Xây nhà bao nhiêu là đủ? Dự trù kinh phí xây nhà để chọn quy mô luôn an tâm
Chắc anh chị vừa gõ lên Google mấy chữ "xây nhà cần bao nhiêu tiền", rồi ngồi bấm hết trang này qua trang kia. Có khi vừa gác máy với một anh thầu quen, nghe báo một con số xong thấy trong bụng chộn rộn. Con số lớn hơn mình tưởng. Mà cũng có khi nhỏ hơn, nhỏ tới mức mình đâm ra không dám tin.
Khuôn nói cái này trước cho anh chị nhẹ lòng đã. Anh chị không có tính sai đâu, mà cũng chẳng gặp ai gian. Một căn nhà mang nhiều con số khác nhau là chuyện thường như cơm bữa.
Nói gọn để anh chị đọc tiếp cho thong thả: nhà đẹp không nằm ở chỗ mấy tầng, cũng không nằm ở chỗ bao nhiêu tiền. Nó nằm ở chỗ mình hoàn thành được nó trong an tâm, đúng với sức của mình. Dự trù kinh phí xây nhà cho đủ khoản, rồi chọn quy mô vừa tay, là xong hơn nửa nỗi lo.
Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, cái làm người ta mất ngủ ít khi là "nhà nhỏ quá". Cái làm người ta trằn trọc, gần như luôn luôn, là trót xây một căn vượt sức rồi đứng giữa chừng không biết xoay đâu. Bài này Khuôn muốn ngồi kể với anh chị, thủng thẳng thôi, chuyện chọn cho đúng cỡ nhà của mình.
Vì sao câu hỏi "bao nhiêu tiền một mét vuông" cứ làm anh chị rối
Anh chị để ý chưa, hỏi mười người thì ra tới mười hai con số. Người này nói mét vuông nhiêu đó, người kia nói cao hơn, người nọ lại rẻ bất ngờ. Nghe một hồi thấy hoang mang, không biết tin ai.
Không phải tại người ta nói dóc với mình đâu. Con số "bao nhiêu tiền một mét vuông" ngay từ đầu chỉ để mình dự trù ban đầu cho có cái sườn, chớ nó chưa bao giờ là giá cuối để đặt bút ký hợp đồng. Cùng một căn nhà mà ra nhiều báo giá là do mấy cái lẽ rất đời: nhà thầu mỗi người một vị trí, một cách làm; nhu cầu của chủ nhà thì người rõ người còn mơ hồ; rồi gói dịch vụ có người làm trọn, có người làm phần.
Có một chỗ hay anh chị nên biết. Phần thô của mấy tờ báo giá thường xấp xỉ nhau, tại nó có công thức, có khối lượng bê tông với tấn thép mà bấm ra. Chỗ chênh lệch phần nhiều nằm ở khúc hoàn thiện, mà khúc đó lại tùy chính anh chị muốn viên gạch nào, bộ cửa ra sao.
Vậy nên thay vì cắm đầu đi săn con số rẻ nhất, mình lùi lại một bước, hỏi một câu khác dễ thở hơn nhiều.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Đổi câu hỏi: từ "mình có đủ tiền không" sang "mình đã biết phải chi những khoản gì chưa"
Đây là cái mẹo nhỏ mà Khuôn thấy nó xoay chuyển cả tâm thế người xây nhà.
Câu "mình có đủ tiền xây nhà không" là câu làm mình sợ. Nó bắt mình đứng trước một con số to đùng chưa rõ hình rõ dạng, rồi tự mình dằn vặt mình. Còn câu "mình đã biết phải chi những khoản gì chưa" là câu làm được. Nó biến chuyện mờ mịt thành một danh sách. Mà danh sách thì mình kê ra được, tính từng dòng được, bớt được dòng nào thấy nhẹ dòng đó.
Khi anh chị lập ngân sách xây nhà bằng cách đi qua từng khoản, con số cuối cùng không còn dọa mình nữa. Nó thành cái bảng mình cầm trên tay đi gặp thầu, chớ không còn là cái bóng đen lơ lửng trên đầu.
Vậy một căn nhà thiệt ra gồm những khoản nào? Mình điểm cho đủ mặt, để đừng sót cái nào rồi giật mình.
Một căn nhà đâu chỉ có tiền thi công
Nhiều anh chị hình dung xây nhà là trả tiền cho thầu, xong. Thực ra tiền thi công mới là một phần thôi. Để dự trù kinh phí xây nhà cho tròn, mình gom đủ mấy nhóm.
