Khoảng im lặng sau khi mở bản vẽ ra

Bạn có nhớ cái khoảng im lặng đó không.

Bản vẽ trải trên bàn, còn thơm mùi giấy in. Phương án đẹp thật, mặt tiền có nhịp. Bạn xoay tờ giấy về phía chủ nhà, chờ một câu khen.

Chủ nhà không nói gì. Nhìn một lúc. Rồi hỏi đúng một câu: “Vậy làm cái này hết bao nhiêu anh?”

Bạn nhẩm trong đầu. Và bạn biết ngay con số đó nằm ngoài khung hai bên đã nói với nhau tháng trước.

Từ giây phút đó, câu chuyện không còn là thiết kế nữa. Nó thành chuyện gỡ. Cắt cái gì, ai đi nói lại với bên thiết kế, vẽ lại mất thêm bao lâu. Tiến độ trôi. Chủ nhà bắt đầu phân vân.

Tôi làm nghề này mười năm và tôi nhắc cảnh đó không phải để trách ai. Bên thiết kế vẽ đúng cái đề bài họ nhận được. Chủ nhà nói đúng cái họ mơ. Chỉ là ở giữa thiếu một người cầm trịch thứ tự — và người đó, trong hầu hết công trình nhà ở dân dụng, chính là mình.

Nên bài này tôi viết về một thứ nghe rất khô: thứ tự. Bốn ưu tiên khi chốt bản vẽ thiết kế nhà, và vì sao đảo thứ tự là hỏng.

Bốn ưu tiên, và vì sao thứ tự không được đảo

Cách tôi đang làm, mỗi phương án đều phải đi qua bốn cửa, theo đúng thứ tự này:

Công năng → Túi tiền → Khả thi → Bám sát báo giá.

Nhìn thì hiển nhiên. Nhưng chỗ ăn tiền không nằm ở bốn cái tên, nó nằm ở dấu mũi tên.

Thứ tự này xếp theo mức độ đắt khi phải sửa. Sửa công năng lúc còn ý tưởng thì tốn một buổi cà phê. Sửa khi đã có bản vẽ kỹ thuật thì tốn một vòng vẽ lại. Sửa khi móng đã đổ thì tốn tiền thật, tốn tiến độ thật, tốn cả niềm tin của chủ nhà.

Ngược lại cũng vậy. Để cái đẹp hoặc cái lạ leo lên trước công năng thì căn nhà nhìn thích mà ở vướng. Để công năng leo lên trước túi tiền thì ra một căn nhà đủ mọi thứ chủ nhà muốn mà không ai trả nổi. Còn túi tiền leo lên trước khả thi thì bản vẽ rẻ trên giấy, ra công trường làm không được — hoặc làm được nhưng chậm, mà chậm thì lại tốn.

Bốn cửa, đi tuần tự. Cửa trước chưa gật thì đừng bàn tới cửa sau.

Nói ngay từ đầu, vì phần sau rất dễ hiểu lệch: bốn ưu tiên này là kỷ luật của nhà thầu với chính mình, không phải cái thước đi chấm điểm người vẽ. Nghề thiết kế có cái khó riêng, mà tôi thì không đứng ở vị trí đó.

Ưu tiên 1 và 2 — công năng đứng trước, túi tiền theo ngay sau

Công năng là câu hỏi: nhà này để ai ở, ở như thế nào, mười năm nữa thì sao.

Mấy câu tôi luôn hỏi trước khi bàn tới hình khối: nhà có mấy người, có người lớn tuổi không, sau này có ở chung với ba mẹ không, xe để đâu, phơi đồ chỗ nào, bếp nấu nhiều hay ít, có buôn bán tại nhà không. Nghe rất đời thường. Nhưng tối ưu công năng nhà ở bắt đầu từ mấy câu đó, chứ không bắt đầu từ mặt tiền.

Một chi tiết tôi để ý: chủ nhà hay mô tả cái họ thấy — gửi hình trên mạng, nói thích kiểu này kiểu kia. Việc của mình là dịch cái họ thấy thành cái họ cần. Người ta gửi tấm hình phòng khách thông tầng, thứ họ mê có khi chỉ là căn nhà sáng và thoáng — mà sáng thoáng thì còn đường khác nhẹ tiền hơn.

Túi tiền là cửa thứ hai, và nó phải có mặt ngay từ buổi gặp đầu tiên.

