Chi phí xây nhà gồm những khoản nào? Kể đủ tên để anh chị không hụt tiền giữa chừng
Có phải anh chị vừa gõ vào ô tìm kiếm câu "xây nhà 100m2 hết nhiêu tiền", rồi bấm gọi một hai nhà thầu hỏi giá cho chắc bụng? Nhiều người bắt đầu y hệt vậy đó. Nghe xong con số, thở phào một cái: "À, chừng đó là xây được rồi." Khoan đã nghen anh chị.
Khuôn xin nói ngay một câu cho anh chị nhẹ lòng. Nếu anh chị đang hình dung tiền thi công là toàn bộ chi phí, thì anh chị không tính sai đâu, cũng chẳng ai giấu giếm gì anh chị hết. Chỉ là chưa có ai ngồi kể đủ tên từng khoản cho anh chị nghe thôi. Bài này Khuôn làm đúng việc đó: gọi tên đầy đủ các khoản chi phí khi xây nhà, để anh chị cầm được cả bức tranh trước khi ngồi vào bàn với thầu.
Nói gọn cho anh chị dễ nhớ. Chi phí xây nhà gồm những khoản nào? Không chỉ tiền thi công đâu. Còn tiền thiết kế, tiền xin phép, tiền giám sát, tiền nội thất, sân vườn hàng rào, một khoản dự phòng, và mấy chi phí "ẩn" hay bị bỏ quên. Biết trước tên từng khoản, anh chị chủ động chừa tiền cho từng phần, khỏi hụt hơi giữa đường.
Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, cái làm người ta căng thẳng nhất hóa ra không phải nhà mắc hay nhà rẻ. Mà là tới lưng chừng công trình mới ngớ ra "ủa còn khoản này nữa hả trời", trong khi tiền thì đã rót gần cạn. Mình cùng đi qua từng khoản một, thủng thẳng thôi.
Tiền thi công là khoản to nhất, nhưng không phải khoản duy nhất
Khi nhà thầu báo cho anh chị "nhiêu tiền một mét vuông", con số đó thường đã gói phần thô với phần hoàn thiện chung một chỗ. Phần thô là móng, cột, dầm, sàn, tường, mái, cái khung xương của căn nhà. Phần hoàn thiện là gạch, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh, đèn đóm, những thứ anh chị sờ được nhìn được mỗi ngày.
Có một điều hay mà Khuôn muốn anh chị nắm cho vững. Phần thô giữa các nhà thầu thường báo gần ngang nhau, bởi nó có công thức, có khối lượng bê tông với thép tính ra được, khó mà lệch nhiều. Chỗ chênh lệch nằm gần hết ở phần hoàn thiện, vì phần này chạy theo nhu cầu của riêng anh chị. Chọn gạch loại thường hay loại cao cấp, chênh nhau cả một khoảng xa. Cái đó là quyền của anh chị, không ai đúng ai sai.
Cho nên con số "một mét vuông nhiêu tiền" chỉ để anh chị dự trù cho có cái sườn ban đầu, đừng vội coi đó là giá cuối cùng đem đi ký hợp đồng. Cùng một căn nhà mà có ba bốn báo giá lệch nhau là chuyện hết sức bình thường, không phải ai đó tính bậy.
Vậy ngoài hai khoản thi công quen mặt này, còn những khoản nào nữa mà tờ báo giá thường không gánh giúp anh chị? Mình đi tiếp.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Chi phí thiết kế và xin phép xây dựng: hai khoản dễ tưởng "khỏi cần"
Đây là hai khoản mà nhiều anh chị hay gộp đại vào một góc trong đầu, hoặc nghĩ thầm "thôi khỏi, tốn thêm chi". Khuôn hiểu cái tâm lý đó chớ. Nhưng cho phép Khuôn kể một chuyện thật, kể nhẹ nhàng thôi.
Anh Duy ở Gò Công, một trong những chủ nhà Khuôn có duyên đồng hành, ban đầu cũng đã thuê thiết kế đàng hoàng. Chỉ tiếc là bộ hồ sơ làm ra sau đó lại không dùng được vào việc thi công, nên tới lúc bắt tay xây, anh phải làm thêm một bộ hồ sơ thiết kế mới. Nghĩa là riêng khoản thiết kế, anh đã chi hai lần. Khuôn kể chuyện này không phải để anh chị lo, mà để anh chị thấy một điều nhẹ tênh. Chi phí thiết kế là một khoản thật, và nó xứng đáng được mình để tâm ngay từ đầu, chọn cho kỹ một lần cho gọn.
