Các bước chuẩn bị trước khi xây nhà: làm sớm cho nhẹ đầu
Anh chị vừa mở điện thoại, gõ đại một câu "cần chuẩn bị gì trước khi xây nhà", rồi cuộn qua chục kết quả mà càng đọc càng rối. Người biểu lo tiền trước. Người biểu tìm thầu trước. Người lại nói phải có bản vẽ mới tính được chuyện gì. Khuôn hiểu cái cảm giác đứng giữa ngã ba đó lắm nghen. Không phải anh chị tính sai, cũng chẳng phải gặp ai gian đâu. Chỉ là chưa có ai xếp giùm mình các việc theo đúng thứ tự để đi cho êm thôi.
Bài này Khuôn xếp lại các bước chuẩn bị trước khi xây nhà theo một trình tự dễ thở: việc nào làm trước, việc nào thủng thẳng làm sau, để anh chị nắm đằng chuôi thay vì đợi có chuyện rồi mới chạy theo gỡ.
Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, có một điều cứ lặp đi lặp lại: ai chịu lên kế hoạch xây nhà từ sớm, đi đúng nhịp thì lúc thi công nhàn tênh; còn ai nhảy cóc, bỏ qua mấy bước đầu thì hầu như đều phải quay lại làm bù, mà làm bù thì tốn tiền một, tốn cái đầu tới mấy. Mình bắt đầu từ chỗ nhẹ nhất nghen.
Vì sao chuẩn bị sớm lại nhẹ đầu hơn chạy theo xử lý
Có chuyện này hơi ngược đời: xây nhà, cái khó nhất không nằm ở lúc đổ bê tông, mà nằm ở mấy tháng trước đó, khi trong đầu mình còn mù mờ. Lúc chưa rõ mình muốn gì, chưa rõ có nhiêu tiền, thì báo giá nào, lời khuyên nào của người ngoài cũng dễ kéo mình đi theo.
Chuẩn bị sớm không phải là bắt mình cực thân ra. Nó giống hồi sắp đi xa, mình ngồi coi lại bản đồ, đổ bình xăng, ngó thử thời tiết, chịu khó một buổi ở nhà cho khỏe để dọc đường khỏi tấp vô lề loay hoay. Nó cho anh chị hai thứ mà tới hồi công trường dựng giàn giáo rồi, có tiền cũng khó mua lại: thời gian để nghĩ cho chín, và cái đầu bình tĩnh để ra quyết định.
Lối ra đơn giản lắm: đừng đợi "đủ điều kiện" mới chịu tìm hiểu. Ngay từ khi ý định xây nhà mới nhen nhóm, anh chị đã lặng lẽ làm được khối việc rồi. Vậy việc đầu tiên nên đụng tay vào là gì?
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Bước 1: Gọi tên nhu cầu của cả nhà trước khi nghĩ tới tiền hay bản vẽ
Nghe hơi lạ, mà bước khởi đầu của cả trình tự chuẩn bị xây nhà lại không phải tiền, cũng không phải thầu. Nó là một buổi cả nhà ngồi lại với nhau, pha bình trà, rồi trả lời thiệt lòng một câu: "Gia đình mình cần một ngôi nhà như thế nào?"
Nhà mấy người ở? Ba má có về ở chung không, có cần cái phòng dưới trệt cho ông bà khỏi leo cầu thang? Mai mốt thêm đứa nhỏ thì xếp phòng ở đâu? Anh chị cứ hình dung một ngày thường trong ngôi nhà tương lai, từ sáng mở mắt cho tới tối tắt đèn đi ngủ, nghĩ tới đâu ghi ra tới đó.
Khuôn hay rủ các anh chị ngồi lại chọn lấy ít nhất ba phương án phong cách mình khoái, lụm hình trên mạng dán vô coi cho đã con mắt, rồi hãy bàn tiếp. Vì khi mình biết rõ mình cần gì, tới lúc gặp người thiết kế hay nhà thầu, mình là người ra đề bài, chứ không phải ngồi nghe rồi gật đại. Đúng nhu cầu bao giờ cũng quan trọng hơn đúng giá, một căn nhà rẻ mà ở không sướng thì rốt cuộc đâu có rẻ.
Khi cái nhu cầu đã rõ trong đầu, tự nhiên mình sẽ thắc mắc: vậy chừng đó thứ thì cần sắm sửa bao nhiêu tiền?
