cho đã, rồi cuối cùng không xài tới thì có uổng không? Câu này hay nè, Khuôn trả lời liền.
Không xài tới khoản dự phòng thì có uổng không?
Không uổng chút nào, mà còn là chuyện đáng mừng nhất.
Anh chị cứ hình dung khoản dự phòng giống cây dù mang theo bữa trời nhiều mây. Bữa đó trời không mưa, mình xách dù về khô ráo, có ai đi tiếc cái công mang dù đâu ha? Cả chặng đường mình đi thong thả, vì biết lỡ mưa đã có cái che. Cái sự thong thả đó mới là thứ mình mua, chớ đâu phải chờ cho mưa xuống để "bõ công".
Xây nhà xong mà khoản dự phòng còn nguyên, nghĩa là suốt mấy tháng trời anh chị đã sống trong an tâm, không một bận phải chạy vạy, không một đêm trằn trọc. Rồi tới hồi dọn vô nhà mới, cái khoản còn dư đó lại quay ra làm chuyện vui. Sắm thêm bộ bàn ăn cho tươm tất. Trồng mấy chậu cây trước sân. Gắn cái máy nước nóng đón mùa lạnh tới. Tiền có mất đi đâu, nó chỉ đổi vai từ "người gác cổng" qua "món quà tân gia" cho mình.
Còn nếu có xài tới thiệt, thì đó đúng là lúc nó tỏa sáng. Anh chị chi ra một cách nhẹ tênh, việc trôi qua êm ru, chẳng ai phải cau mày. Đằng nào mình cũng có phần thắng. Vậy nên câu hỏi thiệt ra không phải "chừa có phí không", mà là "mình muốn mấy tháng tới sống trong tâm thế nào".
Rồi, giờ mình bàn tới chuyện tính sao cho khoản dự phòng này sát thực tế, đỡ phải đoán mò.
Muốn dự phòng gọn lại thì gọi tên trước mấy khoản hay bị quên
Có một quy luật Khuôn để ý hoài mới rút ra được: dự trù được càng nhiều khoản ngay từ đầu, thì phần "phát sinh" về sau càng teo lại. Nghe hiển nhiên mà ít ai chịu làm tới nơi tới chốn.
Nghĩa là khoản dự phòng với việc lập ngân sách cho kỹ đi chung một cặp với nhau. Dự phòng để lo cho những thứ mình thiệt sự không lường trước nổi. Còn mấy thứ vốn lường được nhưng hay bị bỏ sót, thì nên gọi tên nó ra rồi đưa thẳng vào ngân sách, đừng để nó núp lùm rồi bất thần nhảy ra hù mình sau. Vài cái tên hay trốn kỹ:
Phần cọc, gia cố móng khi gặp nền đất yếu, kiểu nhiều chỗ dưới miền Tây mình. Rồi sân đường, hàng rào quanh nhà. Mấy thiết bị gắn thêm như máy nước nóng, máy lạnh, tấm năng lượng mặt trời. Cả tiền cơm nước, xăng xe chạy tới chạy lui coi ngó công trình suốt mấy tháng nữa, nhỏ nhỏ mà gom lại hổng có nhỏ đâu. Và chuyện san lấp nền, nếu nền sâu thì phần bù thêm có khi đáng kể lắm.
Khi anh chị đã kéo mấy khoản này ra ánh sáng và tính vào ngân sách đàng hoàng, thì khoản dự phòng chỉ còn phải gánh phần thiệt sự bất ngờ. Nhờ vậy nó nhẹ gánh đi, con số của mình cũng sát với thực tế hơn. Còn anh chị chưa từng lập ngân sách bao giờ thì đừng ngồi đoán cho nhức cái đầu, có công cụ đỡ giúp mình tính trước từng khoản, mình mượn sức nó cho khỏe.
Vậy khi bắt tay vô tính, nên khởi đầu từ đâu cho gọn? Khuôn khép lại bằng vài bước.
Nên dự trù bao nhiêu tiền xây nhà: dựng cái sườn trước, rồi mới nói chuyện dự phòng
Anh chị đừng để chuyện dự phòng thành gánh nặng ngay từ vạch xuất phát. Trình tự cho dễ thở như vầy nè.
Trước hết, dựng cái sườn ngân sách. Liệt kê cho đủ mấy khoản một căn nhà cần chi, từ phần thô, phần hoàn thiện, cho tới mấy khoản ẩn vừa kể. Có cái sườn rồi mới ra được con số tổng tương đối. Việc này Khuôn khuyên nên làm trước cả khi ngồi với nhà thầu, để mình cầm được thế chủ động, biết rõ giới hạn của mình tới đâu mà ra đề bài.
