Kiểm tra hợp đồng xây nhà trước khi ký: rủ thêm một người đọc cùng cho chắc lòng
Kiểm tra hợp đồng xây nhà trước khi ký mà đọc một mình thì rất dễ sót một hai dòng quan trọng. Rủ thêm người thân hoặc người có kinh nghiệm ngồi đọc cùng, anh chị sẽ đặt bút trong tâm thế nhẹ nhõm chứ không phải phấp phỏng.
Chắc anh chị vừa cầm trên tay bản hợp đồng nhà thầu gửi qua. Mở ra đọc được nửa trang thì chữ nghĩa cứ trôi tuồn tuột. Điều khoản này dẫn qua điều khoản kia, tới mục vật tư thì một rừng tên hãng, xuống phần thanh toán lại thấy mấy con số phần trăm giữ lại mà không chắc mình hiểu đúng ý chưa. Gấp lại rồi mà trong bụng vẫn lấn cấn: "Vậy là ổn chưa ta?"
Khuôn nói thiệt, cảm giác đó không phải do anh chị đọc kém đâu nghen. Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, gần như ai lần đầu cầm hợp đồng xây nhà cũng chung một tâm trạng y vậy. Tờ hợp đồng thì dày, chữ thì chuyên ngành, mà lòng mình thì đang vừa hồi hộp vừa mong cho xong để còn khởi công. Trong trạng thái đó, đọc một mình rất dễ lướt ngay qua cái dòng đáng lẽ phải dừng lại.
Nên bí kíp hôm nay gọn thôi: đừng đọc một mình. Rủ thêm một người ngồi đọc cùng. Bài này Khuôn kể anh chị nghe vì sao bốn con mắt lại hơn hai con mắt, có nên nhờ người xem hợp đồng xây nhà hay không, rủ ai thì hợp, và ngồi lại với nhau thì soi vào đâu, hỏi gì cho trúng.
Vì sao đọc một mình lại dễ sót đến vậy
Có một cái bẫy nho nhỏ mà ai cũng dính: khi trong lòng mình đang mong một điều gì đó, mắt mình có xu hướng đọc ra đúng cái mình mong thấy, chứ không phải cái đang nằm trên giấy. Anh chị mong hợp đồng ổn thỏa để nhanh nhanh khởi công, nên đọc tới đâu cái đầu cũng tự gật gù "ừ, chắc ổn" tới đó.
Thêm nữa, xây nhà là chuyện cả đời, ai mà chẳng có chút cảm xúc trong đó. Đang nôn nao đếm ngày dọn về tổ ấm mới, mình dễ đọc cho mau, đọc để yên tâm, chứ ít khi đọc để soi. Mà trớ trêu là mấy điều quan trọng nhất trong hợp đồng lại hay nằm ở những dòng khô khan nhất, dễ lướt nhất.
Người thứ hai bước vào là đỡ cho anh chị đúng chỗ đó. Họ không mang cái nôn nao của người sắp có nhà, nên họ đọc bằng con mắt tỉnh hơn. Một người đọc mong cho xong, một người đọc để hỏi, ghép lại thành bản hợp đồng được soi kỹ gấp đôi mà anh chị chẳng tốn thêm đồng nào. Vậy có nên nhờ người xem hợp đồng xây nhà không, và nhờ ai thì hợp, mình bàn tiếp nghen.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Rủ ai đọc cùng thì hợp
Anh chị đừng vội nghĩ phải mời cho được một kỹ sư hay một luật sư thì mới gọi là "người có kinh nghiệm". Quanh mình thường có sẵn ba nhóm người đọc cùng được, anh chị đang tiện ai thì mời người đó.
Gần nhất là người thân trong nhà. Vợ, chồng, anh chị em, ba mẹ. Họ có thể không rành xây dựng, nhưng họ rành anh chị, rành cái túi tiền của gia đình mình, và họ đọc bằng tấm lòng lo cho mình thiệt. Nhiều khi câu hỏi đắt giá nhất lại bật ra từ chính người nhà: "Ủa, vậy còn khoản này ai lo?"
