Báo giá hoàn thiện nhà ba mức Trung bình, Khá, Cao cấp: để chủ nhà tự chọn theo túi tiền
Bảy giờ sáng, quán cà phê đầu hẻm cạnh công trình. Thợ chưa tới đủ, cái nón bảo hộ còn úp trên bàn, bên kia đường máy trộn vừa bắt đầu quay. Chủ nhà kéo ghế ngồi đối diện, lật bản báo giá hoàn thiện nhà tôi gửi tối qua, đọc một lúc rồi ngẩng lên: “Em ơi, bớt cho anh chút được không?”
Câu đó chắc bạn nghe không dưới chục lần. Lý do nằm ngay trên tờ giấy: chỉ có đúng một con số tổng. Chủ nhà không có gì để chọn, nên chỉ còn một việc để làm là mặc cả.
Bài này tôi nói riêng về một thói quen giúp cuộc nói chuyện đó nhẹ hơn: làm báo giá hoàn thiện thành ba mức Trung bình, Khá, Cao cấp trên cùng một căn nhà. Phần thô giữ nguyên. Chỉ gói vật tư hoàn thiện thay đổi. Chủ nhà nhìn ba con số và tự chọn theo túi tiền của họ.
Một con số duy nhất thì chủ nhà chỉ còn cách mặc cả
Báo giá một bảng, một tổng là kiểu quen tay nhất trong nghề mình. Khách thấy cao thì xin bớt. Mà bớt vào đâu? Nhìn kỹ thì mình chỉ còn hai đường, đường nào cũng dở.
Đường thứ nhất là cắt vào phần lời. Tối về nằm tiếc, vì căn nhà đâu có nhẹ việc hơn. Đường thứ hai là hạ vật tư xuống một bậc mà không nói rõ. Đường này tệ hơn: ốp lát xong, chủ nhà hỏi “sao gạch không giống mẫu hôm trước”, hai bên mất lòng, và lỗi nằm ở phía mình.
Nghĩ kỹ thì cái sai không nằm ở con số. Nó nằm ở chỗ mình chỉ đưa cho chủ nhà một cánh cửa. Muốn bước vào, họ phải đẩy giá xuống. Còn nếu mình đưa ba cánh cửa, ghi rõ sau mỗi cánh có gì, người ta sẽ đi chọn chứ không đi đẩy.
Phần thô giữ nguyên, chỉ gói vật tư hoàn thiện thay đổi
Ba cánh cửa phải dựng trên cùng một cái nền. Nguyên tắc đầu tiên: phần thô không đổi theo túi tiền.
Móng, cột, dầm, sàn, tường là do bản vẽ và kỹ sư quyết định. Chủ nhà ít tiền hay nhiều tiền thì căn nhà vẫn phải đứng vững như nhau. Nếu mức Trung bình mà phần thô cũng rẻ hơn, chủ nhà sẽ hỏi ngay một câu rất khó trả lời: “Vậy mức rẻ là sắt ít hơn hả em?”
Chỗ chủ nhà thật sự được chọn là phần hoàn thiện. Gạch ốp lát loại nào, thiết bị vệ sinh ra sao, cửa đi cửa sổ loại gì, vật tư sơn tới đâu. Đó là thứ họ sờ được, nhìn được mỗi ngày.
Lấy một ví dụ minh họa cho dễ hình dung (số làm tròn, không phải báo giá của căn nhà nào): phần thô một căn là 1,2 tỷ, giữ nguyên ở cả ba cột. Bên dưới, báo giá vật tư hoàn thiện ghi Trung bình 450 triệu, Khá 600 triệu, Cao cấp 850 triệu. Ba cột so được sòng phẳng: chênh lệch nằm ở gạch, thiết bị, cửa, không lẫn vào khối bê tông hay cây thép. Giá thật ở tỉnh bạn chắc chắn khác, đừng lấy mấy con số này đi báo khách.
Có một hạng mục hay nằm sai chỗ: sơn. Dồn cả nhân công lẫn vật tư sơn vào phần thô thì mỗi lần khách đổi loại sơn, phần thô lại nhảy theo. Tôi tách ra. Nhân công sơn để ở phần thô, vật tư sơn để ở phần hoàn thiện. Dòng sơn ghi rõ hai lớp bả matit, một lớp lót chống kiềm, hai lớp phủ. Khách đổi loại sơn thì phần thô đứng yên.
Ba mức không phải ba kiểu làm
Câu này nên nói trước khi chủ nhà lật trang đầu. Nhiều người nghe chữ “Trung bình” là nghĩ tới làm ẩu, làm cho xong. Không phải vậy. Thợ vẫn là đội thợ đó, quy trình vẫn là quy trình đó, chống thấm vẫn phải làm đúng cách. Mức Trung bình nghĩa là vật tư hoàn thiện ở tầm đủ dùng, bền, không cầu kỳ. Lên Khá, lên Cao cấp là lên chủng loại, lên mẫu mã, chứ không phải lên tay nghề.
