Nên hỏi nhà thầu thế nào về chi phí phát sinh khi xây nhà?
Anh chị vừa cầm trên tay hai ba tờ báo giá, con số nào cũng đẹp, cũng gọn gàng. Vậy mà trong bụng cứ có một câu lấn cấn: "Xây xong rồi có đội lên nữa không ta?" Nếu anh chị đang ngồi gõ tìm mấy chữ chi phí phát sinh khi xây nhà, Khuôn xin nói ngay cho nhẹ lòng: anh chị không tính sai, cũng chẳng xui rủi gặp ai gian. Đây là một băn khoăn rất thật, và nó cho thấy anh chị đang xây nhà bằng cái đầu tỉnh táo.
Bài này Khuôn không bày anh chị cách ép cho giá thấp xuống. Khuôn bày anh chị cách hỏi, rồi lắng nghe nhà thầu trả lời về phát sinh. Bởi chính câu trả lời đó mới hé lộ họ minh bạch tới đâu, có khi còn đáng giá hơn con số nằm trong tờ báo giá.
Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, có một điều để ý mãi rồi thành thuộc lòng: người báo giá rẻ nhất chưa chắc là người anh chị tốn ít tiền nhất lúc xây xong. Còn người chịu ngồi xuống nói thẳng "chỗ này có thể phát sinh, vì lý do này đây" thường lại là người khiến anh chị ngủ ngon nhất. Mình đi thủng thẳng với nhau nghen.
Vì sao nhà nào cũng có "phát sinh", kể cả khi gặp nhà thầu tử tế?
Trước khi bàn tới chuyện hỏi han, anh chị cần an lòng một điều: phát sinh không có nghĩa là bị gạt. Một căn nhà là hàng trăm đầu việc chồng lên nhau, làm ròng rã mấy tháng trời, dưới nắng dưới mưa. Có thứ đào móng lên mới lòi ra, như nền đất yếu hơn mình tưởng nên phải gia cố thêm. Có thứ lại do chính anh chị đổi ý dọc đường, thấy viên gạch bên kia đẹp hơn thì muốn thay, ngó lại phòng con thấy hơi chật thì muốn nới ra một chút.
Cho nên phát sinh khi xây nhà gần như nhà nào cũng có. Chuyện không nằm ở có hay không, mà nằm ở chỗ nó ập tới bất ngờ như cơn giông giữa trưa, hay được báo trước như một cơn mưa mà mình đã thủ sẵn cây dù trong cốp xe. Cùng là mưa, mà một bên ướt sũng, một bên thong thả.
Điều mừng là cái quyền chủ động ấy nằm trong tay anh chị, ngay từ buổi ngồi cà phê nói chuyện với nhà thầu. Câu đầu tiên nên hỏi là gì, mình vô luôn.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Câu hỏi số một: báo giá này đã trọn gói chưa, hay còn khoản tính sau?
Đây là câu Khuôn mong anh chị hỏi sớm nhất, hỏi ngay khi vừa nhận tờ báo giá còn thơm mùi mực. Nghe đơn giản vậy thôi, mà nó lôi ra ánh sáng được mấy khoản hay bị nằm khuất trong bóng tối.
Một tờ báo giá tử tế sẽ ghi rõ phần thô gồm những gì, phần hoàn thiện gồm những gì. Nhưng cũng có tờ ghi chung chung, để rồi tới lúc làm mới thủng thẳng bảo "cái này hồi đó em chưa tính, vì chưa biết anh chị chọn loại nào". Khi anh chị hỏi thẳng, hãy để ý cách người ta đáp lại. Người minh bạch sẽ vui vẻ chỉ tay vào từng dòng: "Chỗ này em tính rồi nè, riêng đá granite với thiết bị vệ sinh tùy anh chị chọn nên em để riêng ra, chọn tới đâu em báo tới đó cho rõ ràng." Nghe vậy là yên tâm, bởi họ đang tách bạch cái đã chốt với cái còn tùy anh chị.
