Cách đọc báo giá xây nhà: con số tổng chưa kể hết chuyện
Anh chị vừa cầm tờ báo giá của nhà thầu, mắt tự nhiên chạy thẳng xuống dòng cuối, cái con số tổng in đậm. Tim khẽ nhảy một nhịp. Rẻ hơn mình nghĩ hay đắt hơn mình tưởng? Có khi trên bàn anh chị đang là hai, ba tờ báo giá xếp cạnh nhau, mỗi tờ một con số, chẳng biết tin tờ nào.
Khuôn nói ngay cho anh chị nhẹ lòng: con số tổng mới chỉ là cái bìa của cuốn sách. Muốn biết báo giá đắt hay rẻ thật, mình phải lật vào ruột, đọc từng khoản đã có và soi luôn cả những khoản chưa tính. Bài này Khuôn ngồi kể anh chị nghe năm bước đọc, đọc xong anh chị sẽ ngồi trước tờ báo giá thong thả như đọc thực đơn quán quen.
Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, có một chuyện lặp lại hoài: ai cũng sợ mình bị "hớ", nhưng phần lớn chuyện không nằm ở chỗ nhà thầu tính gian, mà ở chỗ mình chưa biết nhìn vào đâu. Hai tờ báo giá chênh nhau vài chục triệu, thoạt nhìn tưởng một bên chặt chém, đọc kỹ mới vỡ lẽ hai bên đang báo hai căn nhà khác nhau. Vậy nên trước khi trách ai, mình học cách đọc báo giá xây nhà cho tỏ tường cái đã nghen.
Con số tổng nói ít hơn anh chị nghĩ
Thử hình dung hai tờ báo giá cho cùng một căn nhà. Tờ A ghi tổng thấp hơn tờ B chừng ba chục triệu. Nhìn thoáng qua, ai mà chẳng nghiêng về tờ A.
Nhưng có một điều ít người để ý. Phần thô của hai nhà thầu thường sàn sàn nhau, bởi phần thô có công thức riêng của nó. Khối lượng bê tông, tấn thép, mét vuông tường, mấy thứ đó tính ra con số na ná. Chỗ hai tờ tách nhau ra nằm ở phần hoàn thiện: loại gạch, loại cửa, thiết bị vệ sinh, đèn đóm. Tờ A rẻ hơn, có khi chỉ vì họ tính gạch phổ thông, còn tờ B tính gạch nhỉnh hơn một bậc. Rẻ hơn ở con số, chưa chắc đã rẻ hơn ở căn nhà anh chị nhận về.
Vậy nên con số tổng chỉ trả lời giúp anh chị một câu: "có nằm trong tầm tay mình không". Còn câu "món này đáng đồng tiền chưa" thì nó chịu. Muốn biết đáng hay chưa, mình phải rõ trong tờ giấy đó có những gì.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Báo giá xây nhà gồm những gì trước đã
Trước khi soi, anh chị cần sẵn một danh sách trong đầu để đối chiếu. Biết báo giá xây nhà gồm những gì khi đủ khoản, mình mới nhận ra tờ giấy trước mặt còn thiếu chỗ nào.
Một căn nhà trọn vẹn không phải chỉ có tiền thi công. Các hạng mục trong báo giá xây nhà đầy đủ thường gồm: phần thô; phần hoàn thiện, cả nhân công lẫn vật tư; thiết kế; xin phép xây dựng; giám sát; nội thất; sân vườn, sân đường, hàng rào; khoản dự phòng phát sinh; và mấy khoản chi phí ẩn hay bị bỏ quên.
Nhìn cái danh sách này, anh chị sẽ hiểu vì sao một tờ báo giá gọn gàng, ít hạng mục lại hay có con số dễ thương hơn. Đơn giản là nó chưa gánh hết mọi thứ. Cái đó không phải lỗi nhà thầu đâu nghen, nhiều khi họ chỉ báo đúng phần việc họ nhận. Việc của mình là biết khoản nào nằm ngoài tờ giấy để tự cộng vào ngân sách, khỏi giật mình giữa chừng.
Có danh sách trong tay rồi, giờ mình cầm tờ báo giá lên, đi từng bước một.
Bước 1: Nhìn con số tổng, nhưng đặt cạnh ngân sách của chính mình
Bước đầu vẫn là xem con số tổng, mà xem theo một cách khác. Đừng vội đem tờ A so với tờ B. Hãy đem con số tổng đó đặt cạnh bản ngân sách anh chị đã tự lập từ trước.
