Ghi đủ từng hạng mục trong hợp đồng để tránh phát sinh chi phí khi xây nhà
Chào anh chị, Khuôn đây.
Nếu anh chị vừa cầm bản hợp đồng nhà thầu đưa, đọc tới đọc lui mà trong bụng cứ lấn cấn "sao thấy sơ sài vậy ta, có thiếu gì không", thì anh chị đang lo đúng chỗ rồi đó. Không phải anh chị khó tính. Cũng chẳng phải nhà thầu định giấu điều gì. Chỉ là bản hợp đồng xây nhà nó khác mấy tờ giấy mua bán ngoài chợ: cái làm mình mệt về sau thường không nằm ở dòng chữ đã viết, mà nằm ở chỗ quên chưa viết.
Nói gọn cho anh chị đỡ mất thời gian nghen. Muốn tránh phát sinh chi phí khi xây nhà, chìa khóa không phải là ép giá cho thật thấp, mà là ghi cho đủ từng hạng mục vào hợp đồng. Hạng mục nào chưa ghi thì coi như chưa có, tới lúc cần tới nó, mình sẽ phải móc thêm tiền ra.
Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, Khuôn để ý một điều vui vui: mấy anh chị ít phát sinh nhất không hẳn là người trả giá giỏi nhất, mà là người chịu khó ngồi ghi rõ mọi thứ ra giấy trước khi đặt bút ký. Bí kíp hôm nay của chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" gọn lỏn vậy thôi. Mình cùng đi thủng thẳng nghen.
"Chưa ghi trong hợp đồng" nghĩa là gì, sao lại thành tiền?
Anh chị hình dung thế này. Lúc ngồi thương lượng, hai bên nói với nhau đủ thứ: "cái sân sau anh làm giúp em luôn nha", "chỗ ban công đổ giùm em cho chắc", "cầu thang ốp đá giúp em". Nhà thầu gật gù, mình cũng yên bụng. Nhưng lời nói gió bay, còn cái ràng buộc thật sự thì chỉ nằm trên trang hợp đồng.
Tới hồi thi công, nếu một hạng mục nào đó không có tên trong bảng công tác, nhà thầu hoàn toàn có cái lý của họ khi nói: "Cái này hồi đó mình đâu có tính vô giá, giờ làm thì tính thêm anh nghen." Và họ nói vậy cũng đâu có sai. Bởi cái giá họ báo được ráp lại từ đúng những đầu việc đã liệt kê. Việc nằm ngoài danh sách thì nằm ngoài số tiền. Đơn giản vậy đó.
Đây chính là tinh thần của bí kíp hôm nay: hạng mục nào không ghi trong hợp đồng thì xem như chưa tồn tại. Nghe hơi phũ, nhưng ngẫm kỹ thì nó bênh vực cho cả hai bên. Mình biết mình đang trả tiền cho cái gì, nhà thầu biết mình phải làm tới đâu. Rõ ràng từ đầu thì về sau khỏi ai áy náy với ai.
Cách làm thì dễ ợt, làm được liền: đừng tin vào trí nhớ, kể cả trí nhớ của người thật thà nhất. Nói được điều gì thì ghi điều đó vào hợp đồng. Vậy một bản hợp đồng xây nhà cần có những gì, và cái "bảng công tác" mình cần ghi cho đủ nó gồm ra sao? Mình đi từng lớp một nghen.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Bảng công tác xây dựng, trái tim của tờ hợp đồng
Trong năm lớp phải nắm của một bản hợp đồng xây nhà, Khuôn xin nói cái quan trọng nhất trước: bảng công tác xây dựng. Đây là bảng liệt kê từng đầu việc, chạy một mạch từ ép cọc, đào móng, đổ bê tông, xây tô, cho tới ốp lát, sơn nước, lắp thiết bị hoàn thiện. Bên cạnh mỗi việc ghi rõ luôn: phần này nhà thầu làm, phần kia nhà thầu không làm.
Nói cho dễ nghe, bảng công tác chính là bảng dự toán khối lượng được bưng thẳng vào hợp đồng. Nó trả lời giùm mình cái câu mà nhiều anh chị hay quên hỏi cho tới nơi: rốt cuộc nhà thầu này bao cho mình tới đâu?