Quý nữa là người từng xây nhà rồi. Ông anh đồng nghiệp mới cất nhà năm ngoái, bác hàng xóm vừa hoàn thiện xong căn bên cạnh. Họ đi qua con đường này rồi, biết chỗ nào hay phát sinh, biết cái gì hồi đó mình tiếc vì không hỏi cho tới. Thứ kinh nghiệm thực chiến đó quý lắm, mà thường chỉ cần mời họ ly cà phê là họ kể cho nghe hết ruột gan.
Còn nếu anh chị có quen ai trong nghề thì càng hay: một anh giám sát, một bác thợ cả lâu năm, một người bạn học kỹ sư. Nhóm này đọc phần kỹ thuật với bảng khối lượng nhạy hơn hẳn. Không quen thì thôi, hai nhóm trên đã đủ dùng, anh chị đừng vì chưa có người trong nghề mà ngại.
Điểm chung của cả ba: họ đọc mà không đứng về phía nào cả, chỉ đứng về phía anh chị. Còn nhà thầu, Khuôn tin đa phần đều đàng hoàng và có lý do riêng cho từng dòng họ soạn, nhưng lẽ tự nhiên là họ soạn theo góc nhìn của họ. Có thêm một người đứng ở góc của mình đọc lại, mọi thứ cân hơn. Có người rồi, giờ tới chuyện ngồi đọc thì soi vào đâu.
Rà soát hợp đồng trước khi ký: soi kỹ nhất năm chỗ này
Nói về cách kiểm tra hợp đồng xây dựng cho gọn, Khuôn gom lại năm phần mà lần nào ngồi đọc hợp đồng cùng chủ nhà Khuôn cũng dừng lâu nhất. Anh chị với người đọc cùng cứ bám năm chỗ này mà hỏi qua hỏi lại, coi như có sẵn tấm bản đồ để khỏi lạc.
Một là bảng công tác xây dựng. Đây là phần liệt kê từng đầu việc, từ ép cọc cho tới hoàn thiện, ghi rõ phần nào nhà thầu làm, phần nào không. Nó chính là bảng dự toán khối lượng được đưa vào hợp đồng. Hai người dò từng dòng rồi hỏi nhau: "Cái này có trong đây chưa? Còn cái kia nữa?" Có một nguyên tắc Khuôn mong anh chị khắc trong lòng: hạng mục nào không ghi trong hợp đồng thì coi như chưa tồn tại. Đừng giao nó cho trí nhớ hay một lời hứa miệng, vì trí nhớ thì ai cũng có lúc quên.
Hai là vật tư sử dụng. Cát, đá, gạch, thép hãng nào (ví dụ Pomina, Miền Nam, Việt Nhật, Tây Đô), xi măng loại gì, rồi tới vật tư hoàn thiện như gạch ốp lát, cửa, thiết bị vệ sinh. Phần này để người nhà đọc cùng là hợp nhất, vì gạch với thiết bị vệ sinh là thứ cả nhà ngày nào cũng đụng tới, ai cũng có ý kiến liền.
Ba là yêu cầu kỹ thuật. Tiêu chuẩn xây tô, ốp lát, cách bố trí sắt thép. Chỗ này hơi chuyên một chút, có người trong nghề đọc cùng thì nhất, không thì anh chị cứ ghi chú lại, để dành sau này đưa cho người giám sát đối chiếu lúc thi công. Nó là phần bổ sung cho bản vẽ thiết kế.
Bốn là tiến độ thanh toán. Chia làm mấy đợt, mỗi đợt gắn với một giai đoạn của công trình. Thường sẽ có một khoản giữ lại; ví dụ minh họa hay gặp là giữ chừng 10% và 5% cuối sau khi bàn giao, còn con số cụ thể tùy hợp đồng và tùy hai bên thỏa thuận. Anh chị ngồi với người thân tính thử coi dòng tiền nhà mình có kịp mấy mốc đó không. Chi đúng thời điểm thì cả anh chị lẫn nhà thầu đều chủ động, khỏi ai phải chờ ai.
