Kinh nghiệm xây nhà tránh phát sinh sửa chữa: chốt đúng một lần từ đầu cho đỡ mệt
Anh chị đang gõ mấy chữ "kinh nghiệm xây nhà tránh phát sinh sửa chữa", chắc trong bụng đang có chuyện gì đó chưa dám chốt. Cái cửa nên mở bên này hay bên kia. Cầu thang xoay hướng nào. Bếp làm chữ L hay chữ I. Nghĩ hoài chưa xong mà lịch thợ vô thì gần tới rồi. Khuôn hiểu cảm giác đó lắm. Anh chị không tính sai đâu, cũng chẳng gặp ai gian. Chỉ là xây nhà bắt mình ra quá nhiều quyết định cùng một lúc, ai lần đầu cũng thấy rối.
Nói ngắn cho anh chị đỡ mất thời gian: bỏ công ngồi chốt cho kỹ một lần trước khi thi công luôn rẻ hơn, khỏe hơn, vui hơn gấp nhiều lần so với vừa làm vừa sửa. Cả bài này Khuôn chỉ quẩn quanh đúng một chuyện đó thôi.
Qua hơn 200 chủ nhà Khuôn từng đồng hành, cái khiến người ta tiếc nuối nhất khi nhìn lại thường không phải "giá hồi đó cao quá", mà là "phải chi hồi đó mình quyết cho dứt khoát một lần". Vậy nên mình ngồi lại thủng thẳng gỡ từng nút, để tới bữa thợ vô là mọi thứ đã rõ ràng.
Vì sao sửa đi sửa lại lại tốn tiền đến vậy
Nhiều anh chị nghĩ đổi ý một chút giữa chừng thì có gì to tát. Trên bản vẽ đúng là gạch xóa một đường thôi. Nhưng ngoài công trường, một đường gạch xóa kéo theo cả dây chuyền phía sau.
Ví dụ minh họa cho dễ hình dung nghen. Tường tô xong, sơn cũng gần xong, rồi anh chị đổi ý muốn dời cái ổ cắm qua chỗ khác cho tiện cắm tivi. Nghe nhỏ xíu. Nhưng thợ phải đục tường ra, đi lại đường dây, trám lại, chờ khô, tô lại, rồi sơn lại cả mảng cho ăn màu. Tiền vật tư có khi chẳng bao nhiêu, mà tiền công với thời gian thì đội lên thấy rõ. Đó chính là kiểu xây nhà bị đội chi phí do sửa đổi mà ít ai lường trước, bởi lúc ký hợp đồng nó đâu có nằm trong bảng giá.
Chưa kể còn một khoản mất mát nữa không hóa đơn nào ghi: tinh thần. Sửa một lần thì bực chút. Sửa tới sửa lui thì thợ nản, mình mệt, tiến độ trễ, cái háo hức hồi đầu tự nhiên nguội ngắt.
Vậy làm sao để bớt lòng vòng? Mình bắt đầu từ chỗ hiểu: đâu mới là những quyết định thật sự đáng để ngồi lâu, ngẫm kỹ.
🎁 Quà tặng miễn phí cho anh chị
Tải ngay Bộ Cẩm Nang dành cho người xây nhà lần đầu — trọn bộ công cụ và 101 bí kíp giúp anh chị chuẩn bị kỹ, bớt lo, giảm phát sinh. Hoàn toàn miễn phí.
Đâu là các quyết định quan trọng khi xây nhà nên chốt trước tiên
Không phải quyết định nào cũng nặng như nhau. Có cái lỡ sai thì sửa lại dễ ợt. Có cái đã lỡ rồi là gần như phải sống chung cả đời. Trong đống các quyết định quan trọng khi xây nhà, Khuôn hay chia cho anh chị dễ nhớ thành ba tầng.
Tầng khó sửa nhất là mấy thứ dính tới kết cấu với không gian. Số tầng bao nhiêu, cầu thang đặt ở đâu, các phòng quay hướng nào, khu vệ sinh với hộp kỹ thuật nằm chỗ nào. Mấy cái này đổi giữa chừng là đụng tới bê tông cốt thép, tốn kém nhất mà cũng mệt người nhất.
Tầng ở giữa là những đường chạy ngầm trong tường. Điện, nước, mạng, chỗ chờ máy lạnh, chỗ chờ nước nóng năng lượng mặt trời. Sửa thì vẫn được, nhưng phải đục ra làm lại y như cái ổ cắm hồi nãy.
Tầng nhẹ nhất là phần hoàn thiện: màu sơn, loại gạch, thiết bị vệ sinh, kiểu đèn. Mấy thứ này để gần cuối chốt cũng còn kịp chán, lỡ đổi ý cũng không tốn bao nhiêu.