Anh chị thử để ý mấy hạng mục cần ghi trong hợp đồng xây nhà mà lại hay bị "rơi" khỏi bảng này nhất nghen: cái sân, hàng rào, cổng, bể nước ngầm, bể tự hoại, phần chống thấm mái, chuyện đục tường đi đường điện nước âm, rồi dọn dẹp vệ sinh lúc cuối công trình. Toàn mấy thứ lặt vặt mà cộng lại thành một khoản không nhỏ. Chúng bị quên đâu phải vì ai gian, mà vì lúc ngồi bàn ai cũng đinh ninh "cái đó dĩ nhiên phải có rồi".
Cho nên anh chị chịu khó cầm bản vẽ, đi một vòng tưởng tượng từ ngoài cổng vô tới nóc nhà, ghé mỗi khu vực tự hỏi "chỗ này ai làm, có trong bảng chưa". Chỗ nào bản vẽ có mà bảng công tác không có, mình khoanh lại rồi hỏi cho ra lẽ. Ghi xong cái khung việc rồi, tới lượt vật tư. Mà chuyện vật tư mới là nơi tiền hay đội lên một cách lặng lẽ nhất.
Vật tư ghi càng rõ, túi tiền càng yên
Điều thứ hai cần ghi cho kỹ là vật tư sử dụng. Cũng là câu "xây cho tốt" thôi, nhưng thép hãng này với thép hãng kia đã khác, gạch loại này với loại kia lại khác nữa. Hợp đồng mà ghi chung chung, thì tới hồi nhập hàng, chữ "hàng tốt" trong đầu mình với trong đầu nhà thầu có khi không gặp nhau ở cùng một chỗ.
Vậy nên anh chị cứ mạnh dạn đề nghị ghi rõ: cát, đá, gạch dùng loại nào; thép hãng gì, ví dụ Pomina, Miền Nam, Tây Đô hay Việt Nhật; xi măng hãng nào. Rồi tới nhóm vật tư hoàn thiện: gạch lát, cửa, thiết bị vệ sinh tính ở tầm nào. Ghi rõ không phải để làm khó ai, mà để sau này khỏi phải phân bua chuyện "cái này em cứ tưởng loại xịn hơn".
Riêng nhóm hoàn thiện, Khuôn hay khuyên anh chị ghi kèm luôn một mức giá tham chiếu cho từng thứ vật tư chính. Không cần con số nào ghê gớm, chỉ cần hai bên thống nhất "gạch lát nền mình chọn ở tầm giá này" rồi ghi vào cho có mốc. Có cái mốc đó, sau này lỡ đổi lên đời gạch đẹp hơn hay xuống loại vừa túi hơn, việc tính chênh lệch cũng rõ ràng, không ai thấy mình thiệt. Còn tính chênh lệch ra làm sao, lát nữa tới phần phát sinh Khuôn kể kỹ.
Ghi đủ việc, ghi đủ vật tư rồi, vẫn còn một lớp nữa hay bị bỏ quên mà lại là chỗ dễ sinh chuyện: làm ra như thế nào thì mới coi là đạt?
Yêu cầu kỹ thuật, ghi được thì đỡ tị nạnh về sau
Điều thứ ba là yêu cầu kỹ thuật. Cái này nghe hơi chuyên môn nên nhiều anh chị ngại, nhưng thiệt ra chỉ cần ghi ở mức mình hiểu là đủ: tường xây tô phẳng phiu cỡ nào, gạch ốp lát mạch đều ra sao, sắt thép bố trí theo bản vẽ thế nào.
Phần này hay ở chỗ nó làm điểm tựa cho người giám sát. Nếu anh chị có thuê giám sát, thì mấy dòng yêu cầu kỹ thuật trong hợp đồng chính là cây thước để họ đối chiếu ngoài công trường. Nó bổ sung cho bản vẽ thiết kế, lấp mấy khoảng trống mà bản vẽ chưa nói hết.