Chỗ này ngại thật. Mới ngồi với nhau mà hỏi tiền thì sợ kỳ, sợ chủ nhà nghĩ mình chỉ chăm chăm chuyện tiền. Nên câu đó hay bị để lại sau.

Nhưng con số càng lộ ra muộn thì càng đau. Chủ nhà nói khung ngân sách ở buổi đầu thì đó là một cái đề bài. Chủ nhà nói khung ngân sách sau khi đã mê một phương án thì đó là một lời từ chối.

Cách tôi hỏi cho đỡ ngại: không hỏi thẳng “nhà mình có bao nhiêu tiền”, mà hỏi “mình định làm trong khoảng nào để tôi tính đường cho đúng”. Hỏi thêm tiền đó có sẵn hay có theo đợt, vì hai chuyện đó ra hai cách phân kỳ thi công khác hẳn nhau.

Hai cửa này phục vụ đúng ba thứ cần chốt trước khi vẽ: khách muốn gì, khách được bao nhiêu, và vì sao khách cần xây căn nhà này. Cái thứ ba hay bị bỏ qua nhất, mà nó lại quyết định chủ nhà chịu cắt hạng mục nào khi phải cắt.

Ưu tiên 3 — khả thi: cái gì tổ đội mình dựng được ngoài nắng

Cửa thứ ba là nơi bản vẽ gặp công trường.

Một phương án khả thi, với tôi, gọn trong ba câu hỏi. Tổ đội mình làm được không. Vật tư ở khu vực mình có sẵn không, hay phải đặt và chờ. Và nếu làm, có phát sinh việc nào kéo theo mà tờ báo giá chưa nhắc tới không.

Mấy thứ hay vướng thì bạn quá quen. Nhịp cột lớn kéo theo dầm lớn, dầm lớn kéo theo thép và cốp pha. Sàn vượt nhịp thì trần hạ thấp xuống, chủ nhà nhìn lại không ưng. Một chi tiết lạ mà quanh khu vực chưa ai làm thì phải tính thêm: tìm đúng người, làm mẫu thử, hoặc chờ thợ ở xa xuống. Không phải làm không được — mà là tốn thêm ngày, thêm tiền, hai thứ tờ báo giá phải biết trước.

Cửa này còn dính tới chuyện lớn hơn bản vẽ: mình đang chạy mô hình nào. Tôi làm gọn, một kỹ sư một kho, có việc thì gọi đúng người giỏi phần đó — nhận được việc mà không phải nuôi bộ máy. Đổi lại, mình phải biết rất rõ từng nhóm mạnh tới đâu, vì cái “tới đâu” đó chính là biên khả thi của bản vẽ.

Nên trước khi gật đầu, tôi hay làm một việc nhỏ: chụp cái chi tiết mình chưa chắc, gửi cho tổ đội, hỏi đúng một câu — làm được không, mất mấy ngày. Câu trả lời từ người sẽ cầm bay cầm máy cắt luôn thật hơn cảm giác của mình.

Ưu tiên 4 — bám sát báo giá: kỷ luật với chính mình

Đây là cửa cuối, và là cửa tôi muốn nói kỹ nhất, vì rất dễ bị kể sai.

Bám sát báo giá nghĩa là: phương án chốt xong phải nằm trong đúng khung chi phí mình đã đưa cho chủ nhà. Không phải bản vẽ chạy một đằng, báo giá chạy một nẻo, rồi tới lúc ký hợp đồng thi công mới ngồi gỡ.

Và trách nhiệm của cửa này thuộc về mình. Không thuộc về bên thiết kế.

Chỗ này tôi từng vướng, nói thẳng luôn. Có giai đoạn tôi đưa đề bài rất mơ hồ: mấy tầng, mấy phòng, chủ nhà thích thoáng, vậy thôi. Không kèm khung ngân sách, không nói mức hoàn thiện đang tính, không nói vật tư ở tầm nào. Bên thiết kế nhận đề bài đó thì vẽ theo hướng tốt nhất có thể — mà “tốt nhất” trong nghề vẽ với “vừa khung” trong nghề thầu đâu phải một thứ. Tôi cầm bản vẽ về, bóc thử, mới thấy nó vượt con số tôi lỡ nói với chủ nhà. Lúc đó tôi có hơi bực. Nhưng ngồi lại thì phải nhận: đề bài thiếu là do tôi, không phải do ai vẽ sai.

