Chi phí xây nhà 1 trệt 1 lầu: tự ra con số của nhà mình trước khi ngồi với nhà thầu
Có thể anh chị vừa hẹn một anh nhà thầu ra quán cà phê cuối tuần này để bàn chi phí xây nhà 1 trệt 1 lầu. Anh chị gõ thử “xây nhà 1 trệt 1 lầu bao nhiêu tiền”, mỗi trang một con số, rồi bắt đầu băn khoăn: lỡ người ta báo một giá mà mình không biết cao hay thấp thì sao. Anh chị yên tâm nghen. Cảm giác đó ai xây nhà lần đầu cũng có, và gỡ được khá dễ.
Nói gọn: con số này tự dựng được từ kích thước, loại mái, đơn giá thợ và vật tư địa phương, rồi cộng đủ các khoản còn lại. Có nó trong tay, mình ra đề bài thay vì chỉ ngồi nghe.
Hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, mỗi nhà một túi tiền, một mảnh đất. Suy nghĩ của Khuôn là thế này: buổi gặp nhà thầu nhẹ nhàng nhất là buổi chủ nhà mang theo một tờ giấy ghi sẵn con số của mình. Bài này Khuôn chỉ anh chị cách tự làm ra tờ giấy đó, thủng thẳng từng bước thôi.
Vì sao nên có con số trước khi gặp nhà thầu
Phần lớn mình đi gặp nhà thầu với đúng một câu hỏi: “nhà này hết bao nhiêu?”. Hỏi vậy không sai. Có điều chưa có con số riêng thì mình chỉ biết nghe, so báo giá mà không có mốc.
Khuôn hay gợi ý đổi câu hỏi một chút. Thay vì “tôi có đủ tiền không”, mình hỏi “tôi đã biết phải chi những khoản gì chưa”. Câu sau nghe nhỏ thôi. Vậy mà nó đổi cả vị trí ngồi của mình trong buổi nói chuyện.
Lập ngân sách trước, anh chị biết giới hạn của gia đình và chủ động ra đề bài: nhà rộng chừng này, mái kiểu này, hoàn thiện ở mức này, tổng không nên vượt quá chừng này. Nhà thầu nhận đề bài rõ thì báo giá cũng sát hơn. Hai bên cùng phe, cùng nhẹ.
Vậy mấy con số đọc trên mạng có dùng được không? Còn tùy mình hiểu chữ “giá mét vuông” ra sao.
Xây nhà 1 trệt 1 lầu bao nhiêu tiền: giá mét vuông chỉ để dự trù
Con số “bao nhiêu tiền một mét vuông” chỉ để dự trù ban đầu. Nó không phải giá cuối, cũng không dùng để ký hợp đồng.
Cùng một căn nhà mà mỗi nhà thầu báo một giá là chuyện bình thường. Điều này chắc anh chị nghe sẽ nhẹ lòng: phần thô giữa các báo giá thường gần ngang nhau, vì phần thô có công thức. Chỗ chênh nằm chủ yếu ở phần hoàn thiện, phần đi theo nhu cầu của chính gia đình mình.
Nên thay vì tìm một con số chung cho cả nước, mình dựng con số riêng, bắt đầu từ thông số căn nhà.
Ghi thông số căn nhà: số lầu nhập 1, không phải 2
Nhà 1 trệt 1 lầu, nhiều người quen gọi là nhà 2 tầng. Ngồi tính, anh chị cần mấy thông số sau.
Chiều ngang và chiều dài phần nhà định xây.
Số lầu. Ô này dễ nhầm nhất. Số lầu là số tầng phía trên, không tính tầng trệt. Nhà 1 trệt 1 lầu thì nhập 1, nhà 1 trệt 2 lầu mới nhập 2. Lỡ nghĩ “nhà 2 tầng thì nhập 2” là con số đội lên thêm nguyên một tầng. Trước khi bấm tính, anh chị dò lại ô này một lần là yên.
Loại mái. Mái tôn, tôn giả ngói, nhựa giả ngói, mái ngói, mái bê tông cốt thép. Mỗi loại có hệ số riêng.
Diện tích lô đất. Ô này để tính sân đường và hàng rào. Chưa tính làm thì bỏ trống.
Từ đây ra “diện tích tính giá”: ngang nhân dài, rồi nhân hệ số từng phần móng, tầng trệt, tầng lầu và mái. Móng với mái cũng tốn vật tư, tốn công, nên được cộng vào.
Trong mấy thông số đó, loại mái là chỗ nhiều gia đình lưỡng lự lâu nhất.
Nhà 1 trệt 1 lầu mái bê tông hay mái tôn: tính thử cả hai
Có nhà chọn mái bê tông vì muốn có chỗ phơi đồ, trồng mấy chậu kiểng trên cao. Có nhà chọn mái ngói, mái tôn. Nhà nào cũng có lý do của mình.
Cùng ngang dài, cùng số lầu, chỉ đổi loại mái là diện tích tính giá và phần thô đổi theo. Nhẹ đầu nhất là tính cả hai phương án, đặt cạnh nhau mà nhìn. Nhà nào nửa trước đổ bê tông, nửa sau lợp tôn thì chỉnh lại hệ số mái cho sát.
