“Chắc cũng không chênh gì mấy đâu anh”

Chiều muộn. Thợ vừa rửa bay, máy cắt tắt được mươi phút, mùi hồ còn vương trong áo. Điện thoại rung.

“Anh ơi, cái gạch tuần trước em chọn, hôm nay em ra showroom coi lại thấy chưa ưng. Em đổi qua loại kia được không anh? Chắc cũng không chênh gì mấy đâu.”

Bạn nhìn màn hình. Trong đầu bật ra ngay con số thật: loại kia không phải “chênh không mấy”. Nhưng người ở đầu dây là chủ nhà bạn đã ngồi uống trà mấy lần, đang vui, vừa tìm được viên gạch họ thích. Còn bạn thì đứng giữa công trường, không bảng giá trong tay, không tờ giấy nào để chỉ vào.

Nên bạn nhắn: “Dạ được anh, để em coi lại rồi báo.”

Rồi thợ ốp tiếp. Rồi tuần sau chủ nhà đổi thêm cái lan can. Rồi đổi vị trí ổ cắm phòng ngủ. Mỗi cái một chút. Tới lúc bàn giao, bạn cầm một xấp giấy tính tay ngồi trước mặt họ, và câu đầu tiên bạn nghe là: “Ủa, sao hồi đó anh không nói?”

Chi phí phát sinh khi xây nhà hiếm khi làm mất lòng nhau vì bản thân số tiền. Nó làm mất lòng nhau vì nó xuất hiện muộn.

Chủ nhà đổi ý không phải vì họ khó tính

Chỗ này nghĩ sai là mọi thứ phía sau đều lệch.

Phần lớn người ta cả đời chỉ xây nhà một lần. Cái bản vẽ mình cầm là thứ mình đọc mỗi ngày — nhìn vào là thấy sẵn căn nhà trong đầu. Chủ nhà thì không. Với họ đó là mấy nét mực trên tờ giấy, và họ chỉ thật sự hình dung được khi tường xây lên tới đầu, khi đứng trong phòng ngủ mà thấy nó hẹp hơn mình tưởng, khi nắng chiều rọi vào đúng chỗ mình định kê cái bàn.

Chưa kể chuyện bên ngoài. Họ ghé nhà bạn bè, thấy cái trần đẹp. Người thân tới thăm công trình, góp một câu. Có khi tiền về sớm hơn dự tính.

Không ai trong mấy tình huống đó là người khó tính. Họ đang làm cái việc bình thường nhất của người sắp có nhà mới: cố cho nó đúng ý mình.

Cho nên việc của mình không phải là bắt chủ nhà đừng đổi ý — làm không được, mà làm được cũng không nên. Việc của mình là dựng sẵn đường ống để cái đổi ý đó chạy qua, thay vì dồn hết vào ngày bàn giao.

Nói gọn: đổi ý là quyền của chủ nhà, cơ chế tính tiền là trách nhiệm của bạn.

Chỗ tôi từng làm chưa tốt: nể quá nên cứ làm trước

Tôi làm nghề này mười năm, và tôi kể chuyện này vì tôi từng ở phía sai.

Hồi đó tôi nghĩ mình dễ chịu là mình được thương. Chủ nhà nhắn đổi cái gì, tôi ừ trước cho họ vui, làm luôn, còn tiền thì “để cuối cùng anh em mình tính”. Tôi thấy nói tiền giữa chừng nó kỳ, sợ họ nghĩ mình tính toán.

Kết quả là tôi dồn hết chuyện tiền vào đúng cái ngày khó nói nhất: công trình gần xong, chủ nhà đang mừng, còn tôi mở sổ ra cộng một loạt khoản họ không nhớ mình đã đồng ý. Không ai gian cả — chỉ là hai cái trí nhớ không giống nhau, mà giấy tờ thì không có.

Từ đó tôi hiểu ra: dời chuyện tiền về cuối không phải là tử tế. Đó là mượn sự dễ chịu của hôm nay bằng lãi suất của ngày bàn giao.

Chuyện này là chuyện của cách làm, không phải chuyện của người. Một bên là làm tới đâu tính tới đó, dựa vào trí nhớ và tình cảm. Một bên là chốt trên giấy, khóa rủi ro, phần chênh nào cũng có chỗ đứng có tên. Đây là hai cách làm chứ không phải hai hạng người — tôi ở cột bên trái nhiều năm, và tôi biết vì sao anh em mình ngại bước qua cột bên phải: nó có vẻ mất lòng. Tôi thấy ngược lại.