Từ đó tôi đổi cách. Đề bài gửi đi luôn có bốn phần: công năng chốt rồi, khung ngân sách cụ thể, mức hoàn thiện đang tính, và mấy ràng buộc ngoài công trường tôi đã biết trước. Có đủ dữ kiện thì phương án ra sát ngay vòng đầu, đỡ cho cả hai bên.

Cách tự kiểm tôi hay dùng: mỗi lần phương án nhích lên một bước là bóc thử một lần. Không cần đủ chi tiết, chỉ cần đủ để biết mình đang trên hay dưới khung. Theo cách tôi tính, phần thô chiếm khoảng 55% tổng chi phí, nên quy mô kết cấu nhúc nhích là biết ngay hướng đi. Gần một nửa còn lại nằm ở hoàn thiện, và đó mới là chỗ co giãn nhất — cùng một bản vẽ, chọn vật tư khác nhau là ra hai con số khác nhau.

Nói cho dễ nhớ: đừng để bản vẽ đi trước báo giá quá xa. Cứ vài bước lại kéo hai đứa nó về đứng cạnh nhau một lần.

Việc kéo về đó ngày xưa tốn của tôi gần nửa ngày, nên rất dễ để dồn lại. Giờ tôi làm bằng công cụ tôi tự dựng, DuTaFI — khai theo từng bước, ra bảng khối lượng và báo giá, đổi thông số thì số tự cập nhật, có ô tính lợi nhuận riêng nên biết mình còn lời bao nhiêu trước khi gửi. Tôi kể như đồng nghiệp chỉ nhau món đồ nghề, hợp thì lấy dùng. Nhưng nói luôn cái giới hạn: nó không đọc bản vẽ thay bạn, mình vẫn phải tự khai từng bước, khai sai thì nó ra sai. Bản Free dùng cho công trình dưới 1 tỷ, lưu 5 dự án và vẫn xuất được PDF gửi khách.

Làm việc với đơn vị thiết kế: nói trước cho gọn, đừng để tới lúc gỡ

Bốn ưu tiên ở trên chỉ chạy được nếu khâu phối hợp rành mạch. Mấy thứ tôi làm rõ ngay từ đầu:

Tiến độ bàn giao. Ngày nào có phương án sơ bộ, ngày nào có mặt bằng chốt, ngày nào có bộ kỹ thuật để thi công. Chủ nhà không sợ chờ, chủ nhà sợ không biết mình đang chờ tới bao giờ. Có mốc thì mình cũng chủ động xếp lịch tổ đội.

Số vòng chỉnh sửa. Ghi rõ trong hợp đồng thiết kế nhà ở: bao nhiêu vòng nằm trong phạm vi, quá thì tính thế nào. Cái này bảo vệ cả hai bên — bên vẽ không bị kéo vô tận, còn mình có cơ sở nói chuyện tử tế với chủ nhà khi họ đổi ý thêm lần nữa.

Phạm vi hồ sơ. Gồm những gì, có kết cấu không, có điện nước không, có phối cảnh không. Thiếu một phần là ra công trường phải vẽ bù, mà vẽ bù thì ai chịu.

Chi phí thiết kế. Theo cách tôi đang làm, phần thiết kế nằm khoảng 1–1,5% tổng chi phí căn nhà; con số này chỉ mang tính minh họa, đổi theo khu vực và thời điểm. Tỷ trọng nhỏ, nhưng chính bộ hồ sơ đó định hình cái khối 55% phần thô phía sau sẽ tốn bao nhiêu.

Chính sách ưu đãi thiết kế. Đây là chỗ có đòn bẩy, hay bị bỏ qua vì mình đang mải bàn chuyện thi công. Khi chủ nhà đã ưng phương án mà còn lấn cấn khoản ban đầu, mình có thể linh hoạt phần thiết kế — ưu đãi khi khách ký trọn gói chẳng hạn. Nhưng phải nói rõ điều kiện đi kèm ngay từ đầu, và ghi vào giấy. Ưu đãi nói miệng thì mất cả tiền lẫn tình.

Năm dòng trên gộp lại chỉ một trang giấy. Một trang đó đổi được sự rành mạch cho cả mấy tháng sau.

Nói cho sòng phẳng: bốn cửa này không gỡ được mọi ca. Chủ nhà trót mê một phương án rồi thì con số nào đưa ra cũng khó nghe. Thứ tự này không làm mọi cuộc nói chuyện dễ đi. Nó chỉ giúp mình biết đang đứng ở cửa nào và còn quyền quyết cái gì.

