Nhận thầu nhân công hay trọn gói, cái nào hợp với bạn? Nói gọn: nhận nhân công là bạn bán tay nghề và năng lực tổ chức thợ; nhận trọn gói là bạn bán thêm một thứ nữa — khả năng gánh giùm chủ nhà toàn bộ rủi ro về giá và về khối lượng. Trước khi ký, tôi tự soi bằng bốn thứ: vốn lưu động mình thật sự có, khả năng kiểm soát giá vật tư, quan hệ với nhà cung cấp, và sức chịu phát sinh. Thiếu một trong bốn, phần lời của một hợp đồng trọn gói sẽ chảy ra ngoài ở chỗ bạn không kịp nhìn.

Gần như mọi bài so sánh hai hình thức trên mạng đều viết cho chủ nhà chọn. Còn phía chúng ta — người ký vào tờ hợp đồng và chịu trách nhiệm tới lúc bàn giao — câu hỏi khác hẳn: hình thức nào tôi cầm được phần lời của mình?

Thầu nhân công là gì, thầu trọn gói rủi ro gì — nhìn từ phía người nhận việc

Thầu nhân công, hay khoán nhân công, là bạn nhận phần công thi công: tổ chức thợ, dựng cốp pha, buộc thép, xây tô, hoàn thiện. Vật tư chính do chủ nhà mua và trả tiền trực tiếp. Bạn ăn phần chênh giữa đơn giá nhân công nhận về và tiền công trả cho thợ.

Nhiều anh em nghĩ nhận nhân công là hạng nhỏ, nhận trọn gói mới là làm thầu thật. Tôi không thấy vậy. Đây là hai mô hình kinh doanh khác nhau, mỗi cái đòi một bộ năng lực riêng. Nhận nhân công, phần lời mỏng hơn nhưng nằm trong tầm tay bạn hơn hẳn: giá thép lên xuống không đụng tới bạn, chủ nhà đổi chủng loại gạch cũng gần như không đụng tới bạn. Thứ quyết định lời hay lỗ chỉ còn hai — năng suất tổ đội và tiến độ — mà hai thứ đó bạn nhìn thấy mỗi ngày và sửa được ngay trong tuần.

Trọn gói thì bạn bao cả vật tư lẫn nhân công, đưa một con số, giao căn nhà hoàn chỉnh. Phần lời rộng hơn thật, nhưng đi kèm hai rủi ro mà lúc đặt bút ít ai gọi đúng tên.

Rủi ro giá. Bạn chốt một con số hôm nay cho một công trình chạy nhiều tháng. Thép, xi măng, cát đá, nhân công đều có thể nhích trong khoảng đó, và chủ nhà không chịu phần nhích ấy vì hợp đồng đã trọn gói.

Rủi ro khối lượng. Đây mới là chỗ nặng hơn. Một hợp đồng thi công nhà ở có tới 176 hạng mục — con số tôi đếm trên bộ dự toán của mình, chưa tính phần thiết kế. Mỗi hạng mục là một chỗ có thể bóc thiếu, bóc sót, hoặc bóc đúng mà thực tế vẫn phát sinh. Nhận nhân công thì sót một hạng mục vật tư chẳng ảnh hưởng gì tới bạn; nhận trọn gói thì mỗi chỗ sót là tiền túi bạn bù vào.

Trọn gói là hình thức tôi đang làm và tôi vẫn khuyên anh em đi tới đó — chỉ là đi có chuẩn bị, chứ đừng đi vì thấy con số hợp đồng to hơn.

Tiêu chí 1 — Vốn lưu động mình thật sự có, không phải vốn mình tưởng mình có

Đây là tiêu chí tôi soi đầu tiên, vì nó là thứ duy nhất không thương lượng được.

