Lập ngân sách xây nhà trước khi gặp nhà thầu: để anh chị cầm trịch cuộc chơi
Chắc anh chị vừa hẹn được một nhà thầu ghé nhà đo đạc, hoặc đang lưu vài số điện thoại trong máy, tính bụng cứ gọi dăm người báo giá rồi so. Cũng có khi anh chị mới gõ lên mạng câu "một mét vuông xây nhà nhiêu tiền", mà càng đọc càng thấy mỗi nơi một giá, rối như tơ vò.
Khuôn nói nhỏ câu này cho anh chị yên lòng: anh chị không tính sai chỗ nào hết, cũng chẳng gặp phải ai gian. Một căn nhà mà năm người báo năm giá là chuyện thường tình. Cái khó không nằm ở phía nhà thầu. Nó nằm ở chỗ mình đã cầm sẵn "đề bài" của riêng mình chưa.
Lập ngân sách xây nhà trước khi ngồi với nhà thầu giúp anh chị biết giới hạn túi tiền của mình, để mình là người ra đề, chứ không để con số của người ta dẫn mình đi.
Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, Khuôn để ý người nào bước vào bàn báo giá mà đã có sẵn bảng ngân sách trong tay thì ngồi nghe rất thư thả. Còn người chỉ cầm mỗi cái điện thoại đi gặp thầu thì hay là người tối về trằn trọc lâu nhất. Mình cùng đi qua từng chuyện một nghen.
Vì sao gặp nhà thầu trước khi lập ngân sách lại dễ đuối sức
Anh chị thử hình dung cảnh này. Nhà thầu tới, thước dây đo một vòng, rồi đưa ra một con số tổng. Con số nghe chắc nịch, ra dáng chuyên nghiệp. Mà trong tay mình chưa có gì để đối chiếu, thế là con số của người ta bỗng thành cái mốc duy nhất mình bám vào.
Từ đó, mọi câu chuyện xoay quanh con số của họ. Họ nói bao nhiêu, mình gật hay lắc theo bấy nhiêu. Mình bị dẫn, chứ không phải mình dẫn.
Chuyện này chẳng phải lỗi của ai. Nhà thầu báo giá theo cách của họ, dựa trên kinh nghiệm và vị trí của họ, ai cũng có lý do riêng cả. Chỉ là khi mình chưa biết mình muốn gì, cần chi những khoản gì, thì mình thiếu cái neo để giữ mình lại. Lối ra giản dị lắm: mình dựng cái neo đó trước, ở nhà, lúc còn thong thả, trước khi có ai ngồi đối diện. Neo đó chính là bảng ngân sách của mình. Mà muốn dựng được cái neo, đầu tiên phải đổi lại câu hỏi trong đầu đã.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Đổi câu hỏi: từ "tôi có đủ tiền không" sang "tôi phải chi những khoản gì"
Câu hỏi đầu tiên của gần như chủ nhà nào cũng là "tui có đủ tiền xây nhà không". Câu này thương lắm, mà nó làm mình lo hoài không xong, bởi mình chưa biết "đủ" là đủ cho cái gì.
Khuôn xin đổi giúp anh chị một câu, nhẹ hều thôi mà khác hẳn: "Tôi đã biết mình phải chi những khoản gì chưa?"
Câu hỏi đổi thì việc làm cũng đổi. Thay vì ngồi lo bâng quơ, mình bắt đầu liệt kê. Một căn nhà đâu chỉ có tiền thi công. Còn tiền thiết kế, tiền xin phép xây dựng, tiền giám sát, tiền nội thất, tiền sân vườn hàng rào, khoản dự phòng phát sinh, với mấy khoản ẩn hay bị bỏ quên. Liệt kê ra rồi, anh chị sẽ thấy nỗi lo mơ hồ hóa thành một danh sách rõ ràng. Mà cái gì đã rõ ràng thì mình xử được.
Đây cũng chính là cách tính chi phí xây nhà trước khi làm mà Khuôn muốn gửi anh chị: không phải bấm máy cho ra một con số thần thánh, mà là biết trước mình có bao nhiêu cái ô cần đổ tiền vào. Biết đủ ô rồi thì tới lượt xem mình có bao nhiêu để rót vào từng ô.
Biết giới hạn túi tiền, để mình là người ra đề
Có một điều nhẹ nhàng thế này: nhà đẹp không do số tầng, cũng không do số tiền bỏ ra nhiều hay ít. Nhà đẹp là căn nhà mình hoàn thành được trong sự an tâm, đúng với khả năng của mình.