Còn nếu người ta khoát tay "trọn gói hết trơn, anh chị khỏi lo" mà hỏi tới phần hoàn thiện gồm gì lại ú ớ không kể ra được, thì đó mới là lúc mình nên chú ý. Một lời hứa tròn vo quá đôi khi lại che mất mấy góc chưa ai ngồi tính. Vậy phần nào trong căn nhà hay đội giá nhất? Khuôn kể tiếp cho anh chị nghe.
Phần hoàn thiện — chỗ con số hay "chạy" nhất
Nếu phần thô giống bộ khung xương, rõ ràng dễ đo đếm, thì phần hoàn thiện lại giống quần áo giày dép. Cũng một đôi giày, có đôi vài trăm ngàn, có đôi mấy triệu, đi cũng là đi. Gạch lát, sơn nước, thiết bị vệ sinh, cửa nẻo, lan can, đá bậc cầu thang. Món nào cũng có năm bảy mức giá xếp hàng chờ mình chọn.
Vậy nên cách tránh phát sinh chi phí xây nhà hay nhất không phải bắt nhà thầu hạ giá, mà là hỏi cho rõ đơn giá hoàn thiện đang tính theo chủng loại nào. Anh chị cứ hỏi mộc mạc: "Gạch trong báo giá này là loại nhiêu tiền một mét vuông vậy anh? Lỡ em muốn đổi lên loại khác thì chênh nhiều không?"
Một câu mà làm được hai việc. Một, anh chị biết mình đang được báo trên vật tư loại nào, khỏi cảnh xây xong mới ngã ngửa vì gạch quá thường. Hai, anh chị dò được người ta có sẵn lòng ngồi nói chuyện đơn giá cho sòng phẳng hay không. Nhà thầu quen làm ăn đàng hoàng thường có sẵn bảng giá vật tư để anh chị dễ đổi tới đổi lui. Cái đó, trong nghề gọi là chất lượng dịch vụ, và nó là thứ một tờ báo giá tốt nên có.
Nói tới đây, chắc anh chị đang thắc mắc: vậy phần nào là phần "trời kêu ai nấy dạ", không ai đoán trước được? Mình đi xuống lòng đất một chút.
Phần móng và nền đất: chỗ phát sinh công bằng cho cả hai bên
Có một loại phát sinh mà Khuôn thấy công bằng cho cả chủ nhà lẫn nhà thầu, đó là phần nằm dưới lòng đất. Lúc báo giá, chưa ai đào lên nên chưa ai dám chắc đất bên dưới ra sao. Tới hồi thi công, gặp nền yếu, gặp mạch nước ngầm, có khi phải ép thêm cọc, gia cố thêm. Khoản này đội lên là chuyện của kỹ thuật, không phải chuyện của lòng người.
Cho nên câu hỏi khôn ngoan ở đây là: "Lỡ đào móng lên mà đất yếu phải gia cố, thì mình xử lý và tính tiền theo cách nào hả anh?" Rồi anh chị lắng nghe. Người có nghề sẽ đưa ra được vài phương án, kiểu "tùy tình hình mình ép cọc hay đổ bê tông cốt thép gia cường, tới đó em bóc khối lượng thực tế rồi báo anh chị duyệt trước khi làm". Mấy chữ duyệt trước khi làm đó quý vô cùng. Nó nghĩa là họ sẽ không tự ý làm rồi bắt anh chị trả, mà hỏi ý anh chị trước đã.
Nhưng dù nhà thầu có tử tế tới đâu, đất dưới chân vẫn là ẩn số. Vậy mình lấy gì mà kê cho êm giấc ngủ? Có một tấm nệm, mình bàn ngay đây.
Để dành sẵn một khoản dự phòng, coi như tấm nệm cho giấc ngủ ngon
Thay vì cầu cho không có đồng phát sinh nào (điều gần như không xảy ra), anh chị hãy chủ động để riêng một khoản. Trong nghề người ta hay tính một khoản dự phòng vào cỡ 8 tới 12 phần trăm tổng chi phí. Con số này Khuôn nêu như một ví dụ minh họa cho anh chị dễ hình dung thôi, tùy quy mô căn nhà và tùy khu vực mà co giãn, chớ không phải bảng giá cứng.
