Xây nhà có cần hợp đồng không, khi hai bên đã tin nhau rồi?
Hợp đồng không phải để phòng người xấu. Nó là chỗ để hai người tử tế cùng nhớ một điều đã hứa, khi công trình kéo dài mấy tháng mà ai cũng bận trăm việc.
Chắc anh chị vừa ngồi nhẩm tính: ông thầu này quen, người nhà giới thiệu, nói chuyện hợp tính, giá cũng dễ chịu. Tin được chớ. Vậy bày đặt hợp đồng làm chi cho khách sáo, lỡ người ta phật lòng thì kỳ. Khuôn hiểu cảm giác đó lắm.
Có một điều Khuôn để ý mãi, qua hơn 200 chủ nhà từng đồng hành: những vụ hai bên giận nhau ít khi bắt đầu từ chuyện ai đó gian. Phần lớn bắt đầu từ chỗ hai người nhớ khác nhau về một điều đã nói. Mà trí nhớ thì, thiệt tình, không bền như mình tưởng đâu.
Bài này Khuôn muốn ngồi lại với anh chị về chuyện đó. Không phải để anh chị dè chừng nhà thầu, mà để anh chị thấy tờ hợp đồng thật ra là món quà hai bên tặng nhau, để cùng nhẹ đầu mà làm.
Lời hứa thì thật, nhưng nó bay nhanh lắm
Ngày ngồi cà phê bàn chuyện, mọi thứ rõ như ban ngày. Thầu nói "phần sân sau em làm luôn cho anh", anh chị gật, vui vẻ. Rồi ba tháng sau, tới lúc làm sân, người thợ ngẩng lên hỏi "cái này có trong phần của tụi em hông anh?". Anh chị chưng hửng. Thầu cũng chưng hửng. Không ai nói dối cả. Chỉ là cái câu hôm cà phê, giờ mỗi người nhớ một kiểu.
Chuyện xây nhà thì dài, từ lúc đổ cọc tới lúc dọn vào, ít thì vài tháng, nhiều thì hơn nửa năm. Trong ngần ấy thời gian, hai bên trao đổi cả trăm câu: đổi loại gạch, dời cái cửa, thêm cái ô văng, bớt cái bồn rửa. Trí nhớ con người giỏi giữ cảm giác, cứ nhớ mang máng "thống nhất rồi", nhưng giữ chi tiết thì tệ: thống nhất cái gì, bao nhiêu tiền, ai làm phần nào.
Lối ra nhẹ nhàng thôi: cái gì hai bên đã gật đầu, mình ghi lại một dòng. Không phải vì nghi ngờ nhau. Mà vì sáu tháng nữa, cái dòng đó nhớ giùm cả hai người, để không ai phải phân bua bằng câu "hồi đó anh nói mà".
Ghi vài dòng rời rạc thì cũng chưa đủ. Vậy cái "chỗ để cùng nhớ" ấy nên có hình hài ra sao?
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Xây nhà có cần làm hợp đồng không, hay bắt tay là đủ?
Câu trả lời thẳng của Khuôn: có. Và không phải chỉ nhà bạc tỷ mới cần. Theo lệ chung, những khoản chi trên khoảng hai chục triệu là đã nên có hợp đồng cùng hóa đơn, chứng từ. Xây nguyên căn nhà thì con số lớn hơn thế nhiều lần.
Nhiều người nghĩ hợp đồng là tờ giấy pháp lý lạnh lùng, ký vào để phòng khi ra tòa. Khuôn thì thấy khác. Với chủ nhà, nó trước hết là bản mô tả căn nhà mình sắp có, và cách hai bên sẽ làm việc với nhau. Nó trả lời giùm anh chị: thầu làm gì, không làm gì, vật tư ra sao, khi nào trả tiền, phát sinh tính thế nào.
Cái bắt tay ấm áp thật, nhưng nó không mô tả được mấy điều đó. Nó chỉ nói "mình tin nhau". Mà tin nhau là nền tảng tốt để bắt đầu, chưa phải bản vẽ của sự hợp tác. Mình cần cả hai.
Nếu anh chị xây nhà lần đầu, có một việc làm cho đỡ bỡ ngỡ: xem trước vài mẫu hợp đồng theo đúng cách mình định thuê. Thuê nhân công là một kiểu, thuê phần thô rồi tự lo hoàn thiện một kiểu, giao trọn gói lại một kiểu khác. Biết mình đang cầm loại nào, anh chị sẽ rõ cần hỏi gì trước khi đặt bút. Bộ hợp đồng mẫu cho ba hình thức này Khuôn có gói sẵn trong khóa Chủ Nhà Thông Thái, xem cho quen mắt với cách trình bày.