Cái khôn nằm ở đây: dồn sức nghĩ cho tầng khó sửa trước tiên, đừng để đổ móng xong mới ngồi bàn cầu thang xoay đâu. Màu sơn thì cứ thong thả. Muốn chốt tầng khó sửa cho chắc, mình phải có chỗ để tựa vào. Chỗ đó là bản vẽ, và đây lại là khúc nhiều anh chị hay vấp.
Chốt phương án trước khi thi công là chốt trên giấy, chứ không phải chốt trong đầu
Có một hiểu lầm dễ thương Khuôn gặp hoài. Nhiều anh chị nghĩ mình "quyết xong hết rồi", nhưng cái quyết đó đang nằm trong đầu, hoặc rải rác trong mấy tin nhắn gửi cho thợ. Tới hồi bắt tay làm, mỗi người nhớ một kiểu, rồi lời qua tiếng lại.
Chốt phương án trước khi thi công đúng nghĩa là mọi thứ quan trọng phải nằm rõ trên hồ sơ: bản vẽ kiến trúc, bản vẽ kết cấu, bản vẽ điện nước, cả bảng khối lượng vật tư. Khi nó đã nằm trên giấy trắng mực đen, ai nhìn vô cũng hiểu giống nhau, sau này có gì lấn cấn thì lật giấy ra coi.
Bản vẽ giống tấm bản đồ trước chuyến đi xa. Không có nó mình vẫn đi được, nhưng dễ lạc, dễ vòng. Có nó rồi thì cả nhà cùng biết mình đang ở đâu, sắp tới đâu.
Lối ra cho anh chị nè: trước khi cho thợ vô, dành hẳn vài buổi ngồi với người thiết kế, đi qua từng phòng trên bản vẽ, tưởng tượng mình đang sống thiệt trong đó. Sáng dậy bước chân ra sao, phơi đồ chỗ nào cho được nắng, khách tới thì ngồi đâu. Chỗ nào thấy gợn gợn là chỉnh liền trên giấy, vì chỉnh trên giấy không tốn một viên gạch nào hết.
Mà nhắc tới bản vẽ, Khuôn lại nhớ chuyện của một người anh ở Gò Công. Chuyện này đáng để mình dừng lại một chút.
Chuyện anh Duy ở Gò Công: khi bộ hồ sơ mang ra lại không xài được
Anh Duy là một trong những chủ nhà Khuôn có dịp đồng hành. Anh có thuê hẳn một đơn vị thiết kế đàng hoàng chứ không phải làm đại cho xong. Nghe tới đây chắc anh chị nghĩ vậy là chắc ăn rồi.
Vậy mà tới lúc mang bộ hồ sơ đó ra triển khai thi công, nó lại không dùng được cho công trình của anh. Cuối cùng anh phải làm lại một bộ thiết kế mới, nghĩa là tốn thêm một lần tiền thiết kế nữa.
Khuôn kể chuyện này không phải để anh chị hoang mang, càng không phải để ngại chuyện thuê thiết kế. Ngược lại là đằng khác. Chuyện của anh Duy nhắc mình một điều quan trọng mà lại dễ làm: khi thuê thiết kế, hãy nói rõ ngay từ đầu là mình cần một bộ hồ sơ đủ để thi công thiệt, hợp với miếng đất và nhu cầu thiệt của gia đình, chứ không phải mấy tấm phối cảnh đẹp để ngắm chơi. Cứ hỏi thẳng: hồ sơ giao gồm những bản vẽ gì, có bản vẽ kết cấu và điện nước để thợ bám theo không, ra công trường gặp chỗ vướng thì hai bên phối hợp ra sao. Hỏi vậy chẳng bất lịch sự đâu, người thiết kế tử tế còn quý mình vì thấy mình nghiêm túc với căn nhà của mình.
Chuyện anh Duy cho mình thấy: chốt đúng từ đầu không chỉ là chốt cái nhà trông ra sao, mà còn là chốt cho rõ mình sẽ cầm được cái gì trong tay. Mà muốn vậy, mình cần thêm vài người đồng hành đứng kế bên.
Ba người đồng hành giúp anh chị quyết cho chắc tay
Nói để anh chị nhẹ lòng: chốt cho đúng không có nghĩa là mình phải biết hết mọi thứ. Đâu cần trở thành kỹ sư, mình chỉ cần biết đặt đúng câu hỏi, đúng lúc, cho đúng người là được.
Trên hành trình xây nhà, anh chị có ba người để tựa vào. Người thiết kế giúp mình hình dung rồi vẽ ra căn nhà cho đúng nhu cầu. Người giám sát dựa vào bản vẽ để soi coi thợ làm có đúng không. Nhà thầu thì biến bản vẽ thành căn nhà thiệt. Ba vai này đỡ chéo cho nhau, chỗ nào lệch thì ngồi lại tìm cách gỡ. Còn anh chị là người điều hành, giống ông chủ tịch của cái dự án nhà mình vậy đó. Con số, vật tư, nhu cầu của căn nhà là do chính mình quyết. Ba người kia đồng hành giúp mình thực hiện ước mơ, chứ không quyết thay mình.
