Tiến độ thanh toán khi xây nhà: chi đúng lúc, hai bên cùng nhẹ
Có buổi chiều anh chị vừa ngồi xuống với nhà thầu, tờ báo giá đặt giữa bàn, ly trà còn nóng, thì câu bật ra trong đầu nhiều khi không phải "bao nhiêu một mét vuông", mà là: "Vậy mình đóng tiền kiểu gì đây? Đóng một lần hay chia ra? Cọc nhiêu là vừa?". Nếu anh chị đang gõ tìm mấy chữ đó, Khuôn xin thưa ngay: anh chị không hề tính toán quá đà, cũng chẳng phải gặp ai gian mà đâm ra dè chừng. Đây là câu hỏi đúng, mà người chủ nhà nào tỉnh táo cũng nên hỏi trước khi đặt bút.
Nói gọn cái cốt cho anh chị đang vội: tiền xây nhà nên chia nhiều đợt bám theo tiến độ công trình, làm tới đâu chi tới đó, và giữ lại một khoản nhỏ ở cuối để hai bên cùng an tâm. Chi đúng lúc thì thợ có sức làm, mình cũng giữ được thế chủ động.
Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, chuyện tiền nong khi xây nhà ít khi rối vì số tiền, mà hay rối vì thời điểm. Chi sớm quá thì mình hồi hộp. Chi trễ quá thì thợ đuối. Bài này Khuôn ngồi kể thủng thẳng với anh chị chuyện chia đợt sao cho êm, coi như hai anh em nhấp ly cà phê bàn nhau trước khi ký.
Vì sao tiền xây nhà nên chia đợt, chứ không đóng một cục?
Xây một căn nhà là chuyện kéo dài mấy tháng trời, có khi gần cả năm. Anh chị mà đưa hết tiền một lần ngay từ đầu thì thật tình, cả hai bên đều đứng ngồi không yên. Anh chị mất thế chủ động, vì tiền đã ra khỏi túi mà nhà thì mới có cái móng nhô lên khỏi mặt đất. Còn nhà thầu, dù là người tử tế, cũng vác trên vai một áp lực chẳng đáng có: cầm cục tiền lớn mà công trình mới chớm.
Ngược lại, nếu anh chị giữ khư khư, tới lúc thợ cần tiền mua thép, mua xi măng mà chưa có, thì công trình khựng lại, thợ ngồi chơi, tiến độ trôi đi. Chẳng ai vui.
Chia đợt thanh toán sinh ra để gỡ đúng cái thế kẹt đó. Nó giống như mình trả dần cho chính công sức và vật tư đã đổ vào căn nhà. Làm tới đâu, chi tới đó. Nhà lên được một tầng thì chi cho phần một tầng. Xây xong phần thô thì chi cho phần thô. Tiền và công trình đi song song, không bên nào phải gánh giùm bên nào.
Cái hay nằm ở đây: khi dòng tiền bám sát tiến độ, cả chủ nhà lẫn nhà thầu đều chủ động. Anh chị biết trước tháng này cần lo khoản nào, nhà thầu biết trước lúc nào có tiền xoay vật tư. Không ai bị động, không ai phải đi hỏi vay nóng giữa chừng. Vậy chia làm mấy đợt thì gọi là hợp lý? Mình bàn tiếp nghen.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Cách chia đợt thanh toán xây nhà: cứ bám theo mốc thi công
Không có con số vàng nào bắt mọi nhà phải chia làm bốn đợt hay sáu đợt. Nhưng có một nguyên tắc thì luôn đúng: mỗi đợt thanh toán nên gắn vào một mốc thi công nhìn thấy được bằng mắt, chứ đừng gắn vào ngày trên tờ lịch.
Nghĩa là sao? Thay vì hẹn cứ tới ngày là chi một khoản cố định, mình ghi theo kiểu bám việc:
- Đợt đầu, ngay sau khi ký: một khoản tạm ứng để nhà thầu mua vật tư mở màn, dựng cái lán, kéo điện nước tạm.
- Xong móng, xong đà kiềng thì tới đợt kế.
- Đổ xong sàn mỗi tầng lại một đợt.
- Xây tô, hoàn thiện xong phần thô: thêm một đợt.
- Gần cuối, lúc ốp lát, sơn nước, lắp thiết bị đã tươm tất.
- Và đợt chốt, sau khi nghiệm thu, bàn giao nhà.
