Mẫu hợp đồng xây nhà cho người lần đầu: xem trước ba nhóm này cho đỡ bỡ ngỡ
Chắc anh chị vừa gõ tìm "mẫu hợp đồng xây nhà", hoặc vừa gấp lại tờ báo giá nhà thầu đưa, rồi thấy trong bụng lấn cấn: tới ngày ký thì mình cầm cái gì trên tay, nội dung ra sao, đặt bút vào có yên tâm không. Khuôn hiểu cái lấn cấn đó lắm. Anh chị không hề vụng, cũng chẳng phải đang gặp ai khó. Chỉ là lần đầu xây nhà thì tờ hợp đồng nào đọc cũng thấy lạ, chữ thì nhiều mà mình chưa biết đâu là chỗ đáng để mắt.
Nói gọn: có ba nhóm mẫu hợp đồng xây nhà, chia theo cách anh chị thuê thợ, gồm nhân công, phần thô, và trọn gói. Ngó trước cả ba, anh chị sẽ tự hình dung mình đang cần loại nào và nên hỏi gì trước khi đặt bút.
Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, phần lớn anh chị ký hợp đồng đầu đời trong bụng nghĩ "thầy chú làm nhiều rồi, chắc mẫu đã chuẩn". Nghĩ vậy cũng có cái lý của nó. Nhưng nếu mình chịu lật xem trước vài mẫu, tự nhiên tay bớt run, đầu bớt rối. Mình đâu cần thuộc lòng, chỉ cần biết cái khung, để lúc ngồi vào bàn không thấy mọi thứ xa lạ. Vậy ba nhóm mẫu đó khác nhau chỗ nào, mình nên bắt đầu từ đâu?
Vì sao nên xem trước mẫu hợp đồng xây nhà, dù chưa tới ngày ký
Hợp đồng nào cũng có hai bên. Bên A là anh chị, tức chủ nhà. Bên B là nhà thầu. Thường thì khi chi phí một hạng mục vượt khoảng hai chục triệu, người ta đã nên có hợp đồng kèm hóa đơn chứng từ cho rõ ràng, chứ không phải cứ nhà to mới cần tới giấy tờ.
Cái hay của việc xem trước là nó biến một thứ nghe "ghê ghê" thành một thứ quen mặt. Giống bữa mình ghé một chỗ lạ, ngó qua sơ đồ một lượt là bước vào đỡ ngơ ngác hẳn. Tờ hợp đồng cũng vậy thôi. Anh chị không cần tự soạn được một bản, chỉ cần đọc lướt cho biết một tờ hợp đồng xây nhà tử tế trông ra sao, gồm những mục gì, và chỗ nào là chỗ mình hay bỏ sót.
Điều nhẹ nhõm là ba nhóm mẫu này na ná nhau về bố cục. Chúng chỉ khác nhau ở một điểm cốt lõi: phạm vi công việc mà Bên B nhận làm tới đâu. Nắm được cái "tới đâu" đó, anh chị coi như đã cầm được sợi chỉ đỏ trong tay. Giờ mình soi từng nhóm một, bắt đầu từ nhóm gọn nhẹ nhất nghen.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Mẫu hợp đồng thi công nhân công: khi anh chị tự lo vật tư
Nhóm đầu tiên là mẫu hợp đồng thi công nhân công. Ở hình thức này, nhà thầu chỉ nhận phần công thợ. Nghĩa là họ đưa người ra làm, còn cát đá gạch thép xi măng thì anh chị tự mua, tự nhập về công trình.
Nhiều anh chị chọn cách này vì muốn tự tay coi sóc vật tư, mua đúng loại mình ưng, thấy tận mắt từng bao xi măng cây thép về tới sân. Đổi lại, mình cực hơn chút xíu: phải canh tiến độ mà đặt hàng cho kịp, thợ cần tới đâu vật tư có tới đó, chứ không thì thợ ngồi chơi mà mình vẫn trả công.
Lối ra cho cái cực này cũng dễ à. Trong mẫu hợp đồng nhân công, anh chị để ý phần mô tả đầu việc với phần yêu cầu kỹ thuật cho thật rõ. Thợ nhận tô tường thì tô tới đâu, mặt phẳng cỡ nào, ai lo phần dọn dẹp, ghi hết vào. Mình đã ôm phần vật tư rồi thì phần tay nghề và đầu việc của thợ càng nên rạch ròi, để sau này không ai phải nói qua nói lại. Vậy còn khi anh chị không muốn ôm hết vật tư, chỉ muốn giao đi phần nặng nhọc nhất, thì mẫu nào hợp?
