Đầu tư cho kiến thức trước khi xây nhà: hiểu trước luôn rẻ hơn sửa sai
Anh chị vừa gõ tìm "chi phí phát sinh khi xây nhà", hay vừa gác máy sau mấy cuộc gọi hỏi giá nhà thầu, rồi ngồi nhẩm lại con số trong đầu, thấy nó cứ phình ra một chút. Khuôn hiểu cái cảm giác đó lắm. Nhưng Khuôn muốn nói ngay câu này cho anh chị nhẹ lòng: anh chị không tính sai đâu, cũng chẳng phải xui rủi gặp nhằm ai gian. Cái phần "đội lên" đó, phần lớn nó nằm ở khoảng trống giữa điều mình chưa biết và điều thợ đang làm. Mà khoảng trống đó lấp được, bằng một thứ rẻ hơn xi măng sắt thép nhiều lắm.
Nếu trước khi xây anh chị chỉ đủ sức đầu tư đúng một thứ, Khuôn xin gợi ý: hãy đầu tư cho kiến thức. Hiểu trước luôn rẻ hơn sửa sai. Bài này Khuôn ngồi kể anh chị nghe vì sao lại vậy.
Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, cái ranh giới giữa người xây xong còn cười và người xây xong hay thở dài, nó ít khi nằm ở túi tiền dày hay mỏng. Nó nằm ở chỗ ai kịp hiểu cuộc chơi trước khi đặt viên gạch đầu tiên. Mình cùng đi qua từng chuyện một nghen.
"Phát sinh" không phải tai họa trên trời rơi xuống
Nghe hai chữ "phát sinh" là nhiều anh chị đã thấy nhói trong bụng. Nhưng thiệt ra, phần lớn chi phí phát sinh khi xây nhà không phải chuyện bất ngờ. Nó là chuyện đã được báo trước, chỉ là lúc đó mình chưa đọc ra.
Khuôn lấy một ví dụ minh họa cho dễ hình dung. Hợp đồng ghi "xây phần thô", mà phần thô thường chiếm khoảng 55% giá trị căn nhà. Anh chị nghe con số phần thô thấy nhẹ nhàng, ký cái rẹt. Tới hồi làm hoàn thiện mới ngớ người: 45% còn lại, nào sơn, nào gạch, thiết bị, điện nước tinh, nó là cả một chân trời. Tiền không tự sinh ra đâu. Nó nằm sẵn đó từ đầu, chỉ là lúc ký mình chưa nhìn thấy hết thôi.
Cái hay là vầy. Một khi anh chị hiểu căn nhà được chia phần theo tỷ lệ nào, anh chị đọc bảng báo giá bằng con mắt khác hẳn. Không còn bị con số nhỏ ru ngủ nữa. Đó là kiểu "phát sinh" đầu tiên tự tan đi, không phải nhờ may mắn, mà nhờ mình hiểu.
Vậy còn mấy khoản đội lên tới lúc đổ bê tông mới lòi ra thì sao? Mình nói tiếp chuyện bản vẽ.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Xây nhà bị đội chi phí thường bắt đầu từ một bản vẽ chưa đủ
Chuyện xây nhà bị đội chi phí, nếu lần ngược về đầu nguồn, rất hay dừng lại ở khâu thiết kế. Không phải tại bản vẽ xấu, mà tại bản vẽ thiếu. Thiếu chi tiết, thiếu thống kê vật tư, thiếu sự ăn khớp giữa kiến trúc, kết cấu với điện nước.
Khi bản vẽ còn mờ, thợ ra công trường phải vừa làm vừa nghĩ. Mà mỗi lần nghĩ tại chỗ là một lần đục ra làm lại, một lần mua thêm vật tư ngoài dự trù. Tiền cứ rịn ra từng chút, cuối tháng cộng lại mới giật mình.
Khuôn nhớ anh Duy ở Gò Công, một trong những chủ nhà Khuôn có duyên đi cùng. Anh Duy có thuê thiết kế hẳn hoi. Chỉ tiếc là bộ hồ sơ nhận về lại không dùng được cho việc thi công, thợ cầm bản vẽ mà không triển khai ra công trường được. Cuối cùng anh phải làm thêm một bộ thiết kế mới. Khuôn kể chuyện anh Duy không phải để anh chị đâm ra sợ khâu thiết kế nghen. Khuôn kể để mình cùng rút ra một điều dịu hơn: tiền thiết kế không phí, cái phí là khi mình chưa rõ thế nào là một bộ hồ sơ dùng được, nên lỡ trả tiền cho một thứ chưa tới nơi.