Về mức tiền, anh chị cứ hình dung theo tỷ lệ cho dễ thở, chừng 1 đến 1,5% giá trị căn nhà. Con số này Khuôn nêu như một ví dụ minh họa để anh chị có cái mà bám vào thôi nghen, tùy loại nhà tùy nơi mà xê dịch. Một mẹo nhỏ: khi đã có hồ sơ thiết kế riêng trong tay, anh chị nói với nhà thầu để được ưu đãi, giảm trừ phần thiết kế mà lẽ ra họ sẽ vẽ. Khuôn cũng nghiêng về chuyện chọn một đơn vị thiết kế độc lập, thay vì để bên thi công vẽ luôn cho tiện. Còn nếu hợp đồng thiết kế trên 20 triệu, anh chị nhớ có hợp đồng, có hóa đơn chứng từ cho yên tâm về sau.
Còn chi phí xin phép xây dựng, mỗi địa phương một kiểu thủ tục, một mức phí, không nơi nào giống nơi nào. Nhưng nó là khoản bắt buộc, né không được. Chừa sẵn một góc cho nó thì lúc cần có ngay, khỏi cuống.
Có một khoản nữa, nghe qua tưởng xa xỉ, mà thật ra là người coi tiền giúp anh chị đó. Mình nói tiếp.
Chi phí giám sát: khoản nhỏ mua lấy sự yên tâm
Nhiều anh chị nghĩ thuê giám sát là bỏ tiền nuôi thêm một người "đứng ngó". Khuôn xin nói thiệt lòng, đây có khi lại là khoản đáng đồng tiền bát gạo nhất.
Mấy chuyện kỹ thuật như khối lượng bê tông, mấy tấn thép, cách nghiệm thu từng hạng mục, anh chị đâu cần ôm hết cho nhức cái đầu. Đó là lúc mình mượn đòn bẩy chuyên gia. Người giám sát coi giúp anh chị những chỗ mắt thường mình không rành, để từng đồng tiền đổ vào đúng chất lượng, chớ không trôi đi đâu mất.
Chi phí giám sát anh chị tính nhẩm chừng 1 đến 2% tổng chi phí, cũng là con số để hình dung thôi. Có thể thuê kiểu túc trực coi cả công trình, cũng có thể thuê theo từng hạng mục quan trọng như lúc đổ móng, đổ sàn. Chú Bảy, một chủ nhà Khuôn từng đồng hành, có tới bốn nhà thầu tới báo giá. Chú chọn một bên làm giám sát, một bên khác thi công. Tách vai ra như vậy, người coi và người làm không phải là một, tự nhiên mọi thứ sáng sủa hơn hẳn.
Vậy là mình đã điểm mặt được thô, hoàn thiện, thiết kế, xin phép, giám sát. Nhưng căn nhà cất xong rồi, dọn vào ở còn cần gì nữa không? Còn chớ, và đây là chỗ nhiều người quên chừa tiền.
Nội thất, sân vườn, hàng rào: phần "dọn vào ở" hay bị đẩy ra sau
Cất xong phần nhà chưa phải là xong việc đâu anh chị. Còn cái bếp, cái tủ, bộ bàn ghế, cái giường tấm nệm. Còn cái sân trước, con đường vào, hàng rào bao quanh cho gọn gàng.
Đây là mấy khoản dễ bị đẩy ra "tính sau", để rồi tới lúc nhà gần xong mới giật mình vì túi đã cạn. Nội thất thì còn co giãn được, anh chị sắm dần dần cũng chẳng sao, tháng này cái tủ, tháng sau bộ bàn. Nhưng cái sân, con đường, cái hàng rào thì thường phải làm ngay cho công trình sạch sẽ, nên anh chị đừng để nó rơi khỏi bảng dự trù ngay từ đầu.
Cách làm nhẹ nhàng là anh chị chia ra hai giỏ. Cái gì cần có ngay ngày dọn vào thì để dành một khoản riêng cho nó. Cái gì thong thả sắm sau thì ghi chú lại một dòng. Chừa sẵn một góc ngân sách cho cái ngày dọn vô nhà mới, để bữa đó là ngày vui trọn vẹn, chớ không phải ngày ngồi bấm máy tính.
Kể tới đây, tưởng đã đủ mặt các khoản rồi phải hông anh chị? Chưa đâu nghen. Còn một nhóm chi phí "ẩn" mà tờ báo giá gần như không hề nhắc tới.