Và Khuôn hay rủ anh chị nghĩ vầy: đừng coi hợp đồng là "phe này đề phòng phe kia", mà là hai người cùng ngồi một phía bàn, cùng viết ra "mình sẽ làm như vầy nghen". Cái lo lúc nãy, rằng mở miệng đòi hợp đồng thì sợ người ta phật lòng, hóa ra nhiều khi thừa: người thầu tử tế cũng thở phào khi có hợp đồng, vì họ ngán cảnh làm xong lại bị nhờ thêm việc ngoài thỏa thuận.
Vậy trong tờ hợp đồng đó, điều gì đáng để anh chị để mắt nhất?
Thứ quan trọng nhất trong hợp đồng: phạm vi công việc
Nếu được chọn đúng một điều để anh chị nhớ khi đọc hợp đồng, Khuôn chọn ngay phạm vi công việc: nhà thầu làm tới đâu, cái gì nằm trong giá, cái gì nằm ngoài.
Đây là chỗ mà tầm quan trọng của hợp đồng xây nhà hiện ra rõ nhất. Phần lớn những lần hai bên lấn cấn, gốc rễ nằm ngay đây: chủ nhà tưởng phần đó có trong giá, nhà thầu tưởng phần đó tính riêng. Ai cũng thành thật, chỉ là cái ranh giới giữa "trong" và "ngoài" chưa từng được viết ra, nên mỗi người vẽ nó một chỗ.
Trong một bộ hợp đồng đàng hoàng, phần này thường nằm ở một bảng gọi là bảng công tác xây dựng: liệt kê từng đầu việc từ ép cọc, đào móng, đổ bê tông, xây tô, cho tới điện nước, sơn, ốp lát. Mỗi dòng ghi rõ phần nào nhà thầu làm, phần nào không. Nói cho dễ hình dung, nó chính là bảng dự toán khối lượng mình đưa vào hợp đồng.
Có một nguyên tắc Khuôn muốn anh chị bỏ túi, đơn giản mà cứu mình nhiều phen: hạng mục nào không được ghi trong hợp đồng thì coi như chưa tồn tại. Nghe hơi phũ, mà nó bảo vệ cả hai bên. Đừng để hạng mục quan trọng chỉ sống trong trí nhớ, nó hay "đi vắng" đúng lúc mình cần lắm.
Lối ra rất cụ thể: cầm bảng công tác, anh chị dò từ trên xuống, gặp việc nào không thấy tên thì hỏi liền. Cái sân trước, cái mái tôn sau bếp, cái hàng rào, đã có trong đây chưa anh? Hỏi thêm một câu lúc này luôn rẻ hơn tiếc nuối mấy tháng sau.
Biết phần việc rồi, còn một chuyện nữa cũng dễ nhớ khác nhau không kém: cái nhà làm bằng vật tư gì.
Vật tư và kỹ thuật: chỗ dễ "nhớ khác nhau" nhất
Thỏa thuận miệng khi xây nhà hay vấp nhất ở khoản vật tư. Hôm bàn thì nói chung chung "thép loại tốt, gạch loại đẹp". Nhưng chữ "tốt" trong đầu người bán và chữ "tốt" trong đầu anh chị, có khi cách nhau một quãng xa.
Cho nên phần vật tư nên ghi cụ thể tới mức đọc là hình dung ra được: cát, đá, gạch loại nào; thép hãng gì; xi măng loại nào; rồi tới vật tư hoàn thiện như gạch lát, cửa, thiết bị vệ sinh. Ghi rõ không phải để làm khó ai, mà để ngày vật tư về công trường, anh chị nhìn một cái là biết "đúng thứ mình đã đồng ý", khỏi phân vân.
Đi kèm là phần yêu cầu kỹ thuật: tiêu chuẩn xây tô, ốp lát, cách bố trí sắt thép. Nghe khô khan, nhưng có công dụng hay. Sau này nếu anh chị nhờ người giám sát, họ cầm chính mấy dòng này ra đối chiếu với thực tế ngoài công trường. Nó bổ sung cho bản vẽ thiết kế, biến câu hứa "làm kỹ lắm" thành thứ nhìn thấy, sờ thấy, kiểm được.