Ở đây có chuyện hơi ngược đời một chút: báo giá của nhà thầu thường thấp hơn ngân sách anh chị lập ra. Nghe lạ mà đúng. Bởi một bản ngân sách làm cho tử tế đã cộng sẵn khoản dự phòng với mấy khoản chi phí ẩn vào rồi, còn báo giá thi công chỉ tính đúng phần việc họ làm. Nếu con số nhà thầu đưa lại cao hơn hẳn ngân sách của mình, đó là lúc nên ngồi lại hỏi cho ra lẽ: chênh ở đâu, họ tính thêm gì mà mình chưa nghĩ tới.
Dĩ nhiên, muốn làm bước này thì anh chị phải có sẵn cái ngân sách trong tay. Chưa từng lập bao giờ thì thôi, đừng ngồi đoán mò cho mệt. Anh chị ghé công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/, dựng cái sườn trước đã, rồi hẵng cầm báo giá lên đọc. Có điểm neo rồi, con số tổng mới chịu nói chuyện với mình.
Bước 2: Soi phần nhân công theo giá địa phương
Xong con số tổng, anh chị kéo lên phần nhân công. Đây là khoản dễ đối chiếu nhất, vì giá thợ mỗi vùng mỗi khác, mà anh chị thì đang sống ngay tại vùng đó.
Cách soi nhẹ nhàng thôi. Hỏi vài người quen vừa xây xong quanh khu mình, hoặc hỏi ngay bác thợ đầu ngõ, xem nhân công một mét vuông xây tô ở đây thường nhiêu tiền. Rồi đặt cạnh con số trong báo giá. Nếu lệch nhiều quá về một phía, mình hỏi lại cho rõ. Nhân công nhỉnh hơn thường đi kèm đội thợ tay nghề kỹ hơn, còn thấp quá thì cũng nên xem lại coi họ đã tính đủ đầu việc chưa.
Phần nhân công có mặt bằng chung ở địa phương nên dễ kiểm. Nhưng cái khoản khiến hai báo giá chênh nhau nhiều nhất lại nằm ở chỗ khác. Chỗ mà chính anh chị được quyền chọn.
Bước 3 và 4: Phần hoàn thiện, nơi hai báo giá "bằng nhau" hóa ra chênh nhau
Tới đây là khúc Khuôn muốn anh chị đọc chậm lại. Trước hết, ở bước ba, nhìn tổng phần hoàn thiện coi có vừa với khoản mình đã dành cho nó không. Rồi sang bước bốn, mình soi kỹ vào từng hạng mục trong khúc hoàn thiện đó.
Vì sao phải soi kỹ chỗ này? Bởi đây là những thứ anh chị sờ được, nhìn được mỗi ngày sau khi dọn vào ở. Viên gạch dưới chân. Cánh cửa mở ra khép vào. Cái lan can tay vịn mỗi lần lên cầu thang. Bồn cầu, lavabo, mấy bóng đèn trên đầu. Quan trọng hơn nữa, đây là phần đi theo nhu cầu của chính anh chị, nên anh chị có toàn quyền quyết đắt hay rẻ.
Cách soi là nhìn thẳng vào đơn giá từng thứ: gạch nhiêu tiền một mét vuông, cửa nhiêu một mét, lan can nhiêu một mét, thiết bị vệ sinh dòng nào, đèn loại gì. Hai nhà thầu cùng báo tổng hoàn thiện bằng nhau, nhưng mở đơn giá ra, một bên tính gạch loại này, một bên loại kia, nhận về là hai căn nhà mang cảm giác khác hẳn. Một bản báo giá xây nhà trọn gói chi tiết, tử tế luôn cho anh chị thấy rõ từng đơn giá như vậy. Còn nếu tờ giấy chỉ ghi gọn lỏn một cục "hoàn thiện: X đồng" mà không tách ra, anh chị cứ mạnh dạn xin bản chi tiết hơn, chuyện đó bình thường thôi.
Soi tới đây thì anh chị đã nắm chắc phần lớn tờ báo giá. Còn một khoản nữa nằm dưới lòng đất, hay bị bỏ sót, mà có khi ngốn kha khá tiền.
Bước 5: Soi ngược phần cọc, câu hỏi hay bị bỏ quên
Bước cuối, anh chị soi ngược xuống phần móng, phần cọc. Khoản này nằm dưới đất nên dễ quên, mà đất thì mỗi nơi một tính nết. Đất cứng thì đỡ lo, còn đất yếu như nhiều vùng miền Tây mình, phần gia cố có khi tốn không ít.
