Điều khoản chậm tiến độ trong hợp đồng xây nhà: câu nên hỏi trước khi đặt bút ký
Anh chị vừa cầm bản hợp đồng nhà thầu đưa, đọc tới dòng thời gian thi công ghi một trăm năm chục ngày, gật gù, tính đặt bút ký. Khoan chút nghen anh chị. Con số ngày đó mới là một nửa câu chuyện thôi. Nửa còn lại, cái nửa mình hay quên hỏi, nằm ở chỗ: lỡ qua ngày hẹn mà nhà chưa xong thì hai bên tính với nhau sao? Đó chính là chỗ mà điều khoản chậm tiến độ trong hợp đồng xây nhà lên tiếng.
Khuôn gói gọn cho anh chị dễ nhớ: đừng chỉ hỏi ngày bàn giao, hỏi luôn "lỡ trễ thì mình xử lý ra sao", rồi ghi cách xử lý vào hợp đồng. Có lý do chính đáng thì gia hạn thế nào, không có lý do thì bù đắp ra sao. Rõ từ đầu thì cả nhà mình lẫn nhà thầu đều nhẹ đầu suốt mấy tháng xây.
Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, chuyện nhà trễ hơn dự tính vài tuần, có khi vài tháng, thiệt tình không hiếm. Trời mưa dầm không đổ được sàn, vật tư lên xuống, thợ kẹt công trình khác chưa rút qua kịp, trăm thứ đời thường đều làm chậm nhịp được. Cho nên chuyện cần lo không phải "làm sao để không bao giờ trễ" (gần như không thể), mà là "lỡ trễ thì mình với nhà thầu đã thống nhất cách xử lý chưa". Điều khoản này Khuôn hay xếp chung cặp với điều khoản tiến độ thanh toán, hai anh em ruột trong hợp đồng, lát nữa mình nói kỹ.
Vì sao "ngày bàn giao" chưa phải câu hỏi quan trọng nhất
Lúc thương lượng, ai cũng chăm chăm hỏi "bao lâu thì xong nhà". Nhà thầu đưa ra một mốc, mình nghe hợp lý, gật đầu cái rụp. Nhưng ngày bàn giao ghi trên giấy mới chỉ là một lời hứa, nó chỉ có sức nặng khi đi kèm câu trả lời cho tình huống hứa mà chưa giữ được.
Giống như hẹn bạn bảy giờ tối đi ăn. Nếu đã dặn nhau "kẹt gì a lô liền nghen" thì trễ chút vẫn vui, còn cứ để mặc, tám giờ chưa thấy tăm hơi, bữa ăn tự dưng mất ngon.
Hợp đồng xây nhà y chang vậy. Một cái mốc thời gian mà không có "phương án B" đi kèm, tới lúc trục trặc là hai bên mỗi người hiểu một kiểu. Chủ nhà nghĩ trễ là lỗi của thầu, phải đền. Nhà thầu nghĩ mưa gió ai mà lường trước được, thông cảm cho nhau chứ. Thiệt ra chẳng ai sai hoàn toàn, chỉ vì chưa bàn trước nên mới thành ra căng, mấy tháng trời sứt mẻ cái tình. Vậy nên câu hỏi hay không phải "bao giờ xong" mà là "lỡ không xong đúng hẹn, mình xử lý ra sao". Tới đây thì cần tách bạch hai kiểu trễ khác nhau một trời một vực.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Có kiểu trễ đáng thông cảm, có kiểu cần nói cho rõ
Trước khi bàn chuyện gia hạn hay bù đắp, anh chị phân cho rõ: không phải cái trễ nào cũng như cái trễ nào.
Kiểu thứ nhất là trễ vì lý do khách quan. Mưa dầm cả tuần, sàn không đổ nổi. Khu vực bị tạm dừng thi công theo yêu cầu của phường xã. Hoặc chính mình đổi ý giữa chừng, dời cầu thang, đổi loại gạch phải đặt hàng chờ lâu. Mấy cái này nằm ngoài tầm tay nhà thầu, có khi còn từ phía mình. Trễ kiểu này thì công bằng nhất là ngồi lại gia hạn thời gian cho nhau, chẳng ai phạt ai.
Kiểu thứ hai là trễ do chủ quan. Chuyện này ít gặp hơn, và Khuôn tin phần đông nhà thầu đều muốn làm cho xong sớm để còn nhận công trình mới chớ. Nhưng thi thoảng vẫn có lúc thầu ôm nhiều việc một lượt rồi rút thợ chỗ này đắp chỗ kia, hay kẹt vốn nên làm cầm chừng. Kiểu trễ này thì mình cần một điều khoản để nương theo, không phải để bắt bẻ ai, mà để hai bên có chỗ dựa khi ngồi lại nói chuyện.
