Nhà thầu xây nhà giá rẻ: lúc nào là tiết kiệm, lúc nào hóa ra đắt?
Giá thấp không có gì sai. Chỉ là có những chỗ trả rẻ hôm nay lại hóa trả đắt ngày mai. Bài này Khuôn ngồi cùng anh chị coi cho ra cái ranh giới đó, trước khi mình đặt bút ký.
Anh chị vừa mở điện thoại, gõ "nhà thầu xây nhà giá rẻ", rồi lướt một loạt báo giá chênh nhau cả một khoản cho cùng một căn nhà. Khuôn hiểu cái cảm giác đó lắm. Nó vừa mừng vừa lo. Mừng vì thấy có chỗ rẻ hơn, để dành được một khoản lo nội thất, lo ngày dọn vào nhà mới. Lo vì trong bụng cứ gợn một câu hỏi nhỏ: rẻ vậy có ổn không, hay là tiền nào của nấy?
Khuôn xin nói ngay cho anh chị nhẹ lòng. Anh chị không tính sai, cũng không gặp ai gian đâu. Báo giá vênh nhau là chuyện thường, vì mỗi nhà thầu tính một kiểu, gói một kiểu, dùng vật tư một kiểu. Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, Khuôn nhận ra điều đáng để tâm không phải là "rẻ hay đắt", mà là rẻ ở chỗ nào. Có chỗ trả rẻ là khôn. Có chỗ trả rẻ hôm nay là mình đang mượn trước tiền của chính mình ngày mai, mà khoản mượn đó lắm khi trả nặng.
Mình đi thủng thẳng thôi, từng chút một, để nhìn cho ra cái ranh giới đó nghen.
"Giá rẻ" thật ra là một chữ khá mơ hồ
Trước khi bàn có nên chọn nhà thầu giá rẻ, mình phải hỏi lại một câu: rẻ hơn so với cái gì?
Ví dụ cho dễ hình dung. Hai nhà thầu cùng báo cho căn nhà của anh chị, một bên thấp hơn bên kia chừng hai trăm triệu (con số Khuôn đưa ra cho dễ nói thôi nghen, chỉ là ví dụ minh họa, tùy nhà tùy khu vực). Nghe qua thì bên thấp đang rẻ thiệt. Nhưng ngồi tách tờ báo giá ra, đọc từng dòng, nhiều khi anh chị mới thấy: bên rẻ chưa tính phần này, bỏ trống phần kia, hoặc ghi "vật tư loại phổ thông" chung chung mà không nói rõ loại nào. Tới lúc làm mới lòi ra, cộng thêm vào, hai bên gần như bằng nhau. Có khi bên "rẻ" còn nhỉnh hơn.
Vậy nên câu nhà thầu giá rẻ có tốt không chưa trả lời được, chừng nào mình chưa biết cái giá đó đang gói những gì bên trong. Con số ở cuối tờ báo giá chỉ là kết quả của một chuỗi lựa chọn phía sau nó: vật tư loại gì, thợ tay nghề ra sao, có người giám sát không, bảo hành thế nào. Nhìn mỗi con số mà quyết, giống như đi chợ chọn trái cây chỉ liếc cái giá dán ngoài, chưa cầm lên coi cái ruột.
Vậy cái ruột nằm ở đâu? Mình đi tiếp, coi cái rẻ đó nó rẻ bằng cách nào.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Người ta hạ được giá bằng những cách nào?
Một nhà thầu báo thấp hơn không phải tự nhiên mà thấp. Họ phải bớt ở đâu đó. Và chỗ họ bớt mới là điều đáng để anh chị ngó tới, chứ không phải con số.
Thường có mấy kiểu hạ giá. Kiểu đầu là bớt lời của chính mình. Nhà thầu chịu lãi mỏng để có việc, nhất là lúc đang thưa công trình. Kiểu này thật ra không có gì đáng ngại, có khi còn là cái duyên của anh chị, gặp đúng lúc người ta cần việc mà mình cần nhà.
Kiểu thứ hai là làm gọn bộ máy. Họ không nuôi văn phòng cồng kềnh, chủ thầu tự chạy tự lo, nên chi phí quản lý nhẹ đi. Kiểu này cũng ổn, miễn tay nghề và cách làm việc đàng hoàng.
Kiểu còn lại mới là chỗ Khuôn muốn anh chị dừng chân một chút: hạ giá bằng cách hạ chất lượng. Bớt sắt đi một ít, đổi loại xi măng, dùng thợ chưa vững tay cho rẻ công, bỏ luôn khâu giám sát. Cái này bên ngoài mình không thấy được, vì nó nằm trong tường, trong móng, trong những chỗ đổ xong là phủ kín. Nhà lúc bàn giao nhìn vẫn đẹp như thường. Mấy năm sau nó mới lên tiếng.