Trước hết là hai khoản lớn ai cũng thấy: tiền thi công phần thô, rồi tiền vật tư với công hoàn thiện. Kế đó là mấy khoản đi kèm mà hay bị coi nhẹ, như tiền thiết kế, tiền xin phép xây dựng, tiền thuê giám sát. Xong tới phần biến căn nhà thành cái tổ ấm: nội thất bên trong, rồi sân vườn, sân đường, cái hàng rào bên ngoài. Cuối cùng, đừng quên chừa một khoản dự phòng cho phát sinh, và ngó tới mấy khoản chi phí ẩn hay lặng lẽ trốn khỏi tờ báo giá.
Nghe qua thấy dài, mà mỗi khoản đều có cái lý của nó. Như khoản thiết kế, mình nên hiểu theo tỷ lệ, chừng một tới một phẩy năm phần trăm giá trị căn nhà, hơn là ôm khư khư một con số cứng. Thiết kế mà quá hai chục triệu thì nhớ làm hợp đồng, có hóa đơn chứng từ cho đàng hoàng. Khoản giám sát thì tính đâu một tới hai phần trăm tổng chi phí, tùy anh chị thuê người coi cả ngày hay coi theo từng hạng mục.
Mấy con số này Khuôn nói như ví dụ minh họa cho anh chị dễ hình dung thôi nghen, còn tùy khu vực, tùy loại nhà mà nó xê dịch. Cái đáng giá là mình có đủ mặt các khoản trong đầu, để không khoản nào nhảy xổ ra làm mình hết hồn.
Mà nói tới nhảy xổ ra, có mấy khoản ẩn Khuôn phải kể riêng, vì nó là thủ phạm làm hụt tiền nhiều nhất.
Năm khoản chi phí ẩn hay làm chủ nhà hụt hơi
Mấy khoản này không nằm chình ình trong báo giá, nên dễ trôi qua mắt. Tới hồi nó hiện ra mới giật mình.
Đầu tiên là cọc, là gia cố móng. Gặp đất cứng thì mình đỡ lo, chớ đất yếu như nhiều vùng miền Tây mình thì khoản này ngốn không ít. Rồi tới sân đường với hàng rào, xây nhà xong nhìn ra thấy trống trải là kiểu gì cũng phải làm tiếp. Thứ ba là mấy món thiết bị: máy nước nóng, tấm năng lượng mặt trời, cái máy lạnh cho mấy phòng. Thứ tư, cái này nói ra hơi vui mà thiệt lắm, là tiền ăn uống đi lại của chính mình trong mấy tháng chạy tới chạy lui coi công trình. Ly cà phê mời thợ, bữa cơm trưa ngoài công trường, cộng lại cũng thành một khoản chớ chẳng ít. Còn một cái nữa hay bị bỏ sót là san lấp nền. Báo giá thường tính tới chừng bốn tấc rưỡi, nền mà sâu tới cả thước thì phải bù thêm, có khi bù kha khá.
Khuôn kể ra không phải để anh chị lo, mà để anh chị yên tâm. Bởi khi mình đã dự trù mấy khoản ẩn này từ sớm, thì cái phần "phát sinh" nghe đáng sợ kia tự nhiên teo lại. Rủi ro hụt tiền giữa chừng giảm hẳn. Mình biết trước, mình để dành trước, vậy là mình cầm được cái trịch.
Cầm được cái bảng đủ khoản trong tay rồi, chuyện chọn cỡ nhà tự nhiên nhẹ hẳn đi.
Chừa một khoản dự phòng, để mình luôn còn quyền lựa chọn
Có một thói quen Khuôn gặp hoài: nhiều anh chị gom hết số tiền đang có, dồn sạch vào phần xây. Nghĩ vậy cho chắc, xây được to nhất trong khả năng.
Mà làm vậy là mình tự buông mất cái quyền quý nhất khi xây nhà, quyền được lựa chọn khi có chuyện. Xây nhà mà phát sinh gạch chừng mười tới mười lăm phần trăm là chuyện thường tình, ai làm rồi cũng gặp. Lỡ dồn hết tiền, tới lúc đó mình kẹt cứng, phải chạy đi vay, phải cắt chỗ này bớt chỗ kia, phải chọn cái rẻ hơn dù trong bụng không ưng.