Chi phí thiết kế trọn vẹn, theo mấy con số Khuôn hay gặp, thường quanh 1–1,5% giá trị căn nhà (đây là ví dụ minh họa, còn tùy khu vực với quy mô). Một bộ hồ sơ đủ dày ở khúc này giữ lại cho anh chị biết bao lần đục đẽo làm lại phía sau. Để dành tiền cho khâu vẽ, kỳ thực là để dành sự bình yên cho cả công trình.
Nhưng có bản vẽ đẹp rồi mà không ai canh, liệu thợ có làm đúng hết không? Câu hỏi này dắt mình qua chuyện kế tiếp.
Đôi mắt trên công trường: khoản nhỏ giữ khoản lớn
Nhiều anh chị nghe tới "giám sát" là khoát tay, nghĩ thêm một người là thêm một khoản. Chỗ này Khuôn mời anh chị thủng thẳng nhìn lại chút.
Chi phí giám sát thường chỉ rơi vào khoảng 1–2% tổng giá trị công trình (con số ví dụ minh họa thôi nghen). Đổi lại, đó là người đọc bản vẽ giùm anh chị mỗi ngày, bắt lỗi lúc nó còn là vệt phấn trên tường, chưa kịp thành khối bê tông đông cứng. Một chỗ sai kết cấu mà thấy sớm thì sửa bằng lời nói. Thấy trễ thì phải sửa bằng máy đục với tiền túi.
Có chú Bảy, một chủ nhà khác Khuôn từng đi cùng, làm chuyện này khéo lắm. Chú có tới bốn nhà thầu vào báo giá. Cuối cùng chú chọn một bên làm giám sát, còn một bên khác để thi công. Tách riêng vai người canh với vai người làm như vậy, chú Bảy có được đôi mắt đứng độc lập về phía mình. Khuôn nghĩ đây không phải vì nghi ngờ ai cả, mà đơn giản là để nhẹ đầu cả đôi bên.
Anh chị không nhất thiết phải làm y hệt chú Bảy. Nhưng cái nguyên lý thì đáng cất vào túi: một khoản nhỏ đặt đúng chỗ sẽ đứng gác cho khoản lớn. Đó là cách tránh phát sinh chi phí khi xây nhà mà mình không cần phải giỏi kỹ thuật.
Nói tới đây chắc có anh chị thắc mắc: vậy khoản dự phòng, để bao nhiêu thì đủ? Mình bàn liền.
Để dành một khoản cho "ngày dọn vào", đừng để trống túi
Thay vì lo "hết tiền giữa chừng", Khuôn mời anh chị đổi cách nghĩ nhẹ nhàng hơn: mình chủ động để dành sẵn một khoản, coi như để dành cho cái ngày vui được dọn vào nhà mới.
Kinh nghiệm qua nhiều công trình, một khoản dự phòng quanh 8–12% tổng ngân sách là điểm tựa dễ chịu (vẫn là con số minh họa). Riêng khoản gạch, đá, thiết bị hoàn thiện, mấy thứ mình hay đứng trước cửa hàng rồi "lỡ thương", thực tế đội thêm cỡ 10–15% so với dự trù ban đầu là chuyện rất thường. Không phải tại mình hoang đâu. Tại lúc lên ngân sách mình chưa được cầm viên gạch thật trên tay, chưa thấy màu men nó lung linh cỡ nào.
Biết trước con số này, anh chị không bị hụt hơi ở khúc cuối. Cái khoản dự phòng đó, nếu hên mà không xài tới, nó thành tiền mua bộ bàn ăn đầu tiên, hay bữa cơm tân gia mời thợ với gia đình. Chuẩn bị dư một chút, chưa bao giờ là thừa.