Năm chi phí ẩn hay bị bỏ quên nhất
Khuôn gọi mấy khoản này là chi phí ẩn, vì nó có thật rành rành mà lại không nằm trên tờ báo giá anh chị đang cầm. Có năm cái Khuôn thấy hay bị bỏ sót nhất.
Đầu tiên là chuyện cọc, gia cố móng. Đất cứng thì mình đỡ lo. Chớ đất yếu như nhiều nơi ở miền Tây mình, khoản này tốn không nhỏ đâu. Cùng một căn nhà y hệt, đặt trên hai nền đất khác nhau, là hai câu chuyện tiền bạc khác nhau một trời một vực.
Kế đó là sân, đường, hàng rào, như mình vừa nói bên trên.
Rồi tới mấy món thiết bị. Máy nước nóng, tấm năng lượng mặt trời, máy lạnh mỗi phòng. Mấy món này lắp vào lúc nhà gần xong, gom lại cũng là một khoản kha khá chớ không ít.
Còn một khoản nghe nhỏ xíu mà cộng dồn lại thì giật mình: chuyện ăn uống, đi lại để theo dõi công trình suốt mấy tháng trời. Ly cà phê buổi sáng mời thợ. Bữa cơm trưa ghé công trường ăn với anh em cho vui. Tiền xăng chạy tới chạy lui coi ngó. Từng khoản một thì có nhiêu đâu, mà mấy tháng cộng lại thì không nhỏ.
Cuối cùng là chuyện san lấp nền. Báo giá thường chỉ tính tới độ sâu chừng 0,45m thôi. Nếu nền nhà anh chị phải nâng cao hơn, có nơi tới cả mét, thì phần bù thêm này có khi ngốn một khoản làm anh chị bất ngờ.
Cái luật ở đây đơn giản mà hiệu quả lắm: dự trù được càng nhiều khoản ẩn, thì phần "phát sinh" về sau càng nhẹ hều. Anh chị không cần đoán chính xác từng đồng đâu, chỉ cần gọi được tên nó ra là đã bớt rủi ro hụt tiền rất nhiều rồi.
Nhưng dù mình kể đủ tới đâu, xây nhà vẫn luôn có chỗ không lường hết. Vậy phải làm sao cho khỏe?
Chi phí phát sinh khi xây nhà: đừng dồn hết tiền vào phần xây
Đây là điều Khuôn muốn dặn kỹ nhất trong cả bài. Xin anh chị đừng dồn hết số tiền đang có vào phần xây, rồi đứng đó chờ mọi thứ khít khịt như trong bảng tính.
Chi phí phát sinh khi xây nhà là chuyện gần như nhà nào cũng gặp, không riêng gì ai. Riêng phần gạch đá, vật tư hoàn thiện, phát sinh chừng 10 đến 15% là bình thường, bởi tới lúc nhìn tận mắt anh chị hay đổi ý một chút cho ưng bụng. Mà đổi ý cho vừa lòng thì có gì sai đâu, nhà của mình mà.
Cách để phát sinh không biến thành nỗi lo là chừa sẵn một khoản dự phòng, chừng 8 đến 12% ngân sách. Khuôn hay nói vui, khoản dự phòng này không phải để "phòng tai họa" gì ghê gớm, mà là để anh chị giữ được quyền lựa chọn cho mình. Tới chỗ muốn đổi loại gạch đẹp hơn, muốn thêm một ổ điện chỗ đầu giường, anh chị gật đầu cái rụp mà không phải chạy đôn chạy đáo đi vay. Có khoản đó nằm sẵn trong túi, cảm giác đi coi công trình nó thư thái hẳn ra.
Mấy con số phần trăm với mức tiền Khuôn nêu suốt bài chỉ là ví dụ minh họa, thay đổi theo từng khu vực và từng thời điểm. Anh chị cứ lấy nó làm cái sườn để dự trù, rồi điền con số thật của địa phương mình vào cho khớp.
Vậy nhớ gì trước khi ngồi với nhà thầu?
Kể một hơi từ đầu bài tới giờ, anh chị thấy đó, một căn nhà gồm nhiều khoản hơn mình tưởng: thô, hoàn thiện, thiết kế, xin phép, giám sát, nội thất, sân vườn hàng rào, dự phòng, với mấy chi phí ẩn. Đủ mặt chừng đó.
Điều Khuôn mong anh chị mang theo không phải con số nào hết, mà là một thói quen nhỏ. Trước khi gặp thầu, tự hỏi mình "mình đã biết phải chi những khoản gì chưa", thay vì chỉ hỏi "mình có đủ tiền không". Khi anh chị gọi được tên từng khoản, anh chị thành người ra đề bài, chớ không còn là người ngồi bị động nghe báo giá rồi hồi hộp nữa.
