Những điều dễ bỏ sót trong hợp đồng xây nhà: ghi càng rõ, xây càng nhẹ
Hợp đồng không phải để phòng nhau, mà để hai bên hiểu giống nhau. Bài này Khuôn gom lại mấy chỗ hay bị bỏ trống nhất, mấy dòng nhỏ dễ lướt qua lúc ký, rồi vài tháng sau mới thấy thiếu. Coi như chút kinh nghiệm làm hợp đồng xây nhà Khuôn nhặt được dọc đường, để anh chị đọc bản của mình cho nhẹ đầu.
Anh chị đang cầm bản hợp đồng nhà thầu gửi, đọc tới đọc lui mấy lượt mà vẫn thấy lấn cấn ở đâu đó, phải không? Cái cảm giác "hình như còn thiếu gì" mà kêu tên ra không được. Khuôn nói thiệt để anh chị nhẹ lòng: anh chị không đọc dở đâu. Bản hợp đồng nào lúc mới lập cũng gọn gàng sạch đẹp như vậy hết. Chỗ dễ hụt không nằm ở mấy câu chữ đao to búa lớn, mà nằm ở mấy khoảng trống nhỏ xíu, cái loại mà lúc ký ai cũng nghĩ "chuyện đó khỏi ghi, hiểu ngầm với nhau rồi".
Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, gần như mọi lần hai bên lời qua tiếng lại giữa chừng công trình đều bắt đầu từ một chỗ y hệt nhau: một dòng không ai ghi vào, để mỗi người tự hiểu một kiểu. Chủ nhà tưởng đã bao gồm. Nhà thầu tưởng chưa tính tới. Hai cái "tưởng" gặp nhau ở giữa công trình thì thành khó xử cho cả hai, mà thật ra không ai có lỗi hết.
Cho nên bài này Khuôn đi thẳng vào những chỗ dễ bỏ sót nhất, mấy chi tiết nhỏ chịu khó ghi thêm một dòng là cả nhà ngủ ngon. Anh chị pha ly cà phê, mình lật từng chỗ một nghen.
Vì sao hợp đồng mập mờ lại khiến mỗi người hiểu một kiểu
Trước khi vào danh sách, mình thống nhất một điều gốc đã: hợp đồng không phải tờ giấy để giữ nhau, mà là chỗ để hai bên cùng nhìn về một căn nhà giống nhau trong đầu.
Cái khó là lúc ký, căn nhà vẫn còn nằm trong hình dung của mỗi người, mà lời nói thì gió bay. Chỗ nào hợp đồng ghi rõ, hai hình dung trùng khít. Chỗ nào để trống, mỗi người lấp vào bằng cái quen của mình, mà cái quen của người đi xây với người nhận xây nhiều khi khác nhau lắm.
Có một nguyên tắc Khuôn mong anh chị nhớ giùm, coi như kim chỉ nam cho cả bài: hạng mục nào không ghi trong hợp đồng thì coi như chưa có. Không phải tại ai gian đâu. Tại trí nhớ con người mong manh, mà công trình thì kéo dài mấy tháng trời. Đừng để chuyện tiền nong sau này phải dựa vào câu "hôm bữa mình có nói mà". Ghi ra giấy không phải để làm khó nhau, mà để khỏi ai phải ngồi cố nhớ.
Hiểu cái gốc đó rồi, giờ mình soi từng chỗ trống hay gặp nhất. Năm chỗ dưới đây gần như là mấy điều khoản trong hợp đồng xây nhà mà Khuôn thấy hay để hụt nhất.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Chỗ dễ hụt nhất: phạm vi công việc trong bảng công tác
Nếu Khuôn được chọn đúng một chỗ để anh chị đọc thật kỹ trước khi ký, Khuôn chọn cái này: bảng công tác xây dựng. Tức là bảng liệt kê từng đầu việc, từ lúc ép cọc, đào móng, cho tới lúc quét nước sơn cuối cùng.
Bảng này chính là bản dự toán khối lượng được đưa vào hợp đồng. Nó trả lời câu hỏi quan trọng nhất của cả căn nhà: việc nào nhà thầu làm, việc nào không. Nghe đơn giản vậy thôi, chớ đây đúng là chỗ hai bên hay hiểu lệch nhau nhất.
Khuôn kể vài đầu việc hay nằm ở cái ranh mập mờ, anh chị để ý giùm. Đào đất lên rồi, đống đất thừa đó ai chở đi đổ? Trên miếng đất còn cái nhà cũ hay móng cũ, đập phá dọn dẹp có nằm trong giá không? Rồi điện nước lúc thi công, cái lán che, chỗ ngả lưng cho mấy anh thợ ở xa, bên nào lo? Tới gần bàn giao, đống xà bần với chuyện dọn vệ sinh tổng, ghi ở dòng nào? Mấy việc này ít tiền lắm, nhưng hễ không ai ghi thì tới lúc cần làm, hai bên nhìn nhau. Anh chị nghĩ trọn gói là bao hết trơn, nhà thầu nghĩ mấy cái lặt vặt đó chủ nhà tự lo. Không ai sai, chỉ là không ai ghi.