Cái quan trọng là hợp đồng phân biệt được hai kiểu đó. Gộp chung "cứ trễ là phạt" thì tội nhà thầu những hôm trời hành. Mà "trễ kiểu gì cũng cho qua" thì mình lại thiệt khi gặp nhịp làm ăn thiếu ăn khớp. Rạch ròi từng kiểu, gắn từng cách xử lý, đó mới là một điều khoản chậm tiến độ tử tế cho cả đôi bên. Mà muốn phân biệt được, mình cần một cái gốc để soi vào: cái mốc để biết thế nào mới gọi là "trễ".
Muốn biết có trễ hay không, phải có bảng cam kết tiến độ thi công để soi
Nghe thì hiển nhiên, vậy mà đây lại là chỗ nhiều hợp đồng bỏ trống. Muốn nói ai đó chậm bàn giao thì trước hết phải có bảng tiến độ để đối chiếu. Chứ ghi mỗi tổng thời gian một trăm mấy chục ngày, thì tới sát ngày hẹn mình cũng chẳng biết công trình đang đi nhanh hay đi chậm.
Khuôn khuyên anh chị hỏi nhà thầu cho một bảng cam kết tiến độ thi công chia theo giai đoạn. Không cần chi li tới từng buổi, chỉ cần mấy cột mốc lớn: xong móng, xong phần thô, tô trát, ốp lát, tới hoàn thiện bàn giao. Có bảng này rồi thì cứ tới mỗi mốc, mình biết đang đúng nhịp hay đã lệch.
Cái hay của nó là biến chuyện "cảm giác thấy chậm" thành con số cụ thể để hai bên cùng nhìn. Thay vì chủ nhà sốt ruột "sao lâu dữ vậy", còn nhà thầu tự ái "làm kỹ mà chê chậm", thì cả hai chỉ cần mở bảng ra. Chẳng hạn mốc phần thô hẹn giữa tháng, giờ gần cuối tháng vẫn chưa xong, vậy là lệch thật, mình ngồi lại hỏi nhau vì sao, cần chỉnh gì. Câu chuyện tự nhiên nhẹ hẳn, không còn đoán mò. Bảng tiến độ này, tiện thể, cũng là cái neo để mình biết khi nào nên chi tiền qua đợt kế. Và đó là lý do nó dính chặt với điều khoản thanh toán.
Vì sao tiến độ với thanh toán là một cặp không rời
Nhiều anh chị xem hai điều khoản này tách rời, nhưng thật ra chúng đi với nhau như hình với bóng.
Trong hợp đồng, tiền thường chia thành từng đợt gắn với giai đoạn thi công. Xong móng chi một đợt, xong phần thô chi một đợt, cứ vậy mà đi. Người ta hay giữ lại chừng 10%, cộng thêm 5% cuối cùng chi nốt sau khi bàn giao xong xuôi (đây là con số ví dụ minh họa thôi nghen anh chị, tùy thỏa thuận mỗi hợp đồng và mỗi khu vực mà khác). Nghĩa là dòng tiền của mình chảy theo nhịp công việc.
Chính cái cấu trúc đó đã là công cụ giữ tiến độ tự nhiên nhất. Tiền chi sau khi xong từng giai đoạn, chứ không ứng trước một cục lớn, thì nhà thầu có động lực làm đúng nhịp để nhận đợt kế. Ngược lại, lỡ mình ứng nhiều quá sớm, nhà thầu cầm vốn rồi đôi khi lại thong thả, dồn thợ qua công trình nào đang réo gắt hơn. Không phải họ xấu bụng, mà chỗ nào gấp hơn thì người ta xoay qua trước, cũng là lẽ thường.
Cho nên lúc bàn điều khoản chậm tiến độ, anh chị đừng bàn mỗi mình nó. Đặt nó cạnh bảng tiến độ thanh toán: mỗi đợt chi gắn với một mốc hoàn thành, mốc đó nằm trong bảng tiến độ thi công, còn khoản giữ lại cuối cùng chính là cái "bảo chứng" nhẹ nhàng để nhà thầu về đích đúng hẹn. Ba thứ khớp vào nhau thì tự thân hợp đồng đã có cơ chế giữ nhịp, khỏi cần tới chuyện phạt phọt căng thẳng. (Chuyện thanh toán này Khuôn có bài riêng trong chuỗi 101 Bí kíp, anh chị đọc thêm để ghép hai mảnh cho trọn nghen.) Nhưng lỡ có cơ chế mềm rồi mà anh chị vẫn muốn thêm một điều khoản "cứng" phòng khi xấu nhất, thì viết sao cho công bằng?