Có một chỗ hay sai Khuôn muốn nhắc khẽ: cái ý "nhà tôi chỉ cần ông thầu lo là xong". Nghe thì gọn gàng thiệt. Nhưng khi chỉ có một người vừa làm vừa tự chấm điểm mình, tới lúc có chỗ chưa ổn, hai bên nể nhau rồi cho qua. Mà người ở trong căn nhà đó mấy chục năm là mình với gia đình mình, đâu phải ông thầu. Có thêm một người giám sát đứng tách khỏi bên thi công, mình quyết chuyện gì cũng nhẹ đầu hơn hẳn. Như chú Bảy Khuôn từng đồng hành, chú mời tới bốn nhà thầu báo giá, rồi chọn một người làm giám sát và một người khác thi công. Tách hai vai ra, người soi và người làm không phải là một, mọi thứ minh bạch hẳn.
Có người đồng hành rồi, giờ mình sắp cái đầu cho gọn, để buổi ngồi chốt đừng thành buổi ngồi rối.
Một cách ngồi chốt cho gọn mà đỡ sót
Chốt phương án nghe to tát, chứ Khuôn gợi ý anh chị một cách làm bình dân thôi, ngồi ngay bàn ăn nhà mình cũng làm được.
Đầu tiên, cả nhà ngồi lại kể ra mình cần một ngôi nhà như thế nào trước đã, khoan bàn tới giá. Nhà mấy người ở, mai mốt có thêm em bé hay đón ông bà lên ở chung không, ai cần phòng riêng, thích nấu nướng nhiều hay ít. Đúng nhu cầu quan trọng hơn đúng giá, bởi căn nhà hợp với gia đình mới là căn nhà đáng đồng tiền.
Rồi tới mỗi phòng, mình đi qua ba câu hỏi giản dị. Phòng này để làm gì. Ai xài nó nhiều nhất. Có cần chừa chỗ cho món đồ nào lớn không. Trả lời gọn được ba câu đó là chốt được kha khá thứ quan trọng rồi. Xong thì ghi hết ra một chỗ, cuốn sổ tay hay ghi chú điện thoại cũng được, miễn mọi quyết định nằm chung một nơi cho khỏi quên. Chỗ nào còn phân vân thì đánh dấu lại, gặp người thiết kế hay giám sát thì mang ra hỏi, đừng ôm hoài trong bụng.
Còn một điều Khuôn thấy hiệu quả lắm: chốt xong tầng khó sửa rồi thì ráng giữ. Nhiều khi ngồi uống ly cà phê nghe ông hàng xóm khoe nhà ổng cái này cái kia, về lại muốn sửa nhà mình theo, cái đó mới hao. Chốt cho gọn rồi, mình còn thủ sẵn thêm một thứ nữa cho chắc bụng.
Chừa sẵn một khoản dự phòng cho những điều chưa lường hết
Chốt kỹ tới đâu thì xây nhà vẫn có những chuyện không ai lường trước được, như đào móng lên gặp nền đất yếu hơn dự tính. Chuyện đó bình thường, không phải do mình dở hay tính thiếu.
Vậy nên thay vì lo, mình chuẩn bị sẵn tâm thế cho thoải mái. Kinh nghiệm chung là chừa ra một khoản dự phòng, ví dụ minh họa cỡ tám tới mười hai phần trăm tổng chi phí, tùy khu vực với tùy căn nhà mà co giãn. Có sẵn khoản này rồi, lúc gặp chuyện bất ngờ mình xử lý thủng thẳng, không phải chạy đôn chạy đáo vay mượn, cũng không phải cắt bớt chất lượng chỗ khác để bù qua.
Anh chị thấy không, dự phòng không phải là chuẩn bị đón điều xui. Nó là để dành một khoản cho sự yên tâm, để tới ngày dọn vào nhà mới, trong túi còn chút rủng rỉnh mà lòng thì nhẹ tênh.
Chốt đúng một lần, rồi mình ngủ ngon trong nhà mới
Gom hết những gì Khuôn chia sẻ hôm nay lại, cũng chỉ quay về một ý giản dị: xây nhà vốn là chuyện vui, đừng để nó thành chuỗi ngày đục ra trám vô rồi mệt nhoài. Bỏ ra ít buổi ngồi chốt cho kỹ trước khi thợ vô, đó là món quà mình tặng cho chính mình của mấy tháng sau.