Lối ra ở đây gọn thôi: anh chị đừng ngại "làm phiền", cứ đề nghị ghi cho rõ. Ghi rõ cũng là cách người thầu đàng hoàng chứng minh mình làm thật, nên họ chẳng phiền đâu.
Vật tư, kỹ thuật xong rồi, tới phần mà nhà nào cũng hơi hồi hộp: tiền nong đi ra sao.
Tiến độ thanh toán: chia đợt để hai bên cùng chủ động
Chuyện tiền, nếu không nói trước cho rõ, rất dễ thành chuyện buồn. Không phải vì ai tính toán nhau, mà vì hai bên hình dung nhịp trả tiền khác nhau.
Cách quen thuộc là chia tiền thành từng đợt theo giai đoạn thi công: xong móng trả một đợt, xong phần thô trả một đợt, cứ vậy đi tới. Thường người ta giữ lại một phần nhỏ ở cuối. Ví dụ hay gặp là giữ chừng 10%, rồi 5% cuối cùng để lúc bàn giao xong xuôi mới chi nốt, tùy thỏa thuận từng nơi. Mấy con số này Khuôn nói cho dễ hình dung thôi, không phải bảng giá; anh chị cứ bàn với thầu cho hợp cảnh nhà mình.
Cái hay của việc chia đợt rõ ràng là nó làm cả hai bên cùng chủ động. Anh chị biết trước khi nào cần lo tiền, khỏi cập rập xoay xở. Nhà thầu cũng nắm được dòng tiền, yên tâm lo vật tư, lo thợ. Chi đúng thời điểm, đúng như đã hẹn, là một cách đẹp để giữ hòa khí: mình sòng phẳng, và mình trân trọng công anh làm.
Muốn ước lượng mỗi đợt rơi vào khoảng nào cho đỡ hụt hơi, anh chị thử công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/. Gõ vài con số vào là thấy tiền nong trải ra theo tiến độ, tới đâu cần lo chừng bao nhiêu.
Nhân tiện, đây cũng là chỗ nên hỏi trước một câu hơi "ngại": lỡ tiến độ chậm thì tính sao? Không phải để bắt bẻ nhau, mà để cả hai cùng biết đường xử lý cho nhẹ nhàng, khỏi lúng túng lúc đó.
Nói tới đây, còn đúng một chuyện nữa hay làm hai người tử tế giận nhau oan: chuyện phát sinh.
Phát sinh: thống nhất cách tính trước, đừng để tới lúc rồi mới bàn
Xây nhà mà không phát sinh gì thì hiếm lắm. Đang làm, anh chị đổi ý cái gạch, dời cái tường, thêm cái ổ điện, chuyện thường tình. Vấn đề không nằm ở chỗ có phát sinh, mà ở chỗ cách tính phát sinh chưa được nói rõ từ đầu.
Khuôn kể một ví dụ minh họa cho dễ thấm. Giả sử báo giá ốp lát ban đầu là 450.000 cho một loại gạch, đã gồm keo, chà ron, công thợ, quản lý. Giờ anh chị thích loại gạch khác rẻ hơn, chừng 400.000. Nghe thì tưởng cứ trừ thẳng 50.000 là xong. Nhưng thực ra chỉ phần tiền gạch là giảm, còn công thợ, hồ vữa, quản lý vẫn y nguyên, vì việc vẫn làm bấy nhiêu đó. Hồi đầu không nói rõ "giảm thì giảm phần nào, giữ phần nào", tới lúc này dễ mỗi người tính một kiểu, rồi sinh ra khó chịu, dù chẳng ai sai. (Mấy con số trên chỉ là ví dụ minh họa để anh chị hình dung cách nghĩ, không phải mức giá để áp vào nhà mình nghen.)
Lối ra: ngay khi ký, anh chị hỏi thẳng "phát sinh tăng thì tính sao, giảm thì tính sao anh?". Hỏi cho tới nơi. Cái câu hỏi hơi dài dòng lúc ký sẽ đổi lấy rất nhiều buổi tối yên ổn về sau.
Vậy gộp lại năm chuyện này, tất cả nói với mình điều gì?
