Lưu ý khi ký hợp đồng xây nhà: còn băn khoăn chỗ nào, cứ hỏi thêm cho nhẹ lòng
Chắc anh chị vừa cầm trên tay bản hợp đồng nhà thầu đưa, đọc tới đọc lui mấy lượt. Có chỗ gật gù hiểu liền. Mà cũng có chỗ đọc xong thấy lấn cấn trong bụng, muốn hỏi lại thì ngại, sợ người ta nghĩ mình khó tính, sợ bị cho là không tin tưởng. Thế là tặc lưỡi cho qua, đặt bút ký cái rẹt.
Khuôn viết bài này chỉ để thưa với anh chị một điều thôi: cái chỗ mình đang lấn cấn đó, cứ hỏi thêm một câu đi nghen. Hỏi một lần bây giờ luôn nhẹ lòng hơn ôm thắc mắc suốt mấy tháng công trường.
Khuôn là kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, có một chuyện lặp lại hoài tới mức Khuôn thuộc lòng: phần lớn những lời qua tiếng lại giữa chủ nhà và nhà thầu về sau, gốc rễ không nằm ở ai gian ai ngay, mà chỉ vì lúc ký, có một hai điều chưa được hỏi cho tới nơi. Nên bài này Khuôn không bàn chuyện đề phòng ai hết. Khuôn chỉ muốn đi cùng anh chị qua những lưu ý khi ký hợp đồng xây nhà, những chỗ đáng dừng lại hỏi kỹ nhất trước khi đặt bút, để lúc ký xong, lòng mình thật sự yên.
Vì sao hỏi thêm một câu lại là chuyện tử tế cho cả hai bên
Nhiều anh chị nghĩ hỏi nhiều thì kỳ, sợ nhà thầu phật ý. Khuôn hiểu cái ngại đó chớ. Nhưng anh chị thử nghĩ ngược lại coi: một câu hỏi rõ ràng lúc này giúp cả hai bên cùng hiểu giống nhau về công việc sắp làm. Chủ nhà biết mình được gì, nhà thầu biết mình phải làm gì. Không ai đoán mò, không ai trông đợi một kiểu.
Người thợ, người thầu tử tế thật ra rất thương một chủ nhà chịu hỏi. Vì họ biết chủ nhà này hiểu việc, làm với nhau sẽ rành mạch, tới lúc thanh toán cũng vui vẻ. Ngược lại, chủ nhà cái gì cũng ừ cho qua mới là người khiến họ lo, bởi tới giữa chừng mới ngã ngửa "ủa sao khác vậy ta" thì gỡ mệt lắm.
Cho nên anh chị đừng coi việc hỏi là mình làm khó người ta. Coi nó như hai người ngồi lại, rót ly nước, cùng soi cho kỹ tờ giấy mình sắp dắt nhau đi đường dài. Vậy trước khi ký hợp đồng xây nhà cần lưu ý gì, những chỗ nào đáng để mình dừng lại lâu nhất? Khuôn kể lần lượt cho anh chị nghe.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Chỗ đáng đọc chậm nhất: bảng công tác đã ghi đủ đầu việc chưa
Trái tim của một hợp đồng xây nhà nằm ở cái bảng công tác xây dựng, có nơi gọi là bảng dự toán hay bảng khối lượng. Nó liệt kê từng đầu việc, từ ép cọc, đào móng cho tới lúc hoàn thiện, và ghi rõ phần nào nhà thầu làm, phần nào không.
Đây chính là chỗ anh chị nên đọc chậm nhất và hỏi nhiều nhất. Có một nguyên tắc Khuôn mong anh chị nhớ giùm: hạng mục nào không được ghi trong hợp đồng thì coi như nó chưa tồn tại. Không phải vì ai muốn giấu đâu. Chỉ đơn giản là trí nhớ con người không đáng tin bằng dòng chữ trên giấy. Lúc bàn bạc ngoài công trường, hai bên có thể nói miệng với nhau "cái sân trước anh làm luôn cho em nghen", nhưng ba tháng sau, giữa trăm thứ việc, ai còn nhớ nổi câu đó.
Nên anh chị cứ cầm bảng công tác lên, dò từng dòng và hỏi thẳng cho vui vẻ: đổ bê tông sân có trong này không, chống thấm nhà vệ sinh tính riêng hay đã gồm rồi, phần điện nước đi tới đâu, dọn dẹp vệ sinh sau khi xong ai lo. Câu nào nghe "cái đó tính sau" thì mình nhẹ nhàng đề nghị ghi luôn vào cho chắc. Ghi ra hết, cả hai cùng nhẹ đầu. Mà muốn biết những đầu việc đó làm bằng vật liệu gì, thì mình lật qua phần kế tiếp.