Anh chị thử tưởng tượng cái ngày căn nhà xong. Mình dọn vào, pha ly cà phê ngồi ở cái ban công mình đã cân nhắc kỹ hồi trên bản vẽ, mọi thứ vừa in đúng ý. Không bức tường nào bị đục lại, không mảng sơn nào loang màu vì sửa nửa chừng. Cái cảm giác "mình làm đúng ngay từ đầu" đó làm giấc ngủ đêm đầu trong nhà mới ngon lành hơn nhiều.
Nếu anh chị muốn bắt đầu bằng việc hình dung các khoản tiền cho rõ ràng, Khuôn có để sẵn một công cụ lập ngân sách xây nhà miễn phí tại ngodinhkhuon.vn/cong-cu-lap-ngan-sach/, cứ vô bấm thử vài con số cho quen tay. Còn nếu muốn đi sâu hơn, thong thả từng bước, mời anh chị ghé khóa "Chủ Nhà Thông Thái" tại www.chunhathongthai.com, mình cùng đi chậm mà chắc.
Bài này nằm trong chuỗi "101 Bí kíp xây nhà", anh chị rảnh thì đọc thêm mấy bài khác trong chuỗi nghen, mỗi ngày nhín chút thời gian, tới lúc xây là vững tâm.
Vài câu anh chị hay hỏi Khuôn
Vì sao xây nhà hay bị đội chi phí do sửa đổi giữa chừng? Bởi một thay đổi nhỏ trên bản vẽ ra tới công trường lại kéo theo cả dây chuyền: đục ra, đi lại đường dây, trám, chờ khô, tô và sơn lại. Tiền vật tư thường ít, nhưng tiền công với thời gian mới là chỗ đội lên. Mấy khoản này lúc ký hợp đồng không nằm trong bảng giá, nên hay làm mình bất ngờ.
Các quyết định quan trọng khi xây nhà nên chốt trước tiên là gì? Ưu tiên tầng khó sửa nhất: số tầng, vị trí cầu thang, hướng các phòng, chỗ đặt khu vệ sinh và hộp kỹ thuật. Kế đến là đường điện nước ngầm trong tường. Còn màu sơn, gạch, thiết bị vệ sinh thì để gần cuối chốt vẫn kịp, lỡ đổi ý cũng không tốn nhiều.
Chốt phương án trước khi thi công nghĩa là sao? Nghĩa là mọi quyết định quan trọng phải nằm rõ trên hồ sơ, không phải trong đầu hay trong tin nhắn: bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước, cả bảng khối lượng vật tư. Khi đã trắng mực đen, ai nhìn vô cũng hiểu giống nhau, sau có lấn cấn thì lật giấy ra coi.
Nên chừa bao nhiêu tiền dự phòng khi xây nhà? Một mức tham khảo thường thấy là khoảng tám tới mười hai phần trăm tổng chi phí, co giãn tùy khu vực và tùy căn nhà. Đây là con số minh họa để anh chị hình dung, không phải mức cố định. Có sẵn khoản này thì gặp chuyện bất ngờ mình xử lý thong thả, khỏi phải cắt chất lượng chỗ khác để bù qua.
Về tác giả
Ngô Đình Khuôn là kỹ sư xây dựng, người sáng lập Công ty TNHH Xây Dựng HappyHouse. Với 10 năm trong nghề và đã đồng hành cùng hơn 200 chủ nhà, Khuôn viết chuỗi "101 Bí kíp xây nhà" để chia sẻ những điều mình học được từ công trường thật, bằng giọng của một người em chỉ đường chứ không phải người thầy phán xét.
Anh chị có thể gặp Khuôn tại website ngodinhkhuon.vn, kênh YouTube @ngodinhkhuon và Facebook /ngodinhkhuon66.
Anh chị không phải xây nhà một mình
Chuỗi video hướng dẫn Chủ Nhà Thông Thái hiện đang mở sẵn 21 video cho anh chị học miễn phí, rải đủ chín giai đoạn, từ lúc còn đang tính tiền cho tới ngày dọn vào nhà ở. Khuôn chỉ xin email để lưu lại chỗ anh chị xem tới, không thu phí và không cần thẻ ngân hàng. Anh chị cứ xem thoải mái nha, thấy hợp thì mình đi tiếp cùng nhau, còn chưa hợp thì thôi cũng không sao đâu.
Mang theo bộ câu hỏi khi ra công trường
Nếu anh chị muốn có sẵn câu để hỏi nhà thầu và giám sát ở từng giai đoạn, Khuôn có cuốn cẩm nang Bộ Câu Hỏi Dành Cho Chủ Nhà — bản PDF 98 trang, 295 câu hỏi, đi từ trước khi đào móng cho tới ngày dọn vào ở. Mỗi hạng mục có sẵn câu hỏi cho anh chị, phần giám sát sẽ kiểm và lỗi hay gặp. Giá 168.000đ, chuyển khoản xong là đường dẫn tải về hộp thư trong vài phút.
Bài viết liên quan
