Chi phí xây nhà cấp 4: tự ra con số dự trù từ đơn giá ở chính địa phương mình
Chắc anh chị vừa gõ “xây nhà cấp 4 hết bao nhiêu tiền” và mở ra cả chục trang. Trang này một con số, trang kia một con số khác, có khi lệch nhau gần gấp đôi. Đọc xong càng rối. Không sao đâu anh chị. Chi phí xây nhà cấp 4 vốn không có một đáp án chung cho mọi nơi, nên rối là phải.
Tóm gọn: chi phí xây nhà cấp 4 không tra được trên mạng, nhưng tự dựng được, từ kích thước căn nhà, loại mái, đơn giá nhân công và vật tư thô ở địa phương mình, rồi cộng thêm các khoản nằm ngoài phần thô.
Hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, mỗi nhà một túi tiền, một mảnh đất. Suy nghĩ của Khuôn là thế này: người ngủ ngon trong mùa xây nhà chưa chắc là người nhiều tiền nhất, mà là người đã biết rõ tiền mình sẽ đi vào những khoản nào. Bài này Khuôn chỉ cách tự ngồi tính ra con số đó, từng bước, thủng thẳng thôi nghen.
Vì sao chi phí xây nhà cấp 4 không có một con số đúng cho mọi nơi
Con số “bao nhiêu tiền một mét vuông” anh chị đọc được chỉ để dự trù ban đầu, không phải giá cuối.
Cùng một căn nhà mà có nhiều báo giá khác nhau là chuyện bình thường. Khác vì nhà thầu ở vị trí khác nhau, vì nhu cầu của chủ nhà đã rõ hay còn đang mơ hồ, vì có hay không có dịch vụ trọn gói. Nền đất cũng mỗi nơi một kiểu: đất cứng thì phần móng đỡ, còn đất yếu như nhiều nơi ở miền Tây thì phần cọc, gia cố móng sẽ tốn hơn.
Có một điều anh chị nghe chắc nhẹ lòng. Phần thô giữa các báo giá thường gần ngang nhau, vì phần thô có công thức. Chỗ chênh lệch nằm chủ yếu ở phần hoàn thiện, tức là phần đi theo nhu cầu và sở thích của chính gia đình mình.
Vậy thay vì đi tìm một con số chung, mình tự dựng con số riêng. Bước đầu tiên không tốn đồng nào, chỉ cần một cây thước dây.
Bước 1: đo đúng căn nhà cấp 4 mái tôn hay mái ngói mình định xây
Muốn dự trù kinh phí nhà cấp 4 cho sát, mình bắt đầu từ chính căn nhà. Anh chị cần ba thứ.
Thứ nhất là chiều ngang và chiều dài phần nhà. Nhà cấp 4 chỉ có tầng trệt, nên ô số lầu anh chị để 0.
Thứ hai là loại mái. Mái tôn, tôn giả ngói, nhựa giả ngói, mái ngói, mái bê tông cốt thép: mỗi loại một lượng vật tư khác nhau, nên có hệ số riêng khi tính diện tích. Cùng ngang dài, nhà cấp 4 mái tôn với nhà mái bê tông cốt thép ra hai con số khác nhau.
Thứ ba là diện tích lô đất, để tính phần sân đường và hàng rào. Chưa tính làm thì bỏ trống.
Từ ba thứ này ra được “diện tích tính giá”: lấy ngang nhân dài, rồi nhân với hệ số của móng, phần trệt và mái theo loại mái mình chọn.
Bước 2: hỏi đơn giá nhân công và vật tư thô ngay tại địa phương
Mỗi mét vuông ở chỗ mình tốn bao nhiêu? Câu trả lời không nằm trên mạng, nó nằm ngay đầu xóm. Cần hai nhóm đơn giá.
Nhóm nhân công tính theo ngày công: một ngày công thợ hồ chính bao nhiêu, một ngày công phụ hồ bao nhiêu. Cách hỏi dễ nhất là sáng sớm ghé quán cà phê gần chỗ mấy anh thợ hay ngồi, gọi ly cà phê sữa đá, hỏi thăm vài câu. Mình hỏi bằng sự tôn trọng thì anh em nói thật lòng.
Nhóm vật tư thô có năm món: cát tính theo khối, đá tính theo khối, xi măng tính theo bao, gạch ống tính theo viên, thép tính theo ký. Ghé một tiệm vật liệu xây dựng gần nhà, hỏi giá giao tới chân công trình. Hỏi được hai tiệm thì càng chắc bụng.
Vật tư thô cộng ngày công thợ, cộng thêm coffa và điện nước, ra đơn giá thô cho mỗi mét vuông của chính địa phương anh chị. Hai nhà cách nhau vài chục cây số mà con số này khác nhau là bình thường. Không ai sai, chợ vật liệu mỗi nơi một giá vậy thôi.
Lấy diện tích tính giá nhân với đơn giá thô, anh chị có chi phí phần thô.
