So sánh báo giá xây nhà: hai nhà thầu chênh giá nhiều, nên tìm hiểu gì trước khi chọn?
Phần lớn khoảng chênh nằm ở chuyện "mỗi bên tính bao nhiêu việc" chứ chưa chắc ai hớ ai lời. Tìm ra chỗ khác nhau rồi hãy quyết, mình sẽ nhẹ đầu hơn nhiều.
Anh chị vừa cầm hai tờ báo giá cho cùng một căn nhà, mà hai con số cách nhau khá xa. Ngồi nhìn tới nhìn lui, tự nhiên trong bụng dấy lên một câu hỏi: chẳng lẽ có ai tính sai, hay có ai đang tính chuyện gì với mình? Khuôn xin nói ngay cho anh chị nhẹ lòng. Anh chị không tính sai, mà mấy nhà thầu kia phần lớn cũng chẳng ai gian. Chuyện hai nhà thầu báo giá chênh lệch là bình thường tới mức, qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, gần như nhà nào cũng gặp một lần.
Việc của mình lúc này chưa phải là khoanh tròn con số nào, mà là ngồi so cho ra hai bên khác nhau chỗ nào đã. Biết cách so sánh báo giá xây nhà cho đúng, anh chị sẽ thấy nhẹ hẳn người, rồi chọn được bên thật sự hợp túi tiền lẫn ý mình. Mình cùng đi thủng thẳng từng bước nghen.
Vì sao hai nhà thầu báo giá lệch nhau nhiều vậy?
Điều đầu tiên Khuôn muốn gỡ cho anh chị: giá lệch nhau không có nghĩa một bên đúng một bên sai. Cùng một căn nhà mà ra nhiều mức giá là chuyện thường ngày, bởi mỗi tờ báo giá đứng trên một cái nền khác nhau.
Khác ở đâu? Ở chỗ nhà thầu ở gần hay xa công trình, đội thợ đang rảnh hay phải điều từ xa tới. Ở chỗ nhu cầu của mình đã rõ ràng chưa, hay còn để đó tính sau. Và ở chỗ họ báo trọn gói tới đâu. Có một điều Khuôn hay chỉ cho anh chị nghe cho vui mà thật: phần thô thì mấy tờ báo giá thường gần ngang nhau, vì phần này có công thức, khối lượng bê tông với tấn thép tính ra được, ai tính cũng về một khoảng. Cái chênh lớn gần như luôn nằm ở phần hoàn thiện, thứ đi theo nhu cầu và cái gu riêng của mỗi chủ nhà.
Nói gọn lại, khi hai tờ giấy lệch nhau nhiều, khả năng cao là hai bên đang báo cho hai căn nhà không giống nhau, dù trên bản vẽ chúng y hệt. Vậy chỗ khác nhau đó giấu ở đâu, mình đi tìm tiếp.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Chỗ khác nhau thật nằm ở "phạm vi công việc"
Đây là mấy chữ Khuôn mong anh chị nhớ nhất trong cả bài: phạm vi công việc. Hiểu nôm na là mỗi tờ báo giá đã gói vào trong đó những khoản gì, và để lại bên ngoài những khoản gì.
Anh chị thử hình dung hai người cùng nhận nấu một mâm cơm đãi khách. Người thứ nhất tính luôn tiền đi chợ, tiền gia vị, tiền công nấu, công dọn rửa. Người thứ hai chỉ tính mấy món chính, còn rau dưa nước mắm bữa đó hết nhiêu tính nhiêu. Đương nhiên người sau đọc lên nghe rẻ hơn, mà tới bữa cộng lại chưa chắc ít tiền hơn. Báo giá xây nhà y chang vậy đó.
Một căn nhà hoàn chỉnh đâu chỉ có tiền thi công. Nó còn tiền vật tư và công hoàn thiện, tiền thiết kế, tiền xin phép xây dựng, tiền giám sát, tiền nội thất, rồi sân vườn sân đường hàng rào, khoản dự phòng phát sinh, và mấy khoản chi phí ẩn hay bị bỏ quên. Bên báo cao có khi đã gói gần hết mấy khoản đó vào; bên báo thấp có khi mới tính tới phần thô với chút hoàn thiện, phần còn lại làm tới đâu hay tới đó.