Nhận trọn gói nghĩa là có những khúc bạn phải bỏ tiền ra trước rồi mới thu về. Đợt tạm ứng đầu chưa chắc phủ hết phần vật tư nhập về đầu tiên. Thợ ăn công theo tuần, còn chủ nhà chuyển tiền theo mốc nghiệm thu. Hai nhịp đó không trùng nhau, và khoảng lệch giữa chúng chính là số tiền bạn phải có sẵn.

Cách tôi tự soi rất đơn giản: lấy giai đoạn nặng tiền nhất — thường là lúc đổ sàn và lúc nhập vật tư hoàn thiện — rồi hỏi mình có cầm sẵn được khoản đó bằng tiền của mình không, trong tình huống chủ nhà chuyển chậm hai tuần. Nếu câu trả lời là “phải xoay”, thì đó không phải vốn lưu động. Đó là hy vọng.

Nhận nhân công đòi vốn nhẹ hơn hẳn vì phần vật tư không đi qua tay bạn. Với người mới ra làm riêng, vốn mỏng, đây là lý do lớn nhất để bắt đầu ở nhân công.

Tiêu chí 2 — Bạn đã có bảng giá vật tư của riêng mình chưa

Khi cầm bộ bản vẽ, bạn có ra được con số vật tư sát thực tế không, hay vẫn phải áng chừng rồi cộng thêm một khoản cho yên tâm?

Người kiểm soát được giá vật tư là người có bảng giá riêng, cập nhật theo khu vực mình làm. Người chưa có thì báo giá trọn gói bằng cảm giác. Cảm giác đúng vài lần thì thấy nghề dễ; sai một lần ở căn nhà lớn là mất phần lời của mấy căn cộng lại.

Cái này học được, và học khá nhanh, nhưng phải học trước khi ký. Cách hiệu quả nhất tôi biết là bóc tách trọn vẹn vài bộ hồ sơ — kể cả bộ của công trình mình chỉ nhận nhân công. Cứ bóc như thể mình sẽ làm trọn gói, rồi đối chiếu với hóa đơn vật tư thật mà chủ nhà mua. Vài lần như vậy là bạn biết mình đang lệch ở đâu, lệch bao nhiêu.

Tiêu chí 3 — Quan hệ với nhà cung cấp: cái van dòng tiền nằm ở đây

Tiêu chí này ít người nghĩ tới, nhưng nó quyết định bạn cầm cự được bao lâu.

Nhận trọn gói mà mua vật tư trả tiền ngay từng chuyến thì bạn phải có sẵn cả cục tiền. Nhận trọn gói mà có công nợ với cửa hàng vật liệu — nhập trước, trả sau mốc nghiệm thu — thì áp lực vốn nhẹ đi rõ rệt. Cùng một công trình, hai người thầu có hai câu chuyện tài chính hoàn toàn khác nhau, chỉ vì một người có quan hệ và một người chưa.

Quan hệ đó không mua được bằng lời nói. Nó xây bằng việc trả đúng hẹn, nhiều lần, ở những đơn hàng nhỏ. Đây là một lý do rất thật để người mới làm nhiều công trình nhỏ trong cùng một vùng trước khi nhận công trình lớn: mỗi lần trả đúng hẹn là một lần cái van ấy mở rộng thêm. Ngược lại, có công nợ mà không quản được cũng nguy — nợ của công trình này còn treo, mình lại nhập tiếp cho công trình sau.

Tiêu chí 4 — Sức chịu phát sinh, đo bằng cấu trúc chứ không bằng cảm xúc

Nếu công trình này phát sinh một khoản không nhỏ mà bạn phải chịu, bạn có đứng vững không?

Nếu bạn đang chạy một công trình và toàn bộ tiền nhà bạn nằm trong đó, thì một cú phát sinh nặng là chuyện lớn. Nếu bạn đang chạy vài công trình nhỏ tách bạch nhau, có khoản dự phòng trong từng cái, thì cú đó chỉ làm mỏng phần lời chứ không làm gãy.