Không có nó thì sao? Thì tới lúc thấy bức tường hơi nghiêng, viên gạch hơi lệch mạch, mình muốn góp ý mà lại không có cái mốc chung để dựa. Hai bên nói qua nói lại theo cảm tính, dễ nảy tị nạnh. Có dòng chữ trong hợp đồng thì câu chuyện nhẹ hẳn: mình chỉ cần chỉ vào tiêu chuẩn đã thống nhất là xong, khỏi ai phải lớn tiếng với ai.
Chất lượng gói ghém xong, giờ mình bàn tới chuyện đồng tiền đi ra khỏi túi lúc nào. Bởi chi đúng nhịp cũng là một cách giữ cho công trình chạy êm.
Tiến độ thanh toán, chia rõ từng đợt cho cả hai cùng chủ động
Điều thứ tư là tiến độ thanh toán. Anh chị nên đề nghị chia tiền ra từng đợt bám theo giai đoạn thi công: xong móng một đợt, xong phần thô một đợt, xong tô trát một đợt, cứ vậy đi tới lúc hoàn thiện.
Một thông lệ Khuôn thấy hợp tình hợp lý, anh chị tham khảo như ví dụ minh họa thôi nghen, tùy nhà thầu mỗi nơi mà khác: giữ lại chừng 10% cho tới khi công việc gần xong, và giữ nốt khoảng 5% cuối cùng cho tới sau ngày nghiệm thu bàn giao. Khoản giữ lại này không phải để làm khó nhà thầu đâu, mà là một cách nhẹ nhàng để hai bên cùng có động lực đi tới đích cho tử tế.
Chi đúng thời điểm thì cả hai cùng chủ động: nhà thầu có tiền xoay vật tư, trả công thợ đúng lúc; còn mình thì luôn nắm trong tay một khoản tương ứng với phần việc chưa xong. Nhân đây anh chị nhớ hỏi luôn một câu: lỡ tiến độ bị chậm thì hai bên xử với nhau ra sao. Hỏi trước cho rõ, không phải để bắt bẻ, mà để lúc có chuyện thật thì mình đã biết đường ngồi lại nói chuyện.
Tới đây mình đã ghi được bốn lớp rồi. Còn một lớp cuối, và nó đúng y cái tên của bài hôm nay: phát sinh.
Xử lý phát sinh, thống nhất cách tính TRƯỚC, đừng đợi tới lúc mới bàn
Điều thứ năm, cũng là điều Khuôn mong anh chị để tâm nhất nếu muốn giảm bớt chi phí phát sinh khi xây nhà: ghi rõ cách tính phát sinh tăng và giảm ngay từ đầu.
Xây nhà mà không phát sinh gì thì hiếm lắm, thủng thẳng mà nói là gần như không có. Đang làm, mình đổi ý muốn dời cái cửa cho thoáng, nâng loại gạch cho đẹp, thêm vài cái ổ điện cho tiện, chuyện thường tình mà. Vấn đề không nằm ở có phát sinh hay không, mà nằm ở chỗ lúc phát sinh, hai bên tính tiền với nhau kiểu gì. Đợi tới lúc đó mới lôi ra bàn thì mình ở thế bị động, mà nhà thầu cũng khó xử.
Khuôn kể anh chị nghe một ví dụ minh họa cho dễ thấm, con số chỉ để hình dung cách tính thôi nghen. Giả sử nhà thầu báo ốp gạch một khu vực tầm 450 nghìn đồng một mét vuông, trong đó đã gồm keo, chà ron, công thợ và cả phần quản lý. Nay mình muốn đổi qua loại gạch rẻ hơn, cỡ 400 nghìn. Nghe thì tưởng cứ trừ thẳng ra là xong, nhưng khoan đã: phần được giảm chỉ là chênh lệch của viên gạch thôi, còn công thợ, hồ vữa, keo, chà ron, quản lý thì vẫn y vậy, đâu có rẻ đi theo. Không hỏi kỹ cách tính, mình dễ đinh ninh được giảm nhiều, mà thực ra không phải.