Cho nên bước lập ngân sách, xét cho cùng, là bước mình tự vẽ ra cái khung khả năng của mình. Trong hơn 200 chủ nhà Khuôn đồng hành, có anh Đăng xây một trệt một lầu, quy mô vừa phải thôi, nhưng anh làm bài bản từng bước một. Với Khuôn, một căn nhà nhỏ mà chỉn chu vẫn hơn căn nhà to mà tối nào cũng nơm nớp thiếu tiền.
Khi anh chị đã biết giới hạn của mình, cuộc gặp nhà thầu tự nhiên đảo vai. Thay vì hỏi "nhà tôi xây hết nhiêu", anh chị nói được một câu chủ động: "Tôi có ngần này để xây phần nhà, tôi muốn ưu tiên phần thô cho bền chắc, hoàn thiện thì làm vừa phải, anh tư vấn giúp phương án nằm trong khung này." Nghe khác hẳn phải không anh chị. Mình đang ra đề, còn nhà thầu thì giải đề của mình.
Chuẩn bị ngân sách trước khi gặp nhà thầu chính là chuẩn bị cái tư thế đó: tư thế người cầm trịch, ôn hòa mà vững. Có điều, muốn cầm trịch cho chắc thì có mấy khoản dễ rơi mất mà mình phải nhớ bỏ vào bảng thật sớm.
Mấy khoản ẩn hay trốn khỏi bảng ngân sách
Phần lớn chuyện "xây xong đội vốn" không phải vì nhà thầu tính điêu, mà vì lúc dự trù, mình quên mất mấy khoản hay núp kỹ. Khuôn kể anh chị nghe vài khoản hay trốn nhất, để mình gọi tên nó ra rồi cho vào bảng cho yên cái bụng.
Đầu tiên là chuyện móng với nền. Đất cứng thì mình đỡ lo, chứ đất yếu như nhiều vùng miền Tây thì tiền gia cố móng, tiền ép cọc có khi tốn kha khá. Rồi còn chuyện san lấp nền: báo giá thường tính tới một mức nào đó thôi, ví dụ khoảng bốn tấc rưỡi, còn nền mình trũng sâu cả mét thì phần bù thêm là tiền thật, nói vậy để minh họa chứ còn tùy khu vực.
Kế đến là mấy thứ quanh căn nhà mà lúc mơ về nhà mới mình ít khi nghĩ tới: cái sân, lối đi vào, hàng rào. Rồi tới thiết bị: máy nước nóng, máy lạnh, có nhà còn tính cả điện năng lượng mặt trời. Và một khoản rất đời mà hiếm ai ghi vào giấy: tiền cơm nước, xăng xe chạy tới chạy lui coi công trình suốt mấy tháng trời.
Nghe qua thấy lắm khoản, dễ ngán. Nhưng đây mới là chỗ vui: mình dự trù được mấy khoản ẩn này ngay từ đầu thì phần "phát sinh" về sau nhẹ hẳn, cái cảm giác hụt tiền giữa chừng gần như biến mất. Khuôn kể ra để mình để dành trước, chứ không phải để hù anh chị đâu. Mà còn một khoản nữa, quan trọng bậc nhất, mình nên cố tình chừa lại.
Chừa một khoản dự phòng, ấy là chừa cho mình quyền được chọn
Khuôn hay nhắn chủ nhà một câu: đừng dồn hết số tiền đang có vào phần xây. Nghe thì tiếc, mà mình chừa lại một khoản dự phòng, ví dụ minh họa cỡ tám tới mười hai phần trăm tổng, thì thực ra mình đang mua cho mình một thứ quý hơn tiền: cái quyền được lựa chọn khi có việc.
Bởi trong lúc xây, phát sinh nho nhỏ là chuyện thường. Riêng khoản gạch ốp lát, đi tới nơi thấy viên đẹp hơn, muốn đổi một chút, dao động cỡ mười tới mười lăm phần trăm cũng là thường, cứ xem như minh họa. Nếu mình đã dằn túi sẵn khoản dự phòng thì lúc đó mình thong thả chọn cái mình ưng. Còn nếu đã cạn sạch, mình đành lấy cái rẻ nhất, hoặc kẹt hơn là phải đi vay.