Vật tư trong hợp đồng là loại nào, của hãng nào
Cùng là "xây tường", nhưng gạch loại này với gạch loại kia đã khác nhau. Cùng là "đổ bê tông", nhưng thép hãng này với thép hãng kia, giá với chất cũng một trời một vực. Vậy nên phần vật tư là một trong những điều cần hỏi nhà thầu trước khi ký, anh chị nên hỏi cho rõ tới mức có thể.
Với phần thô, mình hỏi rõ cát, đá, gạch, xi măng loại gì, và nhất là thép hãng nào, ví dụ Pomina, Miền Nam, Tây Đô hay Việt Nhật. Với phần hoàn thiện thì mình hỏi gạch lát, cửa, thiết bị vệ sinh dự kiến dòng nào, tầm nào. Không phải để bắt bẻ, mà để mình hình dung được đúng căn nhà sắp thành hình, và để sau này không có cảnh "em tưởng loại xịn hơn".
Khuôn hay thưa với anh chị là nên ghi rõ tên hãng, chủng loại vào hợp đồng, thay vì để chung chung "vật tư loại tốt". Chữ "tốt" mỗi người hiểu một kiểu, còn tên hãng thì ai đọc cũng ra đúng một nghĩa. Khi vật tư đã rõ ràng trên giấy, tới lúc thi công anh chị hoặc người giám sát chỉ việc cầm ra đối chiếu là xong. Mà đối chiếu thì phải dựa vào một cái mốc. Cái mốc đó nằm ở phần sau đây.
Yêu cầu kỹ thuật có được ghi ra làm chỗ dựa không
Bản vẽ thiết kế cho mình cái dáng ngôi nhà. Còn phần yêu cầu kỹ thuật trong hợp đồng mới cho mình cái chuẩn để nghiệm thu. Đây là chỗ nói về tiêu chuẩn xây tô, ốp lát, cách bố trí sắt thép, những thứ mắt thường nhìn qua khó biết đúng sai.
Anh chị đừng ngại vì phần này nghe hơi chuyên môn. Mình đâu cần rành như kỹ sư, chỉ cần hỏi nhà thầu một câu: những yêu cầu kỹ thuật tụi mình đang thống nhất, có được ghi lại thành văn bản để sau này người giám sát cầm mà đối chiếu không. Có tờ giấy đó, người giám sát của anh chị làm việc dễ hơn nhiều, mà bản thân nhà thầu cũng có cái mốc rõ ràng để làm cho đúng ngay từ đầu.
Khuôn nhớ có chú Bảy Khuôn từng đi cùng, chú mời tới bốn nhà thầu báo giá, rồi chọn một người lo giám sát, một người khác lo thi công. Chính vì tách vai như vậy nên tờ giấy ghi yêu cầu kỹ thuật lại càng quý: người giám sát cứ chiếu theo đó mà xem bên thi công làm đã đúng chưa, nói với nhau bằng cái mốc chung chứ không phải bằng cảm tính. Yêu cầu kỹ thuật ghi rõ cũng là để bổ sung cho bản vẽ, lấp những khoảng bản vẽ chưa nói hết. Có nó, cả nhà mình bớt cảnh nhìn thấy không ưng bụng mà chẳng biết dựa vào đâu để nói. Xong phần việc với chất lượng rồi, giờ mình ngồi lại chuyện tiền nong.
Tiền chia làm mấy đợt, mỗi đợt gắn với việc gì
Chuyện thanh toán, Khuôn mong anh chị nhìn nó nhẹ nhàng thôi. Mục tiêu chỉ là cả hai bên cùng chủ động. Tiền chia thành từng đợt, mỗi đợt gắn với một giai đoạn công việc hoàn thành, để nhà thầu có dòng tiền chạy việc, còn chủ nhà thì chi tới đâu thấy tiến độ nhích tới đó.
Anh chị nên hỏi rõ hợp đồng chia mấy đợt, mỗi đợt ứng với cột mốc nào: xong móng đóng nhiêu, xong phần thô nhiêu, hoàn thiện nhiêu. Một thông lệ khá phổ biến mà anh chị có thể trao đổi thêm là giữ lại một phần nhỏ ở cuối. Nói ví dụ minh họa cho dễ hình dung, khoảng 10% rồi 5% sau chót, thanh toán nốt sau khi bàn giao xong xuôi. Con số đó Khuôn nói như một ví dụ tùy thỏa thuận từng nơi, không phải luật cứng gì đâu, nhưng cách làm ấy giúp cả hai yên tâm tới bước cuối cùng.