Chốt từ đầu: chốt tên vật tư thôi chưa đủ, phải chốt cả mức giá

Nhiều anh em đã có bảng vật tư trong hợp đồng rồi. Nhưng bảng đó thường ghi kiểu: “gạch lát nền loại tốt”, “thiết bị vệ sinh hàng chính hãng”, “cửa nhôm hệ cao cấp”. Nghe thì đủ, tới lúc đổi ý thì không dựa vào đâu được, vì “loại tốt” của bạn và “loại tốt” của chủ nhà là hai thứ khác nhau.

Cách tôi làm bây giờ, và nó gỡ được gần hết mấy cuộc nói chuyện khó xử: chốt bằng đơn giá quy ước, không chỉ chốt bằng tên.

Nghĩa là trong bảng vật tư đính kèm hợp đồng, mỗi nhóm hoàn thiện có một mức giá cụ thể mà báo giá đang tính: gạch lát nền bao nhiêu một mét vuông, thiết bị vệ sinh trọn bộ mỗi phòng bao nhiêu, cửa phòng mỗi bộ bao nhiêu, sơn loại nào, mác bê tông bao nhiêu. Nói rõ luôn: đây là mức đã nằm trong giá trọn gói; chủ nhà toàn quyền chọn thứ mình thích, chọn cao hơn thì bù phần chênh, chọn thấp hơn thì được trừ lại.

Câu cuối đó quan trọng ngang câu trước: cơ chế chỉ công bằng khi nó chạy cả hai chiều. Chủ nhà thấy bạn sẵn sàng trừ tiền lại thì họ tin cái bảng đó là bảng thật, chứ không phải cái bẫy chờ họ bước vào.

Vì sao phải kỹ ở nhóm hoàn thiện? Vì đó là chỗ co giãn dữ nhất. Theo cách tôi đang tính, phần thô chiếm khoảng 55% tổng chi phí — nghĩa là gần một nửa còn lại nằm ở hoàn thiện, mà cùng một mét vuông sàn, viên gạch có thể chênh nhau mấy lần. Theo tôi thấy, chủ nhà ít khi đổi ý ở phần thô. Họ đổi ý ở đúng cái nửa mà bạn không khóa lại.

Kèm theo bảng đó, hợp đồng xây nhà nên có mấy dòng ngắn: cái gì được tính là phát sinh, ai có quyền gật đầu cho một khoản phát sinh (ở nhiều công trình, người quyết và người ra công trường không phải một người), và mọi thay đổi phải lập phiếu. Viết một lần, dùng lại mãi.

Phiếu thay đổi: tờ giấy nhỏ đứng giữa bạn và một cuộc nói chuyện khó xử

Cái này đơn giản tới mức nghe xong ai cũng nghĩ mình biết rồi.

Mỗi lần chủ nhà đổi ý, dù nhỏ, lập một phiếu. Không cần mẫu mã gì, một trang giấy hoặc ghi chú soạn sẵn trên điện thoại là đủ. Trong đó có đúng sáu dòng: ngày; hạng mục nào; đổi từ cái gì sang cái gì; phần chênh vật tư bao nhiêu, phần chênh công bao nhiêu; việc này làm tiến độ trễ mấy ngày; hai bên ký.

Rồi chụp hình gửi vào nhóm chat công trình, để hai bên cùng có bản lưu.

Và nguyên tắc gốc, cái tôi cho là quan trọng nhất trong cả bài này: ký trước khi làm. Không bao giờ làm trước rồi tính tiền sau. Không phải vì mình sợ mất tiền — mà vì lúc chưa làm, chủ nhà còn quyền chọn. Họ nghe phần chênh xong có thể nói “vậy thôi giữ loại cũ”, và cả hai bên đều nhẹ. Còn khi thợ đã ốp lên tường rồi thì họ không còn lựa chọn nào ngoài trả tiền. Cảm giác không còn lựa chọn là cảm giác làm hỏng một mối quan hệ nhanh nhất.

Có một khoản anh em hay quên ghi vào phiếu: phần đập bỏ. Chủ nhà đổi ý khi hạng mục đã làm rồi thì ngoài phần chênh còn có công tháo dỡ, vật tư bỏ đi, mấy ngày thợ đứng chờ. Ghi hết ra, ngay lúc đó. Không phải để đòi thêm, mà để chủ nhà thấy đủ bức tranh trước khi gật đầu.