Cho nên anh chị đừng nghĩ khoản dự phòng là tiền "phòng khi xui". Cứ nghĩ vui rằng đó là khoản để dành cho ngày dọn vào nhà mới được thảnh thơi: còn tiền sắm cái rèm cửa, mua chậu cây đặt trước hiên, mời anh em thợ ly cà phê với bữa cơm mừng nhà mới. Nghĩ vậy thì việc chừa tiền nhẹ nhõm hơn nhiều. Có bảng ngân sách với đủ các khoản, kể cả khoản dự phòng này rồi, thì tới lúc gặp nhà thầu mình mới thấy nó lợi hại cỡ nào.
Cầm bảng ngân sách đi gặp thầu: cuộc trò chuyện đổi chiều
Giờ mình thử tưởng tượng lại cảnh gặp nhà thầu, mà lần này trong tay anh chị đã có bảng ngân sách của mình.
Nhà thầu đưa con số tổng. Thay vì giật mình, anh chị bình tĩnh đặt nó cạnh ngân sách mình đã lập. Thường thì báo giá của thầu thấp hơn con số ngân sách của mình một chút, mà đó lại là dấu hiệu lành: bởi trong bảng của mình, mình đã cộng thêm khoản dự phòng và mấy khoản ẩn mà báo giá của họ chưa gồm. Vậy là mình biết ngay khoảng chênh đó nằm ở đâu, khỏi hoang mang.
Rồi mình soi tiếp phần hoàn thiện, vì đây là phần theo nhu cầu của chính mình: đơn giá gạch một mét vuông, cửa tính theo mét, thiết bị vệ sinh, đèn đóm. Phần này mình có quyền lựa, nên mình cứ soi cho kỹ, ưng chỗ nào thì gật, chỗ nào chưa rõ thì hỏi lại. Còn phần kỹ thuật nặng đầu như khối lượng bê tông, số tấn thép, anh chị đừng ôm cho nhức óc; cái đó để dành mượn đòn bẩy của người giám sát coi giúp sau. Chú Bảy, một chủ nhà Khuôn từng đồng hành, còn tách hẳn vai ra: bốn nhà thầu báo giá, chú chọn một người làm giám sát và một người khác thi công, để hai bên soi chéo giùm mình.
Anh chị thấy không, cùng một cuộc gặp, cùng một nhà thầu, mà người có bảng ngân sách trong tay thì ngồi đó đúng nghĩa chủ nhà: nghe, đối chiếu, rồi chọn. Còn nếu anh chị chưa từng lập bảng bao giờ và ngại phải đoán mò, thì cũng có cách nhẹ nhàng để bắt đầu.
Chưa từng dự trù kinh phí xây nhà bao giờ thì bắt đầu từ đâu
Khuôn hiểu chớ, lần đầu xây nhà, kêu ngồi lập một cái bảng ngân sách nghe hơi ngợp. Đừng đoán bừa, mà cũng đừng để nó làm mình chùn chân. Anh chị cứ đi từ cái khung sườn: liệt kê các khoản như mình vừa điểm qua ở trên, phần thô, hoàn thiện, thiết kế, giám sát, dự phòng, mấy khoản ẩn, rồi điền dần con số vào từng ô theo giá ở địa phương mình.
Để anh chị khỏi phải bắt đầu từ tờ giấy trắng, Khuôn có làm sẵn công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/. Nói cho ngay để anh chị khỏi kỳ vọng lệch: công cụ này là trợ lý tư vấn nhanh cho nhà dân dụng, không phải phần mềm dự toán theo định mức nhà nước. Máy chỉ tính chắc phần thô từ giá vật tư với nhân công tại địa phương anh chị nhập vào; còn các phần như thiết kế, giám sát, hoàn thiện, nội thất thì máy dựng sẵn cái khung theo tỷ lệ, để anh chị tự phân theo nhu cầu và túi tiền của mình. Đây là khung tối thiểu để tham khảo, chưa phải chi phí cuối cùng, anh chị cứ chỉnh lại theo thực tế của mình.
Nói vui cho dễ nhớ: công cụ dựng giùm anh chị bộ sườn, còn phần thịt thì anh chị điền vào. Điền tới đâu, bức tranh tài chính căn nhà rõ tới đó. Và khi bức tranh đã đủ rõ, anh chị sẽ tự tin cầm nó đi gặp bất kỳ nhà thầu nào.