Bước 3: ra phần thô, rồi nắn phần hoàn thiện theo túi tiền
Để dễ hình dung độ lớn, Khuôn hay dùng tỷ lệ này: phần thô thường chiếm khoảng 55% tổng chi phí căn nhà, phần còn lại là hoàn thiện, nội thất và các khoản khác. Chỉ để hình dung thôi, mỗi nhà một khác.
Phần thô tính được chắc vì dựa trên giá thật ở chỗ mình. Phần hoàn thiện thì khác. Gạch lát loại nào, cửa nhôm hay cửa gỗ, thiết bị vệ sinh, đèn đóm ra sao là lựa chọn của gia đình anh chị. Khuôn hay ví vầy: phần thô là bộ xương, phần hoàn thiện là áo quần, mặc đơn giản hay chỉn chu là tùy mình.
Trong công cụ lập ngân sách, Khuôn làm sẵn hai thanh kéo cho đúng chỗ này. Thanh “Hoàn thiện” kéo từ mức tối giản khoảng 10% lên mức cao cấp khoảng 45%. Thanh “Nội thất cứng” kéo từ 0% (chưa làm) tới khoảng 30% (làm đầy đủ). Kéo tới đâu, con số tính lại tới đó. Tối cơm nước xong, cả nhà ngồi quanh cái điện thoại kéo qua kéo lại, coi mức nào vừa túi tiền.
Một căn nhà cấp 4 hoàn thiện tối giản, dọn vô ở trước rồi vài năm sau làm thêm nội thất, là lựa chọn rất đàng hoàng.
Bước 4: dự trù kinh phí nhà cấp 4 cho đủ các khoản ngoài phần thô
Nhóm khoản này hay bị quên nhất. Mỗi lần ngồi rà ngân sách với chủ nhà, Khuôn hay dò thêm mấy khoản sau.
Thiết kế. Hình dung theo tỷ lệ, khoảng 1–1,5% giá trị căn nhà. Đã có sẵn hồ sơ thiết kế thì tắt khoản này. Thiết kế trên 20 triệu thì nên có hợp đồng, có hóa đơn chứng từ.
Giám sát. Thường khoảng 1–2% tổng chi phí. Gia đình tự giám sát được thì tắt.
Cọc, gia cố móng. Trong công cụ, khoản này để từ 3,5% tới 10%. Nền tốt thì tắt hẳn. Nền yếu thì nhờ kỹ sư xem đất rồi chọn mức cho sát.
Sân đường, hàng rào. Ước nhanh: đơn giá hàng rào vào khoảng nửa đơn giá xây nhà. Ví dụ minh họa cỡ 3,5 triệu mỗi mét vuông, tùy khu vực, tùy thời điểm.
San lấp nền. Báo giá thường tính tới độ cao nền khoảng 0,45m. Đất nhà mình thấp, phải nâng nền tới khoảng 1m thì phần bù thêm có thể không nhỏ. Lối ra đơn giản: đo cao độ nền so với mặt đường trước, ghi riêng một dòng cho khoản này.
Thiết bị. Máy nước nóng, năng lượng mặt trời, máy lạnh. Mấy món này hay bị bỏ quên lúc dự trù.
Chi phí ẩn. Hao hụt vật tư, ăn uống, đi lại theo dõi công trình suốt mấy tháng. Ly nước mía mỗi chiều cho anh em thợ, tiền xăng qua lại công trường, cộng dồn cũng thành một khoản.
Dự phòng. Khuôn hay khuyên đừng dồn hết số tiền đang có vào phần xây. Chừa khoảng 8–12% để có quyền lựa chọn khi phát sinh. Phát sinh gạch khoảng 10–15% là chuyện thường gặp; đã dự trù rồi thì tới lúc đó không hụt, không phải đi vay.
Còn phí thầu trọn gói, trong công cụ để từ 2% tới 10%. Anh chị lưu ý nghen: đây là phí dịch vụ cộng thêm, không thay cho tiền nhân công và vật tư. Gia đình tự thuê nhân công, tự mua vật tư thì tắt khoản này.
Dự trù đủ các khoản ẩn rồi, phần “phát sinh” giảm đi rất nhiều.
Cầm con số dự trù đi gặp nhà thầu cho nhẹ nhàng
Lập ngân sách trước giúp anh chị biết giới hạn của mình và chủ động ra đề bài. Câu hỏi trong đầu cũng đổi, từ “tôi có đủ tiền không” sang “tôi đã biết phải chi những khoản gì chưa”.
Khi nhận báo giá, Khuôn gợi ý đọc theo thứ tự này:
- Nhìn giá trị tổng trước, so với ngân sách đã lập. Báo giá thường thấp hơn ngân sách của anh chị, vì mình đã cộng dự phòng và chi phí ẩn.
- Xem phần nhân công, so với ngày công đã hỏi ở địa phương.
- Xem tổng phần hoàn thiện có vừa mức mình đã kéo chưa.
- Soi kỹ từng món hoàn thiện: đơn giá gạch mỗi mét vuông, cửa, lan can, thiết bị vệ sinh, đèn. Đây là thứ anh chị nhìn được, sờ được.