Một cách tôi thấy dễ nói khi ngồi với khách: mở mức Khá ra trước. Nó nằm ở giữa, chủ nhà nhìn lên Cao cấp hay nhìn xuống Trung bình đều có mốc để so. Mở bằng mức rẻ nhất thì hai mức kia trông như “đội giá”, mở bằng mức đắt nhất thì khách dễ giật mình.
Chủ nhà được chọn thì thoải mái, mình đỡ phải bớt giá
Khi trên bàn có ba phương án hoàn thiện cho khách, cuộc nói chuyện thường đổi hướng.
Trước là: “Bớt cho anh đi em.” Giờ chủ nhà có thể cầm bút khoanh: “Anh lấy mức Khá. Riêng nhà vệ sinh tầng trệt cho anh xem thêm loại thiết bị tốt hơn.” Lúc đó họ đang bàn về căn nhà của họ, không phải đang đấu với mình.
Chủ nhà vẫn thấy cao thì mình có câu trả lời tử tế: “Dạ nếu anh chị muốn nhẹ hơn thì mình xem mức Trung bình, chênh nhau chỗ này, chỗ này.” Giá giảm bằng cách đổi vật tư công khai, có chữ trên giấy, không phải cắt lời hay lén hạ chất lượng.
Tôi không nói đưa ba mức là chủ nhà sẽ ký. Chuyện đó còn cả trăm thứ: niềm tin, tiến độ, thời điểm của gia đình họ. Cái thấy rõ là mình đỡ mặc cả trong thế bị động, còn chủ nhà thấy quyết định của họ được tôn trọng. Người được chọn thường thoải mái hơn người bị thuyết phục.
Chỉ xin bạn để ý một điều: đừng biến ba mức thành chiêu. Cố tình làm mức Trung bình thật nghèo nàn để đẩy khách lên Khá thì chủ nhà nhận ra ngay. Mức nào cũng phải là một phương án mà nếu khách chọn, bạn vẫn vui lòng làm.
Mà “vui lòng làm” thì mức nào cũng phải có lời.
Ba phương án thì phải biết lời bao nhiêu ở cả ba
Cái bẫy dễ gặp nhất: tính kỹ mức giữa, rồi hai mức kia nhân phỏng lên xuống một tỷ lệ cho nhanh.
Nghe hợp lý nhưng không đúng. Vật tư cao cấp kéo theo những thứ đi kèm. Có loại gạch khổ lớn cần cách ốp khác, có thiết bị cần phụ kiện riêng. Nhân phỏng thì có khi mức Cao cấp lại thành mức lời mỏng nhất, trong khi đó là mức tốn công nhất.
Nên với mỗi phương án, nhìn bốn dòng trước khi gửi: chi phí, VAT, tạm tính và lợi nhuận dự kiến. Cả ba mức. Mức nào lời mỏng so với độ vất vả thì tính lại trước khi gửi.
Tôi vẫn giữ câu này trong đầu: “Làm ít nhưng đảm bảo lợi nhuận còn hơn làm nhiều mà mệt mỏi với chính những kèo mình tạo ra.” Ba mức giúp chủ nhà dễ chọn, nhưng cũng phải là ba mức mình sống được.
Cách tôi làm nhẹ bớt cho mình, và giới hạn của nó
Làm ba bản báo giá bằng tay là mệt gấp ba. Tôi từng mất gần nửa ngày cho một bộ dự toán kèm báo giá. Khách đổi một chi tiết là bóc lại gần như từ đầu. Có những chiều ngồi ở công trình với ly nước mía, nghĩ tới tối nay phải về bóc lại báo giá là đã thấy ngán.
Giờ tôi làm ba mức trên DuTaFI, phần mềm dự toán và báo giá xây nhà do công ty tôi làm ra, từ chính những lần ngồi bóc tay như vậy. Tôi giới thiệu với bạn như đồng nghiệp chỉ nhau món đồ nghề trong cốp xe: hợp thì lấy dùng, không hợp thì thôi.
Bạn nhập tay thông số căn nhà: quy mô, số tầng, các phòng. Phần thô tính theo bộ đơn giá bạn khai trong Cài đặt theo khu vực mình, dùng chung cho mọi dự án. Tới bước chọn vật tư, phần hoàn thiện có sẵn ba bộ giá Trung bình, Khá, Cao cấp, gói nào cũng chọn được. Đổi mức thì báo giá tự cập nhật, không phải bóc lại từ đầu. Với mỗi phương án, bạn xem được chi phí, VAT, tạm tính và lợi nhuận dự kiến, biết mình lời bao nhiêu trước khi gửi.
Những giới hạn tôi muốn nói trước để bạn không kỳ vọng sai:
- Bộ giá hoàn thiện có sẵn là giá mặc định, chưa chắc khớp với giá ở tỉnh bạn hay nhà cung cấp quen của bạn. Muốn tự sửa và lưu đơn giá vật tư hoàn thiện, hoặc thêm hạng mục hoàn thiện riêng, thì cần gói Premium (399.000đ/tháng). Gói Pro (199.000đ/tháng) dùng bộ giá hoàn thiện mặc định, có thêm logo và tên công ty trên báo giá.