Chi tiền đúng thời điểm, đúng theo việc, giúp cái tình giữa chủ nhà và nhà thầu êm đẹp tới cùng. Sẵn đây, anh chị cũng nên hỏi luôn một câu cho có: nếu chẳng may chậm tiến độ thì hai bên tính với nhau ra sao. Hỏi trước cho biết vậy thôi, chớ không phải mong nó xảy ra. Và còn một chuyện tiền bạc nữa hay bị bỏ quên, Khuôn thưa ở mục cuối.
Phát sinh tăng giảm sẽ được tính như thế nào
Xây nhà mà nói không có gì thay đổi thì hơi khó. Đang làm, anh chị đổi ý muốn loại gạch khác, hay dời cái vách một chút, đó là chuyện thường tình. Cái quan trọng không phải là né cho bằng được phát sinh, mà là thống nhất trước cách tính phần tăng, phần giảm cho rõ ràng, để lúc nó tới, hai bên khỏi lúng túng nhìn nhau.
Khuôn kể anh chị nghe một ví dụ minh họa cho dễ hình dung. Giả sử gạch nhà thầu báo 450.000 một mét vuông, con số này Khuôn nêu chỉ để minh họa cách tính thôi nghen, giá thật thì tùy loại tùy thời điểm. Anh chị nên hỏi ngay: con số này đã gồm keo dán, chà ron, tiền công thợ, phí quản lý chưa. Giờ anh chị muốn đổi qua loại gạch chừng 400.000, thì phần chênh lệch vật tư được trừ ra là hợp lý. Nhưng phần công thợ, hồ vữa, quản lý thì thường vẫn tính riêng, bởi công đổ vào viên gạch nào cũng y như nhau. Nếu không hỏi kỹ khúc này từ đầu, tới lúc ngồi đối trừ dễ có chuyện mỗi bên hiểu một kiểu, rồi mất vui.
Cho nên với phát sinh, anh chị đừng chỉ hỏi mỗi cái giá. Hỏi luôn cái cách tính: giá đã trọn gói những gì trong đó, đổi qua đổi lại thì cộng trừ ra sao. Hiểu được cái công thức rồi thì phát sinh chỉ còn là chuyện cộng trừ bình thường, chẳng có gì đáng lo nữa. Vậy là năm chỗ đáng hỏi nhất mình đã đi qua hết. Còn lại đúng hai câu nhỏ: hỏi ai, và hỏi lúc nào.
Nên hỏi ai, và hỏi vào lúc nào cho phải
Có những điều đọc một mình khó thấy hết. Nếu được, anh chị nên đọc hợp đồng cùng một người thân, hoặc một người từng xây nhà, từng va chạm công trình. Bốn con mắt bao giờ cũng thấy nhiều hơn hai. Người đi trước nhiều khi chỉ liếc qua là biết chỗ nào nên hỏi thêm, chỗ nào đã ổn rồi. Chút kinh nghiệm ký hợp đồng xây nhà của người đi trước đôi khi quý hơn cả một buổi mình tự mò.
Còn thời điểm hỏi thì Khuôn nói gọn: hỏi trước khi đặt bút. Nghe hiển nhiên vậy chớ nhiều anh chị hay để bụng, định ký rồi tính sau, chắc không sao đâu. Mà hợp đồng là thứ ký xong rất khó chỉnh. Một câu hỏi trước khi ký chỉ tốn của mình vài phút ngại ngùng. Cũng câu đó mà hỏi sau khi ký, có khi phải kèm theo cả một cuộc thương lượng lại từ đầu, mệt hơn nhiều.
Nếu anh chị đang xây lần đầu, nhìn tờ hợp đồng còn thấy lạ lẫm, thì tham khảo trước vài mẫu hợp đồng theo từng hình thức cũng giúp mình biết mình cần gì mà hỏi. Có mẫu hợp đồng nhân công, có mẫu phần thô, có mẫu trọn gói, mỗi cái một phạm vi. Trong khóa học Chủ Nhà Thông Thái, Khuôn có để sẵn một bộ hợp đồng mẫu như vậy để anh chị hình dung. Anh chị cứ xem đó như một nơi tham khảo cho đỡ bỡ ngỡ thôi nghen, chớ mỗi công trình mỗi khác, quan trọng nhất vẫn là mình hiểu tờ giấy của chính mình.