Câu hỏi anh chị nên đặt thẳng với nhà thầu là: cọc dự kiến có phát sinh thêm hay bớt đi không, và một mét cọc tính nhiêu tiền? Biết được con số một mét cọc rồi, anh chị tự nhân theo dự kiến là ra khoản dự trù kha khá sát, khỏi phải thấp thỏm. Mà nói nhỏ anh chị nghe, cái kiểu câu hỏi này hỏi ra thường làm nhà thầu nể mình một chút, vì biết mình đọc báo giá có nghề.
Năm bước là vậy. Nhưng Khuôn đoán đọc tới đây, có anh chị đang nghĩ trong bụng: mấy con số kỹ thuật này mình đâu có rành, nhìn vô là ù cả đầu. Chỗ này có một mẹo nhẹ cho anh chị.
Mượn đòn bẩy chuyên gia, và deal khéo phần thiết kế
Có một nguyên tắc Khuôn hay nhắc đi nhắc lại: phần nào là kỹ thuật thì đừng ôm cho nhức đầu, phần nào là quyền chọn của mình thì mới ngồi soi cho kỹ.
Khối lượng bê tông, số tấn thép, mấy con số kết cấu, thứ đó anh chị không cần gồng mình hiểu cho hết. Mình mượn đòn bẩy chuyên gia: thuê một người giám sát, hoặc nhờ người có nghề coi giúp. Chi phí giám sát thường tính theo một tỷ lệ nhỏ trên tổng, cỡ một tới hai phần trăm (con số này chỉ là ví dụ minh họa để anh chị dễ hình dung, còn tùy vùng và tùy cách thuê). Đổi lại, mình có người canh giùm cái phần khó nhằn nhất.
Trong hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đi cùng, có chú Bảy làm chuyện này rõ ràng lắm. Chú nhận báo giá từ bốn nhà thầu, rồi chọn một bên đứng ra giám sát, một bên khác thi công. Tách bạch vai người canh với vai người làm như vậy, theo Khuôn thấy, là một cách hay để mình có người coi giùm phần kỹ thuật mà bụng vẫn nhẹ. Còn phần hoàn thiện, cái mình sờ, mình nhìn, mình ở với nó mỗi ngày, thì đó là sân nhà mình, mình cứ soi cho kỹ.
Thêm một mẹo nữa về tiền. Nếu anh chị đã có sẵn hồ sơ thiết kế riêng, nhớ nói với nhà thầu để được ưu đãi, giảm trừ phần thiết kế trong báo giá, vì họ khỏi phải vẽ nữa. Khuôn cũng nghiêng về chuyện chọn một đơn vị thiết kế độc lập thay vì để bên thi công vẽ luôn. Bản vẽ với bàn tay thi công tách ra, mình có thêm một tầng người nhìn giùm, yên tâm hơn. Chi phí thiết kế anh chị cứ hiểu theo tỷ lệ, cỡ một tới một phẩy năm phần trăm giá trị căn nhà (cũng là ví dụ minh họa thôi nghen). Mà thiết kế trên hai chục triệu thì nhớ làm hợp đồng, có hóa đơn chứng từ cho đàng hoàng.
Đọc hết tờ giấy rồi, nhưng cái quyết định báo giá thật ra đắt hay rẻ, đôi khi lại nằm ở thứ không in trên đó.
Cái báo giá chưa gồm mới là chỗ đắt rẻ thật
Tờ báo giá đẹp mấy cũng thường sót vài khoản, mà mấy khoản ẩn này mới là chỗ hay làm ngân sách hụt về sau. Khuôn điểm nhanh để anh chị dò lại cho chắc.
Trước hết là cọc, gia cố móng, như nãy giờ mình nói, đất yếu là tốn. Kế đến là sân đường, hàng rào; nhà xây xong mà lối đi, tường rào chưa có thì vẫn chưa gọi là ở được. Rồi tới mấy món thiết bị: máy nước nóng, điện năng lượng mặt trời, máy lạnh, mấy thứ này báo giá thi công thường không ôm vào. Có một khoản người ta hay quên nhất, là tiền ăn uống, đi lại theo dõi công trình suốt mấy tháng trời; nghe nhỏ vậy chứ góp gió thành bão. Cuối cùng là san lấp nền: báo giá hay tính tới độ sâu chừng bốn tấc rưỡi, mà nền nhà anh chị trũng sâu cả mét thì phần bù thêm có thể là một con số làm mình giật mình.