Nói thẳng một điều nhiều anh em không thích nghe: chịu phát sinh không phải là đức tính, nó là năng lực tài chính. Trong hợp đồng, phần dự phòng và cách xử lý phát sinh phải có chỗ đứng bằng chữ, trước khi thi công.

Giữa nhân công và trọn gói còn mấy hình thức ít ai gọi tên

Bài này đặt ra hai lựa chọn cho gọn, nhưng ngoài công trường tôi thấy ít nhất ba hình thức nằm ở giữa. Với người chưa đủ cả bốn ô ở trên, đó là chỗ tập rất tốt.

Khoán gọn phần thô, chủ nhà tự lo hoàn thiện. Bạn bao vật tư và nhân công tới hết phần thô — móng, khung, xây tô, chống thấm — rồi bàn giao. Phần hoàn thiện, chỗ giá vật tư co giãn mạnh nhất và cũng là chỗ chủ nhà hay đổi ý nhất, để họ tự quyết. Bạn tập được việc quản vật tư và quản tiền trong vùng rủi ro nhẹ hơn hẳn.

Trọn gói, nhưng nhóm vật tư hoàn thiện ghi rõ chủng loại. Vẫn là hợp đồng trọn gói, chỉ khác ở chỗ những thứ chủ nhà nhìn thấy mỗi ngày — gạch, sơn, cửa, thiết bị — được ghi rõ chủng loại và mức giá ngay từ đầu; đổi lên hay đổi xuống thì tính phần chênh theo cách đã thống nhất. Cách này giữ được phần lời của bạn mà chủ nhà vẫn có quyền chọn thật.

Nhận thầu phụ một hạng mục mình chắc tay. Chỉ làm phần thô, hoặc chỉ ốp lát, hoặc chỉ điện nước, cho các nhà thầu chính trong vùng. Việc đều hơn, vốn nhẹ hơn, và bạn có bạn nghề để học — thứ mà người tự bơi một mình rất thiếu.

Chỗ nguy hiểm là hình thức thứ tư, cái không ai đặt tên vì nó sinh ra do nể: ký trọn gói nhưng để chủ nhà tự đi mua vài món “cho rẻ”. Bạn vẫn chịu trách nhiệm chất lượng và tiến độ, nhưng mất quyền kiểm soát đúng ở chỗ mình đang bảo hành. Món về chậm thì thợ đứng chờ, món về sai chủng loại thì phải tháo ra làm lại — và không tờ giấy nào nói ai chịu khoản đó. Nếu vẫn muốn để khách tự mua, phải ghi ra bằng chữ: mua món gì, về trước ngày nào, chậm hoặc sai thì xử lý ra sao.

Chỗ bốn tiêu chí này không đúng, và khi nào thì bước sang trọn gói

Tôi không muốn bài này nghe như một cái khuôn cứng. Có anh em xuất thân từ nghề vật liệu, đã sẵn nguồn hàng và công nợ ngay từ ngày đầu ra làm thầu — người đó nhảy thẳng vào trọn gói được. Ngược lại, có người làm nhân công nhiều năm, tay nghề rất chắc nhưng chưa từng phải quản tiền; người đó chuyển sang trọn gói mà chỉ chuẩn bị phần kỹ thuật thì vẫn vấp, vì chỗ vấp không nằm ở tay nghề. Và có những công trình mà chủ nhà mua vật tư rẻ hơn bạn mua — gặp trường hợp đó, nhận nhân công lại là phương án hai bên cùng được lợi.

Nói thật lòng: nếu bạn đang vốn mỏng, chưa có bảng giá vật tư của riêng mình, chưa có công nợ với nhà cung cấp, thì tôi khuyên bắt đầu ở nhân công, hoặc ở phần thô khoán gọn có giới hạn phạm vi rõ ràng. Không phải vì trọn gói xấu, mà vì bạn chưa đủ van để điều tiết khi có chuyện.