Cho nên trước khi mừng vì bên nào rẻ hơn, anh chị lật ra soi một câu thôi: hai bên có đang cùng một phạm vi hay không. So hai con số mà chưa so phạm vi thì giống như cân một ký cam với một ký xoài, cùng một ký thiệt mà đâu cùng một thứ. Vậy soi phạm vi thì soi ở đâu, Khuôn mách anh chị mấy chỗ hay lệch nhất.
Mấy khoản ẩn hay làm hai báo giá "vênh" nhau
Phần lớn khoảng chênh nằm ở mấy khoản một bên đưa vào, một bên để ngoài. Đây cũng đúng là mấy khoản chủ nhà mình hay quên nhất, Khuôn kể lần lượt cho anh chị dễ dò.
Đầu tiên là cọc với gia cố móng. Đất cứng thì mình đỡ lo, còn đất yếu, như nhiều vùng ở miền Tây mình, thì tiền cọc có khi tốn không ít. Bên báo thấp đôi khi chưa đưa cọc vào, để khảo sát xong báo thêm.
Kế đến là sân đường với hàng rào. Nghe nhỏ nhỏ vậy chứ cộng lại không nhỏ, mà mấy tờ báo giá gọn nhẹ hay để nó ra ngoài.
Rồi tới nhóm thiết bị. Máy nước nóng, tấm năng lượng mặt trời, cái máy lạnh, mấy thứ này có bên tính sẵn, có bên coi như chuyện mình tự lo.
San lấp nền là khoản Khuôn muốn nhắc kỹ hơn một chút. Nhiều báo giá chỉ tính san lấp tới một độ sâu nhất định (ví dụ khoảng 0,45m tùy nơi ghi). Lỡ nền nhà mình trũng, phải lấp tới cả mét, thì khoản bù thêm có khi làm mình giật mình một cái.
Cuối cùng là mấy khoản đời thường ít ai ghi vào giấy: tiền ăn uống, đi lại chạy ra chạy vô coi công trình suốt mấy tháng trời. Không nằm trong báo giá của ai hết, nhưng nó nằm thiệt trong túi tiền của mình.
Lối ra ở đây nhẹ hều: anh chị cứ lấy mấy khoản này làm một cái danh sách để dò, cầm từng tờ báo giá lên hỏi cái này có trong giá chưa. Dò được mấy khoản ẩn rồi thì phần phát sinh về sau nhẹ đi thấy rõ, mình bớt hẳn cảnh xây tới giữa chừng thì hụt tiền. Soi xong khoản ẩn, mình bước qua cách đọc trọn một tờ báo giá cho có lớp lang.
Đọc báo giá theo năm bước cho đỡ rối
Cầm tờ báo giá đọc một lèo từ trên xuống thì dễ hoa mắt lắm. Khuôn quen đọc theo năm bước, anh chị thử đi theo cho khỏe.
Bước một, nhìn giá trị tổng trước đã. Đừng sa vào chi tiết vội. Lấy con số tổng đặt cạnh cái ngân sách mình đã lập. Thường báo giá sẽ thấp hơn ngân sách của mình một chút, vì mình đã cộng thêm dự phòng với chi phí ẩn vào rồi. Đó là dấu hiệu lành, không phải mình tính dư đâu.
Bước hai, ngó qua phần nhân công, đối chiếu với giá nhân công ở địa phương mình coi có hợp lý không.
Bước ba, coi tổng phần hoàn thiện, xem nó có vừa cái khoản mình để dành cho hoàn thiện chưa.
Bước bốn, soi kỹ phần hoàn thiện. Đây mới là chỗ anh chị nên ngồi lâu: đơn giá gạch mỗi mét vuông, cửa tính theo mét, lan can mỗi mét, thiết bị vệ sinh, đèn đóm. Vì đây là mấy thứ mình sờ được nhìn được mỗi ngày, lại đi theo gu của mình, nên mình soi kỹ là phải.
Bước năm, soi ngược lại phần cọc. Cứ hỏi thẳng nhà thầu một câu: cọc dự kiến có phát sinh thêm hay bớt đi không, một mét bao nhiêu tiền vậy anh? Hỏi được câu đó thì mình dự trù chính xác hơn hẳn.