Cái hay là thế này. Khi anh chị dự trù được mấy khoản ẩn này ngay từ đầu, thì phần "phát sinh" về sau nhẹ hẳn đi. Phát sinh gạch cỡ mười tới mười lăm phần trăm là chuyện bình thường của mọi công trình (ví dụ minh họa thôi nghen), nhưng đã lường trước thì mình không hụt tiền, không phải chạy vay giữa chừng. Vậy nên Khuôn hay khuyên đừng dồn hết tiền vào phần xây. Chừa lại một khoản dự phòng, cỡ tám tới mười hai phần trăm. Không phải để lo, mà để dành cho mình cái quyền được lựa chọn khi công trình cần tới.
Đọc báo giá, nói cho cùng, đâu phải để đi bắt lỗi ai. Nó là cách anh chị hiểu rõ căn nhà tương lai của mình tốn những khoản gì, để ngồi vào bàn với nhà thầu bằng cái tâm thế thảnh thơi, chứ không phải phập phồng. Xây nhà vốn là chuyện vui mà. Chuyện của những buổi sáng ra công trường, rót mời anh thợ ly cà phê, đứng nhìn từng viên gạch lên. Đọc báo giá cho tỏ tường chính là để giữ trọn cái vui đó, để đêm nằm ngủ ngon vì biết mình đang đi đúng đường, đúng túi tiền.
Vài câu anh chị hay hỏi Khuôn
Báo giá xây nhà gồm những gì mới gọi là đủ? Một tờ đủ khoản thường có phần thô, phần hoàn thiện (cả nhân công lẫn vật tư), thiết kế, xin phép, giám sát, nội thất, sân vườn – hàng rào, khoản dự phòng, cộng mấy chi phí ẩn như cọc, san lấp, thiết bị. Tờ nào ít hạng mục quá thì con số dễ thương hơn, nhưng anh chị nhớ tự cộng thêm phần còn thiếu vào ngân sách của mình.
Hai báo giá chênh nhau mấy chục triệu, chọn tờ nào? Đừng chọn theo con số tổng liền. Mở phần hoàn thiện của hai tờ ra, so đơn giá từng món: gạch, cửa, thiết bị vệ sinh, đèn. Rất hay là cùng một tổng nhưng hai bên tính hai hạng vật tư khác nhau, nhận về là hai căn nhà khác hẳn. Rẻ ở con số chưa chắc rẻ ở căn nhà.
Báo giá xây nhà trọn gói chi tiết khác báo giá thường ở đâu? Bản trọn gói tử tế cho anh chị thấy rõ đơn giá từng hạng mục chứ không gộp một cục "hoàn thiện: X đồng". Nhờ vậy mình biết mình đang trả cho cái gì và điều chỉnh được theo túi tiền. Gặp tờ ghi gọn quá, anh chị cứ xin bản chi tiết hơn, đó là chuyện bình thường.
Không rành kỹ thuật thì đọc báo giá kiểu gì? Chia làm hai phần cho nhẹ đầu. Phần kỹ thuật (bê tông, thép, kết cấu) thì mượn đòn bẩy chuyên gia: thuê giám sát hoặc nhờ người có nghề coi giúp, chi phí thường cỡ một tới hai phần trăm tổng (ví dụ minh họa). Phần hoàn thiện, cái mình sờ và ở với nó mỗi ngày, thì anh chị tự soi cho kỹ vì đó là quyền chọn của mình.
Khuôn còn cả một chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" đi cùng anh chị từng chặng như vầy, anh chị đọc thêm mấy bài kế bên cho vui. Còn nếu muốn đi bài bản từ gốc, từ lập ngân sách cho tới đọc hợp đồng, thì có khóa "Chủ Nhà Thông Thái" tại www.chunhathongthai.com, khi nào thấy cần thì anh chị ghé xem nghen. Thủng thẳng thôi, nhà mình mình xây, không việc gì phải vội.
Người viết: Ngô Đình Khuôn — Kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. 10 năm trong nghề, Khuôn đã đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà từ lúc lập ngân sách tới ngày dọn vào ở. Anh chị gặp Khuôn ở website ngodinhkhuon.vn, YouTube @ngodinhkhuon và Facebook /ngodinhkhuon66. Các con số tiền và tỷ lệ trong bài chỉ là ví dụ minh họa gắn theo thời điểm và khu vực, không phải bảng giá hiện hành; khi quyết định anh chị cứ đối chiếu với báo giá thực tế tại vùng mình nghen.
Anh chị không phải xây nhà một mình
Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn hơn 20 bài cho anh chị xem miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.
Bài viết liên quan