Ngày ký hợp đồng đáng lẽ là một ngày vui
Anh chị biết không, ngày ký hợp đồng xây nhà đáng lẽ là một ngày vui. Nó là cái mốc ngôi nhà mình ấp ủ bấy lâu bắt đầu thành hình thật. Khuôn mong anh chị bước vào ngày đó với tâm thế nhẹ tênh, chớ không phải vừa ký vừa nơm nớp trong bụng còn một hai điều chưa thông.
Mà muốn nhẹ tênh thì chỉ có một cách: dọn cho hết những dấu hỏi trong lòng trước khi ký. Chỗ nào lấn cấn, cứ hỏi. Hỏi tới khi mình gật đầu thật lòng thì hẵng đặt bút. Một câu hỏi thêm hôm nay đổi lấy mấy tháng công trường ngủ ngon, Khuôn thấy lời chán. Xây nhà vốn là chuyện vui, mình ráng giữ cho nó vui từ chữ ký đầu tiên nghen anh chị.
Vài câu anh chị hay hỏi Khuôn thêm
Trước khi ký hợp đồng xây nhà cần lưu ý gì nhất? Nếu chỉ được chọn một chỗ để đọc chậm, Khuôn khuyên anh chị soi kỹ bảng công tác xây dựng, tức bảng liệt kê từng đầu việc. Đầu việc nào không có tên trong đó thì coi như chưa được tính. Kế đến là ghi rõ vật tư (loại gì, hãng nào), yêu cầu kỹ thuật, các đợt thanh toán và cách tính phát sinh. Năm chỗ này rõ ràng là lòng mình yên được quá nửa.
Những điều cần hỏi nhà thầu trước khi ký gồm những gì? Anh chị cứ hỏi thẳng cho vui vẻ: hạng mục nào đã gồm, hạng mục nào tính riêng; thép và vật tư chính là hãng nào; yêu cầu kỹ thuật có ghi thành văn bản không; tiền chia mấy đợt gắn với cột mốc nào; và khi phát sinh tăng giảm thì cộng trừ ra sao. Hỏi để hai bên hiểu giống nhau, chớ không phải để bắt bẻ ai.
Ký rồi mới thấy thiếu một hạng mục thì sao? Vẫn xử lý được, nhưng thường phải ngồi lại thương lượng thêm phụ lục, mất công hơn nhiều so với hỏi một câu lúc đầu. Đó cũng là lý do Khuôn hay nhắc: hỏi trước khi đặt bút. Vài phút ngại ngùng hôm nay đổi lấy sự nhẹ nhõm suốt cả công trình.
Nên giữ lại bao nhiêu phần trăm ở đợt cuối? Con số này tùy hai bên thỏa thuận, không có luật cứng. Một cách làm phổ biến anh chị có thể tham khảo là giữ lại một phần nhỏ (ví dụ minh họa khoảng 10% rồi 5% sau chót), thanh toán nốt sau khi bàn giao ổn thỏa. Quan trọng là ghi rõ vào hợp đồng để cả hai cùng chủ động.
Về tác giả
Khuôn là kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse, với 10 năm trong nghề. Qua hơn 200 chủ nhà đã đồng hành, Khuôn viết lại những gì mình học được thành lời dễ hiểu để anh chị xây nhà đỡ vất vả hơn. Anh chị có thể gặp Khuôn tại website ngodinhkhuon.vn, kênh YouTube @ngodinhkhuon và Facebook /ngodinhkhuon66.
Đây là một bài trong chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" Khuôn viết mỗi ngày. Nếu thấy hữu ích, anh chị ghé đọc thêm mấy bài khác trong chuỗi. Còn khi cần tính toán sơ bộ cho căn nhà của mình, cứ dùng thử công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/. Anh chị nào muốn đi sâu hơn thì có khóa "Chủ Nhà Thông Thái" tại www.chunhathongthai.com để mình cùng tìm hiểu thủng thẳng.
Meta description: Lưu ý khi ký hợp đồng xây nhà: 5 chỗ đáng hỏi kỹ nhất (bảng công tác, vật tư, kỹ thuật, thanh toán, phát sinh) để ký xong lòng nhẹ tênh.
Slug: luu-y-khi-ky-hop-dong-xay-nha
Bạn không phải xây nhà một mình
Xây nhà là chuyện vui khi mình hiểu và có kế hoạch. Khóa học Chủ Nhà Thông Thái đồng hành cùng anh chị từ lúc ấp ủ đến ngày nhận nhà — để anh chị tự tin làm chủ ngôi nhà của mình, không còn phụ thuộc vào ai.
Bài viết liên quan
