Giá xây nhà theo m2 chỉ là con số tham khảo: cách tìm con số đúng cho căn nhà của anh chị
Càng gõ giá càng rối và đó không phải lỗi của anh chị
Khuôn đoán anh chị vừa gõ lên Google câu "xây nhà bao nhiêu tiền 1m2", rồi gọi thử dăm ba nhà thầu cho chắc. Giờ chắc cũng khuya rồi, trên bàn là tờ giấy ghi ba con số vênh nhau nơi báo thế này, nơi báo thế kia càng nhìn lại càng thấy rối, chẳng biết nghe ai.
TL;DR: con số theo m2 chỉ để dự trù ban đầu, không phải để ký hợp đồng. Muốn có con số đúng cho căn nhà của mình, anh chị đi từ nhu cầu rõ ràng đến ngân sách của riêng mình, chứ không phải đi dò giá khắp nơi.
Cho Khuôn nói một câu để anh chị dễ thở trước đã: anh chị không tính sai, cũng chẳng gặp ai gian đâu. Cùng một căn nhà mà mỗi nơi một giá là chuyện bình thường Khuôn gặp hoài, qua hơn 200 chủ nhà từng đồng hành. Con số giá xây nhà theo m2 sinh ra là để anh chị dự trù, chuẩn bị tiền cho yên tâm; nó không phải giá cuối cùng, càng không phải con số để mang đi ký hợp đồng.
Tin vui là gỡ mớ này chẳng cần anh chị thành kỹ sư, chỉ cần đặt đúng câu hỏi vào đúng lúc thôi. Để Khuôn kể anh chị nghe một căn nhà ở Hậu Giang cùng một mẫu mà có tới ba cái giá, và thật ra chẳng ai sai cả.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Chuyện căn nhà ở Hậu Giang có tới ba cái giá (và không ai gian cả)
Khuôn kể anh chị nghe một chuyện Khuôn nhớ hoài. Có lần Khuôn nhận một công trình dưới Hậu Giang. Ngồi với cả nhà, nghe kỹ nhu cầu rồi mới thiết kế cho đúng ý, xong Khuôn bóc dự toán ra, con số rơi vào khoảng 950 triệu. (Anh chị nhớ giùm Khuôn: mấy con số trong bài chỉ là ví dụ minh họa ở thời điểm và khu vực đó thôi, không phải bảng giá đang chạy hôm nay đâu nghen.)
Điều thú vị là cùng cái mẫu nhà đó, anh chủ đi hỏi thêm hai nơi nữa và có tới ba cái giá. Một anh thầu ở địa phương, chỗ người quen, báo chừng 850 triệu, thấp nhất. Một công ty ngoài trung tâm Cần Thơ, cách công trình cỡ 40km, báo khoảng 1 tỷ 050, cao nhất. Còn Khuôn nằm ở giữa, 950. Cao nhất với thấp nhất lệch nhau tới 200 triệu, cho cùng một căn nhà. Tới đây thế nào cũng có anh chị nhíu mày: chắc đâu đó có người tính hớ mình rồi. Mà Khuôn xin nói thiệt lòng, cả ba người đều có cái lý riêng, không ai gian cả.
Thứ nhất là chuyện vùng đất. Mỗi nơi một giá vật tư, một giá nhân công, một mức chi phí quản lý, rồi quãng đường chở cát đá xa gần cũng khác. Riêng công trình này Khuôn chạy tới tận nơi, ghé thẳng vựa vật tư hỏi giá cát, đá, xi măng, sắt thép rồi nhập vô công cụ, nên con số ra sát với vùng đó. Thứ hai là chuyện nhu cầu. Khi mình mới đưa thông tin chung chung ngang mấy mét, dài mấy mét, mấy phòng ngủ thì anh thầu cũng buộc lòng báo một cái giá chung chung. Nhu cầu mờ thì con số cũng mờ theo. Thứ ba là dịch vụ trọn gói mỗi nơi mỗi kiểu: thuê nhóm thợ tự lo thì nhẹ hơn, còn công ty nhỏ không văn phòng lại khác công ty lớn đủ ban bệ. Cùng gọi là giá xây nhà trọn gói mà ruột bên trong đâu có giống nhau.