Có một nguyên tắc Khuôn muốn gửi anh chị đem theo. Phần kỹ thuật như khối lượng bê tông, tấn thép thì đừng ôm chi cho nhức đầu, cái đó mình mượn đòn bẩy chuyên gia, nhờ người giám sát coi giúp. Còn phần hoàn thiện là quyền chọn lựa của mình thì mình soi. Chia việc kiểu đó vừa đỡ mệt, vừa không bỏ sót. Mà nhắc tới chuyện nhờ người coi giúp, Khuôn kể anh chị nghe một chú làm chuyện này khéo lắm.
Chuyện chú Bảy: nhiều báo giá, và một cách chọn không vội
Trong mấy chủ nhà Khuôn từng đồng hành, chú Bảy là người Khuôn hay nhắc khi nói chuyện so báo giá. Chú không lấy một hai tờ rồi chọn liền, mà cầm tới báo giá của bốn nhà thầu.
Điều hay ở chú không phải gom cho nhiều, mà là chú không nhìn con số tổng rồi chấm đại bên rẻ nhất. Chú chịu khó ngồi soi phạm vi công việc của từng bên cho kỹ, rồi mới quyết. Với chú, con số rẻ hơn chưa chắc là rẻ thiệt, phải soi cho ra hai bên có cùng một khối lượng việc hay không cái đã.
Rồi chú làm thêm một việc Khuôn thấy rất khôn: chú tách vai giám sát và vai thi công ra hai bên khác nhau. Chú chọn một nhà thầu đứng ra thi công, và mời một nhà thầu khác đứng vai giám sát coi giúp. Người giám sát không dính quyền lợi với bên thi công thì soi khối lượng, soi kỹ thuật khách quan hơn nhiều.
Khuôn kể chuyện chú Bảy không phải để nói ai cũng phải đi lấy đủ bốn tờ báo giá. Nhà mình vừa phải thì hai ba bên là đủ rồi. Ý Khuôn là cái tinh thần của chú, cũng là kinh nghiệm so sánh nhà thầu xây nhà đáng học nhất: chậm lại một nhịp, đọc cho hiểu chỗ khác nhau, và biết tách vai để có người coi giúp phần mình chưa rành. Vậy giờ quay lại câu hỏi lớn nhất trong bụng anh chị: có nên nhắm mắt chọn bên giá rẻ không?
Vậy có nên chọn nhà thầu giá rẻ không?
Câu trả lời của Khuôn nhẹ nhàng thôi: giá rẻ tự nó không có gì xấu, chọn đại theo giá rẻ mới là chỗ đáng lo.
Nếu soi kỹ rồi mà anh chị thấy hai báo giá cùng một phạm vi, cùng tính cọc, cùng gói hoàn thiện tương đương, cùng có dự phòng, vậy mà một bên vẫn rẻ hơn, thì bên rẻ đó là một lựa chọn tốt thiệt. Có thể họ ở gần, đội thợ sẵn, quản lý gọn nên giá mềm. Chọn bên đó là mình chọn trúng.
Còn nếu bên rẻ hơn chỉ vì họ bỏ bớt việc ra ngoài tờ báo giá, thì cái rẻ đó là rẻ trên giấy thôi. Tới lúc bắt tay làm, mấy khoản cọc, san lấp, thiết bị, hoàn thiện lần lượt hiện ra dưới cái tên phát sinh, cộng lại có khi còn hơn bên báo cao. Đây đúng là chỗ nhiều anh chị mình lỡ hụt tiền giữa chừng, không phải vì gặp người xấu, mà chỉ vì hồi đầu so hai con số chưa cùng một phạm vi.
Cho nên câu hỏi cho trúng không phải bên nào rẻ hơn, mà là hai bên đã cùng làm một khối lượng việc chưa. Trả lời được câu đó rồi thì con số nào rẻ hơn tự nó có nghĩa. Mà muốn trả lời cho chắc, mình cần sẵn một thứ làm gốc, cái lẽ ra nên có trước cả khi cầm tờ báo giá về.
Muốn so cho khỏe, hãy có sẵn "đề bài" của mình
Có một mẹo giúp việc so sánh nhẹ đi một nửa: lập ngân sách của mình trước khi ngồi với nhà thầu. Khi mình đã tự liệt kê căn nhà này cần chi những khoản nào, tự áng chừng phần thô, hoàn thiện, thiết kế, giám sát, dự phòng ra sao, thì lúc cầm báo giá về mình có sẵn một đề bài để dò. Bên nào thiếu khoản gì so với đề bài của mình, mình thấy liền.