Cho nên Khuôn hay khuyên anh chị chừa lại một khoản dự phòng, đâu chừng tám tới mười hai phần trăm ngân sách. Con số này Khuôn đóng khung như một ví dụ minh họa để anh chị dễ nhắm thôi. Khoản đó không phải tiền dư. Nó là tiền mua sự thong thả. Có nó trong túi, lúc thợ ngoái lại hỏi "anh ơi chỗ này làm thêm cho đẹp không", mình gật cái được liền, khỏi phải toát mồ hôi ngồi tính lại từ đầu.
Và đây là chỗ dẫn tới cái ý Khuôn thương nhất trong bài hôm nay.
Nhà đẹp không nằm ở số tầng hay số tiền
Anh chị thử nhớ lại coi, căn nhà nào làm mình thấy ấm lòng nhất mỗi lần ghé? Khuôn cá là không phải căn to nhất anh chị từng bước vào. Thường là căn mà chủ nhà kể chuyện xây nó với ánh mắt vui, chớ không phải với một tiếng thở dài.
Xây nhà trong khả năng tài chính không phải là chịu thiệt, không phải "thôi ráng ở tạm". Nó là chọn đúng cái mình kham được, để suốt lúc xây và cả chục năm ở sau đó, mình sống trong an tâm chớ không sống trong cảnh gồng lưng trả nợ.
Khuôn nhớ anh Đăng, một chủ nhà từng đồng hành cùng Khuôn. Anh xây một trệt một lầu thôi, không phải căn bề thế gì. Vậy mà anh làm bài bản từng bước, đâu ra đó. Căn nhà anh gọn gàng, chỉn chu, nhìn là thấy người xây có chuẩn bị. Khuôn đứng ngó mà thấy nhẹ cả lòng. Sự chỉn chu đâu có nằm ở số tầng. Nó nằm ở cách mình sửa soạn từ đầu.
Một mái ấm vừa sức luôn vui hơn một căn nhà đẹp mà đầy áp lực. Cái này Khuôn tin chắc.
Vậy làm sao biết đâu là "vừa sức" của riêng mình?
Lập ngân sách trước khi gặp thầu, để mình là người ra đề
Bí quyết đơn giản mà ít ai chịu làm: lập ngân sách xây nhà trước, rồi hẵng đi gặp thầu.
Đa số mình làm ngược. Gặp thầu trước, nghe báo giá, rồi mới quày quả về nhà coi mình có đủ không. Làm vậy là mình bị dẫn. Con số của người ta thành đề bài, còn mình lật đật chạy theo sau.
Đảo lại nghen. Mình ngồi tính trước, biết rõ giới hạn của mình tới đâu, biết mình muốn chi những khoản nào. Rồi cầm cái đó đi gặp thầu. Lúc này mình là người ra đề. Mình nói "tôi có chừng này, tôi cần căn cỡ này, anh tư vấn giúp tôi phương án cho hợp", chớ không phải ngồi nghe rồi gật đại.
Nếu anh chị chưa từng lập ngân sách lần nào, thôi đừng ngồi đoán mò, đoán là hụt. Anh chị ghé công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/ mà làm thử. Nói cho ngay, cái máy đó không phải phần mềm dự toán theo định mức nhà nước gì đâu, nó giống một người trợ lý tư vấn nhanh cho nhà dân dụng thôi. Máy chỉ chốt chắc cho anh chị hai con số, dựa trên đơn giá địa phương anh chị nhập vào: đơn giá nhân công, và phần thô. Mấy phần còn lại như thiết kế, giám sát, cọc, hoàn thiện, nội thất, dự phòng, máy đưa ra một cái khung để anh chị tự phân theo nhu cầu và túi tiền của mình.
Nói vui cho dễ nhớ: máy dựng sườn, anh chị điền thịt. Cái sườn đó là mức tham khảo tối thiểu để mình khỏi bị hớ, còn con số cuối cùng vẫn là anh chị quyết theo thực tế nhà mình.
Vậy rốt cuộc, xây nhà bao nhiêu là đủ?
Đủ, là khi anh chị biết mình sẽ chi những khoản gì, và mấy khoản đó nằm gọn trong khả năng, còn chừa được một chút để thở.
Không phải đủ để bằng nhà hàng xóm. Không phải đủ để lên thêm tầng cho oai với người ta. Mà đủ để cái đêm đầu tiên dọn vào nhà mới, anh chị đặt lưng xuống ngủ được một giấc ngon lành, khỏi phải nằm nhẩm tháng sau lấy đâu ra trả nợ.