Có một điều Khuôn để ý mãi: phần thô thì mấy anh thầu báo gần như ngang nhau, vì phần đó có công thức, kỹ sư tính nhân công với vật tư ra là ra. Chỗ khiến ba con số dạt xa nhau nằm ở phần hoàn thiện mà hoàn thiện thì co giãn theo nhu cầu của chính chủ nhà. Anh chị thử bóc con số đó ra xem, bên trong nó có ba phần: phần thô, phần hoàn thiện, và phần hay bị bỏ quên.
Vậy còn con số rẻ nhất mình hay thấy trên quảng cáo cái con số "chỉ từ" đó nó rẻ thật, hay chỉ trông rẻ thôi?
Đằng sau dòng "báo giá xây nhà chỉ từ 5 triệu/m2" long lanh
Trong lúc dò giá, thể nào anh chị cũng lướt ngang vài dòng "báo giá xây nhà chỉ từ 5 triệu/m2" nằm chễm chệ trên cùng chữ to, số đẹp, nhìn cái là thấy nhẹ cả người. Khuôn nói thật lòng: người ta hay để con số thấp nhất, đẹp nhất ra trước, vì đó là cách nhanh nhất để mình dừng tay mà bấm vào. Chuyện đó tự nó không có gì xấu ai mời khách chẳng mong khách ghé. Chỉ là con số ấy mới kể được một nửa câu chuyện thôi.
Khuôn lấy một ví dụ minh họa cho dễ hình dung. Một căn tầm 100m2, tính đủ ra có khi khoảng 800 triệu. Nhưng nhìn "chỉ từ 5 triệu/m2", trong đầu mình tự nhân thành chừng 500 triệu rồi mừng thầm. Khoảng cách giữa hai con số đó ít khi biến mất nó chỉ lặng lẽ dời ra phía sau.
Khuôn thấy nhiều nhà đi qua đúng ba nhịp giống nhau. Đầu tiên là một đơn giá thật thấp để mình thấy rẻ mà đặt bút. Ký xong mới tới đoạn "thêm chút này cho đẹp, chắc chút kia cho bền", con số 500 cứ bò dần lên 800. Tới lúc vật tư về mới hay ban đầu là loại 2, loại 3 mấy loại gạch đang sale vài chục ngàn một mét và khi tường đã lên dở dang, mình nghe đúng câu quen thuộc: "tiền nào của nấy, muốn tốt thì nâng cấp".
Điều Khuôn mong anh chị giữ trong lòng: "chỉ từ 5 triệu" khi cộng đủ tỷ lệ móng, tỷ lệ mái, cộng đủ mọi thứ vào, tổng lại có khi còn cao hơn cả một báo giá 7 triệu/m2 ghi rõ ràng từ đầu.
Có một câu Khuôn cũng hay nghe: "cứ ký giá rẻ đi, phát sinh tính sau". Khuôn hiểu chứ ai mà chẳng muốn khởi đầu cho nhẹ túi. Chỉ là phát sinh kiểu chưa tính trước thì gần như không có điểm dừng: ví dụ minh họa thôi, một hợp đồng 500 triệu có thể đội thêm chừng 300 triệu, một căn tầm 1 tỷ 2 có khi phát sinh thêm 500–800 triệu bình thường, khi mình chưa ngồi tính đủ từ đầu.
Vậy nên khi cầm tờ báo giá, anh chị đừng vội nhìn mỗi con số tổng. Xem giúp Khuôn: trong đó đã gồm hạng mục nào, còn thiếu những gì. Hai nơi lệch nhau khá xa thì khoan chê nơi đắt, khoan mừng nơi rẻ cứ hỏi cho ra hai bên đang làm khác nhau ở chỗ nào. Mà nhắc tới "khác nhau", có một cụm từ nghe rất quen mình hay buột miệng khi đi hỏi giá, mà thật ra nó chưa nói lên được điều gì.
"Vật tư tầm trung, tầm khá" nghe quen mà chưa nói lên điều gì
Lúc gọi hỏi báo giá, anh chị hay buột một câu rất quen: "Em cho anh chị vật tư tầm trung, tầm khá thôi." Nghe thì gọn gàng, mà thật ra chưa nói lên điều gì. Bởi "tầm trung" trong đầu người này là viên gạch mấy trăm ngàn một mét vuông, còn "tầm trung" của người kia lại là loại vài triệu. Mấy chữ ấy chẳng ai định nghĩa được, nên mỗi thầu tự hiểu một kiểu rồi anh chị nhận lại đúng một con số mơ hồ y như câu mình vừa hỏi.