Vậy lối đi cho gọn: trong hợp đồng ghi sẵn cái nguyên tắc "phát sinh tăng tính theo đơn giá nào, phát sinh giảm trừ theo phần nào", rồi mỗi lần thay đổi thì hai bên cùng ký một tờ xác nhận nho nhỏ. Nghe có vẻ lích kích, nhưng chính mấy tờ giấy con con đó giữ cho tình cảm hai bên nguyên vẹn cho tới ngày dọn vô nhà mới.
Một chuyện thật để anh chị nhớ: giấy tờ mà không xài được thì cũng như không
Khuôn kể anh chị nghe chuyện của anh Duy, một chủ nhà dưới Gò Công mà Khuôn có dịp đồng hành. Anh Duy làm bài bản lắm, chịu bỏ tiền thuê thiết kế đàng hoàng chứ không làm qua loa. Vậy mà tới hồi cầm bộ hồ sơ ra thi công, nó lại không dùng được cho công trình của anh. Kết cục là anh phải tốn thêm một lần tiền nữa cho một bộ thiết kế mới.
Khuôn kể chuyện này không phải để anh chị hoang mang đâu nghen. Anh Duy chẳng làm gì sai cả, anh còn cẩn thận hơn khối người. Điều Khuôn rút ra và muốn gửi anh chị là: một bộ giấy tờ, dù là bản vẽ hay bản hợp đồng, chỉ có giá trị khi nó thật sự khớp với căn nhà mình sắp xây và mình thật sự xài được nó. Giấy tờ đẹp mà không ăn khớp thì tới lúc cần, nó không đỡ nổi cho mình.
Với tờ hợp đồng cũng y vậy. Một bản ghi đủ hạng mục, đúng vật tư, rõ cách tính phát sinh, đó mới là tờ giấy thật sự làm việc, thật sự đứng về phía mình lúc cần. Còn tờ hợp đồng sơ sài, ký cho có, thì lúc có chuyện nó cũng đứng ngó lơ ngoài cuộc.
Vậy trước khi đặt bút, anh chị làm gì cho gọn?
Gom lại cho anh chị một mạch dễ nhớ nghen. Trước khi ký, mình rà đủ năm lớp. Bảng công tác đã liệt kê hết đầu việc chưa. Vật tư đã ghi rõ hãng, rõ loại chưa. Yêu cầu kỹ thuật đã có mấy dòng cho giám sát dựa vào chưa. Tiến độ thanh toán đã chia đợt và giữ lại phần cuối chưa. Cách tính phát sinh tăng giảm đã thống nhất chưa. Năm câu hỏi đó thôi, hỏi cho hết là anh chị đã đi trước được khối chuyện.
Và trên hết là câu thần chú của bài hôm nay: cái gì nói miệng được thì viết vào hợp đồng được. Đừng để hạng mục nào phải sống nhờ trí nhớ của hai con người bận rộn suốt mấy tháng trời. Ghi ra giấy, vừa nhẹ đầu mình, vừa nhẹ lòng nhà thầu.
Anh chị đừng ngại chuyện hỏi tới hỏi lui trước khi ký. Hỏi thêm một câu bữa nay bao giờ cũng dễ chịu hơn tiếc nuối vài tháng sau. Tốt nhất là rủ thêm một người thân hoặc một người có kinh nghiệm ngồi đọc cùng. Bốn con mắt bao giờ cũng bắt được nhiều thứ hơn hai con mắt.
Xây nhà đâu phải một trận cân não. Nó là chuyện vui, là ngày mình gom góp cả một quãng đời để dựng nên chốn đi về. Khi tờ hợp đồng đã ghi đủ và ghi rõ, anh chị sẽ thấy mình đi qua công trình bằng một tâm thế thong dong hẳn: bớt cãi cọ, bớt lăn tăn, để dành sức mà tận hưởng cái háo hức nhìn căn nhà lớn lên mỗi ngày. Rồi tới đêm đầu tiên ngủ trong nhà mới, mình ngủ ngon, vì biết mọi thứ đã sòng phẳng ngay từ tờ giấy đầu tiên.
