Nghiệm thu bàn giao nhà: nên kiểm tra kỹ những gì trước khi dọn vào ở?
Buổi nghiệm thu bàn giao không phải đi một vòng nhìn cho có rồi ký, mà là lúc mình ngồi đối chiếu từng hạng mục với bản vẽ, thử điện nước cho ra ngô ra khoai. Bài này Khuôn kể anh chị nghe nên soi những gì, thử ra sao, và vì sao khoản 5% cuối nên giữ tới khi mọi thứ chạy êm.
Nếu anh chị đang đọc mấy dòng này, chắc căn nhà sắp xong tới nơi rồi. Thợ bắt đầu tháo giàn giáo, nhà thầu nhắn cái tin "cuối tuần mình bàn giao anh nghen", đọc xong trong lòng vừa mừng vừa lâng lâng. Mấy tháng trời trông ngóng, giờ mới thấy cái mái, bức tường, cánh cửa bằng xương bằng thịt đứng đó.
Mà kế bên cái mừng, thường có một chút lấn cấn nho nhỏ. Ký vô tờ biên bản kia là coi như xong chuyện, nhưng mình biết phải nhìn cái gì bây giờ? Lỡ dọn vô ở ít bữa mới thấy chỗ này rịn nước, chỗ kia ẩm chân tường thì sao ta?
Khuôn nói trước cho anh chị nhẹ lòng: cái lấn cấn đó là đúng, chứ không phải anh chị khó tính. Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, tới đoạn này hầu như ai cũng chung một cảm giác y vậy. Và buổi nghiệm thu bàn giao nhà chính là dịp để mình đổi cái lấn cấn thành sự yên tâm. Không phải bằng cách soi mói cho ra lỗi, mà bằng cách đi có checklist, kiểm có thứ tự, thử cho thiệt kỹ trước khi cây bút chạm vô tờ giấy.
Nghiệm thu là đối chiếu, không phải đi ngắm nhà
Cái bẫy êm nhất của ngày bàn giao là mình bị cuốn theo cảm xúc. Nhà mới thơm mùi sơn, sàn bóng loáng, đi một vòng gật gù "đẹp quá ta" rồi cầm bút ký. Khuôn xin anh chị khoan cái đã nghen. Nghiệm thu cho đúng nghĩa là ngồi đối chiếu thực tế với bản vẽ, với những gì hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng, chứ không phải nhìn suông rồi thấy ưng bụng là gật. Cái công tắc này bản vẽ đặt ở đâu, ngoài thực tế có nằm đúng chỗ đó không. Ổ cắm dưới bếp đủ số chưa. Cái cửa sổ mình dặn mở ra ngoài, thợ có làm đúng ý không.
Có bản vẽ cầm trên tay, anh chị đi từng phòng mà "chấm bài" thong thả, chỗ nào thiếu thì ghi ra giấy, chưa vội quạu, chưa vội ký. Nói gì cũng có cơ sở. Vậy đi kiểm theo thứ tự nào cho khỏi sót?
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Đi từ trên nóc xuống nền cho khỏi sót góc nào
Cái mẹo đơn giản mà mấy chủ nhà kỹ tính hay xài: kiểm từ trên nóc đi lần xuống nền. Cứ theo một chiều đi tới thì đầu óc không rối, không nhảy cóc rồi quên mất khúc giữa.
Lên sân thượng với cái mái trước tiên. Ngó cái độ dốc thoát nước, mấy đường sê nô, cái phễu thu nước. Chỗ này là đầu nguồn của mọi chuyện thấm về sau, nên coi cho kỹ. Rồi lần xuống trần từng tầng, soi có vết loang, có đường nứt chân chim nào không. Xuống nữa là tường, là cửa, là thiết bị, cuối cùng mới tới nền nhà với mấy khu vệ sinh.
Đi kiểu này, một tay cầm checklist, mắt nhìn, miệng hỏi, tới đâu tick tới đó, món nào chưa đạt thì khoanh lại ghi vô biên bản. Đây cũng là cái sườn của một checklist nghiệm thu nhà mới xây, mà lại của riêng căn nhà anh chị. Thủng thẳng vậy mà chắc, khỏi cảnh về nhà rồi mới vỗ trán "ủa cái mái mình quên coi".
Trong đó, có một trạm Khuôn muốn anh chị dừng lâu hơn cả: trạm điện nước.
Điện với nước, chỗ phải dừng lại lâu nhất
Điện với nước là hai thứ nằm âm trong tường, trong sàn. Lúc thi công thì hở ra thấy hết, mà bàn giao xong, tường tô kín trần đóng lại rồi, có trục trặc gì là phải đục ra mới sửa. Cho nên đây là chỗ mình thử kỹ nhất, thử cho nó chạy hết công suất, chứ đừng thử lấy lệ.
Nước thì anh chị mở hết ra. Vòi sen, vòi lavabo, vòi bếp, chỗ nóng chỗ lạnh cứ vặn thử một lượt, coi áp lực có mạnh đều không, nước nóng có ra nóng thiệt hay chỉ âm ấm. Rồi cúi xuống soi mấy chỗ cổ ống, chân bồn cầu, gầm lavabo, coi có đọng nước rịn ẩm không. Xả bồn cầu vài lần coi nó thoát có êm.