- Bộ giá vật tư bạn tự chỉnh và logo được lưu trên trình duyệt của máy đang dùng, sang máy khác sẽ không thấy. Công trình đã lưu thì nằm trên tài khoản, máy khác vẫn mở lại được.
- Phần mềm không tự đọc bản vẽ, bạn nhập tay. Khai thiếu mái tum, sân thượng hay ban công thì số thiếu. Mọi con số là tham khảo, kỹ sư hoặc kiến trúc sư xác nhận trước khi dùng cho thi công, và bảng khối lượng nên qua một lượt kỹ sư soát trước khi gửi khách.
Nếu muốn thử, bạn vào dutafi.com đăng ký gói Free. Gói này dùng không giới hạn thời gian cho công trình dưới 1 tỷ, lưu tối đa 5 công trình, tải được PDF (bản in mang logo DuTaFI), không cần thẻ. Đủ để làm thử ba mức cho một căn nhà thật rồi tự đánh giá.
Còn nếu bạn muốn kể chuyện ba mức hoàn thiện này bằng video quay điện thoại ở công trình, thì tuần thứ ba của Thử thách 28 ngày quay video công trình bằng điện thoại xoay quanh đúng chủ đề bàn về chi phí xây nhà.
Mấy câu anh em hay hỏi tôi
Ba mức hoàn thiện thì phần thô có tính khác nhau không?
Không. Phần thô giữ nguyên ở cả ba mức, chỉ gói vật tư hoàn thiện thay đổi. Nhờ vậy ba phương án mới so được sòng phẳng.
Nên đưa ba mức ngay lần đầu hay đợi khách xin bớt rồi mới đưa?
Tôi nghiêng về đưa ngay từ đầu. Đợi khách xin bớt rồi mới lấy ra mức thấp hơn thì dễ thành cảm giác “vậy là nãy giờ báo cao”. Đưa sẵn ba mức thì chủ nhà hiểu đây là quyền chọn, không phải chỗ để ép.
Khách muốn trộn mức, chỗ này Khá chỗ kia Cao cấp, có được không?
Được, và thật ra đó là dấu hiệu tốt: chủ nhà đang nghĩ về căn nhà của họ. Lấy một mức làm nền, thường là Khá, rồi ghi riêng hạng mục khách muốn nâng. Nhớ tính lại lời cho phương án đã trộn, đừng cộng nhẩm.
Báo giá vật tư hoàn thiện có cần ghi tên hãng không?
Chưa chắc thì khoan ghi tên hãng, nhưng tối thiểu phải ghi loại, khổ, mức chất lượng của từng dòng. Lúc ký ai cũng nhớ; vài tháng sau, giữa tiếng máy cắt gạch, chỉ tờ giấy là nhớ rõ. Vật tư có thể hết hàng thì ghi thêm “hoặc loại tương đương, hai bên thống nhất trước khi đặt”.
Một việc làm được ngay chiều nay
Lấy bản báo giá gần nhất bạn đã gửi. Tìm đường ranh giữa phần thô và phần hoàn thiện, xem có hạng mục nào đang nằm nhầm chỗ không, nhất là sơn. Rồi trên phần hoàn thiện, thử viết ra ba cột vật tư Trung bình, Khá, Cao cấp cho đúng mấy hạng mục khách hay hỏi nhất: gạch, thiết bị vệ sinh, cửa. Chưa cần tính tiền. Viết được ba cột đó là bạn có sẵn câu trả lời cho lần tới chủ nhà hỏi “bớt được không em”.
Bạn thường xử lý câu “bớt cho anh chút” thế nào? Bớt thẳng, đổi vật tư, hay đã có cách riêng? Kể tôi nghe ở phần bình luận.
Đưa người ta quyền chọn, mình đỡ phải bớt.
Về tác giả
KS. Ngô Đình Khuôn là kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Tôi theo học ngành xây dựng từ năm 2012, ra trường năm 2016, nhận thi công trọn gói từ 2022 và lập HappyHouse năm 2023. 10 năm trực tiếp làm nghề, hơn 200 chủ nhà đã đồng hành cùng tôi, và hơn 50 nhà thầu, nhà cung cấp, kỹ sư đang đi cùng tôi trong nghề. Mong ước của tôi là cùng anh em ở các tỉnh làm nghề giỏi lên, để có thể giới thiệu chủ nhà cho nhau.
Website ngodinhkhuon.vn · YouTube @ngodinhkhuon · Facebook /ngodinhkhuon66
Thử công cụ dự toán tôi đang dùng
DuTaFI là phần mềm dự toán và báo giá xây nhà chạy trên trình duyệt, điện thoại cũng dùng được. Bạn khai theo từng bước, máy ra bảng khối lượng, đơn giá và báo giá, có ô xem lợi nhuận dự kiến trước khi bấm gửi. Gói Free dùng không giới hạn thời gian cho công trình dưới 1 tỷ. Công cụ không đọc bản vẽ thay bạn, khai sai thì ra sai.
Đọc thêm