Có tổng rồi, anh chị chọn tỷ lệ dự phòng trong khoảng 8–12% tùy mức độ ẩn số của nhà mình, nhân ra, rồi cất riêng nó đi một góc. Xong. Cái phần còn lại mới là ngân sách để anh chị ngồi bàn chuyện xây với thầu.
Nếu anh chị chưa quen chia mấy con số này, cứ dùng công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/. Nó dựng giúp anh chị cái sườn, mình chỉ việc điền phần thịt vô theo nhu cầu và túi tiền của mình. Máy tính chắc cho anh chị phần thô từ giá vật tư với nhân công ngay tại địa phương anh chị; còn mấy phần theo lựa chọn cá nhân như dự phòng, thì anh chị tự phân, mà tới giờ thì anh chị đã biết phân sao rồi đó.
Thôi thì nói gọn lại một câu cho anh chị dễ nhớ. Xây nhà đáng lẽ là chuyện vui, cái vui của người sắp có chỗ đi về, sắp có bữa cơm nóng dưới mái của riêng mình. Chi phí dự phòng khi xây nhà chính là thứ giữ cho niềm vui đó không bị mấy cơn phát sinh làm cho méo mó. Anh chị chừa lại một khoản, không phải vì sợ hãi gì, mà vì thương cái mình của mấy tháng tới, thương giấc ngủ của chính mình. Xây trong khả năng, để dành lại một chút, rồi thủng thẳng mà tận hưởng hành trình dựng tổ ấm. Khuôn tin đó mới là cách xây nhà ngủ ngon nhứt.
Vài câu anh chị hay hỏi Khuôn
Xây nhà nên để dư bao nhiêu tiền dự phòng? Khuôn hay lấy khung 8–12% tổng ngân sách xây dựng làm điểm neo cho dễ hình dung (đây là ví dụ minh họa, không phải quy định cứng, tùy nhà tùy nơi mà xê dịch). Nhà nào ẩn số ít, hồ sơ rõ ràng thì nghiêng về mức thấp; nhà còn nhiều điều chưa chắc thì nhích lên mức cao cho chắc bụng.
Dự phòng phát sinh xây nhà thường dùng vào những việc gì? Phần lớn là những thứ tới lúc làm mới lộ ra: gạch hao thêm khi cắt, đổi mẫu giữa chừng, gia cố móng khi gặp nền đất yếu, hay một hạng mục nhỏ mình lỡ bỏ sót. Nó lo cho phần bất ngờ, còn mấy khoản lường trước được thì nên đưa thẳng vào ngân sách chính.
Nên dự trù bao nhiêu tiền xây nhà trước khi gặp nhà thầu? Khuôn khuyên dựng cái sườn ngân sách trước, liệt kê đủ phần thô, hoàn thiện và mấy khoản ẩn (sân đường, thiết bị, san lấp nền), ra con số tổng tương đối, rồi mới tách 8–12% dự phòng để riêng. Cầm sẵn con số này, anh chị ngồi với thầu sẽ chủ động hơn nhiều.
Chừa dự phòng mà cuối cùng không xài tới thì có uổng không? Không uổng chút nào, đó là chuyện đáng mừng nhứt. Nó giống cây dù mang theo bữa trời nhiều mây: không mưa thì mình đi thong thả cả chặng. Xây xong còn dư, khoản đó quay ra thành quà tân gia, sắm bàn ăn, trồng cây, gắn máy nước nóng.
Về tác giả
Khuôn là kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Hơn 10 năm trong nghề, Khuôn đã đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà trên hành trình dựng tổ ấm. Những gì Khuôn chia sẻ ở đây đều rút ra từ chuyện thiệt ngoài công trường, mong giúp anh chị xây nhà nhẹ lòng và ngủ ngon hơn.
Anh chị ghé Khuôn ở đây nghen: website ngodinhkhuon.vn · YouTube @ngodinhkhuon · Facebook /ngodinhkhuon66.
Bài này nằm trong chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" Khuôn viết mỗi ngày. Bữa nào rảnh anh chị ghé đọc thêm mấy bài khác nghen, mình đi chung với nhau cho vui. Nếu muốn học bài bản hơn, anh chị coi thêm khóa "Chủ Nhà Thông Thái" tại www.chunhathongthai.com.
Meta description: Chi phí dự phòng khi xây nhà nên chừa bao nhiêu? Khuôn gợi ý khung 8-12% (ví dụ minh họa) và cách tách riêng để phát sinh không làm méo niềm vui.
Slug: chi-phi-du-phong-khi-xay-nha
Anh chị không phải xây nhà một mình
Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn hơn 20 bài cho anh chị xem miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.
Bài viết liên quan