Lối ra nhẹ hều à. Anh chị cầm bảng công tác, đọc một lượt từ trên xuống, gặp chỗ nào thấy "ủa, việc này nằm ở đâu ta" thì gạch chân, hỏi lại nhà thầu cho rõ. Hỏi thêm một lần lúc này dễ chịu hơn nhiều so với ngồi tiếc mấy tháng sau. Chỗ nào hai bên gật đầu rồi thì xin ghi bổ sung vào bảng, đừng để trong bụng.
Bảng công tác lo xong phần "làm gì", giờ mình bước qua phần "làm bằng cái gì".
Vật tư: đừng để trống tên hãng và mấy dòng hoàn thiện
Chỗ dễ bỏ sót thứ hai là vật tư sử dụng. Phần thô thì hợp đồng thường ghi khá rõ: cát, đá, gạch, thép hãng nào (thép Pomina, Miền Nam, Việt Nhật hay Tây Đô chẳng hạn), xi măng loại gì. Anh chị nhớ soi coi đủ tên hãng chưa, vì chữ "thép" trơn với "thép hãng X" là hai cái giá khác nhau đó.
Chỗ hay hụt nhất lại không phải phần thô, mà là vật tư hoàn thiện. Gạch lát nền, cửa, thiết bị vệ sinh, đồ điện. Mấy dòng này lúc ký hay bị ghi lửng lơ kiểu "gạch loại tốt", "thiết bị vệ sinh trung cấp". Mà trung cấp là bao nhiêu một mét, một bộ? Mỗi người hình dung một mức khác nhau.
Cách cho nhẹ đầu: với mấy món quyết định nhiều tới túi tiền, anh chị xin ghi kèm một mức giá tham chiếu cho từng đơn vị, kiểu gạch lát bao nhiêu một mét, bộ thiết bị vệ sinh tầm bao nhiêu. Ghi vậy không phải để trói mình vào đúng một mã hàng, mà để lỡ sau này đổi qua món khác, có cái mốc mà cộng trừ cho công bằng. Chuyện này dính trực tiếp tới phần phát sinh mình bàn ở dưới nghen.
Vật tư rõ rồi, mình qua một khoản nhiều anh chị hay lướt, vì tưởng đã có sẵn trong bản vẽ.
Yêu cầu kỹ thuật: cái cầu nối giữa bản vẽ và ngoài công trường
Nhiều anh chị nghĩ có bản vẽ thiết kế rồi thì hợp đồng khỏi cần ghi kỹ thuật làm chi. Thật ra, phần yêu cầu kỹ thuật là chỗ bổ sung cho bản vẽ, nói rõ mấy tiêu chuẩn mà bản vẽ không tiện ghi hết: xây tô sao cho đạt, ốp lát cỡ nào thì ưng, sắt thép bố trí theo tiêu chuẩn gì.
Phần này rất đáng ghi rõ, vì nó chính là tờ giấy để người giám sát cầm ra công trường mà đối chiếu. Không có nó, tới hồi thấy bức tường tô hơi gợn tay hay viên gạch lát hở mạch, anh chị muốn góp ý cũng khó, vì lấy gì làm chuẩn mà nói.
Lối ra: anh chị không cần rành kỹ thuật đâu, chỉ cần hỏi nhà thầu một câu. "Phần tiêu chuẩn thi công mình ghi rõ ở chỗ nào trong hợp đồng, để lỡ cần thì giám sát đối chiếu?" Nhà thầu làm ăn đàng hoàng sẽ sẵn lòng chỉ cho anh chị, vì có cái chuẩn rõ ràng thì chính họ cũng đỡ bị nói tới nói lui.
Kỹ thuật là chuyện ngoài công trường. Giờ mình quay về chuyện của cái ví, cái phần mà chỗ trống nào cũng hóa thành tiền.
Tiến độ thanh toán: chia đợt sao cho hai bên cùng chủ động
Phần tiến độ thanh toán thường được ghi, nhưng hay thiếu ở hai chỗ nhỏ mà quan trọng.
Chỗ thứ nhất: mỗi đợt tiền nên gắn với một mốc công việc, chớ đừng gắn với ngày trên lịch. Kiểu đợt này chi khi xong móng, đợt kia chi khi đổ xong sàn tầng một. Gắn tiền với việc thì đồng tiền đi theo công trình, hai bên đều nhìn thấy rõ. Chi đúng thời điểm giúp cả anh chị lẫn nhà thầu cùng chủ động, không ai phải nợ ai lơ lửng giữa chừng.