Xây nhà đáng lẽ là chuyện vui, một trong những chuyện vui lớn của đời người. Mình chọn đúng cỡ nhà của mình, dự trù cho đủ, chừa dự phòng cho khéo, thì niềm vui đó nó mới trọn. Chớ để căn nhà to đè cái an tâm của mình xuống thì uổng lắm nghen.
Mấy câu anh chị hay hỏi Khuôn
Xây nhà cần bao nhiêu tiền một mét vuông thì đúng? Không có một con số đúng cho mọi nhà đâu anh chị. Con số mét vuông chỉ để mình dự trù ban đầu cho có cái sườn, nó thay đổi theo khu vực, theo loại nhà và theo phần hoàn thiện anh chị chọn. Cứ coi nó là mức tham khảo, rồi mới đi bóc tách từng khoản cho ra con số thiệt của nhà mình.
Nên chừa bao nhiêu tiền dự phòng khi xây nhà? Khuôn hay nhắm chừng tám tới mười hai phần trăm ngân sách, nói như một ví dụ minh họa để anh chị dễ hình dung. Phát sinh gạch mười tới mười lăm phần trăm là chuyện thường gặp, nên khoản dự phòng này chính là tiền mua sự thong thả, giữ cho mình cái quyền được lựa chọn giữa chừng.
Có nên lập ngân sách trước khi gặp thầu không? Nên lắm nghen. Lập ngân sách trước giúp anh chị thành người ra đề, biết rõ giới hạn của mình rồi mới nghe báo giá, chớ không bị con số của người ta dẫn đi. Đây là cách chắc nhất để xây nhà trong khả năng tài chính của mình.
Chi phí thiết kế và giám sát thường chiếm bao nhiêu? Thiết kế nhắm chừng một tới một phẩy năm phần trăm giá trị căn nhà, giám sát chừng một tới hai phần trăm tổng chi phí, tùy anh chị thuê coi cả ngày hay coi theo hạng mục. Mấy tỷ lệ này là ví dụ minh họa, còn tùy khu vực mà xê dịch.
Đây là một trong 101 bí kíp xây nhà mà Khuôn muốn ngồi kể lần lượt cùng anh chị. Mấy bài tới Khuôn kể tiếp chuyện đọc một tờ báo giá sao cho khỏi ngợp, cách soi kỹ phần hoàn thiện, với mấy chuyện đời thường mà hữu ích ở ngoài công trường. Anh chị đọc thủng thẳng cùng Khuôn nghen. Còn nếu anh chị muốn đi sâu hơn, nắm cho chắc từ đầu tới cuối, thì có nguyên khóa "Chủ Nhà Thông Thái" ở www.chunhathongthai.com Khuôn để dành sẵn cho mình.
Thôi, mình gặp lại nhau ở bí kíp kế tiếp. Chúc anh chị chọn được đúng cỡ nhà của mình, và ngủ cho ngon.
Về tác giả
Khuôn là kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Với 10 năm trong nghề và hơn 200 chủ nhà từng đồng hành, Khuôn viết loạt bài này để anh chị chuẩn bị xây nhà bớt lo, làm chủ được đồng tiền và niềm vui của mình. Anh chị gặp Khuôn ở website ngodinhkhuon.vn, YouTube @ngodinhkhuon và Facebook /ngodinhkhuon66.
Lưu ý nhỏ: mọi con số tiền bạc và tỷ lệ trong bài chỉ là ví dụ minh họa gắn với thời điểm và khu vực, không phải bảng giá hiện hành. Anh chị cứ lấy làm cái sườn để dự trù, còn con số cuối cùng vẫn nên tính theo thực tế nhà mình và tham khảo thêm người trong nghề nghen.
Meta description: Dự trù kinh phí xây nhà cho đủ khoản rồi chọn quy mô vừa sức: cách lập ngân sách, chừa dự phòng và xây nhà trong khả năng để luôn an tâm.
Slug: du-tru-kinh-phi-xay-nha-bao-nhieu-la-du
Bạn không phải xây nhà một mình
Xây nhà là chuyện vui khi mình hiểu và có kế hoạch. Khóa học Chủ Nhà Thông Thái đồng hành cùng anh chị từ lúc ấp ủ đến ngày nhận nhà — để anh chị tự tin làm chủ ngôi nhà của mình, không còn phụ thuộc vào ai.
Bài viết liên quan