Vài lần đầu, rút phiếu ra giữa lúc đang vui sẽ hơi ngượng. Một câu để mở, bạn cứ lấy xài: “Cái này em làm được, mà em ghi ra cho anh coi phần chênh với số ngày trễ trước, để lát nữa mình khỏi lăn tăn.” Người ta ngại bị tính tiền lén, chứ không ngại được cho biết trước.

Nói luôn mặt hạn chế: cơ chế này không làm chủ nhà bớt đổi ý, và có người thấy giấy tờ là phiền. Sẽ có khoản lặt vặt bạn tự nuốt để giữ không khí — bình thường thôi. Cái phiếu không phải để thu bằng được từng đồng, nó chỉ để hai bên nhìn cùng một tờ giấy.

Tính phần chênh sao cho hai bên đều thấy được

Có cơ chế rồi thì tới cách tính. Chỗ này quyết định chủ nhà rời công trình với tâm thế nào — đi giới thiệu bạn, hay im lặng.

Chỉ tính phần chênh, đừng tính lại từ đầu. Chủ nhà đổi viên gạch thì phần chênh là giá gạch mới trừ giá quy ước trong bảng, nhân với khối lượng, cộng hao hụt — riêng gạch tôi vẫn tính hao 10–15%, con số này chỉ mang tính minh họa theo cách tôi làm và thay đổi theo khu vực, thời điểm. Nếu loại mới khổ lớn hơn, cắt khó hơn, thợ mất công hơn thì có thêm phần chênh công, và bạn nói thẳng phần đó ra. Cái làm người ta khó chịu không phải là có thêm dòng, mà là dòng đó không giải thích được.

Đưa lựa chọn, đừng đưa phán quyết. Thay vì “cái này phát sinh nhiều lắm anh”, thử: “Loại anh thích thì chênh chừng này. Có loại gần giống mà chênh ít hơn, để em gửi hình. Hoặc mình giữ loại cũ ở mấy phòng trên, chỉ đổi tầng trệt là chỗ khách hay nhìn.” Ba phương án. Chủ nhà chọn. Người ta vui vì được chọn, chứ không phải vì rẻ.

Nói tiến độ cùng lúc với nói tiền. Đổi vật tư thường kéo theo chờ hàng, mà chờ hàng là tổ đội đứng, là các tổ hoàn thiện dồn vào nhau. Số ngày trễ phải nằm trên phiếu. Sau này tiến độ lệch, hai bên mở phiếu ra đọc chứ không tranh nhau ký ức.

Có qua có lại. Chủ nhà bỏ bớt một hạng mục thì trừ tiền lại đàng hoàng, đừng lặng lẽ giữ. Một lần trừ lại sòng phẳng, theo tôi, mua được nhiều lòng tin hơn mười câu cam kết minh bạch.

Còn phần việc của mình: mỗi lần chủ nhà đổi ý, bạn phải biết ngay phần chênh đó ăn vào lời của bạn bao nhiêu, trước khi trả lời. Chỗ này tôi làm nhẹ bớt bằng một công cụ tự dựng, gọi là DuTaFI. Khai báo theo từng bước, ra bảng khối lượng và báo giá; đổi thông số thì báo giá tự cập nhật nên tính phần chênh nhanh chứ không bóc lại từ đầu; đơn giá vật tư, mác bê tông, thép chỉnh ngay trong app (ứng dụng) rồi lưu dùng lại; và có ô tính lợi nhuận riêng để thấy con số của mình trước khi bấm gửi. Nói luôn cái giới hạn: bản này nhập tay, nó không đọc bản vẽ thay bạn, khai sai thì ra sai. Bản Free dùng cho công trình dưới 1 tỷ, lưu 5 dự án, vẫn xuất PDF. Pro 199.000đ/tháng gắn được logo, tên công ty lên báo giá. Premium 399.000đ/tháng cho ai cần sửa giá và chủng loại vật tư lưu theo tài khoản, thêm hạng mục riêng, xuất và sửa Excel. Đồng nghiệp chỉ nhau món đồ nghề trong cốp xe thôi, hợp thì lấy dùng.