Chỗ thứ hai hay bị bỏ trống: khoản giữ lại cuối. Thường người ta giữ lại một phần nhỏ sau khi bàn giao (ví dụ minh họa, tùy hai bên thỏa thuận: giữ lại chừng 10% rồi 5% cuối), coi như phần bảo hành ban đầu có chỗ dựa. Anh chị nhớ hỏi cho rõ ba ý: giữ lại bao nhiêu, giữ bao lâu, chừng nào trả nốt. Ghi rõ mấy dòng đó thì lúc bàn giao ai cũng biết đường mà làm, khỏi nề hà.
Còn một câu Khuôn khuyên anh chị hỏi thẳng cho gọn: nếu chậm tiến độ thì mình tính sao? Không phải để hù nhau đâu, mà để lỡ gặp mưa gió kéo dài, vật tư về trễ, thì hai bên đã có sẵn cách ngồi lại nói chuyện.
Muốn hình dung tổng số tiền trải ra theo từng giai đoạn, anh chị thử công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/ cho dễ liệu cơm gắp mắm.
Tiến độ tiền lo xong, giờ tới chỗ Khuôn thấy đáng ghi kỹ nhất mà cũng hay bị bỏ trống nhất: phát sinh.
Phát sinh tăng giảm: thỏa thuận cách tính từ trước, đừng đợi lúc xảy ra
Đây là chỗ dễ bỏ sót số một mà lại gây lấn cấn nhiều nhất. Xây nhà mà nói không có phát sinh thì hơi khó, vì anh chị đi tới đâu ưng ý đổi tới đó là chuyện thường tình. Vấn đề không nằm ở chuyện có phát sinh hay không, mà ở chỗ: cách tính đã được hai bên thống nhất từ trước chưa.
Khuôn kể một ví dụ minh họa cho dễ hình dung nghen (con số chỉ để làm ví dụ, tùy khu vực và thời điểm mà khác). Giả sử gạch trong hợp đồng báo 450.000 một mét vuông. Câu đầu tiên anh chị nên hỏi: cái giá đó đã gồm những gì? Gạch không thôi, hay gồm luôn keo dán, chà ron, công thợ, phần quản lý? Rồi giữa chừng anh chị đổi ý, thích qua loại gạch 400.000. Nghe thì tưởng nhẹ được 50.000 một mét. Nhưng phần chênh thật chỉ nằm ở viên gạch thôi. Công thợ, hồ vữa, phần quản lý gần như y nguyên, vì dán viên nào cũng chừng đó công, đâu có đổi.
Cho nên nếu lúc ký không hỏi rõ cách tách mấy khoản đó ra, tới hồi đổi gạch hai bên rất dễ lệch nhau. Anh chị trừ nguyên 50.000, nhà thầu chỉ trừ mỗi phần gạch. Lại đúng cái điệp khúc "không ai gian, chỉ là chưa ai nói trước".
Lối ra gọn gàng: ngay lúc ký, anh chị xin thống nhất nguyên tắc tính phát sinh tăng với giảm. Món nào đổi thì tách phần vật tư ra riêng, phần công với quản lý ra riêng, tính trên phần chênh thật. Có nguyên tắc chung rồi thì sau này đổi gì cũng cứ vậy mà cộng trừ, nhẹ tênh, khỏi cãi từng món.
Năm chỗ trên là mấy chỗ hay hụt nhất. Còn một điều nhỏ về cách đọc, mình khép lại ở dưới.
Đọc cùng một người, và đừng ngại hỏi thêm lần nữa
Một mẹo cuối, không nằm trong điều khoản nào nhưng Khuôn thấy hiệu quả nhất: đừng đọc hợp đồng một mình. Anh chị rủ thêm một người thân, hoặc ai đó từng xây nhà rồi, ngồi đọc chung một buổi. Bốn con mắt bao giờ cũng thấy ra nhiều chỗ trống hơn hai, mà người ngoài cuộc thì tỉnh táo hơn mình đang trong cuộc.
Đọc xong mà còn thấy chỗ nào lấn cấn, anh chị cứ hỏi nhà thầu thêm một lần nữa, đừng ngại. Một câu hỏi lúc chưa đặt bút nhẹ nhàng hơn nhiều so với mấy tháng phân vân sau này.
Người lần đầu xây nhà thì nên xem qua trước vài mẫu hợp đồng theo từng hình thức, coi thuê nhân công khác thuê phần thô, khác trọn gói ở chỗ nào, để biết mình cần hỏi gì trước khi ký. Bộ hợp đồng mẫu theo ba hình thức đó là một trong mấy tài liệu Khuôn để trong khóa Chủ Nhà Thông Thái (www.chunhathongthai.com), anh chị nào muốn xem cho quen mặt trước thì ghé, coi như đọc trước cho đỡ bỡ ngỡ.