Điều Khuôn mong anh chị nhớ giùm: không phải cứ rẻ là cắt vào chất lượng. Có người rẻ theo kiểu một, kiểu hai, chọn được quá đi chứ. Cái mình cần là phân biệt họ đang rẻ theo kiểu nào. Muốn phân biệt thì phải hỏi, phải coi tờ báo giá cho kỹ. Chuyện này mình bàn ở khúc dưới.
Cái rẻ nằm trong tường: chỗ đừng nên tiết kiệm
Có một nguyên tắc nhỏ Khuôn muốn gửi anh chị: phần nào sau này sửa được thì mình cân nhắc tiết kiệm, phần nào chôn kín trong nhà thì thôi, đừng.
Cái bồn rửa, cái vòi sen, màu sơn, viên gạch lát nền, mai mốt không ưng anh chị thay được. Tốn tiền, nhưng thay được, không phải đập nhà. Cho nên nhóm hoàn thiện này, chọn loại vừa túi tiền là hợp lý, chẳng ai chê cả.
Phần thô thì lại là chuyện khác. Móng, cột, dầm, sàn, đường điện nước đi ngầm. Phần thô chiếm cỡ 55% giá trị căn nhà (con số tham khảo, tùy công trình mà xê dịch), và nó là bộ xương của cả căn nhà. Đổ xong, xây tường phủ lên là kín, muốn sửa phải đục. Mà đục vào kết cấu thì không còn là chuyện tiền nữa, nó là chuyện chắc chắn cho chỗ cả nhà mình ở. Để dành vài triệu tiền sắt ở khúc này, đổi lấy cái bụng cứ thấp thỏm mỗi mùa mưa gió, Khuôn thấy không đáng.
Cho nên khi so hai tờ báo giá, anh chị đừng chỉ nhìn cái tổng. Ngó thêm xem phần thô hai bên có tương đương nhau không. Nếu bên rẻ hơn mà phần thô cũng "gọn" hơn, ít sắt hơn, thiếu vài hạng mục ngầm, thì cái rẻ đó anh chị đang đổi bằng sự yên tâm của chính mình.
Nói tới đây chắc anh chị đang thắc mắc: vậy làm sao biết trong báo giá có gì? Câu trả lời nằm ngay trên tờ báo giá đó.
Tờ báo giá rõ ràng đáng giá hơn tờ báo giá rẻ
Khuôn để ý, một nhà thầu tử tế hay lộ ra ngay ở cách người ta viết báo giá.
Báo giá tốt là báo giá kê rõ từng hạng mục. Phần thô gồm những gì. Phần hoàn thiện gồm những gì, đơn giá từng loại ra sao, để lỡ anh chị muốn đổi loại gạch, đổi cái cửa thì cộng trừ ra ngay, khỏi phải cự nự. Chủng loại vật tư ghi rõ tên, chứ không phải "hàng loại tốt" chung chung. Có luôn chính sách bảo hành, chăm sóc sau ngày bàn giao.
Tờ báo giá càng rõ, anh chị càng dễ đặt cạnh nhau mà so, táo với táo, cam với cam. Còn tờ chỉ có mỗi con số tổng to đùng ở cuối, bên trên lèo tèo vài dòng, thì dù rẻ tới đâu Khuôn cũng khuyên anh chị khoan mừng. Cái mình không thấy trong báo giá, thường là cái sẽ hiện ra ngoài công trường.
Đây cũng là lúc một tờ báo giá xây nhà trọn gói phát huy giá trị của nó, nếu cái gói ấy được kê minh bạch. Trọn gói mà rõ ràng thì anh chị biết trước mình trả bao nhiêu cho cái gì, đỡ cảnh mỗi tuần chủ thầu lại nhắn thêm một khoản. Còn trọn gói mà mập mờ thì hai chữ "trọn gói" chỉ đẹp trên hợp đồng thôi.
Khuôn nói thêm cho công bằng: một người báo giá đẹp, ăn nói hay, chưa chắc đã làm tốt. Nên mình đừng dừng ở tờ giấy. Đi tiếp, coi người ta làm thiệt ra sao.
Một chuyện "rẻ hóa đắt" Khuôn kể nhẹ tay
Khuôn nhớ anh Duy, một chủ nhà ở Gò Công mà Khuôn có dịp đồng hành. Hồi đầu anh thuê một bên làm thiết kế, giá mềm, anh mừng vì thấy để dành được một khoản.
Tới lúc mang bộ hồ sơ đó ra thi công thì mới biết nó dùng không được. Thợ cầm bản vẽ mà triển khai ra công trình không xong. Cuối cùng anh Duy phải thuê thiết kế lại lần nữa, trả tiền lần hai cho cùng một việc.