Điện thì mình bật lên cùng lúc cho nó gánh tải thử. Đèn các phòng bật hết, máy lạnh mở, bình nóng lạnh bật, ổ cắm bếp cắm thử cái ấm siêu tốc vô. Cho cả hệ thống chạy đồng thời một hồi, coi cái CB (cầu dao) có nhảy bất thường không, công tắc nào bật lên mà đèn sáng lộn qua phòng khác không. Bật full lên vậy nó mới lòi ra chỗ yếu, chứ bật lẻ tẻ thì cái nào cũng "có sáng, có chạy" hết trơn.
Anh chị nhớ giùm Khuôn một câu: thử trước khi che. Nếu tới ngày bàn giao mà còn chỗ nào chưa thử áp lực nước, chưa thử điện cho đầy đủ, mình cứ thủng thẳng đề nghị thử cho xong rồi hẵng chốt. Đây là quyền chính đáng của mình, mà người làm nghề thường cũng muốn thử cho chắc, bởi cái họ ngại nhất là bàn giao xong rồi bị gọi lại đục ra làm lần nữa.
Điện nước êm rồi thì tới lượt mấy món "trông thấy được", mà thấy được đâu có nghĩa là khỏi lo nghen.
Chống thấm và mấy món trông thì đẹp
Chống thấm là chỗ dễ đẹp mã mà giấu tật bên trong. Anh chị để ý mấy cái chân tường trong nhà vệ sinh, ngoài sân thượng, ngoài ban công, coi nó có được bo góc đàng hoàng không, hay chỉ tô cho trơn tuột. Cái góc mà không bo, nước cứ dồn về đọng đó rồi ngấm ngược lên thân tường. Bo lại ngay lúc này còn dễ, còn nhẹ tiền, chứ ở vài tháng mới thấy thì gỡ ra cực hơn nhiều. Hắt thử một xô nước lên sàn vệ sinh, coi nó chịu chảy gom về phễu hay đọng vũng giữa nền.
Thiết bị vệ sinh thì mình đóng mở thử cho chắc tay. Cửa tủ, cửa phòng đóng vô có khít không hay bị cấn khung. Lavabo, bồn cầu bắt vô tường có chắc không hay còn lung lay. Mấy món nhỏ xíu vậy mà ở lâu mới thấy phiền, chịu sửa sớm thì gọn hơ.
Rồi ngó luôn mấy hạng mục nhà thầu còn hứa mà chưa xong, kiểu "chỗ này mai em cho thợ qua dặm lại lớp sơn", "cái đèn hành lang tuần sau về hàng em gắn liền". Mấy cái đó ghi hết ra giấy giùm Khuôn, đừng tin vô trí nhớ, rồi gom lại thành một tờ biên bản. Tờ giấy này quan trọng hơn anh chị tưởng đó.
Cái biên bản nghiệm thu, tờ giấy giữ lời cho cả hai bên
Nhiều anh chị nghe hai chữ "biên bản" thấy nặng nề, sợ ký kiểu đó làm mất lòng nhà thầu. Khuôn thì nghĩ ngược lại. Cái biên bản nghiệm thu bàn giao nhà này chính là chỗ giữ lời giùm cho cả hai bên, để mai mốt không ai phải nhớ nhớ quên quên rồi lời qua tiếng lại.
Trong tờ đó mình ghi rõ: hạng mục nào đã đạt, hạng mục nào còn tồn phải sửa, cái nào thì hẹn bữa nào làm cho dứt. Hai bên cùng đọc, cùng ký. Vậy là món nào nhà thầu hứa dặm lại sơn, hứa gắn cái đèn, nó nằm sẵn trên giấy trắng mực đen, tới hẹn cứ theo đó mà làm. Người làm nghề đàng hoàng thường không ngại ký cái này, bởi mọi thứ minh bạch ra thì họ cũng nhẹ đầu.
Ký biên bản xong, còn một chuyện tiền bạc Khuôn muốn rỉ tai anh chị.
Giữ lại 5% cuối làm cái neo nhẹ
Trong hợp đồng xây nhà thường có một khoản cuối, cỡ chừng 5% giá trị, để dành chi sau khi nghiệm thu tổng xong xuôi. Nói cho dễ hình dung, một căn nhà ví dụ tầm 3 tỷ thì 5% đó rơi vào khoảng 150 triệu. Con số này chỉ để anh chị dễ tưởng tượng thôi nghen, thực tế tùy giá trị căn nhà, tùy khu vực, chứ không phải mức cứng gì hết.
Cái 5% này không phải để mình làm khó ai. Khuôn hay ví nó như cái neo nhẹ buông xuống. Chừng nào mấy hạng mục còn tồn làm xong, điện nước chạy êm, chống thấm ổn thỏa, thì mình vui vẻ chi nốt. Khoản giữ lại đó là lời hứa mềm của cả hai: mình còn cái chung để cùng ngó về tới đích, còn nhà thầu có lý do thủng thẳng quay lại lo cho trọn mấy việc lặt vặt cuối.