Anh chị cứ hình dung khoản đó như số tiền mình dắt lưng lúc chạy xe đường xa, phòng khi thủng lốp hay lỡ đường. Không đụng tới thì mừng, mà đụng tới thì đã có sẵn, khỏi cuống quýt. Riêng chuyện gạch vỡ, hao hụt khi cắt lát, người ta thường tính dôi ra chừng 10 tới 15 phần trăm, cũng là con số minh họa, để anh chị khỏi giật mình khi thấy mua gạch nhiều hơn diện tích sàn một chút.
Khi trong túi đã có tấm nệm này, hai chữ "phát sinh" nghe sẽ nhẹ hều, không còn thót tim mỗi lần thợ gọi điện nữa. Mà tiền để dành thôi chưa đủ. Anh chị còn cần thêm một tờ giấy. Chuyện ký kết, mình nói tiếp.
Trước khi đặt bút ký: đưa mọi thỏa thuận về phát sinh vào hợp đồng
Có mấy câu hỏi cho nhà thầu trước khi ký mà Khuôn mong anh chị đừng ngại, vì hỏi lúc này là hỏi đúng lúc nhất. Ký xong rồi mới thắc mắc thì đã lỡ mất một nhịp.
Anh chị có thể hỏi gọn vầy. Khi phát sinh, mình thống nhất với nhau bằng cách nào, có ghi ra giấy hay chỉ gật đầu nói miệng? Đơn giá cho phần phát sinh thì tính theo mặt bằng nào, giữ nguyên như báo giá gốc hay tính theo giá mới? Rồi bao lâu thanh toán một đợt, mỗi đợt gắn với hạng mục nào làm xong? Ba câu đó gỡ được kha khá chuyện lấn cấn về sau.
Cái hay của việc hỏi trước khi đặt bút, là nó biến một lời hứa miệng thành một dòng chữ nằm trong hợp đồng. Nhà thầu tử tế sẽ chẳng ngại đưa vào một điều khoản kiểu "mọi phát sinh phải được hai bên xác nhận bằng văn bản trước khi thi công". Điều khoản đó bảo vệ cả anh chị lẫn họ, để sau này không ai phải ngồi cãi nhau vì trí nhớ mỗi người một kiểu. Tới đây, chắc anh chị đã ngờ ngợ ra điều Khuôn muốn gửi gắm nhất. Mình chốt lại nghen.
Điều quý nhất không nằm ở con số, mà ở cách người ta trả lời
Nếu cả bài này chỉ giữ lại được một ý, Khuôn mong anh chị giữ ý này: khi hỏi nhà thầu về chi phí phát sinh khi xây nhà, thứ đáng giá nhất anh chị nhận về không phải một con số, mà là thái độ của người ngồi đối diện.
Có người nghe hỏi tới phát sinh thì hơi nhíu mày, trả lời cho qua chuyện, "cái đó lo xa quá anh chị ơi, tới đâu hay tới đó". Có người lại sáng mắt lên, kéo tờ giấy lại vẽ cho anh chị coi chỗ nào chắc như đinh, chỗ nào còn tùy, chỗ nào có thể đội và đội vì cớ gì. Cùng một câu hỏi, hai con người, hai cách sống.
Người thứ hai, dù báo giá có nhỉnh hơn chút đỉnh, thường lại là người anh chị nên chọn mặt gửi vàng. Bởi giá cả rốt cuộc cũng chỉ là thuận mua vừa bán, một yếu tố trong nhiều yếu tố. Còn sự minh bạch mới là thứ đi theo anh chị suốt mấy tháng công trình, quyết định anh chị được nhâm nhi ly cà phê thảnh thơi hay cứ nơm nớp mỗi bận điện thoại reo. Người dám nói trước cái khó thường là người sẽ cùng anh chị đi qua cái khó, chớ không phải người tính xong rồi bỏ anh chị lại một mình.