Khuôn kể anh chị nghe khoảng dao động cho dễ hình dung, con số này chỉ là ví dụ ở thời điểm Khuôn gặp chứ không phải bảng giá hôm nay: cùng là gạch lát thôi mà có loại tầm 250 ngàn, 350 ngàn, khá hơn chút thì 600 ngàn một mét vuông, và cũng có loại lên tới vài triệu. Cái bếp cũng vậy 30 triệu, 40 triệu, 70 triệu, thậm chí vài trăm triệu vẫn có người làm. Cùng gọi là "hoàn thiện" cả đấy, mà khoảng giá thì rộng mênh mông. Chính chỗ này, chứ không phải con số m2, mới nới các báo giá xa nhau đúng như căn nhà Hậu Giang lúc nãy: phần thô gần bằng nhau, chênh là chênh ở khúc này.
Vậy mình làm được gì ngay? Thay vì nói "tầm trung", anh chị thử chỉ đích danh: gạch muốn loại nào, hay định bụng bao nhiêu một mét vuông; cái bếp để tầm bao nhiêu. Chỉ cần rõ vài hạng mục hay đội tiền nhất gạch với bếp là chi phí xây nhà đã bớt trôi nổi hẳn. Vì phần hoàn thiện co giãn theo nhu cầu của anh chị, chứ chẳng theo một cái chuẩn chung nào cả.
Mà còn một loại chi phí nữa, thứ cứ nằm khuất mãi tới lúc xây xong mới chịu lòi ra.
Những khoản chi hay nằm khuất sau con số m2 (chi phí ẩn khi xây nhà)
Nãy giờ mình đã lật hai lớp nằm bên trong con số m2 phần thô và phần hoàn thiện. Còn một lớp thứ ba, cái lớp mà Khuôn hay gọi là chi phí ẩn khi xây nhà: những khoản chắc chắn phải chi, nhà nào xây xong cũng chi, vậy mà lúc ngồi dự trù ban đầu lại hay quên khuấy, tới khi công trình gần xong mới thủng thẳng lòi ra.
Khuôn kể anh chị nghe mấy khoản hay bị bỏ quên nhất, mình cùng soát lại nghen.
Đầu tiên là cái móng. Miếng đất nằm ở đâu quyết định nhiều lắm: đất cứng thì nhẹ nhàng, còn gặp nền đất yếu như nhiều nơi ở miền Tây quê Khuôn thì phải đóng cọc, gia cố, khoản này con số m2 ban đầu ít khi nhắc tới. Rồi lúc nhà xây xong đẹp đẽ, ngó ra sân còn trống, hàng rào chưa có hai món nhỏ mà hay đứng ngoài bản dự trù. Kế đến là thiết bị: máy nước nóng, mấy tấm năng lượng mặt trời, máy lạnh cho phòng ngủ… thế nào cũng sắm, chỉ là ít khi tính trước sắm hết nhiêu tiền. Có một khoản dễ thương mà thật lắm: mấy tháng chạy ra chạy vô coi công trình, ly cà phê mời thợ, bữa cơm trưa ngoài công trường cộng lại cũng thành một khoản. Và cái này Khuôn dặn kỹ: báo giá thường chỉ tính san lấp tới khoảng 0,45m; nếu nền nhà anh chị phải nâng gần cả mét, phần bù thêm ấy không nhỏ đâu (con số này chỉ là ví dụ để anh chị dễ hình dung).
Nói cho cùng, một căn nhà đâu chỉ có tiền thi công. Thiết kế, xin phép, giám sát, nội thất, sân vườn, thêm một khoản dự phòng thảy đều là ngân sách. Vậy nên Khuôn hay nhắn: đừng dồn hết tiền đang có vào phần xây, để dành một khoản cho ngày dọn vào cho thảnh thơi.
Vui ở chỗ, khi anh chị gọi tên được mấy khoản ẩn này từ sớm, phần "phát sinh" tự nhiên teo lại, cảm giác hụt tiền giữa chừng cũng nhẹ hẳn đi. Mình biết trước thì mình chủ động, mà chủ động rồi thì mình an tâm.