Và đây là chỗ Khuôn muốn nối lại với ý lớn của bài. Tất cả mấy con số tỷ lệ vừa rồi, 55% phần thô, 1–2% giám sát, 8–12% dự phòng, chính là kiến thức đó anh chị. Có nó trong đầu trước khi xây, mình lập ngân sách chắc tay hẳn. Vậy "đầu tư kiến thức xây nhà" cụ thể là đầu tư vô những gì? Khuôn gọi tên ra cho rõ.
Đầu tư kiến thức xây nhà: rẻ nhất mà lời nhất
Khuôn hay nói vui, trong tất cả các khoản của một căn nhà, kiến thức là khoản duy nhất càng xài càng lời, mà gần như không tốn tiền. Nó không nằm trong bảng dự toán, nhưng nó quyết định gần như mọi dòng trong bảng dự toán.
Đầu tư cho kiến thức trước khi xây, với anh chị, thiệt ra chỉ gọn nhẹ vầy:
- Dành vài buổi tối đọc để hiểu một căn nhà chia phần chi phí ra sao, tiền chảy theo trình tự nào.
- Tập đọc bảng báo giá: đâu là đơn giá, đâu là khối lượng, chỗ nào hay bị bỏ trống để "tính sau".
- Hiểu vai của thiết kế, của giám sát, của nhà thầu, để mình đứng giữa mà điều phối, chứ không bị cuốn đi.
- Nắm vài mốc bảo hành cơ bản. Ví dụ phần hoàn thiện thường bảo hành quanh 24 tháng, phần kết cấu quanh 15 năm, để lúc bàn hợp đồng mình nói chuyện cho vững.
Anh chị thấy không, không khoản nào ở trên bắt anh chị phải thành kỹ sư hết. Nó chỉ cần mình chịu khó biết trước. Cái "biết trước" đó, đặt cạnh chi phí đục phá làm lại một hạng mục, thì rẻ như ly cà phê mời chú thợ buổi sáng vậy đó.
Có anh chị sẽ hỏi: hiểu thì hiểu rồi, nhưng làm sao biến nó thành con số cụ thể cho căn nhà của tôi? Chỗ này Khuôn có cách nhỏ.
Biến kiến thức thành con số: cứ thủng thẳng mà lập
Kiến thức chỉ thật sự thành tiền tiết kiệm khi nó ra được một bảng ngân sách của riêng anh chị. Không cần phần mềm đắt tiền, cũng chẳng cần công thức rối rắm. Anh chị bắt đầu từ diện tích dự kiến, ướm mức đầu tư mong muốn, rồi rải nó theo mấy tỷ lệ mình vừa nói ở trên. Vậy là đã có một cái khung để cầm đi nói chuyện với nhà thầu một cách bình đẳng.
Để anh chị đỡ phải tự dò tay, Khuôn có để sẵn một công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/. Anh chị nhập vài con số của mình vô, nó rải ngân sách theo từng phần, giúp mình nhìn ra bức tranh tổng thể. Coi như có một người bạn ngồi tính giùm buổi đầu, để anh chị bước vô cuộc thương lượng mà trong tay đã có sẵn tấm bản đồ.
Khi đã có khung số của riêng mình, mỗi báo giá gửi tới anh chị đều soi được: chỗ nào hợp lý, chỗ nào còn thiếu, chỗ nào cần hỏi lại cho rõ. Cái cảm giác chủ động đó, tiền không mua được, mà kiến thức thì lại cho không.
Nói tới đây, mình khép lại bằng điều Khuôn tin nhất.
Hiểu trước, để xây nhà quay về là chuyện vui
Xây nhà, gốc rễ của nó vốn là một chuyện vui. Là cái tổ mình ấp ủ bao năm, là nơi tối tối cả nhà quây quần, là chỗ để ngủ một giấc thật ngon sau ngày dài. Chi phí phát sinh khi xây nhà làm mình mất vui, thường không phải tại bản thân đồng tiền, mà tại cái cảm giác bị động, bị dắt đi mà không rõ mình đang ở đâu.
Kiến thức lấy lại cho anh chị quyền chủ động đó. Không cần nhiều đâu, chỉ cần đủ để đọc được cuộc chơi trước khi đặt viên gạch đầu tiên. Hiểu trước luôn rẻ hơn sửa sai, câu này không phải khẩu hiệu, mà là điều Khuôn thấy đi thấy lại qua hơn 200 chủ nhà từng đồng hành. Người chịu bỏ ra vài buổi tối để hiểu, thường là người sau cùng còn cười khi cầm chìa khóa.