Con số cụ thể mỗi đợt tùy quy mô căn nhà, tùy khu vực, anh chị với nhà thầu ngồi cân nhau mà chốt. Nhưng cái tinh thần thì rõ một đường: tiền đi theo khối lượng thật đã làm xong. Mỗi lần sắp chi một đợt, anh chị (hoặc người giám sát của anh chị) ra ngó công trình một vòng, thấy hạng mục đó xong đàng hoàng rồi mới chi. Vừa hợp lý, vừa là cái cớ để mình năng ra thăm căn nhà của mình.
Cách chia đợt thanh toán xây nhà theo mốc thi công còn có một cái lợi ngầm: nó biến bảng tiến độ thành tấm bản đồ để anh chị biết công trình đang đi tới đâu. Cứ nhìn mình đang chi tới đợt mấy là đoán được nhà đã đi bao xa. Vậy còn khoản đặt cọc, cái đợt đầu ai cũng băn khoăn, thì bao nhiêu mới phải phép?
Đặt cọc xây nhà bao nhiêu là vừa đủ?
Đây là câu Khuôn được hỏi nhiều nhất. Câu trả lời thành thật là: vừa đủ để nhà thầu khởi động, chứ đừng nhiều tới mức mình mất thế.
Khoản tạm ứng đợt đầu là để nhà thầu có vốn mua đợt vật tư đầu tiên, gọi nhân công vào việc, dựng cái lán trại. Nó cần thực chất, vì bắt người ta bỏ tiền túi ra làm trước rồi mới trả thì cũng chẳng phải cách hay ho gì. Nhưng nó không nên phình to tới mức lỡ có chuyện, phần tiền anh chị đã đưa lại vượt xa phần việc đã làm.
Cái nguyên tắc Khuôn hay nhắc anh chị nằm gọn trong một câu: ở mọi thời điểm, số tiền anh chị đã chi ra nên xấp xỉ, hoặc chỉ nhỉnh hơn một chút, so với giá trị khối lượng đã thi công. Đừng để tiền chạy trước công trình một quãng xa. Giữ được thế cân đó thì dù có trục trặc gì, hai bên cũng dễ ngồi lại tính cho sòng phẳng.
Con số cọc cụ thể, Khuôn xin phép không đưa ra một mức cứng, vì nó tùy quy mô, tùy hình thức hợp đồng (nhân công, phần thô, hay trọn gói), tùy cả cái tin cậy giữa hai bên đã dày tới đâu. Điều quan trọng hơn con số là anh chị hiểu vì sao mình cọc chừng đó, khoản cọc ấy tương ứng với việc gì. Hiểu rồi thì đưa bao nhiêu cũng thấy nhẹ lòng. Còn một khoản nữa nằm ở đầu bên kia của hành trình, Khuôn muốn anh chị để ý riêng: khoản giữ lại cuối cùng.
Vì sao nên giữ lại một khoản ở cuối?
Đây là chi tiết người xây nhà lần đầu hay bỏ sót, rồi sau tiếc hùi hụi. Trong hợp đồng, anh chị nên thỏa thuận giữ lại một phần tiền ở những đợt cuối. Một cách làm phổ biến là giữ lại khoảng 10% trước khi bàn giao, rồi giữ thêm khoảng 5% một thời gian sau bàn giao. (Con số này Khuôn nêu để anh chị dễ hình dung thôi nghen, thực tế hai bên tự thống nhất tùy khu vực, tùy công trình.)
Khoản giữ lại không phải để làm khó nhà thầu, mà là cái thắng an toàn cho cả hai. Nó gắn với chuyện bảo hành và hoàn thiện mấy chi tiết cuối. Nhà mới xong, ở vài tuần đôi khi mới lòi ra chỗ cần dặm lại: cái vòi nước hơi rỉ, mảng sơn chưa thật đều, viên gạch lát nghe cộp cộp. Có khoản giữ lại, nhà thầu quay qua xử lý cho anh chị nhẹ nhàng, còn anh chị thì an tâm mọi thứ được làm tới nơi tới chốn.
Khuôn cũng muốn nói cho công bằng với bên thợ: khoản giữ lại này, khi nhà đã ổn, hết thời gian theo dõi, thì mình phải trả đủ, trả đúng hẹn cho người ta. Đó là tiền công của họ, chứ không phải cái cớ để mình dây dưa. Sòng phẳng hai chiều thì tình nghĩa mới bền, lần sau có việc còn gọi nhau được. Ghi khoản giữ lại thành một dòng rõ ràng trong tiến độ thanh toán, kèm điều kiện khi nào trả, đó là cách anh chị vừa bảo vệ mình vừa giữ cái tình với đội thợ. Mà muốn cả bảng tiến độ này có sức nặng thật sự, có một điều phải làm cho bằng được.