Lời cuối: xây nhà là chuyện vui, ngủ ngon từ khâu chuẩn bị
Anh chị à, cái đích của việc lập ngân sách trước không phải để tiết kiệm được dăm ba đồng, mà để giữ cho mình sự an tâm suốt cả chặng xây. Người chuẩn bị kỹ cái đề bài của mình là người tối tối ngủ ngon, vì biết rõ tiền của mình đi đâu về đâu, còn dư chỗ nào để xoay xở.
Xây nhà lẽ ra phải là chuyện vui, chuyện của một mái ấm sắp thành hình. Mình chuẩn bị bảng ngân sách cho tử tế ngay từ đầu thì niềm vui đó mới trọn, không bị chuyện tiền nong làm cho mất ngủ. Anh chị cứ thủng thẳng làm từng bước, có Khuôn đi cùng nghen.
Vài câu anh chị hay hỏi Khuôn
Có nhất thiết phải lập ngân sách xây nhà trước khi gặp nhà thầu không, hay cứ gọi báo giá rồi tính? Nên có trước anh chị nghen. Không phải để soi lại nhà thầu, mà để mình có sẵn cái neo đối chiếu. Khi trong tay đã có bảng của mình, anh chị nghe báo giá thư thả hơn, biết khoản nào chênh vì đâu, và nói chuyện ở tư thế chủ nhà chủ động chứ không bị con số dẫn đi.
Cách tính chi phí xây nhà trước khi làm gồm những khoản gì? Cứ đi theo khung sườn cho khỏi sót: phần thô, hoàn thiện, thiết kế, xin phép xây dựng, giám sát, nội thất, sân vườn hàng rào, khoản dự phòng, cộng mấy khoản ẩn như gia cố móng, san lấp nền, thiết bị và cả tiền cơm nước xăng xe coi công trình. Liệt kê đủ ô trước, rồi mới điền con số theo giá địa phương mình.
Nên chừa bao nhiêu cho khoản dự phòng thì hợp lý? Khuôn hay lấy mức ví dụ minh họa cỡ tám tới mười hai phần trăm tổng để anh chị dễ hình dung, còn tùy công trình mà co giãn. Con số cụ thể không quan trọng bằng tinh thần: đừng dồn hết tiền vào phần xây, chừa lại một khoản để mình giữ quyền được chọn khi có phát sinh.
Chưa biết dự trù kinh phí xây nhà thì bắt đầu từ đâu cho đỡ ngợp? Bắt đầu từ khung sườn các khoản ở trên, đừng đoán bừa mà cũng đừng chùn. Anh chị có thể dùng công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/ để có sẵn bộ sườn, rồi điền dần con số theo giá ở địa phương mình. Nhớ xem đây là khung tham khảo, chưa phải chi phí cuối cùng.
Về tác giả
Bài viết bởi Ngô Đình Khuôn, kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Với mười năm trong nghề và hơn 200 chủ nhà từng đồng hành, Khuôn viết chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" để anh chị chuẩn bị xây nhà đỡ bỡ ngỡ, đỡ mất ngủ. Anh chị gặp Khuôn ở website ngodinhkhuon.vn, YouTube @ngodinhkhuon và Facebook /ngodinhkhuon66.
Đây là một bài trong chuỗi "101 Bí kíp xây nhà". Bữa nào rảnh, mời anh chị ghé đọc thêm mấy bài khác trong chuỗi, mình lần lượt gỡ từng nút thắt của việc xây nhà cho nhẹ nhàng. Còn nếu anh chị muốn đi sâu bài bản hơn, có khóa "Chủ Nhà Thông Thái" tại www.chunhathongthai.com để anh chị tham khảo khi cần tới.
Meta description: Lập ngân sách xây nhà trước khi gặp nhà thầu giúp anh chị biết giới hạn túi tiền, chủ động ra đề và ngủ ngon suốt chặng xây. Khuôn chỉ cách làm.
Slug: lap-ngan-sach-xay-nha-truoc-khi-gap-nha-thau
Bạn không phải xây nhà một mình
Xây nhà là chuyện vui khi mình hiểu và có kế hoạch. Khóa học Chủ Nhà Thông Thái đồng hành cùng anh chị từ lúc ấp ủ đến ngày nhận nhà — để anh chị tự tin làm chủ ngôi nhà của mình, không còn phụ thuộc vào ai.
Bài viết liên quan