Nếu anh chị muốn đi xa hơn một chút, khóa "Chủ Nhà Thông Thái" bên www.chunhathongthai.com là chỗ Khuôn gom lại những thứ này cho gọn một mạch, anh chị rảnh thì ghé xem chơi, không có gì gấp gáp đâu.
Còn giờ thì cứ thủng thẳng, đọc trước một chút, chuẩn bị dư một chút. Rồi cái ngày dọn vào nhà mới, mình sẽ dọn vào bằng nụ cười, chớ không phải bằng tiếng thở dài.
Vài câu anh chị hay hỏi Khuôn
Chi phí phát sinh khi xây nhà thường đến từ đâu? Phần lớn không phải tai họa bất ngờ, mà đến từ ba chỗ quen thuộc: hợp đồng chỉ ghi phần thô (khoảng 55% căn nhà) nên mình quên mất 45% hoàn thiện; bản vẽ thiếu chi tiết khiến thợ vừa làm vừa sửa; và khoản gạch, thiết bị hoàn thiện dễ đội thêm cỡ 10–15% vì "lỡ thương" khi ra cửa hàng. Biết trước ba chỗ này là đã đỡ giật mình quá nửa. (Các tỷ lệ đây là ví dụ minh họa, còn tùy khu vực với quy mô nghen.)
Xây nhà nên để dự phòng bao nhiêu phần trăm? Theo kinh nghiệm Khuôn hay gặp, một khoản dự phòng quanh 8–12% tổng ngân sách là điểm tựa dễ chịu (con số minh họa thôi). Coi như mình để dành sẵn cho ngày vui dọn vào nhà mới. Nếu hên không xài tới, nó thành tiền mua bộ bàn ăn đầu tiên.
Làm sao để tránh phát sinh chi phí khi xây nhà mà không cần giỏi kỹ thuật? Đặt đúng vài khoản nhỏ để giữ khoản lớn. Một bộ thiết kế đủ dày (thường quanh 1–1,5% giá trị căn nhà) và một người giám sát (thường 1–2% tổng công trình) bắt lỗi lúc còn là vệt phấn, chưa thành khối bê tông. Sửa sớm bằng lời nói bao giờ cũng rẻ hơn sửa trễ bằng máy đục.
Đầu tư kiến thức xây nhà cụ thể là học những gì? Không cần thành kỹ sư đâu. Chỉ cần hiểu căn nhà chia phần chi phí ra sao, tập đọc bảng báo giá (đơn giá, khối lượng, chỗ bỏ trống "tính sau"), nắm vai của thiết kế – giám sát – nhà thầu, và biết vài mốc bảo hành (hoàn thiện quanh 24 tháng, kết cấu quanh 15 năm). Vài buổi tối là đủ lận lưng.
Đây là một bài trong chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" Khuôn viết cho anh chị. Mời anh chị đọc thêm mấy bài kế bên để lận lưng thêm vài mẹo trước ngày khởi công nghen.
Về tác giả
Khuôn là kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Hơn 10 năm trong nghề, Khuôn đã đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà từ lúc còn là bãi đất trống tới ngày cầm chìa khóa. Những gì Khuôn chia sẻ ở đây đều rút ra từ chuyện thật ngoài công trường, mong giúp anh chị xây nhà nhẹ đầu hơn một chút.
Anh chị ghé Khuôn ở đây nghen: website ngodinhkhuon.vn · YouTube @ngodinhkhuon · Facebook /ngodinhkhuon66.
Meta description: Chi phí phát sinh khi xây nhà phần lớn đến từ điều mình chưa biết. Khuôn chỉ anh chị cách đầu tư kiến thức để hiểu trước, xây nhà nhẹ đầu hơn.
Slug: chi-phi-phat-sinh-khi-xay-nha-dau-tu-kien-thuc
Bạn không phải xây nhà một mình
Xây nhà là chuyện vui khi mình hiểu và có kế hoạch. Khóa học Chủ Nhà Thông Thái đồng hành cùng anh chị từ lúc ấp ủ đến ngày nhận nhà — để anh chị tự tin làm chủ ngôi nhà của mình, không còn phụ thuộc vào ai.
Bài viết liên quan