Hợp đồng là để hai người tử tế cùng vui tới cuối
Anh chị thấy đó, năm chuyện Khuôn vừa kể, phạm vi công việc, vật tư, kỹ thuật, thanh toán, phát sinh, không có chuyện nào là "đề phòng kẻ gian". Toàn là chuyện hai người thiện chí dễ nhớ khác nhau. Hợp đồng chỉ làm đúng một việc: biến những lời hứa dễ bay thành một chỗ chung để cả hai cùng nhớ.
Điều Khuôn thương nhất ở một bản hợp đồng đàng hoàng, là nó giữ được cái tình. Khi mọi thứ đã rõ trên giấy, hai bên không còn phải dò xét nhau, không phải cãi "hồi đó ai nói gì". Mình rảnh đầu để lo chuyện vui hơn: chọn màu sơn, tính chỗ kê cái bàn ăn, tưởng tượng bữa cơm đầu tiên trong nhà mới. Xây nhà đáng lẽ phải vui như vậy, và tờ hợp đồng rõ ràng chính là thứ giữ cho nó vui tới ngày dọn vào.
Anh chị cứ thủng thẳng, đọc kỹ, hỏi kỹ trước khi đặt bút. Nếu được, rủ thêm người thân hay ai có kinh nghiệm ngồi đọc cùng, bốn con mắt bao giờ cũng sáng hơn hai. Ký một bản hợp đồng mà trong lòng nhẹ tênh, đó mới là khởi đầu đẹp cho một căn nhà.
Bài sau trong chuỗi 101 Bí kíp xây nhà, Khuôn sẽ ngồi sâu hơn với anh chị vào chính cái bảng công tác xây dựng ấy, xem đọc nó ra sao để không sót phần nào. Còn nếu anh chị muốn đi bài bản từ đầu, khóa Chủ Nhà Thông Thái ở www.chunhathongthai.com là chỗ Khuôn gói ghém lại đường mình đã đi. Anh chị ghé đọc tiếp cùng Khuôn nghen.
Hỏi nhanh đáp gọn cùng Khuôn
Xây nhà có cần làm hợp đồng không khi hai bên đã tin nhau? Có nghen. Tin nhau là nền tảng đẹp để bắt đầu, nhưng công trình kéo dài mấy tháng, hai người trao đổi cả trăm câu, trí nhớ khó giữ hết chi tiết. Hợp đồng không phải để đề phòng ai xấu, mà là chỗ chung để hai người tử tế cùng nhớ điều đã hứa, đỡ phải phân bua "hồi đó anh nói mà".
Thỏa thuận miệng khi xây nhà có ổn không? Nó ổn để mở đầu, nhưng dễ vấp nhất ở khoản vật tư và phạm vi công việc. Chữ "thép tốt, gạch đẹp" trong đầu mỗi người một khác. Cứ ghi lại một dòng những gì hai bên đã gật đầu, sáu tháng sau cái dòng đó nhớ giùm cả hai người.
Trong hợp đồng xây nhà, điều gì quan trọng nhất cần xem? Nếu chỉ chọn một, Khuôn chọn phạm vi công việc: nhà thầu làm tới đâu, cái gì trong giá, cái gì ngoài giá. Cầm bảng công tác dò từ trên xuống, gặp việc nào không thấy tên thì hỏi liền, vì hạng mục không được ghi thì coi như chưa tồn tại.
Phát sinh khi xây nhà tính sao cho khỏi mất lòng? Chốt cách tính ngay lúc ký, đừng đợi tới lúc mới bàn. Hỏi thẳng "tăng thì tính sao, giảm thì tính sao anh?". Nhất là khi đổi vật tư, thường chỉ phần tiền vật tư đổi, còn công thợ và quản lý giữ nguyên, nói rõ trước là hai bên khỏi tính lệch nhau.
Về tác giả
Bài viết bởi KS. Ngô Đình Khuôn — Kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Với 10 năm trong nghề và đã đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà trên hành trình xây tổ ấm, Khuôn viết chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" để chia sẻ những kinh nghiệm đời thường, giúp anh chị xây nhà nhẹ đầu và trọn niềm vui.
Gặp Khuôn tại: ngodinhkhuon.vn · YouTube @ngodinhkhuon · Facebook /ngodinhkhuon66
Bạn không phải xây nhà một mình
Xây nhà là chuyện vui khi mình hiểu và có kế hoạch. Khóa học Chủ Nhà Thông Thái đồng hành cùng anh chị từ lúc ấp ủ đến ngày nhận nhà — để anh chị tự tin làm chủ ngôi nhà của mình, không còn phụ thuộc vào ai.
Bài viết liên quan