Bước 2: Nhìn thẳng vào túi tiền và chừa sẵn một khoản dự phòng
Tới đây mình mới bàn tiền, mà bàn cho thong thả chứ không cần căng. Chuẩn bị tiền không phải gom cho đủ một cục bự rồi mới dám khởi công, mà là biết rõ mình đang có nhiêu, xoay thêm được nhiêu, và định rót cho căn nhà tới mức nào thì dừng.
Điều Khuôn mong anh chị nhớ kỹ nhất ở bước này: chừa sẵn một khoản dự phòng, đừng dồn tới đồng bạc cuối cùng vào phần xây. Bên Khuôn đi làm hay tính dự phòng chừng 8 tới 12% tổng ngân sách. Con số này Khuôn nói ra để anh chị dễ hình dung thôi, còn tùy căn nhà mà co giãn, không phải cái mức cứng nào hết. Riêng khoản gạch, đá, thiết bị hoàn thiện, lúc đi lựa thực tế hay đội lên so với dự tính, phát sinh cỡ 10 tới 15% là chuyện thường. Mấy con số đó cũng chỉ để minh họa cho dễ nắm.
Cái khoản dự phòng đó không phải để mình thêm lo. Ngược lại, nó là tấm nệm êm, để tới ngày dọn vô nhà mới, anh chị còn một ít mà sắm bộ bàn ăn, gắn cái máy lạnh, chứ không phải nhà xong mà trong túi trống trơn. Cứ nghĩ đó là để dành một khoản cho ngày dọn vào, cho nó vui.
Nếu anh chị muốn ướm thử vài con số cho căn nhà của mình trước khi ngồi bàn với ai, cứ ghé công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/ mà nghịch cho quen tay, hình dung cái khung cho dễ.
Có nhu cầu rõ, có con số trong đầu rồi, bước kế tiếp là biến chúng thành thứ cầm nắm được: bộ hồ sơ.
Bước 3: Phần pháp lý và hồ sơ thiết kế, cái nền hay bị bỏ quên
Đây là chỗ nhiều anh chị vì nôn nóng hay nhảy qua, rồi sau này quay lại tiếc hùi hụi. Chuẩn bị trước khi khởi công xây nhà nhất định phải có phần giấy tờ cho vững cái đã.
Về pháp lý, anh chị coi trước mấy thứ: đất mình có dính quy hoạch gì không, có sổ, có bản đồ hợp lệ thì yên tâm; khoảng lùi trước sau ra sao; được phép xây tối đa mấy tầng. Mấy cái này ra phường xã hoặc bộ phận cấp phép hỏi là nắm được. Đừng cố xây quá số tầng cho phép, biết sớm để thiết kế bám cho khớp từ đầu thì mọi thứ về sau nhẹ nhàng.
Về thiết kế, khi mình đã gọi tên được nhu cầu từ bước 1 thì lúc ngồi với đơn vị thiết kế, câu chuyện trôi hẳn: mình đưa đề bài, họ vẽ ra, mình soi coi có đúng cái mình hình dung không.
Khuôn từng đi cùng anh Duy ở Gò Công. Anh thuê thiết kế đàng hoàng, vậy mà tới lúc cầm bộ hồ sơ trên tay lại dùng không được, cuối cùng phải tốn thêm một lần tiền thiết kế nữa. Khuôn kể chuyện anh Duy không phải để anh chị ngại chuyện thuê thiết kế, mà để mình thấy một điều Khuôn tin: khi cái đề bài của mình đủ rõ ngay từ đầu, người thiết kế mới có chỗ bám mà vẽ cho trúng. Bước 1 làm kỹ thì bước 3 tự nhiên nhẹ. Các bước nó nối tay nhau như vậy đó.
Có bản vẽ trong tay rồi, mình mới đủ cơ sở để làm cái việc ai cũng mong: đi hỏi giá, chọn người làm.
Bước 4: Có hồ sơ khối lượng rồi hãy đi chào thầu
Nhiều người làm ngược, vừa mới ấp ủ đã gọi nhà thầu tới báo giá liền. Mà báo giá dựa trên cái gì khi bản vẽ chưa có, khối lượng chưa bóc? Mỗi thầu đoán một kiểu, con số nhảy múa, càng nghe càng hoang mang.