- Hỏi thêm về phần cọc: dự kiến có phát sinh thêm hay giảm không, mỗi mét bao nhiêu tiền.
Phần kỹ thuật như khối lượng bê tông, số tấn thép thì đừng ôm cho nhức đầu, nhờ người giám sát coi giúp. Gia đình đã có hồ sơ thiết kế riêng thì cứ nói với nhà thầu để được giảm trừ phần thiết kế trong báo giá.
Hỏi kỹ như vậy không phải soi mói. Khuôn nghĩ nhà thầu nào cũng dễ làm việc hơn khi chủ nhà có con số rõ ràng. Hai bên cùng một phe, cùng lo cho căn nhà.
Một căn nhà vừa sức là căn nhà ngủ ngon
Xây nhà là chuyện vui. Nghe tiếng máy trộn chạy đều, nhìn chủ nhà đứng ngắm bức tường mới lên, Khuôn thấy cái vui đó trọn nhất khi mỗi khoản chi đều đã có chỗ của nó. Mái ấm vừa sức mới là mái ấm ngủ ngon.
Bài viết này để anh chị biết cách dự trù và biết hỏi gì. Nó không thay khảo sát địa chất, thiết kế kết cấu hay giám sát chuyên môn; kỹ sư công trình của anh chị sẽ chốt những con số cuối cùng.
Muốn gom cả bốn bước trên vào một chỗ, Khuôn có làm sẵn công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí, chạy ngay trên web. Điền những gì vừa đo, vừa hỏi, kéo hai thanh, bật tắt từng khoản theo hoàn cảnh nhà mình, xong tải PDF hoặc chép đường dẫn gửi người nhà cùng coi. Công cụ dựng sườn, anh chị điền thịt. Đây là quà tặng, không cần mua gì.
Câu hỏi thường gặp
Xây nhà cấp 4 hết bao nhiêu tiền?
Không có một con số chung cho mọi nơi nghen anh chị. Chi phí xây nhà cấp 4 phụ thuộc diện tích, loại mái, nền đất và đơn giá thợ, vật tư ở địa phương mình. Cách chắc nhất là đo nhà, hỏi giá ngày công và năm món vật tư thô ở gần nhà, rồi tính theo bốn bước trong bài.
Nhà cấp 4 mái tôn có rẻ hơn mái bê tông cốt thép không?
Thường là có, vì mái tôn tốn ít vật tư hơn nên hệ số tính diện tích thấp hơn. Anh chị thử đổi loại mái trong công cụ để thấy con số thay đổi ra sao, rồi bàn thêm với kỹ sư thiết kế.
Con số tự dự trù có dùng để ký hợp đồng được không?
Chưa được nghen anh chị. Đây là khái toán, dự trù ban đầu, không phải dự toán theo định mức nhà nước. Muốn có dự toán để ký hợp đồng, anh chị cần hồ sơ thiết kế từ đơn vị thiết kế chuyên nghiệp.
Sao báo giá nhà thầu thường thấp hơn con số mình tự tính?
Vì ngân sách của anh chị cố ý có đệm an toàn, đã cộng dự phòng và chi phí ẩn. Báo giá thấp hơn một chút là bình thường. Chỗ đáng coi là báo giá đã có đủ những khoản mình liệt kê hay chưa. Tới lúc khởi công, nếu anh chị muốn có sẵn câu hỏi để trao đổi với nhà thầu, giám sát qua từng giai đoạn, cuốn cẩm nang Bộ Câu Hỏi Dành Cho Chủ Nhà có thể đi cùng anh chị ra công trường.
Về tác giả. Ngô Đình Khuôn là kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. 10 năm trực tiếp làm nghề, Khuôn đã đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà, từ lúc ngồi lập ngân sách tới ngày dọn vô nhà mới. Khuôn chia sẻ kinh nghiệm xây nhà cho chủ nhà tại ngodinhkhuon.vn, YouTube @ngodinhkhuon và Facebook /ngodinhkhuon66.
Tự lập ngân sách xây nhà, miễn phí
Nhập kích thước, số lầu, loại mái và đơn giá thợ, vật tư ở địa phương mình; kéo hai thanh hoàn thiện và nội thất để nắn theo túi tiền. Công cụ dựng sườn, anh chị điền thịt. Đây là quà tặng, không cần mua gì.
Anh chị không phải xây nhà một mình
Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn 21 video cho anh chị học miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.
Mang theo bộ câu hỏi khi ra công trường
Nếu anh chị muốn có sẵn câu để hỏi nhà thầu và giám sát ở từng giai đoạn, Khuôn có cuốn cẩm nang Bộ Câu Hỏi Dành Cho Chủ Nhà, bản PDF 98 trang, 295 câu hỏi, đi từ trước khi đào móng cho tới ngày dọn vào ở. Mỗi hạng mục có sẵn câu hỏi cho anh chị, phần giám sát sẽ kiểm và lỗi hay gặp. Giá 168.000đ, chuyển khoản xong là đường dẫn tải về hộp thư trong vài phút.
Bài viết liên quan