Có diện tích tính giá rồi, mình cần biết mỗi mét vuông ở chỗ mình tốn bao nhiêu.
Đơn giá ở địa phương: phần thô tính chắc được nhất
Đơn giá này không nằm trên mạng. Nó nằm ngay đầu xóm. Nhân công tính theo ngày công: một ngày thợ hồ chính, một ngày phụ hồ. Sáng sớm ghé cái quán anh em thợ hay ngồi, gọi ly trà đá, hỏi thăm vài câu là biết.
Vật tư thô có năm món: cát và đá tính theo khối, xi măng theo bao, gạch ống theo viên, thép theo ký. Ghé tiệm vật liệu gần nhà hỏi giá giao tới công trình.
Vật tư thô cộng nhân công, coffa và điện nước ra đơn giá thô mỗi mét vuông ở chính địa phương anh chị. Nhân với diện tích tính giá là có chi phí phần thô. Để dễ hình dung, phần thô thường chiếm khoảng 55% tổng chi phí căn nhà, mỗi nhà một khác.
Phần thô là bộ xương. Nhà dọn vô ở được còn cần nhiều thứ nữa, và đây là chỗ con số hay bị hụt.
Cộng phần còn lại: hoàn thiện, nội thất, sân đường hàng rào, dự phòng
Hoàn thiện và nội thất cứng. Gạch lát, cửa, thiết bị vệ sinh, đèn là lựa chọn của gia đình. Trong công cụ lập ngân sách có hai thanh kéo cho chỗ này: “Hoàn thiện” đi từ mức tối giản 10% lên cao cấp 45%, “Nội thất cứng” từ 0% (không có) tới 30% (đầy đủ). Tối cơm nước xong, cả nhà ngồi kéo thử là thấy mức nào vừa túi tiền.
Sân đường, hàng rào. Khoản này gần như nhà nào cũng quên. Khuôn hay ước hàng rào bằng khoảng nửa đơn giá xây nhà; ví dụ minh họa cỡ 3,5 triệu mỗi mét vuông, tùy khu vực, tùy thời điểm.
Thiết kế, giám sát, cọc. Thiết kế thường khoảng 1 đến 1,5% giá trị căn nhà, giám sát khoảng 1 đến 2% tổng chi phí. Đã có hồ sơ thiết kế thì bỏ khoản thiết kế. Cọc, gia cố móng trong công cụ để từ 3,5% tới 10%. Đất yếu như nhiều nơi miền Tây thì tốn hơn, nền tốt thì tắt. Chọn cọc nào là việc kỹ sư kết cấu chốt sau khảo sát địa chất; mình chỉ dự trù trước cho khỏi bất ngờ.
Chi phí ẩn thì lặt vặt hơn: máy nước nóng, máy lạnh, ly nước mía mỗi chiều cho anh em thợ, tiền xăng qua lại theo dõi công trình mấy tháng, cộng dồn cũng thành một khoản. Rồi san lấp nền, báo giá thường tính tới khoảng 0,45 m, nền phải đắp sâu tới khoảng 1 m thì cần bù thêm.
Dự phòng. Khuôn hay nhắc chủ nhà đừng dồn hết tiền đang có vào phần xây. Chừa một khoản, ví dụ minh họa khoảng 8 đến 12%, để còn quyền lựa chọn khi phát sinh. Phát sinh gạch khoảng 10 đến 15% là chuyện thường. Đã dự trù thì nhẹ lòng.
Còn phí thầu trọn gói (2% tới 10% trong công cụ) là phí dịch vụ cộng thêm, không thay tiền thợ và vật tư; tự thuê thợ, tự mua thì tắt.
Cộng đủ, anh chị có tổng dự trù. Giờ cầm nó đi gặp nhà thầu.
Cầm con số đi gặp nhà thầu, đọc báo giá cho nhẹ đầu
Báo giá về tay, nhìn giá trị tổng trước, so với ngân sách đã lập (báo giá thường thấp hơn, vì mình đã cộng dự phòng và chi phí ẩn). Kế đó xem nhân công, so với ngày công đã hỏi ở đầu xóm. Rồi xem tổng hoàn thiện có vừa mức đã kéo chưa, soi kỹ đơn giá gạch, cửa, lan can, thiết bị vệ sinh, đèn, vì đây là thứ mình nhìn được, sờ được, chọn theo ý mình.
Mấy câu anh chị có thể hỏi
- “Cọc dự kiến có phát sinh thêm hay giảm không, mỗi mét bao nhiêu tiền?”
- “Gạch, cửa, thiết bị vệ sinh anh tính ở đơn giá nào, nhà em đổi loại thì chênh bao nhiêu?”
- “Nhà em đã có hồ sơ thiết kế riêng, phần thiết kế có giảm trừ được không?”
- “San lấp nền anh tính tới cao độ nào?”
Hỏi vậy không phải soi mói. Khuôn nghĩ nhà thầu nào cũng dễ làm việc hơn khi chủ nhà có con số rõ ràng, vì cả hai cùng muốn căn nhà về đích êm.