Mẫu hợp đồng xây dựng phần thô: chia đôi gánh nặng
Đây là nhóm mẫu hợp đồng xây dựng phần thô cộng nhân công hoàn thiện, một lựa chọn rất được ưa vì nó chia gánh nặng ra làm đôi khá hợp tình.
Phần thô là phần xương sống của căn nhà: móng, cột, dầm, sàn, xây tường. Ở nhóm mẫu này, nhà thầu thường lo trọn phần thô đó, cả vật tư lẫn nhân công cho phần kết cấu. Tới giai đoạn hoàn thiện, tức lát gạch, sơn nước, lắp thiết bị, anh chị lại chủ động chọn vật tư theo gu và theo túi tiền của mình, còn nhà thầu lo phần công lắp đặt.
Cách này hợp với nhiều gia đình, bởi phần thô vốn đòi kỹ thuật cao và nặng nhọc nhất, giao cho người có nghề thì mình an tâm hơn. Còn phần hoàn thiện, cái phần "làm đẹp" thể hiện sở thích, thì mình được tự tay chọn viên gạch, màu sơn, cái bồn rửa sao cho vừa ý.
Nếu anh chị nghiêng về nhóm này, chỗ đáng soi kỹ trong mẫu là cái ranh giới giữa "thô" và "hoàn thiện". Điểm giao nhau đó hay là nơi dễ hiểu lầm nhất. Ai lo chống thấm, ai lo phần điện nước âm tường, đường ranh kết thúc phần thô nằm ở chỗ nào. Ghi rõ mấy cái ranh đó trong hợp đồng, hai bên đều nhẹ đầu. Còn nếu anh chị bận rộn, muốn giao trọn cho một đầu mối lo hết từ đầu tới cuối thì sao?
Mẫu hợp đồng xây nhà trọn gói: giao một đầu mối, vẫn nói rõ mình muốn gì
Nhóm thứ ba là mẫu hợp đồng xây nhà trọn gói. Ở đây nhà thầu nhận hết: vật tư phần thô, vật tư hoàn thiện, nhân công, quản lý, tới lúc bàn giao thì chìa khóa trao tay. Anh chị chỉ việc chọn nhà thầu, thống nhất tiêu chuẩn, rồi theo dõi.
Nghe khỏe thiệt, và đúng là khỏe cho những anh chị bận việc, ở xa công trình, hoặc chỉ muốn có một đầu mối chịu trách nhiệm cho gọn. Nhưng "trọn gói" không có nghĩa là mình phó mặc rồi thôi.
Trong hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, mấy anh chị chọn trọn gói mà nhẹ đầu nhất về sau lại là những người chịu khó ngồi làm rõ nhu cầu của cả nhà và chốt cho kỹ bản thiết kế ngay từ trước khi ký. Với Khuôn, chuyện đó gói lại một điều giản dị: trọn gói giúp mình nhẹ tay, nhưng cái nhẹ tay đó tròn trịa nhất khi mình đã nói rõ mong muốn ngay từ đầu. Trong mẫu hợp đồng trọn gói, phần mô tả tiêu chuẩn vật tư hoàn thiện là phần Khuôn mong anh chị dành thời gian nhất, vì đây chính là chỗ quyết định căn nhà giao về đúng như mình hình dung, hay lệch đi một nhịp. Dù chọn nhóm nào trong ba nhóm trên, vẫn có năm mục ruột mà mẫu nào cũng phải có. Mình điểm qua nghen.
Năm mục ruột mà mẫu hợp đồng xây nhà nào cũng cần có
Đọc trước mẫu, anh chị đừng để số trang làm mình ngợp. Cứ tìm cho ra năm mục xương sống này, có đủ và ghi rõ là mình an tâm được phần lớn rồi.
Một, bảng công tác xây dựng. Đây là bảng liệt kê từng đầu việc, từ lúc ép cọc cho tới nước sơn cuối cùng, ghi rõ phần nào nhà thầu làm, phần nào không. Nó chính là bảng dự toán khối lượng được đưa vào hợp đồng. Có một điều Khuôn muốn anh chị nhớ giùm: hạng mục nào không ghi trong hợp đồng thì coi như chưa tồn tại. Đừng gửi nó vào trí nhớ hay một lời hứa miệng, vì trí nhớ hay quên mà công trình thì kéo dài mấy tháng trời.