Xây nhà, cho cùng, là một chuyện vui. Là cái mái ấm mình chắt chiu cả đời mới có được. Khuôn tin khi anh chị đã chừa sẵn tiền cho từng phần, biết trước mình đang đi tới đâu, thì mỗi tối nằm xuống ngủ ngon, sáng ra ghé công trường lại thấy háo hức. Đó mới là cái đích thật của việc xây nhà: một căn nhà làm xong trong an tâm.
Nếu anh chị muốn ngồi tính thử từng khoản cho ra con số của riêng mình, Khuôn có để sẵn một công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/, anh chị điền vào là ra cái sườn ngân sách cầm đi gặp thầu.
Câu hỏi thường gặp
Chi phí xây nhà gồm những khoản nào là chính? Gọn lại có mấy nhóm: tiền thi công phần thô, tiền hoàn thiện, chi phí thiết kế, chi phí xin phép xây dựng, chi phí giám sát, nội thất, sân vườn hàng rào, khoản dự phòng, và một nhóm chi phí ẩn (gia cố móng, thiết bị, san lấp nền, chi phí đi lại theo dõi công trình). Nắm đủ tên từng nhóm là anh chị đã chủ động rồi.
Chi phí thiết kế và xin phép xây dựng có đáng bỏ ra không? Đáng chớ anh chị. Chi phí thiết kế thường chừng 1 đến 1,5% giá trị căn nhà (con số minh họa, tùy nơi tùy loại nhà), nhưng một bộ hồ sơ làm kỹ một lần giúp anh chị đỡ tốn lần hai. Còn xin phép là khoản bắt buộc theo từng địa phương, né không được, nên cứ chừa sẵn một góc.
Nên chừa bao nhiêu cho chi phí phát sinh khi xây nhà? Anh chị nên để dành một khoản dự phòng chừng 8 đến 12% ngân sách. Riêng phần vật tư hoàn thiện, phát sinh 10 đến 15% là bình thường vì tới lúc nhìn tận mắt mình hay đổi ý. Mấy con số này chỉ là ví dụ minh họa để anh chị có cái sườn, không phải mức cố định.
Có cần thuê giám sát khi đã có nhà thầu chưa? Nếu anh chị không rành kỹ thuật, một người giám sát (chừng 1 đến 2% tổng chi phí) giúp coi giúp chất lượng những chỗ mắt thường khó thấy. Anh chị có thể thuê túc trực cả công trình, hoặc thuê theo từng hạng mục quan trọng như lúc đổ móng, đổ sàn.
Về tác giả
Bài viết bởi Ngô Đình Khuôn — Kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Với 10 năm trong nghề và đã đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà trên hành trình xây tổ ấm, Khuôn viết chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" để anh chị chủ nhà bước vào công trình một cách chủ động và an tâm.
Theo dõi Khuôn tại: website ngodinhkhuon.vn · YouTube @ngodinhkhuon · Facebook /ngodinhkhuon66.
Đây là một bài trong chuỗi "101 Bí kíp xây nhà". Mấy bài sau Khuôn sẽ chỉ anh chị cách đọc một tờ báo giá sao cho khỏi rối, mời anh chị đón đọc thủng thẳng cùng Khuôn nghen.
Meta description: Chi phí xây nhà gồm những khoản nào? Khuôn kể đủ tên: thô, hoàn thiện, thiết kế, xin phép, giám sát, dự phòng và chi phí ẩn, để anh chị không hụt tiền giữa chừng.
Slug: chi-phi-xay-nha-gom-nhung-khoan-nao
Anh chị không phải xây nhà một mình
Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn 21 video cho anh chị học miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.
Mang theo bộ câu hỏi khi ra công trường
Nếu anh chị muốn có sẵn câu để hỏi nhà thầu và giám sát ở từng giai đoạn, Khuôn có cuốn cẩm nang Bộ Câu Hỏi Dành Cho Chủ Nhà — bản PDF 98 trang, 295 câu hỏi, đi từ trước khi đào móng cho tới ngày dọn vào ở. Mỗi hạng mục có sẵn câu hỏi cho anh chị, phần giám sát sẽ kiểm và lỗi hay gặp. Giá 168.000đ, chuyển khoản xong là đường dẫn tải về hộp thư trong vài phút.
Bài viết liên quan