Phần này nhờ giám sát
Khối lượng bê tông, số tấn thép là phần kỹ thuật, anh chị nhờ người giám sát coi giúp, còn mình dồn sức vào phần hoàn thiện.
Con số tự dự trù là khái toán, không phải dự toán theo định mức nhà nước. Muốn có dự toán nhà 2 tầng để ký hợp đồng, anh chị cần hồ sơ thiết kế từ đơn vị thiết kế chuyên nghiệp.
Nhà vừa sức là nhà ngủ ngon
Năm 2025, anh Đăng xây căn nhà 1 trệt 1 lầu và vẫn làm bài bản.
Suy nghĩ của Khuôn là nhà đẹp không nằm ở số tầng hay số tiền. Nhà đẹp là nhà mình hoàn thành được trong an tâm, đúng khả năng gia đình. Mái ấm vừa sức bao giờ cũng vui hơn một căn nhà đẹp mà đầy áp lực.
Xây nhà là chuyện vui. Trưa ngồi ăn cơm hộp với anh em thợ dưới tấm bạt, cái nón bảo hộ treo trên cây chống, nghe tiếng máy trộn chạy đều, nhìn tường tầng lầu lên từng hàng gạch. Cái vui đó trọn nhất khi mỗi khoản chi đã có chỗ của nó.
Bài viết này để anh chị biết cách dự trù và biết hỏi gì. Nó không thay khảo sát địa chất, thiết kế kết cấu hay giám sát chuyên môn; kỹ sư công trình của anh chị sẽ chốt những con số cuối cùng.
Muốn gom hết các bước trên vào một chỗ, Khuôn có làm sẵn công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí, chạy ngay trên web, không cần mua gì. Nhập số lầu là 1, chọn mái, điền đơn giá vừa hỏi, kéo hai thanh, bật tắt từng khoản theo hoàn cảnh nhà mình, rồi tải PDF gửi người nhà cùng coi. Công cụ dựng sườn, anh chị điền thịt.
Câu hỏi thường gặp
Xây nhà 1 trệt 1 lầu bao nhiêu tiền?
Không có một con số chung cho mọi nơi nghen anh chị. Nó tùy kích thước, loại mái, nền đất và đơn giá thợ, vật tư ở địa phương. Đo nhà, hỏi ngày công và năm món vật tư thô gần nhà, rồi cộng đủ các khoản như trong bài là ra. Muốn có người dẫn từng bước qua video, bài “Bạn cần bao nhiêu tiền để xây căn nhà mới?” trong 21 video hướng dẫn xây nhà miễn phí có ba bài tập cầm giấy bút làm theo, chỉ cần email là xem được.
Nhà 1 trệt 1 lầu thì ô số lầu nhập mấy?
Nhập 1. Số lầu không tính tầng trệt, nên nhà 1 trệt 2 lầu mới nhập 2.
Nhà 1 trệt 1 lầu mái bê tông với mái tôn chênh nhau nhiều không?
Mỗi loại mái có hệ số riêng, chênh bao nhiêu tùy từng căn. Tính thử cả hai, đặt cạnh nhau là thấy, rồi cả nhà chọn theo cách mình muốn dùng phần mái.
Dự toán nhà 2 tầng khác gì con số mình tự tính?
Con số tự tính là khái toán, để gia đình biết giới hạn và ra đề bài. Dự toán nhà 2 tầng là bảng bóc khối lượng chi tiết từ hồ sơ thiết kế, dùng để ký hợp đồng. Có khái toán trước, lúc đọc dự toán anh chị dễ thấy chỗ nào lệch so với dự tính để hỏi lại cho rõ.
Về tác giả. Ngô Đình Khuôn là kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. 10 năm trực tiếp làm nghề, Khuôn đã đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà. Khuôn chia sẻ kinh nghiệm xây nhà tại ngodinhkhuon.vn, YouTube @ngodinhkhuon và Facebook /ngodinhkhuon66.
Tự lập ngân sách xây nhà, miễn phí
Nhập kích thước, số lầu, loại mái và đơn giá thợ, vật tư ở địa phương mình; kéo hai thanh hoàn thiện và nội thất để nắn theo túi tiền. Công cụ dựng sườn, anh chị điền thịt. Đây là quà tặng, không cần mua gì.
Anh chị không phải xây nhà một mình
Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn 21 video cho anh chị học miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.
Mang theo bộ câu hỏi khi ra công trường
Nếu anh chị muốn có sẵn câu để hỏi nhà thầu và giám sát ở từng giai đoạn, Khuôn có cuốn cẩm nang Bộ Câu Hỏi Dành Cho Chủ Nhà, bản PDF 98 trang, 295 câu hỏi, đi từ trước khi đào móng cho tới ngày dọn vào ở. Mỗi hạng mục có sẵn câu hỏi cho anh chị, phần giám sát sẽ kiểm và lỗi hay gặp. Giá 168.000đ, chuyển khoản xong là đường dẫn tải về hộp thư trong vài phút.
Bài viết liên quan