Cho nên cái thứ tự kiểm tra nhà trước khi nhận bàn giao cho kỹ, rồi nghiệm thu tổng, rồi mới chi 5% cuối, là để giữ yên tâm cho chính anh chị, chứ không phải để đôi co với ai.
Dọn vào ở cho an tâm mới là cái đích
Nói tới nói lui, Khuôn không muốn anh chị bước vô ngày nhận nhà với cái tâm thế đi bắt lỗi, người căng như dây đàn. Xây nhà là chuyện vui mà. Cái đích cuối cùng đâu phải hơn thua với ai, mà là một căn nhà mình dọn vô ở thấy an tâm, tối đặt lưng xuống là ngủ được một giấc ngon.
Dành nguyên một buổi nghiệm thu cho tử tế: đi từ nóc xuống nền, bật hết điện nước lên thử, soi lại mấy chỗ chống thấm, ghi cái biên bản, rồi giữ 5% cuối làm neo. Nhiêu đó chỉ tốn thêm chút thời gian với chút kỹ lưỡng, đổi lại là mấy năm ở nhà nhẹ nhõm. Khuôn thấy vụ này lời chán à.
Bàn giao xong xuôi, anh chị mời anh thầu, anh giám sát ở lại làm ly cà phê, kể lại mấy tháng cùng nhau đội nắng đội mưa dựng cái nhà này lên. Căn nhà mình dựng bằng cả cái tình đó, chứ đâu chỉ có xi măng với sắt thép.
Còn mấy chuyện cụ thể hơn, như những lỗi hoàn thiện hay gặp trước lúc bàn giao, chuyện gom hồ sơ hoàn công để ra cái sổ hồng, hay chuyện bảo hành sau khi dọn vào, Khuôn hẹn kể tiếp ở mấy bài sau trong chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" nghen. Anh chị cũng có thể tạt qua công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/ để tính trước mấy khoản còn lại cho chủ động. Còn nếu muốn đi đường dài, hiểu tường tận cách cầm trịch cả cuộc xây nhà của mình, thì khóa "Chủ Nhà Thông Thái" bên www.chunhathongthai.com là chỗ Khuôn gói ghém lại đầy đủ, khi nào rảnh anh chị ghé coi thử.
Mấy câu anh chị hay hỏi Khuôn
Nghiệm thu bàn giao nhà cần kiểm tra những gì? Đi một vòng có thứ tự từ trên nóc xuống nền: mái và sê nô, trần coi vết loang vết nứt, tường, cửa, thiết bị, rồi nền và khu vệ sinh. Dừng lâu nhất ở điện nước, kế đó là chống thấm chân tường. Chỗ nào chưa đạt thì ghi vô biên bản, chưa vội ký.
Thử điện nước khi nhận nhà sao cho chắc? Đừng thử lẻ tẻ. Nước thì mở hết vòi một lượt, coi áp lực với nước nóng, soi cổ ống và gầm lavabo có rịn không. Điện thì bật đèn, máy lạnh, bình nóng lạnh, ổ cắm bếp cùng lúc, coi CB có nhảy không. Bật hết công suất nó mới lòi chỗ yếu.
Biên bản nghiệm thu bàn giao nhà gồm những gì? Ghi rõ hạng mục nào đã đạt, hạng mục nào còn tồn phải sửa, hẹn ngày làm cho dứt từng món. Hai bên cùng đọc, cùng ký. Tờ giấy này giữ lời cho cả chủ nhà lẫn nhà thầu.
Có nên giữ lại tiền khi nhận bàn giao nhà không? Hợp đồng thường chừa khoản cuối cỡ 5% giá trị (con số ví dụ minh họa, tùy khu vực và tùy căn nhà). Mình giữ tới khi mấy hạng mục tồn làm xong, điện nước êm, chống thấm ổn thì chi nốt. Đây là cái neo cho cả hai yên tâm, không phải để làm khó ai.
Về tác giả: Ngô Đình Khuôn là kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Hơn 10 năm trong nghề và đã đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà trên hành trình xây tổ ấm, Khuôn viết chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" để anh chị chủ nhà cầm trịch được cuộc xây nhà của mình một cách nhẹ nhàng, chủ động. Gặp Khuôn tại website ngodinhkhuon.vn, YouTube @ngodinhkhuon và Facebook /ngodinhkhuon66.
Anh chị không phải xây nhà một mình
Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn 21 video cho anh chị học miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.
Mang theo bộ câu hỏi khi ra công trường
Nếu anh chị muốn có sẵn câu để hỏi nhà thầu và giám sát ở từng giai đoạn, Khuôn có cuốn cẩm nang Bộ Câu Hỏi Dành Cho Chủ Nhà — bản PDF 98 trang, 295 câu hỏi, đi từ trước khi đào móng cho tới ngày dọn vào ở. Mỗi hạng mục có sẵn câu hỏi cho anh chị, phần giám sát sẽ kiểm và lỗi hay gặp. Giá 168.000đ, chuyển khoản xong là đường dẫn tải về hộp thư trong vài phút.
Bài viết liên quan