Ba câu anh em hay hỏi tôi về chuyện chốt bản vẽ

1. Chốt bản vẽ thiết kế nhà nên bắt đầu từ đâu? Từ công năng, không từ hình khối. Ngồi với chủ nhà, viết ra ai ở, ở kiểu gì, mười năm nữa nhà có đổi không. Chốt được cái đó rồi mới bàn ngân sách, rồi mới tới chuyện vẽ.

2. Chi phí thiết kế nhà khoảng bao nhiêu thì hợp lý? Theo cách tôi đang làm là khoảng 1–1,5% tổng chi phí căn nhà, con số chỉ mang tính minh họa và đổi theo khu vực, thời điểm. Quan trọng hơn con số là hồ sơ gồm những gì và bao nhiêu vòng chỉnh sửa — hai chuyện đó mới quyết định bạn có phải vẽ bù ngoài công trường hay không.

3. Chủ nhà đổi ý liên tục sau khi đã chốt phương án thì làm sao? Quay lại đúng thứ tự. Hỏi thay đổi này thuộc cửa nào: công năng, túi tiền, hay chỉ là sở thích hình thức. Là công năng thì bàn nghiêm túc; chạm túi tiền thì đưa con số ra ngay tại bàn. Mọi thay đổi làm lệch khối lượng thì chốt bằng giấy trước khi thi công, đừng đợi tới lúc nghiệm thu.

Việc làm được ngay chiều nay: lấy bộ hồ sơ công trình bạn đang chuẩn bị chào, chấm nó qua bốn cửa theo đúng thứ tự, xem nó rớt ở cửa nào.

Còn một thứ nữa bạn dùng được ngay mà không tốn đồng nào. Khóa Chủ Nhà Thông Thái ở chunhathongthai.com tôi quay cho gia đình sắp xây nhà, hiện đang mở sẵn 21 video cho học miễn phí, không thu phí, không cần thẻ. Trong đó có bài nói vì sao bản vẽ được cho không nhiều khi lại là bản vẽ tốn tiền nhất. Chủ nhà xem trước thì lúc bạn ngồi chốt phương án, chuyện cắt bớt mấy chi tiết vẽ vời đỡ căng hơn hẳn.

Nếu bạn muốn bắt tay quay video ngay mà mở điện thoại lên chưa biết nói gì, tôi có Thử thách 28 ngày quay video công trình: giáo án 28 ngày viết sẵn cho người làm nghề, sáng mở ra là biết hôm nay quay gì, kèm 120 kịch bản mẫu. Phí 399.000đ, vào cửa có ngay 1 tháng DuTaFI Pro, đi hết 28 ngày thì được cộng thêm 12 tháng Pro.

Nếu bạn muốn có người ngồi cùng, tôi có lớp “Thầu Thực Chiến”, 8 buổi tập trung qua Zoom (học trực tuyến qua video), khoảng một tháng, học phí 12.868.000đ. Buổi 4 dành trọn cho tối ưu thiết kế và cách chạy mô hình gọn khi nhận công trình. Hết 8 buổi vẫn còn 90 ngày tôi đi cùng bạn ra công trình thật, mỗi tháng thêm một phiên riêng 1-1 dài 45 phút để gỡ đúng chỗ bạn đang vướng. Tôi không hứa bạn sẽ có khách hay tăng thu nhập — cái đó không ai hứa được.

👉 Xem chi tiết và giữ chỗ khóa Thầu Thực Chiến tại đây.

Còn bạn, lần gần nhất bạn cầm một bản vẽ về mà thấy vượt khung, đề bài bạn gửi đi hôm đó có ghi con số không? Kể tôi nghe ở phần bình luận.

Đề bài sơ sài thì bản vẽ nào cũng vượt.

Đọc thêm

• Bóc tách khối lượng nhà phố: tôi làm theo thứ tự nào cho khỏi sót
• Chủ nhà đổi ý liên tục: tính phát sinh sao cho hai bên đều vui

KS. Ngô Đình Khuôn — Kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. 10 năm trực tiếp làm nghề, hơn 200 chủ nhà đã đồng hành. Theo học ngành xây dựng năm 2012, ra trường 2016, năm 2022 nhận thi công trọn gói, năm 2023 lập HappyHouse. Website ngodinhkhuon.vn · YouTube @ngodinhkhuon · Facebook /ngodinhkhuon66.