Điều khoản phạt chậm tiến độ xây dựng: viết sao cho công bằng cả hai phía
Chữ "phạt" nghe hơi nặng tai, nhưng nó có lý do: làm tấm lưới an toàn cho mình, phòng khi nhà thầu trễ do chủ quan mà cứ chần chừ không khắc phục. Cái khó là viết sao để điều khoản phạt chậm tiến độ xây dựng thành tấm lưới, chứ đừng thành cái bẫy làm hai bên căng ngay từ hồi chưa khởi công.
Vài điều Khuôn thấy hợp tình hợp lý. Trước hết là chừa cho nhau một khoảng ân hạn: đừng tính phạt ngay cái ngày đầu tiên trễ, cho một khoảng đệm ít bữa, vì xây dựng ngoài trời khó mà đúng khớp từng buổi. Qua khoảng đệm đó mà vẫn giậm chân tại chỗ thì hẵng áp dụng. Kế nữa, mức phạt nên vừa phải và có trần, thường tính một tỷ lệ nhỏ trên giá trị hợp đồng cho mỗi ngày trễ, cốt đủ để nhắc nhau nghiêm túc, chứ không tới mức vắt kiệt nhà thầu rồi họ buông ngang. Rồi ghi rõ mấy lý do khách quan được loại trừ: ngày mưa bão, lần chính mình đổi thiết kế, lúc cơ quan chức năng yêu cầu tạm dừng, mấy cái đó không tính vào thời gian trễ. Ghi thẳng vô hợp đồng, vừa đỡ thiệt cho nhà thầu, vừa giữ cái tình.
Và điều Khuôn quý nhất: ưu tiên rủ nhau khắc phục hơn là trừng phạt. Điều khoản hay không phải cái phạt nặng nhất, mà là cái buộc hai bên ngồi lại với nhau. Trễ tới mốc này thì phải họp, lập kế hoạch bù tiến độ, hẹn nhau một mốc mới. Tiền phạt để dành làm phương án cuối, khi nói chuyện đã không còn tác dụng. Viết được tới đó thì cả hai bên đều thấy mình được che chở. Mà muốn tới đó, phần lớn nằm ở cách mình mở lời lúc thương lượng.
Hỏi sao để nhà thầu tử tế thấy nhẹ lòng, chứ không phật ý
Có anh chị ngại, sợ hỏi câu "lỡ chậm thì sao" nghe như nghi ngờ nhà thầu. Khuôn hiểu cái ngại đó. Nhưng thiệt ra, cách mình hỏi mới quyết định tất cả.
Đừng hỏi kiểu chất vấn, kiểu "anh mà làm trễ là tôi phạt đó nghen", câu đó dựng lên một bức tường ngay tức khắc. Thay vào đó, mình pha ly cà phê mời thầu, rồi hỏi bằng cái giọng cùng nhau lo liệu: "Em tính trước cho chắc, lỡ trời mưa dầm hay vật tư trục trặc làm chậm ít bữa, thì mình xử lý sao cho êm, anh nhỉ?". Cùng một nội dung, mà câu sau đặt hai người về chung một phía, cùng nhìn vào cái khó, chứ không phải nhìn nhau đề phòng.
Và đây là điều Khuôn để ý mãi mới nghiệm ra: nhà thầu đàng hoàng thường lại thích được hỏi câu này. Người làm nghề tử tế cũng mong mọi thứ rõ ràng, cũng ngán cảnh gặp chủ nhà đổi ý xoành xoạch rồi quay qua đổ lỗi trễ cho họ. Khi mình chủ động bàn cả hai chiều, thầu trễ tính sao mà chủ nhà làm chậm tính sao, họ thấy mình sòng phẳng, hợp tác lâu dài được. Còn ai nghe hỏi mà cứ né tránh, gạt phắt "yên tâm đi, làm gì có chuyện đó", thì cũng là tín hiệu để mình thủng thẳng để ý thêm.
Nói cho cùng, hỏi rõ từ đầu đâu phải thiếu tin nhau, mà là xây lòng tin trên một cái nền chắc, để suốt mấy tháng hai bên khỏi phải dò ý nhau.
Chốt lại: rõ ràng bữa nay để ngủ ngon mấy tháng tới
Xây nhà đáng lẽ là chuyện vui, chuyện của một tổ ấm sắp thành hình, của bữa cơm đầu tiên nấu trong căn bếp còn thơm mùi sơn mới. Đừng để một cái mốc thời gian mơ hồ biến mấy tháng đẹp đẽ đó thành chuỗi ngày thấp thỏm.