Vài câu anh chị hay hỏi Khuôn (FAQ)
Hợp đồng xây nhà cần có những gì để mình yên tâm ký? Gọn trong năm lớp: bảng công tác liệt kê đủ đầu việc, danh mục vật tư ghi rõ hãng và loại, phần yêu cầu kỹ thuật để giám sát dựa vào, tiến độ thanh toán chia theo giai đoạn, và cách tính phát sinh tăng giảm. Có đủ năm lớp này thì tờ hợp đồng mới thật sự làm việc cho mình.
Những hạng mục cần ghi trong hợp đồng xây nhà mà người ta hay quên là gì? Thường là mấy thứ ai cũng đinh ninh "dĩ nhiên phải có": cái sân, hàng rào, cổng, bể nước ngầm, bể tự hoại, chống thấm mái, đục tường đi điện nước âm, và dọn vệ sinh cuối công trình. Anh chị cầm bản vẽ đi một vòng từ cổng vào tới nóc, chỗ nào bản vẽ có mà bảng công tác thiếu thì khoanh lại hỏi cho rõ.
Làm sao để giảm chi phí phát sinh khi xây nhà? Không phải bằng cách ép giá thật thấp, mà bằng cách ghi đủ hạng mục ngay từ đầu để đừng phát sinh vì "quên chưa tính". Với phần phát sinh do mình đổi ý, hãy thống nhất cách tính tăng giảm và ghi vào hợp đồng trước, mỗi lần thay đổi thì hai bên ký một tờ xác nhận nhỏ.
Đổi qua vật tư rẻ hơn thì có được giảm nhiều tiền không? Thường ít hơn mình tưởng. Phần được trừ chỉ là chênh lệch của riêng món vật tư đó, còn công thợ, hồ vữa, keo, chà ron, quản lý vẫn giữ nguyên. Vậy nên trong hợp đồng cứ ghi sẵn một mức giá tham chiếu cho từng vật tư chính, sau này tính chênh lệch cho rõ ràng, không ai thấy mình thiệt.
Nếu anh chị muốn ước lượng trước các khoản cho ngày dọn vào cho đỡ bỡ ngỡ, Khuôn có làm sẵn một công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/, anh chị cứ ghé chơi. Còn nếu muốn đi sâu hơn về chuyện đọc hợp đồng cho tới nơi tới chốn, mình gặp nhau ở khóa "Chủ Nhà Thông Thái" tại www.chunhathongthai.com nghen.
Đây là một bài trong chuỗi "101 Bí kíp xây nhà", anh chị đọc thấy hữu ích thì ghé thêm mấy bài khác nữa nha. Hẹn gặp anh chị ở bí kíp sau. Thương mến.
Về tác giả
Bài viết bởi KS. Ngô Đình Khuôn — Kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Với 10 năm trong nghề và đã đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà trong hành trình xây tổ ấm, Khuôn chia sẻ những kinh nghiệm thực tế, dễ áp dụng để anh chị chủ động hơn với ngôi nhà của mình.
Gặp Khuôn tại: website ngodinhkhuon.vn · YouTube @ngodinhkhuon · Facebook /ngodinhkhuon66.
Lưu ý: Mọi con số về giá và tỷ lệ trong bài chỉ là ví dụ minh họa gắn với thời điểm và khu vực, không phải bảng giá hiện hành. Anh chị hãy tham khảo báo giá thực tế và điều kiện cụ thể của công trình mình trước khi quyết định.
Slug: ghi-du-hang-muc-hop-dong-tranh-phat-sinh-chi-phi-xay-nha
Anh chị không phải xây nhà một mình
Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn 21 video cho anh chị học miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.
Mang theo bộ câu hỏi khi ra công trường
Nếu anh chị muốn có sẵn câu để hỏi nhà thầu và giám sát ở từng giai đoạn, Khuôn có cuốn cẩm nang Bộ Câu Hỏi Dành Cho Chủ Nhà — bản PDF 98 trang, 295 câu hỏi, đi từ trước khi đào móng cho tới ngày dọn vào ở. Mỗi hạng mục có sẵn câu hỏi cho anh chị, phần giám sát sẽ kiểm và lỗi hay gặp. Giá 168.000đ, chuyển khoản xong là đường dẫn tải về hộp thư trong vài phút.
Bài viết liên quan