Nói tới đây, chắc anh chị đang thắc mắc: nếu con số m2 không dùng để ký hợp đồng, thì nó đúng chỗ ở khâu nào?
Bảng giá m2 và tỷ lệ móng–mái: để dự trù, không phải để ký hợp đồng
Tới đây thể nào cũng có anh chị thắc mắc: "Vậy mấy con số Khuôn hay đưa tỷ lệ móng bao nhiêu phần trăm, tỷ lệ mái bao nhiêu, giá mỗi mét vuông cỡ nào rốt cuộc để làm gì?"
Khuôn nói thật lòng nhé: mấy con số đó để anh chị ngồi ước lượng, dự trù cho dễ hình dung thôi, chứ tự nó không chính xác tuyệt đối đâu kể cả bảng của Khuôn cũng vậy. Nó hợp với lúc anh chị đang nhẩm "nhà mình cỡ này thì gom sẵn chừng bao nhiêu cho vững dạ" tức là bước chuẩn bị tiền. Còn mang nó ra ký hợp đồng thi công thì chưa nên.
Vì sao? Vì áp một bảng mét vuông chung chung vào hợp đồng, phần hoàn thiện rất dễ bị "để 10 trong khi mình muốn 20"; rồi chỗ mình thật sự cần làm lại không nằm trong hợp đồng xây tới đó mới thấy thiếu, lại phải bù thêm.
Muốn một con số đủ chắc để ký, để thi công, anh chị cần thứ khác: một bản khối lượng dự toán chi tiết nói mộc là bảng liệt kê từng hạng mục, rõ ai làm gì, cần bao nhiêu. Mà muốn có nó thì cần bản vẽ thi công tức bộ bản vẽ đủ chi tiết để thợ cứ theo đó mà làm từ một đơn vị thiết kế.
Vậy làm sao để có một con số vừa đáng tin, vừa đúng là của riêng căn nhà mình?
Con số của riêng anh chị: đi từ nhu cầu, tới ngân sách rồi mới tới khối lượng
Anh chị để ý giùm Khuôn một điều: từ nãy tới giờ, thứ làm ba báo giá lệch nhau, thứ khiến dòng "chỉ từ" trông rẻ, thứ nấp sau con số mét vuông rốt cuộc đều quay về một chỗ, là nhu cầu của chính anh chị. Nên con số đúng, con số của riêng căn nhà mình, không nằm ngoài đường để đi dò từng nhà thầu. Nó nằm ngay trong nhà mình. Mình đi ngược thói quen một chút: chưa hỏi giá vội, mà làm rõ mình muốn gì trước đã.
Khuôn hay chỉ anh chị ba bước, làm được ngay tối nay:
Một, ngồi lại với cả nhà và chốt nhu cầu. Nhà mấy phòng, xài cửa gì, hoàn thiện tới đâu và chọn lấy ít nhất ba phương án phong cách để so, ví dụ tân cổ điển, hiện đại, hay tối giản kiểu Indochine. Chưa cần đúng liền, chỉ cần căn nhà bắt đầu có hình hài trong đầu mình.
Hai, dựng ngân sách bằng một công cụ đơn giản. Chỗ này Khuôn xin nói thật để anh chị khỏi kỳ vọng lệch: công cụ của Khuôn là trợ lý tư vấn nhanh cho nhà dân dụng, không phải phần mềm dự toán theo định mức nhà nước. Máy chỉ tự tin chốt hai con số, tính từ chính đơn giá địa phương anh chị nhập vào đơn giá nhân công, và phần thô (nhân công cộng vật tư thô). Còn mọi phần trăm phía sau thiết kế, giám sát, cọc, hoàn thiện, nội thất, mấy khoản hay bị bỏ quên là cái khung để anh chị tự chia theo túi tiền mình.
Nói gọn cho dễ nhớ: máy chỉ tính chắc phần thô từ giá vật tư và nhân công tại địa phương anh chị; phần còn lại thiết kế, hoàn thiện, nội thất, dự phòng anh chị tự phân theo đúng nhu cầu và túi tiền của mình. Công cụ dựng sườn, anh chị điền thịt. Con số nó cho ra là một khung tối thiểu để tham khảo, chưa phải chi phí cuối cùng anh chị vẫn chỉnh theo thực tế nhà mình.