Năm là xử lý phát sinh. Đây là chỗ hay lấn cấn nhất về sau, nên đáng dừng lại lâu. Hai bên nên thống nhất trước cách tính khi phát sinh tăng hoặc giảm. Khuôn kể một ví dụ minh họa cho dễ hình dung nghen: nhà thầu báo giá gạch chừng 450.000 (con số này chỉ để minh họa, tùy khu vực tùy thời điểm mà khác), mình hỏi luôn con số đó đã gồm keo, chà ron, công thợ, chi phí quản lý hết chưa. Lỡ sau này mình đổi qua loại gạch tầm 400.000, thì phần chênh được trừ ra, nhưng phần công thợ, hồ vữa với quản lý vẫn tính riêng chứ không mất đi. Mấy con số này Khuôn nêu chỉ để anh chị thấy cách hỏi. Hỏi cho kỹ cách tính ngay từ đầu, thì tới lúc phát sinh thật hai bên nhìn nhau cười chứ không mỗi người hiểu một kiểu.
Năm chỗ này soi xong là anh chị nắm được cái xương sống của tờ hợp đồng rồi. Nhưng ngồi đọc với nhau thì bày biện sao cho gọn mà vui, Khuôn mách thêm một cách nhỏ.
Đọc cùng nhau sao cho gọn và vui
Đừng biến buổi đọc hợp đồng thành một cuộc thẩm vấn căng thẳng nghen. Khuôn hay bày mấy anh chị chủ nhà làm nhẹ nhàng vầy cho dễ thở.
Hẹn một buổi rảnh rang, pha bình trà hoặc ly cà phê, in hợp đồng ra giấy cho dễ khoanh dễ ghi. Dán mắt vô màn hình điện thoại vừa mỏi vừa dễ lướt. Có tờ giấy trước mặt với cây bút trong tay, thấy chỗ nào gợn thì khoanh tròn liền, ghi câu hỏi ra bên lề.
Rồi chia việc cho vui: một người đọc to từng mục, một người dò theo và ghi chú. Đọc to có cái hay là tai mình nghe lại thì bắt được chỗ vô lý nhanh hơn đọc thầm nhiều. Tới mục nào thấy mơ hồ thì đừng ngại dừng, cứ để một dấu hỏi ở đó, gom hết một lượt rồi hỏi nhà thầu một lần cho gọn, khỏi làm phiền người ta năm bảy bận.
Và anh chị nhớ giùm Khuôn điều này: hỏi thêm một câu ngay bây giờ luôn rẻ hơn tiếc nuối mấy tháng sau. Nhà thầu đàng hoàng sẽ không phiền khi anh chị hỏi kỹ đâu; ngược lại, họ còn mừng vì gặp được chủ nhà nghiêm túc, rõ ràng, để rồi cả quá trình thi công hai bên nhẹ đầu cả đôi. Câu hỏi rõ ràng hôm nay là nền cho mấy tháng công trường êm ả phía trước. Hỏi xong rồi, còn một bước cuối anh chị đừng bỏ.
Ghi lại những gì đã thống nhất, đừng để trong đầu
Sau buổi đọc cùng, thế nào cũng có vài chỗ anh chị với nhà thầu trao đổi thêm rồi chốt miệng với nhau: "Ừ, cái đó anh làm luôn cho nghen", "Phần kia để em lo". Lúc nói thì rõ ràng lắm. Mà lời nói gió bay, ba tháng sau ra công trường bụi mù với tiếng máy, ai còn nhớ nổi hôm đó mình nói gì.
Nên cái gì đã thống nhất thì đưa hết vào giấy, làm thành phụ lục hoặc ghi bổ sung ngay trong hợp đồng, hai bên cùng ký cho chắc. Quay lại đúng cái nguyên tắc hồi nãy: không ghi thì coi như chưa có. Bước này nhỏ xíu mà cứu anh chị khỏi biết bao hiểu lầm về sau, lại chẳng mất gì ngoài mươi phút ngồi ghi.
Xong xuôi hết mấy bước đó, lúc ấy anh chị mới thong thả đặt bút ký. Ký trong tâm thế đã đọc kỹ, đã hỏi rõ, đã có người thương mình ngồi đọc cùng, thì chữ ký nhẹ tênh, chứ không phải ký cho xong rồi tối về trằn trọc.