Trình tự cho êm là vầy: xong thiết kế thì làm hồ sơ dự toán, bóc khối lượng cho rõ căn nhà cần bao nhiêu sắt, bao nhiêu bê tông, bao nhiêu gạch. Cầm bộ hồ sơ đó đi chào thầu, mấy nhà thầu cùng báo giá trên một đề bài y như nhau, mình mới so được ai hợp lý, ai hơi cao, ai rẻ bất thường.
Khuôn nhớ chú Bảy, một chủ nhà Khuôn từng đi cùng. Chú mời tới bốn nhà thầu cùng báo giá, rồi chú chọn một người làm giám sát, một người khác lo thi công. Cái hay là chú tách được hai vai đó ra, người soi và người làm không phải là một. Đó là cái lợi của việc đi đúng thứ tự: ai cũng báo giá trên một bộ hồ sơ chung thì mình so sánh sòng phẳng, chọn trong thế chủ động, chứ không chọn đại cho xong.
Nhắc tới giám sát với thi công là hai vai riêng, Khuôn muốn dừng lại chút xíu cho anh chị khỏi lẫn.
Bước 5: Hiểu vai của những người đồng hành để phân việc cho đúng
Xây nhà, quanh anh chị sẽ có ba người đồng hành: người thiết kế, người giám sát, và nhà thầu thi công. Điều Khuôn mong anh chị thấm nhất là mình mới là người điều hành, còn ba người kia mỗi người một vai, giúp mình dựng nên ngôi nhà.
Thiết kế với giám sát là vai gián tiếp, mình có thể thuê hoặc không, cân nhắc cái được cái mất tùy căn nhà và tùy túi tiền. Mà ba vai này đỡ nhau: nhà thầu bám bản vẽ của thiết kế mà làm, giám sát cũng dựa vô bản vẽ đó để soi thầu, hồi hai bên lệch nhau thì kéo thiết kế ra phân xử. Một cái vòng kiểm tra chéo như vậy thì mình an tâm hơn hẳn.
Cái bẫy hay gặp là suy nghĩ "nhà tôi chỉ cần ông thầu lo là xong". Không phải ông thầu không tốt đâu nghen. Mà hễ chỉ có một người vừa làm vừa tự chấm bài mình, thì con người ta dễ nể nhau, rồi cho qua mấy chỗ lẽ ra nên sửa. Người ở trong căn nhà đó mấy chục năm là mình, chứ đâu phải ai khác. Biết trước điều này để mình phân việc cho khéo, giữ vai điều hành cho nhẹ nhàng, chứ không phải đứng ra soi mói ai.
Ngần đó bước nghe cũng kha khá việc. Vậy làm sao để mình khỏi bị ngợp?
Bước 6: Đầu tư cho kiến thức, bước rẻ nhất mà lời nhất
Nếu Khuôn chỉ được khuyên anh chị đầu tư đúng một thứ trước khi đặt viên gạch đầu tiên, Khuôn sẽ nói: đầu tư cho cái hiểu biết của chính mình. Hiểu trước bao giờ cũng rẻ hơn sửa sai.
Anh chị đừng lo mình không phải dân xây dựng. Không ai bắt mình thành kỹ sư hết trơn. Chủ nhà thông thái đâu phải người biết trộn bê tông. Là người hiểu căn nhà của mình, nắm được các bước đi, và biết đặt đúng câu hỏi vào đúng lúc. Chịu học một giờ bữa nay, nhiều khi đỡ được mấy tháng tiếc nuối về sau.
Trong số hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, có chú Tài đã bảy mươi lăm tuổi mà vẫn chịu khó tự học qua mấy video trên mạng. Tới hồi ngồi với ba nhà thầu, chú vẫn tỉnh rụi, tự tin chọn được người mình ưng. Tuổi tác hay nghề nghiệp đâu cản được ai chịu tìm hiểu sớm.
Cách bồi kiến thức cũng nhẹ nhàng thôi: mỗi ngày đọc một bài, coi một cái video, ghi lại một câu hỏi mình còn lăn tăn. Khuôn viết chuỗi này ra cũng vì vậy, để tới hồi cần là trong đầu đã có sẵn cái khung.
Xếp lại cho gọn, mấy bước này nối nhau thành một đường thẳng dễ đi.
Xâu chuỗi lại: các bước theo đúng thứ tự cho anh chị dễ nhớ
Để anh chị khỏi phải cuộn lên đọc lại, Khuôn gom hết vô một mạch cho dễ nhớ.