Khuôn kể chuyện anh Duy không phải để anh chị lo. Khuôn kể để mượn một điều thật này mà nói với nhau: cái rẻ mà dùng không được thì đâu phải rẻ, nó là trả tiền hai lần. Lần đầu cho cái bỏ đi, lần sau cho cái đáng lẽ nên làm cho chắc ngay từ đầu.
Nếu được chọn lại, thà mình dành ngay từ đầu một khoản đủ để có bộ hồ sơ chắc tay, thợ cầm là làm được. Vừa đỡ tốn, vừa đỡ mệt cái đầu. Cái khoản tưởng là tiết kiệm, hóa ra chỉ là dời qua ngày sau, tới hạn thì trả cả gốc lẫn công sức chạy tới chạy lui.
Vậy làm sao để khỏi rơi vào cảnh trả hai lần? Mình quay về chỗ căn bản nhất: cách chọn người.
Bốn cái chân bàn: nhìn nhà thầu qua đây, đừng chỉ nhìn giá
Khuôn hay ví việc chọn nhà thầu như chọn một cái bàn bốn chân. Giá chỉ là một phần thôi. Bàn có đứng vững hay không, phải nhìn đủ bốn chân mới biết.
Chân thứ nhất là pháp lý. Nhà thầu có giấy phép kinh doanh đàng hoàng không. Với nhà lớn, trên 300m² hoặc trên 3 tầng, còn cần thêm chứng chỉ năng lực hoạt động, chứng chỉ hành nghề của kiến trúc sư, kỹ sư, để lo khâu xin phép và hoàn công về sau. Nghe khô khan vậy chứ nó là cái nền, thiếu nó tới lúc vướng giấy tờ là mệt.
Chân thứ hai là kinh nghiệm. Người ta đã làm nhiều công trình chưa, gặp sự cố có xoay xở gọn không. Xây nhà mà nói không trục trặc gì là nói cho vui. Xe bê tông tới trễ, bản vẽ ra thực tế lệch chút đỉnh, chuyện thường ngày. Cái đáng giá là người ta gỡ ra sao. Anh chị kiểm bằng công trình thật, bằng lời chủ nhà cũ, và nếu tiện thì ghé tận nơi một công trình họ đang làm. Cái công trường nói thật hơn cuốn album ảnh nhiều.
Chân thứ ba là chất lượng dịch vụ. Chính là chuyện tờ báo giá rõ ràng mình vừa ngồi bàn khúc trên, cộng thêm cách người ta chăm sóc sau khi bàn giao nhà.
Chân thứ tư là cam kết. Vật tư đúng chủng loại, tiến độ ra sao, an toàn cho anh em thợ, rồi bảo hành thế nào. Bên HappyHouse Khuôn nhận bảo hành 24 tháng phần hoàn thiện, 15 năm phần kết cấu. Khuôn nói ra để anh chị có một cái mốc mà đem đi hỏi các bên khác, chứ không phải để khoe.
Mỗi chân góp một phần cho cái bàn đứng vững. Khi hai nhà thầu báo giá xấp xỉ nhau, chính bốn cái chân này giúp anh chị chọn được người tử tế mà ngủ ngon, thay vì chọn người rẻ hơn vài triệu rồi đêm nằm trằn trọc.
Còn một chuyện nhỏ nữa Khuôn muốn dặn, trước khi mình khép bài.
Đừng vội gật với người đầu tiên, cũng đừng vội gật với người rẻ nhất
Chú Bảy, một chủ nhà Khuôn quen, làm một việc Khuôn thấy đáng học lắm. Chú lấy tới bốn nhà thầu báo giá rồi mới ngồi so, mới chọn. Chưa hết, chú còn tách vai ra, chọn một bên làm giám sát, một bên khác thi công, để hai bên soi nhau cho mình an tâm.
Cái hay không nằm ở chỗ chú lấy được giá thấp nhất. Cái hay là chú hiểu rõ từng bên làm việc thế nào rồi mới trao niềm tin. Bốn tờ báo giá đặt cạnh nhau, tự chúng nói cho mình nghe bên nào rẻ vì cắt bớt, bên nào giá hợp lý mà chắc tay. Con số khi đứng một mình thì khó đoán, chứ để cạnh nhau là lộ.
Khoản thuê giám sát nghe qua thì thêm một mục chi (thường tầm 1–2% tổng công trình, con số tham khảo), nhưng nó chính là cái đòn bẩy chuyên gia. Anh chị không cần tự rành kỹ thuật, chỉ cần có một người rành đứng về phía mình. Nhiều khi khoản đó để dành lại được gấp mấy, vì cái sai được bắt ngay lúc còn sửa được, chưa kịp chôn vào tường.