Vài dòng gửi anh chị trước khi ký
Xây nhà đáng lẽ phải là chuyện vui, là háo hức đếm ngày dọn vào tổ ấm mới mà. Cái lấn cấn ở khâu hợp đồng, nếu một mình gánh thì nó nặng, mà rủ thêm một người san sẻ thì nhẹ hẳn đi. Bốn con mắt, hai cái đầu, một bình trà, vậy là đủ để anh chị kiểm tra hợp đồng xây nhà trước khi ký cho chắc lòng.
Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, người nào chịu khó đọc hợp đồng cùng người thân trước khi ký, sau này ra công trường đều thong thả hơn hẳn, tối ngủ cũng ngon hơn. Chúc anh chị có một buổi đọc hợp đồng thật vui, và một chữ ký thật nhẹ nhõm.
Câu hỏi thường gặp
Có nên nhờ người xem hợp đồng xây nhà cùng không? Nên lắm anh chị. Đọc một mình lúc đang nôn nao khởi công thì mắt hay đọc ra cái mình mong thấy chứ không phải cái trên giấy. Thêm một người đọc cùng, dù là người thân hay người từng xây nhà, là có thêm một con mắt tỉnh táo soi giúp mình, mà chẳng tốn thêm đồng nào.
Nếu không quen kỹ sư hay luật sư thì nhờ ai đọc cùng? Không cần người trong nghề mới đọc được đâu. Người thân trong nhà rành túi tiền gia đình, người từng xây nhà rồi thì biết chỗ nào hay phát sinh. Hai nhóm này đã đủ dùng. Có quen người trong nghề thì càng hay cho phần kỹ thuật, còn không thì anh chị cứ yên tâm.
Cách kiểm tra hợp đồng xây dựng nên tập trung vào đâu? Khuôn hay soi kỹ nhất năm chỗ: bảng công tác xây dựng, vật tư sử dụng, yêu cầu kỹ thuật, tiến độ thanh toán, và cách xử lý phát sinh. Bám năm phần này mà hỏi qua hỏi lại là nắm được cái xương sống của tờ hợp đồng.
Những gì thỏa thuận thêm với nhà thầu có cần ghi vào hợp đồng không? Cần chứ anh chị. Chốt miệng thì hôm nay rõ, mà mấy tháng sau ai còn nhớ. Cái gì đã thống nhất thì đưa vào giấy, làm phụ lục hoặc ghi bổ sung trong hợp đồng, hai bên cùng ký. Nguyên tắc gọn: không ghi thì coi như chưa có.
Bài viết bởi KS. Ngô Đình Khuôn — Kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Với 10 năm trong nghề và hành trình đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà, Khuôn chia sẻ kinh nghiệm xây nhà thực tế để anh chị làm nhà nhẹ đầu, ở bền lâu. Ghé thăm Khuôn tại website ngodinhkhuon.vn · YouTube @ngodinhkhuon · Facebook /ngodinhkhuon66.
Đây là một bài trong chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" Khuôn viết mỗi ngày một bài, anh chị thấy hợp thì ghé đọc thêm mấy bài kế bên nghen. Nếu anh chị muốn lượng sức mình trước khi ngồi vào bàn hợp đồng, cứ thử qua công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/ để nắm con số tổng cho vững bụng. Còn ai muốn xem trước các mẫu hợp đồng theo từng hình thức thuê khoán cho quen mặt, thì đó là một phần tài liệu trong khóa "Chủ Nhà Thông Thái" ở www.chunhathongthai.com, anh chị cứ tham khảo khi cần.
Anh chị không phải xây nhà một mình
Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn 21 video cho anh chị học miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.
Mang theo bộ câu hỏi khi ra công trường
Nếu anh chị muốn có sẵn câu để hỏi nhà thầu và giám sát ở từng giai đoạn, Khuôn có cuốn cẩm nang Bộ Câu Hỏi Dành Cho Chủ Nhà — bản PDF 98 trang, 295 câu hỏi, đi từ trước khi đào móng cho tới ngày dọn vào ở. Mỗi hạng mục có sẵn câu hỏi cho anh chị, phần giám sát sẽ kiểm và lỗi hay gặp. Giá 168.000đ, chuyển khoản xong là đường dẫn tải về hộp thư trong vài phút.
Bài viết liên quan