Hai, vật tư sử dụng. Ghi rõ cát, đá, gạch, thép hãng nào (ví dụ minh họa như Pomina, Miền Nam, Tây Đô, Việt Nhật, tùy nơi anh chị chọn), xi măng loại gì, rồi tới vật tư hoàn thiện như gạch lát, cửa, thiết bị vệ sinh. Vật tư ghi càng cụ thể, sau này càng đỡ cái cảnh "tôi tưởng loại này, anh lại đưa loại kia".
Ba, yêu cầu kỹ thuật. Tiêu chuẩn xây tô, ốp lát, cách bố trí sắt thép. Phần này bổ sung cho bản vẽ thiết kế, và anh chị có thể đưa cho người giám sát cầm theo để đối chiếu ngoài công trường.
Bốn, tiến độ thanh toán. Chia tiền thành từng đợt theo giai đoạn thi công. Nhiều hợp đồng giữ lại chừng 10% và thêm 5% cuối sau khi bàn giao (con số ví dụ minh họa thôi, tùy hai bên thỏa thuận) để đôi bên cùng có trách nhiệm tới phút chót.
Năm, xử lý phát sinh. Thống nhất trước cách tính khi tăng hay khi giảm. Năm mục này giống năm cái chân bàn, thiếu một cái là bàn cập kênh. Mà trong năm cái, mục phát sinh hay làm anh chị bối rối nhất, nên mình nói kỹ thêm chút.
Xử lý phát sinh: hỏi kỹ cách tính ngay từ khi xem mẫu
Phát sinh là chuyện gần như nhà nào cũng gặp, nên đừng coi nó là điềm gở. Cứ xem như một khoản mình để dành sẵn trong bụng cho ngày dọn vào. Điều đáng quan tâm không phải là "có phát sinh hay không", mà là "phát sinh rồi thì tính tiền kiểu gì".
Khuôn kể một ví dụ minh họa cho dễ hình dung. Giả sử nhà thầu báo gạch 450.000 một mét vuông. Anh chị hỏi liền một câu: con số đó đã gồm keo dán, chà ron, công thợ, chi phí quản lý chưa? Rồi lỡ mình đổi qua loại gạch chừng 400.000, thì phần giảm chỉ là phần chênh lệch tiền gạch thôi, còn công thợ, hồ vữa, quản lý vẫn tính riêng ra. Mấy con số này chỉ là ví dụ cho dễ nói, tùy thời điểm với khu vực mà khác. Không hỏi rõ từ đầu, tới lúc quyết toán mình dễ ngỡ ngàng, cứ tưởng đổi gạch rẻ hơn là bớt được nguyên một khoản.
Cho nên khi xem mẫu, anh chị để mắt tới điều khoản phát sinh, rồi cứ mạnh dạn hỏi nhà thầu cho tường tận. Hỏi thêm một câu lúc này bao giờ cũng nhẹ nhõm hơn tiếc nuối mấy tháng sau. Vậy rốt cuộc, ngó trước mấy mẫu này giúp được gì cho cái tâm thế của mình lúc ngồi vào bàn ký?
Xem trước rồi, anh chị sẽ biết mình cần hỏi gì
Cái được lớn nhất của việc lật xem ba nhóm mẫu không nằm ở chỗ mình nhớ được bao nhiêu điều khoản. Nó nằm ở chỗ khác: khi đã thấy qua rồi, anh chị bước vào buổi ký với cái đầu chủ động. Mình biết loại hợp đồng nào hợp hoàn cảnh nhà mình, biết chỗ nào cần dừng lại hỏi kỹ, và biết gọi tên đúng cái thứ mình đang băn khoăn.
Phần lớn chuyện tranh chấp xây nhà mà Khuôn từng thấy không tới từ chỗ ai xấu bụng, mà tới từ chỗ hai bên hiểu khác nhau về phạm vi công việc. Người này tưởng có làm, người kia tưởng không. Ai cũng có cái lý của mình cả. Xem trước mẫu chính là cách êm nhất để thu hẹp khoảng cách đó, ngay từ đầu, trước cả khi đặt bút.
Một mẹo nhỏ nữa nghen: khi xem, anh chị rủ thêm ai đó từng xây nhà rồi cùng đọc cho vui. Bốn con mắt bao giờ cũng tỏ hơn hai, mà người đi trước hay chỉ ra được mấy chỗ mình chưa nghĩ tới. Còn tìm mấy mẫu tham khảo đó ở đâu?