Tiến độ thanh toán hợp đồng xây dựng: ghi hết vào giấy, chuyện chưa viết ra coi như chưa có
Khuôn nói thẳng chỗ này vì nó quan trọng: mọi thỏa thuận về tiến độ thanh toán hợp đồng xây dựng, dù hai bên đã gật gù vui vẻ với nhau ngoài miệng, đều nên được viết ra thành từng dòng.
Chia mấy đợt, mỗi đợt gắn mốc thi công nào, mỗi đợt bao nhiêu, giữ lại bao nhiêu, khi nào trả khoản giữ lại. Tất cả nằm hết trên giấy. Bởi một nguyên tắc Khuôn luôn tâm niệm: hạng mục hay điều khoản nào không ghi trong hợp đồng thì coi như chưa từng tồn tại. Đừng để một chuyện quan trọng như dòng tiền phải trông cậy vào trí nhớ của hai người, sau mấy tháng trời bận bịu đủ thứ.
Chuyện này không phải vì mình nghi ngờ ai đâu. Nhà thầu tử tế cũng mong mọi thứ rõ ràng, vì rõ ràng thì họ đỡ áy náy, đỡ phải cố nhớ. Một tờ hợp đồng ghi đủ tiến độ giống tấm bản đồ chung để hai bên cùng nhìn vào mà đi: tới mốc này thì tới lượt khoản này, cứ vậy mà làm, chẳng ai phải đoán ý ai.
Lúc ngồi soạn phần này, anh chị nhớ để bảng tiến độ thanh toán đi song song với bảng công tác xây dựng, tức cái danh sách từng đầu việc từ cọc tới hoàn thiện. Hai bảng khớp nhau, mỗi mốc chi tiền ứng với một cụm việc đã xong. Khớp được vậy thì tự nhiên chi tiền nhẹ tênh, vì lúc nào mình cũng biết đang trả cho cái gì. (Lần đầu xây nhà, được coi trước vài mẫu hợp đồng theo từng hình thức để thấy bảng tiến độ nằm cạnh bảng công tác ra sao thì đỡ bỡ ngỡ hẳn; mấy mẫu này Khuôn có để trong khóa Chủ Nhà Thông Thái, anh chị xem cho quen mặt.) Vậy lỡ tới hẹn mà công trình chưa xong như đã bàn, thì tính sao?
Chậm tiến độ thì xử lý ra sao? Hỏi kỹ ngay từ đầu
Đời đâu phải lúc nào cũng chạy đúng lịch. Mưa gió dầm dề, vật tư lên giá, thợ vướng việc riêng, trăm thứ có thể làm công trình chậm lại đôi chút. Chuyện đó bình thường. Cái không bình thường là để tới lúc chậm rồi mới quýnh lên không biết xử sao.
Cho nên, ngay khi bàn tiến độ thanh toán, anh chị hỏi luôn nhà thầu một câu nhẹ nhàng: "Nếu công trình chậm hơn dự kiến thì mình xử lý sao cho phải hả anh?". Hỏi không phải để hù hay để gài, mà để hai bên thống nhất trước một cách xử lý êm đẹp, phòng khi cần tới. Hỏi kỹ một lần lúc này vẫn nhẹ đầu hơn băn khoăn nhiều tháng về sau.
Tiền nong và thời gian vốn là hai người bạn đi chung một đường. Chuyện điều khoản chậm tiến độ đáng riêng một buổi cà phê, nên Khuôn sẽ kể kỹ ở một bài khác trong chuỗi này. Ở đây anh chị chỉ cần nhớ: nhắc tới tiền thì nhắc luôn tới thời gian, hai thứ ấy đi liền một cặp trong hợp đồng.
Chi đúng lúc là món quà cho cả hai bên
Ngẫm lại, chuyện chia đợt thanh toán tưởng khô khan mà thật ra rất tình. Anh chị chi đúng lúc thì đội thợ có tiền mua vật tư ngon, có sức mà làm, bữa cơm công trường cũng đầy đặn hơn. Tiền bám sát tiến độ thì anh chị ngủ ngon, vì biết mỗi đồng bỏ ra đều đã hóa thành một phần căn nhà đang lớn lên mỗi ngày.