Anh chị chỉ cần nhớ: hỏi ngày bàn giao thì hỏi luôn "lỡ trễ tính sao", xin thêm bảng cam kết tiến độ thi công theo giai đoạn, rồi ghi cách xử lý vào hợp đồng cho công bằng cả hai phía. Tất cả gói trong một câu hỏi nhẹ tênh, hỏi bằng giọng cùng nhau lo liệu.
Làm được nhiêu đó thôi là bản hợp đồng của mình đã chặt chẽ hơn phần đông rồi. Để rồi tới ngày dọn vô nhà mới, mình mở cửa với nụ cười thảnh thơi, chứ không phải với một xấp giấy còn ấm ức chuyện trễ hẹn.
Vài câu anh chị hay hỏi Khuôn
Điều khoản chậm tiến độ trong hợp đồng xây nhà nên ghi những gì? Gọn lại là ba ý: một, phân biệt trễ khách quan (mưa bão, mình đổi thiết kế, cơ quan yêu cầu dừng) với trễ chủ quan; hai, một khoảng ân hạn ít bữa trước khi tính phạt, cùng mức phạt vừa phải có trần; ba, ưu tiên rủ nhau họp bù tiến độ trước, tiền phạt chỉ là phương án cuối. Ghi kèm bảng tiến độ theo giai đoạn để có cái mà đối chiếu.
Hợp đồng xây nhà chậm bàn giao thì chủ nhà có được phạt nhà thầu không? Được, nếu hợp đồng đã ghi rõ từ đầu và cái trễ đó thuộc lỗi chủ quan của nhà thầu. Còn nếu chậm do mưa gió kéo dài hay do chính mình đổi ý giữa chừng thì công bằng nhất là ngồi lại gia hạn cho nhau, không phạt. Chuyện phân định này chỉ êm khi hợp đồng viết sẵn hai nhóm lý do, chứ tranh cãi sau đó thì mệt cả đôi bên.
Mức phạt chậm tiến độ xây dựng bao nhiêu là hợp lý? Thường người ta tính một tỷ lệ nhỏ trên giá trị hợp đồng cho mỗi ngày trễ và có mức trần, để đủ nhắc nhau nghiêm túc mà không vắt kiệt nhà thầu. Con số cụ thể tùy hai bên thỏa thuận và tùy khu vực, Khuôn không đưa mức cứng vì mỗi hợp đồng một khác. Cái tinh thần quan trọng hơn con số: phạt là tấm lưới an toàn, không phải cái bẫy.
Làm sao biết công trình có đang chậm hay không? Xin nhà thầu một bảng cam kết tiến độ thi công chia theo mốc lớn: xong móng, xong phần thô, tô trát, ốp lát, hoàn thiện. Cứ tới mỗi mốc mình mở bảng ra đối chiếu là biết đang đúng nhịp hay đã lệch, khỏi phải đoán mò hay sốt ruột suông.
Về tác giả
Khuôn là kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse, với 10 năm trong nghề. Qua hơn 200 chủ nhà từng đồng hành, Khuôn viết lại những gì mình học được thành chuỗi "101 Bí kíp xây nhà", mong anh chị đi đường xây nhà nhẹ nhàng và vững bụng hơn. Anh chị gặp Khuôn ở website ngodinhkhuon.vn, YouTube @ngodinhkhuon và Facebook /ngodinhkhuon66.
Anh chị muốn tính trước xem ngân sách mình xoay xở tới đâu cho từng giai đoạn, cứ ghé thử công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/, chia tiền ra theo từng đợt cho dễ thở. Còn nếu anh chị muốn đi sâu hơn vào chuyện đọc và ký hợp đồng sao cho vững bụng, khóa "Chủ Nhà Thông Thái" tại www.chunhathongthai.com có nói khá kỹ phần này. Bài này nằm trong chuỗi "101 Bí kíp xây nhà", anh chị đọc thêm mấy bài khác trong chuỗi để ghép lại thành bức tranh trọn vẹn nghen.
Anh chị không phải xây nhà một mình
Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn 21 video cho anh chị học miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.
Mang theo bộ câu hỏi khi ra công trường
Nếu anh chị muốn có sẵn câu để hỏi nhà thầu và giám sát ở từng giai đoạn, Khuôn có cuốn cẩm nang Bộ Câu Hỏi Dành Cho Chủ Nhà — bản PDF 98 trang, 295 câu hỏi, đi từ trước khi đào móng cho tới ngày dọn vào ở. Mỗi hạng mục có sẵn câu hỏi cho anh chị, phần giám sát sẽ kiểm và lỗi hay gặp. Giá 168.000đ, chuyển khoản xong là đường dẫn tải về hộp thư trong vài phút.
Bài viết liên quan