Dấu hiệu để bước sang trọn gói là khi cả bốn ô đều có câu trả lời cụ thể chứ không phải câu trả lời mong muốn. Một cách chuyển tiếp êm mà nhiều anh em làm được: nhận trọn gói ở một công trình nhỏ, nhỏ hơn mức bạn nghĩ mình làm được, để chạy thử toàn bộ quy trình tiền bạc trong điều kiện rủi ro thấp.

Bắt đầu sớm hay muộn không quan trọng bằng bắt đầu có hệ thống. Bốn tiêu chí trên là để bạn biết mình đang thiếu ô nào, chứ không phải để chấm điểm ai.

Hai câu anh em hay hỏi tôi về chuyện chọn hình thức nhận thầu

1. Nhận thầu nhân công hay trọn gói thì an toàn hơn cho thầu mới? Nhân công an toàn hơn về tài chính, vì bạn không gánh rủi ro giá vật tư và không phải bỏ vốn mua vật tư trước. Phần lời mỏng hơn, nhưng nó nằm trong tầm kiểm soát của bạn: năng suất tổ đội và tiến độ.

2. Thầu trọn gói rủi ro gì lớn nhất? Rủi ro khối lượng, chứ không phải rủi ro giá như nhiều người nghĩ. Giá vật tư nhích thì còn đoán được biên độ; còn bóc sót hạng mục thì bạn không biết mình đang sót cho tới lúc thi công tới đó. Một hợp đồng thi công có tới 176 hạng mục, mỗi chỗ sót đều là tiền bạn bù.

Nếu bạn đang đứng ở đúng ngã ba này

Bốn tiêu chí trên trả lời câu “tôi nên nhận hình thức nào”, nhưng chưa trả lời câu đứng trước nó: làm sao để có công trình mà chọn. Nhiều anh em tôi gặp không kẹt ở chỗ chọn hình thức — họ kẹt ở chỗ mỗi năm chỉ có vài mối, nên mối nào tới cũng phải nhận.

Nếu bạn muốn nghe tôi nói trọn chuyện này từ đầu, tôi có chương trình đào tạo miễn phí Làm Thầu Từ Số 0, hai buổi tối học online qua Zoom, đi hết bốn việc: chọn thị trường của mình, để khách tự tìm đến, ngồi tư vấn cho đúng, rồi báo giá mà vẫn còn lợi nhuận. Mỗi tháng tôi mở ít nhất một kỳ, nội dung làm mới theo đúng chỗ anh em đang vướng. Bạn để lại thông tin ở yes.ngodinhkhuon.vn, có lịch kỳ gần nhất tôi báo bạn.

Nếu bạn muốn bắt tay quay video ngay mà mở điện thoại lên chưa biết nói gì, tôi có Thử thách 28 ngày quay video công trình: giáo án 28 ngày viết sẵn cho người làm nghề, sáng mở ra là biết hôm nay quay gì, kèm 120 kịch bản mẫu. Phí 399.000đ, vào cửa có ngay 1 tháng DuTaFI Pro, đi hết 28 ngày thì được cộng thêm 12 tháng Pro.

Còn riêng phần khối lượng và đơn giá — thứ quyết định bạn có dám nhận trọn gói hay không — tôi có bản miễn phí của DuTaFI để bạn tự bấm thử trên chính công trình mình đang chào.

Đọc thêm

• Hợp đồng xây nhà trọn gói và bảng vật tư mẫu: hai tờ giấy tôi luôn gửi kèm báo giá
• Chi phí dự phòng xây nhà: dòng dễ bỏ trống nhất trên tờ báo giá

Bài viết là kinh nghiệm cá nhân của tôi trong nghề thi công nhà dân, không phải tư vấn pháp lý. Điều khoản hợp đồng cụ thể bạn nên đối chiếu với người có chuyên môn trước khi ký.

KS. Ngô Đình Khuôn — Kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Website ngodinhkhuon.vn · YouTube @ngodinhkhuon · Facebook /ngodinhkhuon66.