Vậy quay lại câu hỏi đầu bài, có nên chọn nhà thầu giá rẻ không? Khuôn xin trả lời thiệt lòng: nên chọn nhà thầu có giá phù hợp với chất lượng, chứ không phải nhà thầu rẻ nhất. Giá phù hợp là một khoản đầu tư đúng chỗ, nó mua cho anh chị căn nhà chắc và những đêm ngủ yên. Còn giá rẻ mà cắt vào phần cốt lõi thì không phải tiết kiệm, đó là dời khoản chi qua ngày sau, kèm thêm phần lãi là cái lo trong bụng.
Xây nhà là chuyện vui, chuyện của một đời người mới có một lần. Khuôn mong anh chị chọn được người đồng hành để mỗi bận đi ngang công trình của mình, trong lòng chỉ có cái háo hức chờ ngày dọn vào, chứ không phải thắc thỏm không biết trong tường có gì. Thủng thẳng mà chọn, chọn cho kỹ một lần, rồi mình ngủ ngon nghen.
Vài câu anh chị hay hỏi Khuôn
Có nên chọn nhà thầu xây nhà giá rẻ không? Nên chọn nhà thầu có giá phù hợp với chất lượng, chứ không phải nhà thầu rẻ nhất. Rẻ vì bớt lời, làm gọn bộ máy thì tốt. Rẻ vì cắt sắt, cắt giám sát, bỏ hạng mục ngầm thì cái rẻ đó thường quay lại đòi mình vài năm sau. Quan trọng là biết họ rẻ ở chỗ nào.
Nhà thầu giá rẻ có tốt không? Không có câu trả lời chung, phải mở tờ báo giá ra mới biết. Cùng một mức giá thấp, người kê rõ từng hạng mục, ghi rõ chủng loại vật tư và bảo hành thì đáng tin hơn hẳn người chỉ đưa mỗi con số tổng. Cái mình không thấy trong báo giá thường là cái sẽ hiện ra ngoài công trường.
Làm sao biết một báo giá rẻ có bị cắt chất lượng không? Anh chị so phần thô giữa các bên với nhau, đừng chỉ nhìn cái tổng. Phần thô chiếm cỡ 55% giá trị căn nhà (con số tham khảo), nếu bên rẻ hơn mà phần thô cũng "gọn" hơn, ít sắt hơn, thiếu vài hạng mục điện nước đi ngầm, thì nhiều khả năng cái rẻ nằm ở chỗ chôn kín trong tường. Lấy 3–4 báo giá đặt cạnh nhau là dễ nhận ra nhất.
Giá xây nhà trọn gói gồm những gì? Một gói trọn gói minh bạch thường kê rõ phần thô (móng, cột, dầm, sàn, điện nước ngầm), phần hoàn thiện (sơn, gạch, thiết bị) kèm đơn giá từng loại, chủng loại vật tư ghi rõ tên, và chính sách bảo hành. Trọn gói mà rõ ràng thì anh chị biết trước trả bao nhiêu cho cái gì. Trọn gói mà mập mờ thì hai chữ đó chỉ đẹp trên hợp đồng.
Đây là một bài trong chuỗi 101 Bí kíp xây nhà Khuôn đang chia sẻ. Anh chị ghé đọc thêm mấy bài khác nữa. Còn nếu cần một chỗ để tính thử tiền nong cho đỡ mông lung, anh chị dùng công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/ nghen. Muốn đi sâu hơn nữa thì có khóa "Chủ Nhà Thông Thái" tại www.chunhathongthai.com, anh chị thong thả tìm hiểu.
Về tác giả
Bài viết bởi Ngô Đình Khuôn — Kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Với 10 năm trong nghề và đã đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà trên hành trình xây tổ ấm, Khuôn chia sẻ những gì thật nhất từ công trường để anh chị xây nhà cho chắc, cho vui, và ngủ ngon.
Anh chị theo Khuôn tại:
- Website: ngodinhkhuon.vn
- YouTube: @ngodinhkhuon
- Facebook: /ngodinhkhuon66
Lưu ý nhỏ: các con số và tỷ lệ trong bài chỉ là ví dụ minh họa, thay đổi tùy khu vực và từng công trình, không phải bảng giá hiện hành. Anh chị dùng làm mốc tham khảo để đi hỏi cho kỹ nghen.
Bạn không phải xây nhà một mình
Xây nhà là chuyện vui khi mình hiểu và có kế hoạch. Khóa học Chủ Nhà Thông Thái đồng hành cùng anh chị từ lúc ấp ủ đến ngày nhận nhà — để anh chị tự tin làm chủ ngôi nhà của mình, không còn phụ thuộc vào ai.
Bài viết liên quan