Anh chị nào chưa từng lập ngân sách lần nào thì đừng ngồi đoán, dễ lệch lắm. Khuôn có làm sẵn một công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/ để anh chị điền vào từng khoản, máy dựng giùm mình cái sườn. Nói nhỏ cho anh chị hiểu đúng bụng nó: công cụ đó chỉ tự tin chốt chắc phần thô, từ đơn giá nhân công và vật tư ngay tại địa phương mình nhập vào; mấy phần còn lại nó đưa ra một cái khung để anh chị tự phân theo nhu cầu và túi tiền. Máy dựng sườn, anh chị điền thịt.
Có cái sườn đó trong tay rồi, hai ba tờ báo giá đặt cạnh nhau không còn làm mình hoang mang nữa, vì mình biết rõ mình đang đi tìm cái gì.
Xây nhà đúng là chuyện lớn, nhưng Khuôn mong nó là chuyện vui. Anh chị bỏ ra một buổi cà phê ngồi soi phạm vi công việc cho kỹ, chọn được nhà thầu hợp mình, thì mấy tháng thi công sau đó mình ngủ ngon hơn nhiều. Không phải vì đã chọn bên rẻ nhất, mà vì mình hiểu rõ mình đang trả tiền cho cái gì. Với Khuôn, đó mới là cái đáng tiền nhất.
Mấy câu anh chị hay hỏi Khuôn về so sánh báo giá xây nhà
Hai nhà thầu báo giá chênh lệch nhiều có phải một bên gian không? Thường là không. Phần lớn khoảng chênh đến từ chuyện mỗi bên gói vào bao nhiêu việc, chứ chưa chắc ai hớ ai lời. Bên báo thấp hay để mấy khoản như cọc, san lấp, thiết bị, sân đường ra ngoài. Anh chị soi lại phạm vi công việc trước, rồi hẵng kết luận.
Nên chọn nhà thầu giá rẻ không? Rẻ mà cùng một phạm vi với bên kia thì là lựa chọn tốt, cứ chọn. Còn rẻ vì bỏ bớt việc ra ngoài báo giá thì đó là rẻ trên giấy, sau này mấy khoản đó quay lại dưới tên phát sinh. Câu hỏi đúng không phải "bên nào rẻ hơn" mà là "hai bên đã cùng làm một khối lượng việc chưa".
So sánh báo giá xây nhà nên bắt đầu từ đâu? Bắt đầu từ chính mình: lập ngân sách của mình trước để có một "đề bài". Rồi đọc báo giá theo thứ tự tổng giá trị, nhân công, tổng hoàn thiện, chi tiết hoàn thiện, và phần cọc. So phạm vi trước, so con số sau.
Nên lấy báo giá của mấy nhà thầu? Nhà vừa phải thì hai tới ba bên là đủ để có cái mà đối chiếu, không cần gom cho thật nhiều. Quan trọng hơn số lượng là mình có ngồi soi kỹ phạm vi của từng bên hay không.
Về tác giả
Bài viết bởi KS. Ngô Đình Khuôn — kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Với 10 năm trong nghề và đã đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà, Khuôn viết chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" để anh chị chuẩn bị xây nhà đỡ bỡ ngỡ và ngủ ngon hơn trong suốt hành trình.
Đây là một bài trong chuỗi 101 Bí kíp xây nhà. Bài kế mình sẽ ngồi lâu hơn với chuyện đọc từng dòng trong một tờ báo giá, còn ai muốn đi trọn con đường bài bản thì ghé khóa Chủ Nhà Thông Thái tại www.chunhathongthai.com chơi với Khuôn.
Theo dõi thêm cùng Khuôn: website ngodinhkhuon.vn · YouTube @ngodinhkhuon · Facebook /ngodinhkhuon66. Anh chị ghé đọc tiếp bài sau nghen.
Ghi chú: Mọi con số tiền trong bài chỉ là ví dụ minh họa gắn theo thời điểm và khu vực, không phải bảng giá hiện hành; đơn giá thực tế tùy nơi và tùy thời điểm.
slug: so-sanh-bao-gia-xay-nha
Bạn không phải xây nhà một mình
Xây nhà là chuyện vui khi mình hiểu và có kế hoạch. Khóa học Chủ Nhà Thông Thái đồng hành cùng anh chị từ lúc ấp ủ đến ngày nhận nhà — để anh chị tự tin làm chủ ngôi nhà của mình, không còn phụ thuộc vào ai.
Bài viết liên quan