Ba câu anh em hay hỏi tôi về chuyện chủ nhà đổi ý

1. Chủ nhà thay đổi thiết kế giữa chừng, tôi có quyền từ chối không? Có, và đôi khi phải từ chối — nhất là khi thay đổi đó đụng vào kết cấu đã thi công. Nhưng đừng từ chối bằng chữ “không được”. Nói rõ nó kéo theo cái gì: tháo phần nào, trễ mấy ngày, phần chênh bao nhiêu, và nếu đụng kết cấu thì cần đơn vị thiết kế xác nhận trước. Đưa đủ dữ kiện thì phần lớn chủ nhà tự rút lại đề nghị, không ai mất lòng ai.

2. Đổi ý nhỏ xíu cũng lập phiếu thì có làm phiền chủ nhà quá không? Ngưỡng do bạn đặt, nên ghi vào hợp đồng từ đầu: dưới ngưỡng thì báo một câu trong nhóm chat, trên ngưỡng thì lập phiếu ký. Nhưng cái gì có tiền thì nên có chữ, dù ít. Mấy khoản nhỏ cộng dồn cả công trình mới là khoản khó nói nhất.

3. Lỡ làm rồi mới nói tiền thì gỡ kiểu gì? Nói sớm nhất có thể tính từ lúc bạn nhận ra, đừng để tới ngày bàn giao. Mở bảng vật tư đã ký ra, chỉ đúng dòng quy ước, đưa cách tính phần chênh rõ ràng, và nhận phần lỗi của mình vì đã không báo trước. Có thể bạn mất một khoản. Đổi lại bạn giữ được mối quan hệ, mà với tôi, chủ nhà cũ giới thiệu là nguồn công trình bền nhất.

Việc làm được ngay chiều nay: soạn cái phiếu thay đổi sáu dòng ở trên, lưu vào điện thoại. Công trình đang chạy, lần đổi ý tiếp theo bạn có sẵn thứ để mở ra.

Còn một thứ nữa bạn dùng được ngay mà không tốn đồng nào. Khóa Chủ Nhà Thông Thái ở chunhathongthai.com tôi quay cho gia đình sắp xây nhà, hiện đang mở sẵn 21 video cho học miễn phí, không thu phí, không cần thẻ. Trong đó có bài nói riêng chuyện tiền đi đâu và vì sao phát sinh xuất hiện. Chủ nhà hiểu trước cái cơ chế đó thì lúc bạn đưa phiếu phát sinh, họ đọc nó như một việc bình thường chứ không phải một cú bất ngờ.

Nếu bạn muốn bắt tay quay video ngay mà mở điện thoại lên chưa biết nói gì, tôi có Thử thách 28 ngày quay video công trình: giáo án 28 ngày viết sẵn cho người làm nghề, sáng mở ra là biết hôm nay quay gì, kèm 120 kịch bản mẫu. Phí 399.000đ, vào cửa có ngay 1 tháng DuTaFI Pro, đi hết 28 ngày thì được cộng thêm 12 tháng Pro.

Nếu bạn muốn có người ngồi cùng dựng bộ quy trình này, tôi có lớp “Thầu Thực Chiến”, 8 buổi tập trung qua Zoom (học trực tuyến qua video); riêng Buổi 8 dành cho điểm nóng thi công và nghệ thuật win-win — cách tính phát sinh để hai bên đều vui, cách chăm chủ nhà thành người giới thiệu công trình tiếp theo — kèm bộ hợp đồng mẫu. Học phí 12.868.000đ. Hết 8 buổi vẫn còn 90 ngày tôi đi cùng bạn ra công trình thật, mỗi tháng thêm một phiên riêng 1-1 dài 45 phút để gỡ đúng chỗ bạn đang vướng. Tôi không hứa bạn sẽ có khách hay tăng thu nhập — cái đó không ai hứa được.

👉 Xem chi tiết và giữ chỗ khóa Thầu Thực Chiến tại đây.

Còn bạn, lần gần nhất chủ nhà đổi ý giữa chừng, bạn xử ra sao? Kể tôi nghe ở phần bình luận.

Chưa ký thì đừng cầm bay lên.

Đọc thêm

• Trích lập dự phòng: khoản ai cũng quên khi báo giá
• Vì sao hai báo giá cùng một căn nhà lệch nhau cả trăm triệu

KS. Ngô Đình Khuôn — Kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. 10 năm trực tiếp làm nghề, hơn 200 chủ nhà đã đồng hành. Theo học ngành xây dựng năm 2012, ra trường 2016, năm 2022 nhận thi công trọn gói, năm 2023 lập HappyHouse. Website ngodinhkhuon.vn · YouTube @ngodinhkhuon · Facebook /ngodinhkhuon66.