Tìm mẫu tham khảo ở đâu cho yên tâm
Bộ hợp đồng mẫu đủ ba hình thức, gồm nhân công, phần thô, trọn gói cùng mấy phụ lục kèm theo, là tài liệu Khuôn có soạn trong khóa học "Chủ Nhà Thông Thái" ở www.chunhathongthai.com. Khuôn nói thẳng để anh chị khỏi trông ngóng: đây là tài liệu nằm trong khóa, không phải file phát rời, nên Khuôn không hứa tặng nghen. Khuôn chỉ nêu ra như một nơi anh chị có thể ghé tham khảo khi cần một bộ mẫu bài bản.
Còn nếu anh chị đang ở bước rất sớm, mới chỉ muốn ướm thử ngân sách trước khi bàn tới hợp đồng, thì cứ ghé công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/ mà bấm nhẩm cho có con số trong đầu. Có ngân sách rõ rồi, lúc cầm tờ hợp đồng anh chị sẽ tự tin hơn nhiều.
Nói cho cùng, xây nhà là chuyện vui, chuyện của một tổ ấm sắp thành hình, của những bữa cơm công trường và ly cà phê mời thợ buổi sáng. Tờ hợp đồng đâu phải để làm mình căng thẳng, nó ở đó để cả anh chị lẫn nhà thầu cùng ngủ ngon, ai cũng biết rõ mình đang đứng ở đâu trong hành trình. Anh chị cứ thủng thẳng xem trước, hỏi cho tỏ, rồi đặt bút với một nụ cười.
Vài câu anh chị hay hỏi Khuôn về mẫu hợp đồng xây nhà
Một tờ mẫu hợp đồng xây nhà cần có tối thiểu những mục gì? Cứ nhắm đủ năm mục ruột: bảng công tác xây dựng, vật tư sử dụng, yêu cầu kỹ thuật, tiến độ thanh toán và cách xử lý phát sinh. Có đủ năm cái này, ghi rõ ràng, là anh chị đã che được phần lớn những chỗ hay lấn cấn về sau.
Nên chọn mẫu hợp đồng thi công nhân công, phần thô hay trọn gói? Không có cái nào "xịn nhất", chỉ có cái hợp với mình nhất. Anh chị rảnh, thích tự coi vật tư thì hợp mẫu nhân công. Muốn giao phần nặng mà vẫn tự chọn đồ hoàn thiện thì nghiêng về mẫu phần thô. Bận việc, ở xa, muốn một đầu mối lo hết thì mẫu trọn gói nhẹ tay hơn.
Xây nhà nhỏ, sửa nhà thì có cần làm hợp đồng không? Cần nghen. Không phải cứ nhà to mới cần giấy tờ. Khi chi phí một hạng mục đã vượt khoảng vài chục triệu, có hợp đồng kèm chứng từ cho rõ ràng vẫn hơn, để hai bên cùng nhẹ đầu.
Hợp đồng nên giữ lại bao nhiêu phần trăm cho đợt cuối? Nhiều nhà giữ chừng 10% và thêm 5% sau khi bàn giao (con số ví dụ minh họa thôi, tùy hai bên thỏa thuận). Ý của khoản giữ lại là để đôi bên cùng có trách nhiệm tới phút chót, chứ không phải để làm khó ai.
Đây là một bài trong chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" của Khuôn. Bài tới mình nói tiếp mấy chuyện quanh việc ký kết cho trọn, anh chị ghé đọc cùng Khuôn nghen.
Về tác giả
Ngô Đình Khuôn là kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Qua 10 năm trong nghề và hơn 200 chủ nhà từng đồng hành, Khuôn viết lại những gì mình học được thành chuỗi bài dễ đọc, mong anh chị lần đầu xây nhà bớt bỡ ngỡ và vững dạ hơn khi ra quyết định.
Ghé Khuôn ở: ngodinhkhuon.vn · YouTube @ngodinhkhuon · Facebook /ngodinhkhuon66
Bạn không phải xây nhà một mình
Xây nhà là chuyện vui khi mình hiểu và có kế hoạch. Khóa học Chủ Nhà Thông Thái đồng hành cùng anh chị từ lúc ấp ủ đến ngày nhận nhà — để anh chị tự tin làm chủ ngôi nhà của mình, không còn phụ thuộc vào ai.
Bài viết liên quan