Đầu tiên là ngồi lại gọi tên nhu cầu của cả nhà. Rồi mới nhìn thẳng vào túi tiền và chừa sẵn một khoản dự phòng. Kế đó coi cho kỹ phần pháp lý, làm hồ sơ thiết kế. Có bản vẽ rồi thì bóc khối lượng, xong mới cầm đi chào thầu. Chọn người thì nhớ phân rõ vai từng người đồng hành. Và xuyên suốt mọi bước, chịu khó bồi cho mình chút kiến thức.
Anh chị để ý sẽ thấy mỗi bước là một bậc thang cho bước sau. Đó là cái lợi của chuẩn bị sớm và đi đúng nhịp: mình không phải chạy theo chữa cháy, bởi đám cháy có mấy khi kịp bùng lên.
Xây nhà, nói cho cùng, là chuyện vui, là mình đang dựng cái tổ cho cả nhà ngủ ngon mấy chục năm trời. Chuẩn bị sớm không phải để mình gánh thêm, mà để tới ngày đứng trước căn nhà đã xong, anh chị mỉm cười nhẹ tênh, biết từng bước mình đã đi qua trong tỉnh táo và chủ động.
Còn muốn đi sâu hơn theo từng bước, chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" này còn nhiều bài đang chờ anh chị đọc tiếp. Thủng thẳng mỗi ngày một bài, hông có gì gấp đâu nghen.
Vài câu anh chị hay hỏi Khuôn
Cần chuẩn bị gì trước khi xây nhà là đầu tiên? Trước tiên chưa phải tiền hay thầu, mà là ngồi lại gọi tên nhu cầu của cả nhà: mấy người ở, ai ở chung, sinh hoạt ra sao. Rõ nhu cầu rồi mới tới bước tính tiền, lo pháp lý, thiết kế và chào thầu. Đúng nhu cầu quan trọng hơn đúng giá.
Nên chừa dự phòng bao nhiêu khi lên kế hoạch xây nhà từ sớm? Bên Khuôn hay tính dự phòng chừng 8 tới 12% tổng ngân sách, riêng phần hoàn thiện như gạch đá thiết bị hay phát sinh thêm 10 tới 15%. Mấy con số này chỉ là ví dụ minh họa để anh chị dễ hình dung, còn co giãn tùy căn nhà và tùy khu vực, đừng coi là mức cứng.
Có nên thuê thiết kế trước khi đi chào thầu không? Nên có bản vẽ và bóc khối lượng trước rồi mới chào thầu, để các nhà thầu cùng báo giá trên một đề bài y như nhau, mình so sánh sòng phẳng. Thuê thiết kế hay không là tùy anh chị cân nhắc, nhưng nhu cầu của mình phải rõ từ đầu thì người thiết kế mới vẽ trúng.
Trình tự chuẩn bị xây nhà đúng thứ tự gồm mấy bước? Gọn lại là sáu bước: gọi tên nhu cầu, tính tiền và chừa dự phòng, lo pháp lý và thiết kế, bóc khối lượng rồi chào thầu, phân rõ vai người đồng hành, và xuyên suốt là bồi kiến thức cho mình. Mỗi bước là bậc thang cho bước sau.
Về tác giả
Bài viết bởi Kỹ sư Ngô Đình Khuôn — kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Với 10 năm trong nghề và đã đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà trên hành trình xây tổ ấm, Khuôn viết chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" để anh chị chưa rành xây dựng vẫn có thể làm chủ ngôi nhà của mình một cách tỉnh táo và chủ động.
Gặp Khuôn tại: ngodinhkhuon.vn · YouTube @ngodinhkhuon · Facebook /ngodinhkhuon66
Anh chị không phải xây nhà một mình
Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn 21 video cho anh chị học miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.
Mang theo bộ câu hỏi khi ra công trường
Nếu anh chị muốn có sẵn câu để hỏi nhà thầu và giám sát ở từng giai đoạn, Khuôn có cuốn cẩm nang Bộ Câu Hỏi Dành Cho Chủ Nhà — bản PDF 98 trang, 295 câu hỏi, đi từ trước khi đào móng cho tới ngày dọn vào ở. Mỗi hạng mục có sẵn câu hỏi cho anh chị, phần giám sát sẽ kiểm và lỗi hay gặp. Giá 168.000đ, chuyển khoản xong là đường dẫn tải về hộp thư trong vài phút.
Bài viết liên quan