Xây nhà, suy cho cùng, nên là một chuyện vui. Là mình dựng lên cái chỗ để về, chỗ cho mấy đứa nhỏ lớn lên, chỗ để ba má có góc ngồi uống trà buổi sáng. Một bảng tiến độ thanh toán rõ ràng, sòng phẳng, ghi đủ trên giấy, đó là cách anh chị giữ cho niềm vui ấy khỏi bị mấy chuyện tiền nong làm gợn sóng. Khuôn chúc anh chị ngồi bàn tiến độ với nhà thầu thật vui, chi tới đâu nhẹ lòng tới đó, tới ngày dọn vào nhà mới thì còn dư một nụ cười cho chính mình.
Câu hỏi thường gặp về tiến độ thanh toán khi xây nhà
Tiến độ thanh toán khi xây nhà nên chia làm mấy đợt? Không có con số bắt buộc. Cứ bám theo mốc thi công nhìn thấy được: tạm ứng đầu, xong móng, đổ sàn mỗi tầng, xong phần thô, hoàn thiện, và đợt chốt sau nghiệm thu. Nhiều nhà chia bốn tới sáu đợt là vừa. Cái gốc là tiền đi theo khối lượng thật đã làm xong, chứ không đi theo ngày trên lịch.
Đặt cọc xây nhà bao nhiêu là hợp lý? Vừa đủ để nhà thầu mua đợt vật tư đầu, gọi nhân công, dựng lán, chứ đừng nhiều tới mức tiền chạy trước công trình một quãng xa. Nguyên tắc dễ nhớ: ở mọi thời điểm, tiền đã chi nên xấp xỉ giá trị phần việc đã làm. Mức cọc cụ thể tùy quy mô và hình thức hợp đồng, anh chị với nhà thầu cân nhau mà chốt.
Có nên giữ lại một khoản ở cuối không? Nên nghen. Một cách phổ biến là giữ khoảng 10% trước bàn giao và thêm khoảng 5% một thời gian sau đó (con số minh họa, hai bên tự thống nhất). Khoản này gắn với bảo hành và dặm vá mấy chi tiết cuối. Khi nhà đã ổn thì anh chị nhớ trả đủ, trả đúng hẹn cho thợ.
Tiến độ thanh toán có bắt buộc ghi vào hợp đồng không? Có, và Khuôn khuyên ghi thật rõ: chia mấy đợt, mỗi đợt gắn mốc nào, bao nhiêu, giữ lại bao nhiêu, khi nào trả. Điều khoản nào không ghi trong hợp đồng thì coi như chưa từng tồn tại. Ghi rõ giúp cả hai bên đỡ phải trông cậy vào trí nhớ.
Đây là một bài trong chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" Khuôn viết mỗi ngày cho anh chị. Bài sau mình bàn tiếp chuyện xử lý khi công trình chậm tiến độ, anh chị đón đọc nghen. Còn nếu muốn ước lượng trước các khoản tiền cho từng giai đoạn để lên bảng tiến độ cho sát, anh chị cứ dùng thử công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/. Có con số trong tay rồi thì ngồi bàn với nhà thầu tự tin hơn nhiều. Muốn xem trước vài mẫu hợp đồng và bảng tiến độ theo từng hình thức thi công, anh chị ghé khóa "Chủ Nhà Thông Thái" tại www.chunhathongthai.com cho quen mặt.
Về tác giả
Bài viết bởi Ngô Đình Khuôn — Kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Với 10 năm trong nghề và đã đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà, Khuôn viết chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" để anh chị xây nhà lần đầu bớt bỡ ngỡ, chi tiền nhẹ lòng và giữ được niềm vui trong suốt hành trình dựng tổ ấm.
Theo dõi Khuôn tại: website ngodinhkhuon.vn · YouTube @ngodinhkhuon · Facebook /ngodinhkhuon66.
Anh chị không phải xây nhà một mình
Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn 21 video cho anh chị học miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.
Mang theo bộ câu hỏi khi ra công trường
Nếu anh chị muốn có sẵn câu để hỏi nhà thầu và giám sát ở từng giai đoạn, Khuôn có cuốn cẩm nang Bộ Câu Hỏi Dành Cho Chủ Nhà — bản PDF 98 trang, 295 câu hỏi, đi từ trước khi đào móng cho tới ngày dọn vào ở. Mỗi hạng mục có sẵn câu hỏi cho anh chị, phần giám sát sẽ kiểm và lỗi hay gặp. Giá 168.000đ, chuyển khoản xong là đường dẫn tải về hộp thư trong vài phút.
Bài viết liên quan