Vậy nên, xây nhà vẫn cứ là chuyện vui
Khuôn viết bài này không phải để anh chị vác tâm thế đi dò xét nhà thầu như dò xét người gian đâu. Ngược lại là đằng khác. Khi anh chị biết hỏi đúng câu, anh chị sẽ mau chóng nhận ra ai là người tử tế để an tâm trao niềm tin, rồi thảnh thơi mà tận hưởng cái niềm vui lớn của đời người: ngó tổ ấm của mình lớn lên từng ngày, từng bao xi măng, từng viên gạch.
Xây nhà đâu phải cuộc đấu trí ai thắng ai thua. Nó là chặng đường mình đi cùng một người bạn đồng hành đáng tin, để tới ngày dọn vào nhà mới, anh chị nhớ về nó với nụ cười chớ không phải một tiếng thở dài.
Để anh chị hình dung được các con số của căn nhà mình ngay từ đầu, đỡ bị động khi nghe hai chữ phát sinh, anh chị có thể thử qua công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/. Nhập vài thông số là ra bức tranh tổng thể, cầm theo đi nói chuyện với nhà thầu cho vững bụng.
Vài câu anh chị hay hỏi Khuôn thêm
Chi phí phát sinh khi xây nhà thường rơi vào những phần nào? Hay gặp nhất là ba nhóm. Phần hoàn thiện (gạch, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa) vì mỗi thứ có nhiều mức giá, đổi chủng loại là số tiền chạy theo. Phần móng và nền đất, vì đào lên mới biết đất ra sao. Và phần do chính mình đổi ý dọc đường. Biết trước ba nhóm này thì anh chị đỡ bất ngờ hẳn.
Nên hỏi nhà thầu những câu gì trước khi ký hợp đồng? Khuôn gợi ý bốn câu: báo giá đã trọn gói chưa hay còn khoản tính sau; đơn giá hoàn thiện đang tính theo vật tư loại nào; nếu móng gặp đất yếu thì xử lý và tính tiền ra sao; và khi phát sinh thì hai bên xác nhận bằng văn bản hay chỉ nói miệng. Bốn câu đó hé lộ nhà thầu minh bạch tới đâu.
Nên để dành bao nhiêu tiền dự phòng cho phát sinh? Trong nghề hay để một khoản dự phòng cỡ 8 tới 12 phần trăm tổng chi phí, riêng hao hụt gạch chừng 10 tới 15 phần trăm. Đây chỉ là con số minh họa để anh chị dễ hình dung, tùy quy mô và khu vực mà co giãn, không phải bảng giá cứng. Không đụng tới thì mừng, đụng tới thì đã có sẵn.
Làm sao để tránh phát sinh chi phí xây nhà đội lên bất ngờ? Không có phép nào xóa sạch phát sinh, nhưng biến nó từ bất ngờ thành có kế hoạch thì được. Hỏi rõ chủng loại vật tư ngay từ báo giá, đưa thỏa thuận phát sinh vào hợp đồng bằng văn bản, và để dành sẵn khoản dự phòng. Ba việc đó đủ để anh chị ngủ ngon suốt mùa xây.
Về tác giả
Bài viết bởi KS. Ngô Đình Khuôn — Kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Với 10 năm trong nghề và hành trình đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà, Khuôn viết để anh chị xây nhà bằng cái đầu tỉnh táo và cái bụng nhẹ lòng, chớ không phải bằng nỗi lo.
Ghé Khuôn thêm tại: website ngodinhkhuon.vn · YouTube @ngodinhkhuon · Facebook /ngodinhkhuon66.
Bài này nằm trong chuỗi 101 Bí kíp xây nhà Khuôn viết mỗi ngày một bài, anh chị ghé đọc thêm mấy bài khác trong chuỗi nghen. Còn nếu muốn đi sâu bài bản từ A tới Z, mời anh chị tham khảo khóa Chủ Nhà Thông Thái tại www.chunhathongthai.com. Thủng thẳng mà đi, căn nhà mơ ước không vội được, nhưng chắc chắn sẽ tới.
Anh chị không phải xây nhà một mình
Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn hơn 20 bài cho anh chị xem miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.
Bài viết liên quan