Hợp đồng rõ ràng không làm hai bên xa cách nhau ra đâu, mà ngược lại. Khi mọi thứ đã ghi minh bạch, anh chị với nhà thầu khỏi phải dò ý nhau nữa, chỉ việc cùng lo cho căn nhà đẹp lên mỗi ngày. Xây nhà vốn là chuyện vui mà, chuyện của một tổ ấm sắp thành hình. Ghi rõ vài dòng hôm nay, chẳng qua là để mấy tháng tới anh chị được ngủ ngon, sáng ra ghé công trình chỉ để đứng ngắm nhà mình lớn lên, chớ không phải đi làm rõ mấy chuyện đáng lẽ đã rõ ngay từ đầu.
Vài câu anh chị hay hỏi Khuôn về hợp đồng xây nhà
Hợp đồng xây nhà cần rõ ràng những gì là quan trọng nhất? Nếu gói lại cho gọn thì có năm chỗ: bảng công tác (việc nào làm, việc nào không), vật tư (đủ tên hãng, cả phần hoàn thiện), yêu cầu kỹ thuật, tiến độ thanh toán gắn với mốc công việc, và nguyên tắc tính phát sinh tăng giảm. Chỗ nào để trống thì coi như chưa có, nên cứ gặp khoảng trống là hỏi lại cho rõ rồi ghi vào.
Khoản giữ lại sau bàn giao thường tính sao? Thông lệ là giữ lại một phần nhỏ làm chỗ dựa cho bảo hành ban đầu (ví dụ minh họa, tùy hai bên thỏa thuận). Điều đáng ghi rõ trong hợp đồng là ba ý: giữ bao nhiêu, giữ bao lâu, chừng nào trả nốt. Ghi rõ thì lúc bàn giao ai cũng biết đường mà làm.
Đổi vật tư giữa chừng thì tính tiền chênh thế nào cho công bằng? Chỉ tính trên phần chênh thật của vật tư thôi, chớ đừng trừ trọn cả đơn giá. Vì công thợ, hồ vữa, phần quản lý gần như không đổi. Muốn khỏi lấn cấn, ngay lúc ký anh chị xin thống nhất trước nguyên tắc tách vật tư riêng, công và quản lý riêng.
Lần đầu xây nhà, chưa có kinh nghiệm làm hợp đồng xây nhà thì nên bắt đầu từ đâu? Xem trước vài mẫu hợp đồng theo ba hình thức (thuê nhân công, thuê phần thô, trọn gói) để biết mỗi kiểu bao gồm gì. Rồi rủ thêm một người từng xây nhà đọc chung, gặp chỗ nào lấn cấn thì hỏi nhà thầu thêm một lần, đừng ngại.
Bài này nằm trong chuỗi 101 Bí kíp xây nhà Khuôn viết mỗi ngày. Bài kế mình nói tiếp về cái tâm thế hỏi cho kỹ trước khi đặt bút ký, anh chị ghé đọc cùng Khuôn nghen.
Về tác giả
Khuôn là kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse, với 10 năm trong nghề. Những gì Khuôn chia sẻ ở đây gom lại từ hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, mỗi nhà một câu chuyện, mỗi bản hợp đồng một bài học. Anh chị gặp Khuôn thêm ở website ngodinhkhuon.vn, YouTube @ngodinhkhuon và Facebook /ngodinhkhuon66.
Mấy con số trong bài chỉ mang tính ví dụ minh họa theo từng thời điểm và khu vực, không phải bảng giá hiện hành. Khi làm hợp đồng thật, anh chị cứ đối chiếu với nhà thầu và giá thị trường quanh mình cho sát nghen.
<!– slug: nhung-dieu-de-bo-sot-trong-hop-dong-xay-nha –>
Anh chị không phải xây nhà một mình
Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn 21 video cho anh chị học miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.
Mang theo bộ câu hỏi khi ra công trường
Nếu anh chị muốn có sẵn câu để hỏi nhà thầu và giám sát ở từng giai đoạn, Khuôn có cuốn cẩm nang Bộ Câu Hỏi Dành Cho Chủ Nhà — bản PDF 98 trang, 295 câu hỏi, đi từ trước khi đào móng cho tới ngày dọn vào ở. Mỗi hạng mục có sẵn câu hỏi cho anh chị, phần giám sát sẽ kiểm và lỗi hay gặp. Giá 168.000đ, chuyển khoản xong là đường dẫn tải về hộp thư trong vài phút.
Bài viết liên quan