Ba, chừng nào thật sự cần ký hợp đồng, từ nhu cầu và ngân sách đã rõ, mình mới làm tới bản khối lượng và hồ sơ thiết kế.
Anh chị thấy không, câu hỏi đã đổi. Không còn là "mình có đủ tiền xây nhà không", mà là "mình đã biết phải chi những khoản gì chưa". Trả lời được câu sau, câu trước tự nhiên sáng ra.
Nếu được, anh chị cứ thử đúng bước hai thôi mở công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/, tự dựng con số của riêng mình một lần, trước khi đi hỏi thầu. Chỉ một buổi tối, mà bước ra khỏi cái mớ rối lúc đầu bài.
Xây nhà, suy cho cùng, vẫn là một chuyện vui
Anh chị để ý không, xây nhà lẽ ra là chuyện vui. Mình lo, là vì chưa hiểu; mình áp lực, là vì chưa có kế hoạch. Chứ khi đã biết con số m2 chỉ nằm ở bước dự trù, đã rõ mình cần gì và có bao nhiêu trong tay, thì lòng tự nhiên nhẹ đi bình tĩnh hơn, chủ động hơn. Rồi cái háo hức chờ ngôi nhà mình lớn lên từng ngày sẽ quay lại. Khuôn chỉ mong anh chị ngủ ngon suốt chặng đường ấy, chứ đừng thức trắng vì mấy con số.
Nếu chưa biết con số của riêng mình bắt đầu từ đâu, anh chị cứ thử công cụ lập ngân sách miễn phí bên Khuôn ở ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/ để dựng cái sườn cho đỡ mông lung. Muốn đi cùng Khuôn bài bản hơn thì có khóa Chủ Nhà Thông Thái tại www.chunhathongthai.com cứ thong thả, khi nào thấy cần hãy ghé. Bài này mở màn chuỗi "101 Bí kíp xây nhà", mời anh chị theo dõi các bài sau nhé.
Vài câu anh chị hay hỏi Khuôn
Xây nhà bao nhiêu tiền 1m2? Con số m2 chỉ để dự trù ban đầu, không phải giá cuối và không dùng để ký hợp đồng. Mấy con số kiểu 5 hay 7 triệu/m2 chỉ là ví dụ minh họa, tùy khu vực và thời điểm. Muốn con số đúng cho nhà mình, anh chị đi từ nhu cầu rõ ràng rồi mới tới ngân sách của riêng mình.
Vì sao cùng một căn nhà lại có nhiều báo giá? Có ba lý do: vị trí của nhà thầu, nhu cầu chủ nhà đã rõ hay chưa, và dịch vụ trọn gói mỗi bên mỗi khác. Phần thô các thầu báo gần như ngang nhau; chênh lệch chủ yếu nằm ở phần hoàn thiện mà hoàn thiện thì đi theo nhu cầu của anh chị.
Báo giá "chỉ từ 5 triệu/m2" có rẻ thật không? "Chỉ từ" là con số đẹp nhất được đưa ra để mình chú ý. Cộng đủ tỷ lệ móng, tỷ lệ mái và mọi thứ vào, tổng có khi lại cao hơn cả một báo giá 7 triệu/m2 minh bạch (đây chỉ là ví dụ minh họa). Nên đừng vội theo con số đầu tiên, cứ xem kỹ từng hạng mục đã gồm và chưa gồm.
Chi phí ẩn khi xây nhà gồm những gì, làm sao đỡ bị phát sinh? Hay bị bỏ quên nhất là phần cọc và gia cố móng, sân đường hàng rào, thiết bị (máy nước nóng, năng lượng mặt trời, máy lạnh), chi phí đi lại theo dõi công trình, và phần san lấp nâng nền. Cách đỡ phát sinh là gọi tên các khoản này ngay từ lúc lập ngân sách xây nhà và luôn để dành một khoản dự phòng, thay vì dồn hết tiền vào phần thi công.
Khuôn Kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse · 10 năm trong nghề · đã đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà. Website: ngodinhkhuon.vn · YouTube: @ngodinhkhuon · Facebook: /ngodinhkhuon66
Anh chị không phải xây nhà một mình
Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn hơn 20 bài cho anh chị xem miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.
Bài viết liên quan
